Договор аренды обеспечительный платеж

Содержание

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,

  • задержка арендной платы или ее части,

  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.

  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.

  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.

  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).

  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.

  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

  • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).

  • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

Обеспечительный платеж при УСН

Марина Карманова, главный бухгалтер компании «Консалтинговая группа «Экон-Профи»

Журнал «Актуальная бухгалтерия»

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет.

Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Бухгалтерский учет.

Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

Пример

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет.

Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

Пример

Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 — 15 000 руб.
При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 15 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»
— 15 000 руб. — учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Тема: Страховой депозит по аренде

Быстрый переход Бухучет и Налогообложение Вверх

  • Навигация
  • Кабинет
  • Личные сообщения
  • Подписки
  • Кто на сайте
  • Поиск по форуму
  • Главная страница форума
  • Форум
  • Бухгалтерия
    1. Общая бухгалтерия
      1. Бухучет и Налогообложение
      2. Оплата труда и кадровый учет
      3. Документация и отчетность
      4. Учет ценных бумаг и валютных операций
      5. Внешнеэкономическая деятельность
      6. Внешнеэкономическая деятельность. Таможенный союз
      7. Алкоголь: лицензирование и декларирование
      8. Онлайн-ККТ, БСО, эквайринг и кассовые операции
    2. Отрасли и спецрежимы
      1. Индивидуальные предприниматели. Спецрежимы (ЕНВД, УСН, ПСН, ЕСХН)
      2. Учет в НКО и жилищном хозяйстве
      3. Бухгалтерский учет в строительстве
      4. Бухгалтерский учет в туризме
    3. Бюджетные, автономные и казенные учреждения
      1. Бюджетный учет
      2. Программы для бюджетного учета
    4. Банки
    5. МСФО, GAAