149 ЖК

Статья 148 ЖК РФ. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 148 ЖК РФ

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Комментарий к Статье 148 ЖК РФ

К числу обязанностей правления товарищества собственников жилья ст. 148 Кодекса относит решение вопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин «обязанности» в данном контексте выглядит не вполне убедительно: фактически речь идет о правомочиях правления (правах, реализация которых составляет одновременно юридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческую компетенцию правления товарищества собственников жилья.

Правомочия правления товарищества собственников жилья установлены в открытом перечне. Поэтому в уставе товарищества можно предусмотреть и иные правомочия указанного органа. При этом желательно стремиться к тому, чтобы компетенция правления определялась в учредительном документе товарищества максимально конкретно, с тем, чтобы избежать дублирования функций и «конкуренции» компетенций органов управления товарищества.

Другой комментарий к Ст. 148 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет круг вопросов, относящихся к ведению правления. Помимо перечисленных в этой статье уставом могут быть предусмотрены и иные обязанности правления.

2. В числе обязанностей правления — выполнение решений общего собрания, руководство деятельностью: финансовой (составление смет доходов и расходов, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность) и хозяйственной (управление многоквартирным домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме, наем и увольнение работников, обслуживающих дом).

Статья 151 ЖК предоставляет правлению право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке.

Одной из обязанностей правления является соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ. Данная функция заслуживает особого внимания: достаточно вспомнить ст. 61 ГК РФ, предусматривающую основания ликвидации юридического лица, в числе которых — нарушение законодательства.

Правление осуществляет контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов. В случае неуплаты ТСЖ может обратиться в суд с требованием о принудительном их возмещении.

На правление возложена обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества. Порядок созыва общего собрания устанавливается уставом (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ), порядок проведения — ст. 146 ЖК РФ.

3. Согласно ч. 4 ст. 145 ЖК общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Председатель правления ТСЖ

Законодательство РФ четко регулирует правила управления многоквартирным домом. Если жильцы дома не хотят работать с управляющими компаниям, они могут самостоятельно создать товарищество. Организация ТСЖ возможна, если более половины жильцов проголосовали за такую форму управления. Следующим этапом, обязателен выбор главы, который возьмет в свои руки всю работу по курированию процесса эксплуатации МКД. В этой публикации разобраны аспекты того, кто может быть председателем тсж многоквартирного дома, каковы его обязанности и права, а также как он выбирается.

Председатель ТСЖ кто это?

Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.

«Председатель правления ТСЖ это официальная работа, поэтому с кандидатом заключается трудовой договор (ст.17 ТК РФ), в котором прописываются все должностные обязанности специалиста при работе на многоквартирных домах»

На основании чего действует председатель?

Порядок работы ТСЖ регулируется Уставом сообщества и ЖК РФ. Работа председателя строго регулируется нормативно-правовыми актами РФ. Главный из которых — Жилищный кодекс РФ. До 2005 года на территории Российской Федерации действовал федеральный закон о ТСЖ. В силу своей неэффективности, документ был упразднен. Кроме того, правообразующая роль в деятельности ТСЖ отведена Уставу товарищества. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество может функционировать неопределенное количество времени, если иное не зафиксировано в тексте протокола голосования жильцов.

Требования к претенденту на должность

В ч. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, быть управляющим ТСЖ можно одному из членов совета, если иное не заявлено по Уставу. В таком случае стать председателем ТСЖ может один из домовладельцев. Не играет роли в каком месте прописан кандидат на должность, если у него есть недвижимость в МКД.

Глава ТСЖ должен быть собственником жилого помещения в доме и входить в состав правления

Часть 3 ст. 147 ЖК РФ четко регламентирует перечень лиц, неимеющих прав претендовать на управленческую должность или войти в правление:

  • служащие ТСЖ, занятые в товариществе по контракту
  • представители ревизионного органа ТСЖ
  • управленец, с которым подписан контракт

На вакансию председателя ТСЖ не может претендовать не собственник жилья или арендатор. Члены семьи владельца, прописанные в квартире не имеющие собственной доли, не могут быть выдвинуты на пост.

Права и обязанности

В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:

  • гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД
  • обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков
  • правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов

Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.

Глава ТСЖ наделен следующими правами:

  • распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества
  • нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату
  • контролировать работу персонала
  • иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников
  • принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.

Управляющий должен:

  • производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг
  • осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов
  • уметь трактовать законы и правовые акты РФ
  • следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ
  • отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества
  • исполнять решения, принятые большинством собственников
  • отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу
  • поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории
  • руководить персоналом ТСЖ

В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.

Должностная инструкция

Все обязанности и список того, что должен делать председатель, зафиксированы в должностной инструкции управляющего ТСЖ, утвержденной всеми участниками организации. Если же управленец не выполнит свои обязательства, согласно Уставу или ЖК РФ, собственники или члены правления могут жаловаться на председателя в государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Ответственность председателя ТСЖ по закону

В статьях 7.22 и 7.23 КоАП РФ прописана ответственность, которая может быть наложена на должностное или юридическое лицо. Руководителя ТСЖ не имеет статуса должностного лица, поэтому привлечь его к административной ответственности нельзя. Таким образом, за действия председателя будут ответственны сами жильцы, если иное не указано в Уставе. А вот само юридическое лицо (ТСЖ) может облагаться штрафами.

Согласно ПП РФ №731 от 23 сентября 2010 года ТСЖ в лице председателя несет ответственность за непредоставление информации или копий документов жильцам. В открытом доступе должна содержаться информация об общих сведениях о компании, основных данных деятельности, расценках на ЖКХ, работ и услуг, производимых на МКД.

В рамках судебного делопроизводства, избранное лицо привлекается за:

  • многочисленные нарушения по ремонтным работам общедомового имущества или неправильное содержание (статья 7.22 КоАП РФ)
  • невыполнение требований, предъявленных прокурором (статья 17.7 КоАП РФ)
  • невыполнение условий и требований госжилинспекции (ч. 24 статьи 19.5 КоАП РФ)
  • неправильное ценообразование (часть 2 статьи 14.6 КоАП РФ)
  • нарушения в работе с персоналом (статья 5.27 КоАП РФ)

Руководитель ТСЖ должен возмещать убытки, причиненные товариществу по причине неправильных действий или бездействия в течение всего срока правления (статьи 15 и 53.1 ГК РФ).

Полномочия

Председатель правления товарищества собственников жилья действует на основании Устава. Этот документ признан в организации основным. Для утверждения документа набирается кворум голосов, составляющий более 50% владельцев имущества МКД. Помимо Устава, полномочия управляющего ЖКХ прописаны в ст. 149 ЖК РФ.

В сравнении с руководством управляющей компании глава ТСЖ наиболее ограничен в своих действиях. Права и обязанности председателя могут меняться, если это будет определено голосованием членов товарищества.

В компетенции ответственного лица входят:

  • визирование финансовой документации по дому
  • единоличное заключение соглашений без согласия правления дома, если они разрешены законом
  • ведение бухотчетности
  • подпись документов обязательных к исполнению
  • расчет времени и места проведения сборов с участием членов правления
  • действия от лица ТСЖ без доверенности
  • наем и увольнение персонала
  • начисление штрафных санкций за некачественную деятельность
  • распоряжение фондом дома
  • согласование планов по изменению планов помещений с их собственниками
  • страхование имущества товарищества

А также управленец имеет решающий голос на общедомовых собраниях. В случае равного голосования принимается то решение, за которое проголосовал председатель. Все полномочия, вверенные управляющему, отражаются в Уставе. Они должны быть подкреплены нормативными актами РФ и вознаграждены материально.

Как избирается председатель ТСЖ

Руководитель ТСЖ и представители правления дома избираются на общедомовом собрании. В ст 145 ЖК РФ указано: для организации легитимного голосования, более 50% владельцев недвижимости МКД, должны в письменной форме дать свое согласие. Итоговый результат будет зафиксирован в протоколе голосования. Протокол заседания правления ТСЖ о выборе председателя оформляет секретарь собрания. Этот документ обязателен. Без него невозможно зафиксировать факт избрания руководителя товарищества.

Процедура избрания председателя

Согласно с. 44 ЖК РФ общедомовое собрание — ключевое звено в управлении МКД. Именно на этих мероприятиях прорабатываются варианты решений актуальных вопросов, выбирают или переизбирают управляющего ТСЖ. На первом этапе проводится очное собрание, результаты которого действительны, если набран кворум голосов.

Порядок действий прост:

  • регистрация жителей, посетивших мероприятие
  • определение председателя собрания и секретаря
  • рассмотрение всех вопросов из повестки
  • голосование жильцов в письменной форме (иное недопустимо)
  • подсчет результатов счетной комиссией
  • фиксация в протокол собрания

Во время заочного голосования жилец заполняет бюллетень, выданный на руки, и затем кладет в ящик, к которому имеет доступ только секретарь правления, либо возвращает секретарю. После подсчета бюллетеней с голосами оглашается результат.

Все назначения производятся в соответствии с законодательством РФ. На основе протокола собрания председательствующий на голосовании публикует и подписывает приказ о назначении председателя ТСЖ. Бланк распоряжения составляется в свободной или унифицированной форме Т-1, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 5.01.2004г.

Договор

Все трудовые отношения в стране регламентируются соответствующим законом. С председателем ТСЖ, как и иными работниками, заключается договор найма. Документ составляется в 2 экземплярах.Срок полномочий, а соответственно и срок, на который избирается председатель ТСЖ согласно законодательства составляет не дольше 2 лет. В соответствии со ст. 275 ТК РФ в дальнейшем проводят повторные выборы кандидата или полную смену правления.

В этот период управленец действует согласно трудовому кодексу и, составленному на его основе, договора. В этом же документе зафиксирована материальная и дисциплинарная ответственность председателя, на законных основаниях позволяющая взыскать издержки.

Отпуск

Чтобы уйти в отпуск, председатель подает заявление членам правления в том случае, когда иная система не зафиксирована в Уставе. Согласно ч.1 ст. 147 ЖК РФ, если другая форма не регламентирована, обращение одобряется только с согласия представителей правления ТСЖ. Для этого они:

  1. составляют протокол о рассмотрении заявления,
  2. решают вопрос по исправному функционированию ТСЖ в отсутствии его главы.

Формирование вознаграждения

Общим собранием жильцов определяется зарплата управляющего тсж и членов правления. Сумма денежных средств, полученная за исполнение функций эксплуатации МКД, облагается налогами, в том числе НДФЛ, и взносами в ФМС, ПФ РФ, ФСС. В рамках собрания жители МКД вправе решить вопрос о вознаграждении председателя в твердой денежной сумме и зафиксирована в статье расходов на текущий год в графе «управленческие расходы». Важно правильно оформить решение собственников об уровне вознаграждения управленца. В этом документе указывается, сколько получает председатель в период управления МКД.

Работа председателя ТСЖ по совместительству

Статья 282 Трудового кодекса РФ регламентирует порядок выполнения работниками иной оплачиваемой деятельности на постоянной основе в свободное от ключевой работы время. Трудовые договоры заключаются с нелимитированным количеством компаний, если другой порядок не предусмотрен ФЗ. Руководитель товарищества имеет полное право поступать так же.

В ст. 147 ЖК РФ указано, что ни один правленец, в том числе его руководитель, не может занимать еще одну должность в одном и том же товариществе. Ограничений по трудоустройству в другие фирмы нет. Главное, чтобы в трудовом контракте было прописано, что сотрудник совмещает свою деятельность.

Длительность работы, осуществляемой по совместительству, не может превышать 4 часов в день в те дни, когда сотрудник занят на основной работе. В выходной день он может выходить на полную ставку. При этом за 1 календарный месяц выработка часов на дополнительном месте не будет превышать половины от ежемесячного норматива рабочих часов, прописанных в ст. 284 ТК РФ. Исключение делается только в том случае, если человек отстранен от деятельности на основном месте или приостановлено сотрудничество в соответствии со статьями 142 и 73 ТК РФ.

Как сменить председателя

Произвести смену председателя можно несколькими вариантами:

1) путем проведения голосования в рамках общедомового собрания.

Процедура действительна при согласии свыше половины жителей,

2) по факту окончании действия трудового договора.

Выборы нового председателя ТСЖ производятся во время общедомового собрания. Инициирование процесса возможно, при выявлении следующих нарушений:

  • действующий глава пренебрегает своими обязанностями, прописанными в Уставе
  • поступает противозаконно
  • уличен в растрате, воровстве
  • нарушает ценообразование и выставляет незаконные квитанции

Можно начать процесс досрочного снятия с поста, если за такой вариант проголосует свыше 50% жителей. Только так членами правления может быть принято решение, о снятии полномочий с руководителя товарищества. После этого любой собственник может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры на вакантное место.

Порядок процедуры расторжения сотрудничества с председателем прописан в Уставе.

После формирования протокола правления ТСЖ об избрании нового председателя, заключается контракт с будущим руководителем, и публикуется приказ о назначении работника. Копия документа вместе с остальным пакетом документов предоставляется в налоговую инстанцию. Это необходимо, чтобы государственные служащие внесли исправления в ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на председателя

Жалоба на председателя ТСЖ инициируется в следующих случаях:

  • завышение тарифов на коммунальные платежи
  • игнорирование и постоянное нарушение норм, установленных на общедомовом собрании
  • выявлен факт использования общедомового имущества в личных целях
  • погашение задолженностей отдельных жильцов за счет других
  • противление правилам, принятым на собрании
  • оспаривание норм, не соответствующих законам РФ
  • превышение полномочий
  • невыполнение обязанностей, прописанных в Уставе, в том числе отказ предоставить публичные документы

Одна или несколько причин из списка, представленного выше, позволяет любому собственнику МКД подать жалобу на председателя в Роспотребнадзор, городскую жилищную инспекцию, прокуратуру, суд. Но прежде чем обратиться в одну из инстанций, необходимо попытаться разрешить проблему мирным путем. Для этого составляется претензия в двух экземплярах, которая передается руководителю. Претензия считается принятой, если на бланке заявителя указаны дата подачи жалобы и подпись ответчика.

Образцы документов

Образец договора с председателем

Образец приказа о назначении на должность

Образец должностной инструкции председателя правления ТСЖ

Руководитель ТСЖ – ответственная должность, на которую может быть выбран только владелец недвижимости в данном МКД. Вакансия требует больших временных затрат. И еще большего количества навыков.

Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ

Комментарии к ст. 148 ЖК РФ

1. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции правления товарищества собственников жилья целый комплекс особенно важных для деятельности такого товарищества вопросов.

В частности, среди основных функций правления товарищества собственников жилья — выполнение решений общего собрания членов товарищества, оперативное руководство текущей финансово-производственной деятельностью товарищества (см. комментарий к ст. 147 ЖК).

2. Комментируемая статья определяет основные обязанности правления товарищества собственников жилья.

Данные обязанности являются своеобразными способами обеспечения реализации правлением товарищества его прав, связанных с выполнением им управленческих функций, и служат дополнительным правовым средством определения компетенции этого органа управления товариществом.

Таким образом, в комментируемой статье закреплены основные вопросы компетенции правления товарищества.

3. Одной из главных обязанностей правления товарищества является обеспечение соблюдения в деятельности товарищества действующего законодательства, устава товарищества. Достаточно очевидно, что такой обязанности корреспондирует право правления товарищества на принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений. При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ товарищество может быть ликвидировано по решению суда в случае осуществления им деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

4. К обязанностям правления товарищества собственников жилья также отнесены функции, связанные с контролем за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов обеспечивается в основном путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.

5. Значительные полномочия предоставлены правлению товарищества по вопросам организации составления приходно-расходной сметы, годовых отчетов товарищества и их представления на утверждение общего собрания его членов. В частности, в соответствии с п. 3 комментируемой статьи правление товарищества обязано составлять смету доходов и расходов товарищества на очередной год и отчеты о финансовой деятельности, представляя их общему собранию членов товарищества на утверждение.

Решение данных вопросов непосредственно связано с обеспечением эффективного управления и реализации уставных целей, поскольку для этого необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов членов товарищества, определить движение денежных средств применительно к конкретным временным периодам.

Главным элементом финансового планирования является составление годового плана о финансовой деятельности (годового бюджета) товарищества — сметы доходов и расходов.

В качестве исходных данных при формировании сметы на очередной год могут послужить:

  • бюджет прошлых лет и его выполнение;
  • условия инфляции;
  • технические характеристики объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • предполагаемая заработная плата работников товарищества;
  • цены на услуги по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • остатки финансовых средств с прошлых лет;
  • остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Расходная часть сметы товарищества может включать следующие виды расходов:

  • административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, содержание помещения правления товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, информационные и юридические услуги, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);
  • расходы на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (заработная плата с начислениями для обслуживающего персонала, расходы на инвентарь и материалы, на дератизацию и дезинфекцию, на дежурное освещение мест общего пользования, оплату услуг по договорам о техническом обслуживании подрядных организаций и т.п.);
  • отчисления в образованный товариществом фонд капитального ремонта многоквартирного дома и др.

Доходная часть сметы товарищества может складываться из следующих видов поступлений:

  • обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • доходов от прочей хозяйственной деятельности товарищества.

Отчет о финансовой деятельности товарищества за прошедший годовой период — один из основных документов, откуда члены товарищества, иные лица могут получить информацию о финансовом состоянии дел товарищества. Особое значение в этом смысле имеет годовая бухгалтерская отчетность товарищества, поскольку именно в ней содержатся основные финансовые показатели деятельности товарищества по итогам года.

6. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по управлению многоквартирным домом. При этом по существу предлагается на выбор два варианта осуществления такого управления:

  • непосредственно членами правления;
  • управляющей организацией на основании заключенного с ней договора управления многоквартирным домом.

При первом из указанных вариантов все бремя управления многоквартирным домом ложится на членов правления товарищества, причем коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления могут быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем такое управление членами правления товарищества имеет свои недостатки в силу особенностей формирования названного органа управления товариществом.

В частности, членами правления могут быть только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно выбор кандидатур членов правления достаточно ограничен. Это в свою очередь может повлечь недостаточность профессиональных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, а также недостаточность у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения постоянно возникающих текущих вопросов, связанных с управлением. Неэффективность же управления многоквартирным домом в целом скажется на каждом собственнике помещения в этом доме.

Именно поэтому законодатель предусмотрел возможность выбора второго варианта управления многоквартирным домом, при котором допускается передача функций правления товарищества по управлению многоквартирным домом управляющей организации. В этом случае такое управление будет осуществляться уже силами профессиональных управленцев на основании договора управления соответствующим домом.

В частности, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация (любая коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) по заданию правления товарищества в течение согласованного срока за плату будет обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и лицам, пользующимся помещениями в нем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

Достаточно очевидно, что профессиональное управление в большинстве случаев может дать лучший конечный результат и обеспечить непрерывность управления. В то же время данный вариант управления может потребовать и больших расходов, вызванных необходимостью оплаты услуг профессиональных управляющих.

7. Пункт 5 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правления товарищества увольнять указанных работников.

Наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ.

В частности, наем работников должен производиться на основании заключения с ними трудовых договоров. В соответствии со ст. 56 ТК РФ трудовым договором является соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя.

8. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи обязанностью правления товарищества является также обязанность по заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные договоры, заключаемые правлением товарищества от имени товарищества, подписываются председателем правления товарищества либо лицом, уполномоченным правлением товарищества.

Предметами таких договоров служат определенный результат, услуга, фактическое или юридическое действие, получаемые товариществом со стороны исполнителя. При заключении рассматриваемых договоров товариществу следует согласовать ряд обязательных условий. В частности, в договоре необходимо определить конкретный вид работы или характер услуги, подлежащих выполнению по заданию товарищества. Должны быть предусмотрены точная сумма вознаграждения либо порядок ее определения исходя из выполненного объема работы, затраченного времени и т.д. При этом в ходе исполнения соответствующего договора следует вести учет объемов работ (услуг), времени их выполнения (оказания). Промежуточный и (или) окончательный результат работы (оказания услуги) необходимо определять в двустороннем акте, исходя из установленной соответствующим договором формы учета (затраченное время на оказание услуги, площади отремонтированной крыши и т.п.). Расчеты по указанным договорам должны производиться исходя из результатов, отраженных в двустороннем акте (см. гл. 37 и 39 ГК РФ).

9. Правление товарищества в соответствии с п. 7 комментируемой статьи организует ведение списка членов товарищества.

Названный список является документом, в который вносится информация о всех членах товарищества. Данную информацию можно узнать только из этого документа, так как в устав товарищества сведения о его членах не вносятся, что вполне объяснимо, поскольку каждое изменение, вносимое в устав, потребует обеспечения соблюдения соответствующей процедуры (принятие решения о внесении изменения общим собранием членов товарищества, направление уведомления органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, и т.п.). В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ для признания собственника помещения в многоквартирном доме членом товарищества достаточно одного его заявления о вступлении в товарищество. Соответственно праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение сведений о нем в список членов товарищества. При этом невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.

На основании сведений списка членов товарищества осуществляется идентификация члена товарищества, могут составляться списки участников общих собраний членов товарищества, обеспечиваться голосование на данном общем собрании опросным путем и т.п.

10. В процессе деятельности у товарищества, как и у любого другого юридического лица, образуется большое количество документов, различных по ценности и значимости: от бухгалтерской документации, протоколов общих собраний членов товарищества до описей имущества. Поэтому деятельность товарищества должна обеспечиваться системой ведения управленческой документации — делопроизводства. В соответствии с комментируемой статьей (п. 7) обязанность по ведению делопроизводства товарищества также возложена на правление товарищества.

11. Несмотря на то что ЖК РФ прямо не устанавливает требование о необходимости обеспечения хранения документов товарищества, не регламентирует виды документов товарищества, подлежащих обязательному хранению, и порядок их хранения, представляется, что хранение документов товарищества должно обеспечиваться правлением товарищества, поскольку это является неотъемлемой частью делопроизводства. Следует иметь в виду, что хранение некоторых документов товарищества необходимо в публично-правовых целях, с тем чтобы в течение всего либо части времени существования товарищества можно было составить объективное представление о его деятельности. Хранение документов товарищества создает условия для осуществления контроля за деятельностью товарищества со стороны государственных органов, членов товарищества.

Представляется, что правление товарищества в рамках ведения делопроизводства должно обеспечить хранение, к примеру, следующих документов:

  • решения о создании товарищества, договора о присоединении (слиянии) товарищества и передаточного акта, решения о разделении, выделении или преобразовании и разделительного баланса;
  • устава товарищества, изменений и дополнений, внесенных в устав товарищества, свидетельства о государственной регистрации товарищества;
  • документов, подтверждающих права товарищества на имущество, находящееся на его балансе;
  • внутренних документов товарищества;
  • годовых отчетов товарищества;
  • документов бухгалтерского учета товарищества;
  • документов бухгалтерской отчетности товарищества (в т.ч. бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, приложения к бухгалтерской отчетности, предусмотренные нормативными актами РФ, аудиторские заключения, подтверждающие достоверность бухгалтерской отчетности, пояснительные записки);
  • опросных листов по голосованию, а также доверенностей (копий доверенностей) на участие в общем собрании членов товарищества;
  • списков членов товарищества;
  • протоколов общих собраний членов товарищества;
  • протоколов заседаний правления товарищества;
  • распоряжений (решений) председателя правления товарищества;
  • протоколов заседаний ревизионной комиссии товарищества;
  • заключений ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, государственных и муниципальных органов финансового контроля.

При этом следует иметь в виду, что Перечень типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения утвержден решением Федеральной архивной службы РФ от 6 октября 2000 г.

См.: Сборник руководящих документов Росавтодора и федеральных органов власти, имеющих отраслевое значение. 2001. N 2.

Кроме того, следует учитывать, что требования по хранению отдельных видов документов предъявляются законодательством РФ в сфере финансового учета и контроля.

К примеру, согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О бухгалтерском учете» организации обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета и бухгалтерскую отчетность в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет (СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369).

12. Правление товарищества также должно обеспечить ведение бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в товариществе (п. 7 комментируемой статьи). Такая обязанность правления товарищества носит публично-правовой характер. Соответственно именно правление товарищества ответственно за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета в товариществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие органы.

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет — упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Объектами бухгалтерского учета в товариществе являются его имущество, обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые товариществом в процессе его деятельности.

Ведение бухгалтерского учета в товариществе позволяет собрать полную и достоверную информацию о деятельности товарищества и его имущественном положении, необходимую членам товарищества, а также кредиторам товарищества, другим заинтересованным лицам и органам финансового контроля, и тем самым обеспечить возможность осуществления контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении товариществом хозяйственных операций и целесообразностью последних, наличием и движением имущества, выполнением обязательств товарищества, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов товарищества в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами.

Бухгалтерская отчетность как единая система данных о финансовом положении товарищества, финансовых результатах его деятельности и изменениях в его финансовом положении составляется на основании данных бухгалтерского учета. В частности, в соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерская отчетность организации представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и его изменениях, а также о результатах хозяйственной деятельности организации, составляемую на основании данных бухгалтерского учета по установленным формам.

В целях надлежащего ведения бухгалтерского учета и финансовой отчетности товарищества правление товарищества в зависимости от объема учетной работы может учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение товарищества, возглавляемое главным бухгалтером, ввести в штат должность бухгалтера, передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту либо самостоятельно вести бухгалтерский учет.

Помимо бухгалтерской отчетности товарищество обязано вести налоговую отчетность в соответствии с НК РФ. Так, в частности, согласно п. 4 ч. 1 ст. 23 НК РФ в налоговый орган по месту учета товарищества бухгалтерская отчетность должна представляться в обязательном порядке. В разд. V НК РФ определяются порядок и сроки составления и представления налоговой отчетности. При этом необходимо иметь в виду, что с учетом гл. 26.2 НК РФ товарищество может перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором товарищество подает заявление о переходе на указанную систему налогообложения, доход от реализации, определяемый в соответствии со ст. ст. 248 и 249 НК РФ (к примеру, в виде получаемой товариществом платы от предоставленного в пользование имущества), не превысил 15 млн. рублей. При этом величина предельного размера доходов организации, ограничивающая право организации перейти на упрощенную систему налогообложения, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации за предыдущий календарный год, а также на коэффициенты-дефляторы, которые применялись ранее. Коэффициент-дефлятор определяется и подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством РФ.

В частности, согласно распоряжению Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 1834-р Минэкономразвития России ежегодно не позднее 20 ноября публикует в «Российской газете» согласованный с Минфином России коэффициент-дефлятор на следующий год (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5275).

В случае перехода на упрощенную систему налогообложения товарищество в соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ «О бухгалтерском учете» будет освобождено от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом правление товарищества должно будет вести учет доходов и расходов в порядке, установленном гл. 26.2 НК РФ, и учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

13. Пункт 8 комментируемой статьи возлагает на правление товарищества обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества.

Порядок созыва общего собрания членов товарищества с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ должен быть установлен уставом товарищества (см. комментарий к данной статье).

Проведение общего собрания членов товарищества осуществляется в соответствии со ст. 146 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

14. Следует отметить, что перечень обязанностей правления товарищества, приведенный в п. п. 1 — 8 комментируемой статьи, не является исчерпывающим и носит открытый характер. В соответствии с п. 9 комментируемой статьи на правление товарищества уставом товарищества могут быть возложены и любые иные обязанности, обеспечивающие достижение уставных целей товарищества, ради которых оно создано, и его нормальную деятельность.

Принципиальными особенностями обязанностей правления товарищества являются:

  1. решения правления товарищества в рамках исполнения таких обязанностей должны приниматься в соответствии с законодательством РФ и уставом товарищества;
  2. указанные решения не должны касаться компетенции общего собрания членов товарищества и исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Комментарий к Ст. 149 ЖК РФ

1. На основании комментируемой статьи (ч. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.

3. На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в том числе размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и, соответственно, должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность его расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении. Исключение составляют только полномочия по утверждению внутренних документов товарищества, если это дополнительно к предусмотренным ЖК РФ случаям предусмотрено в уставе товарищества либо отражено в решении общего собрания членов товарищества.

149 ЖК

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *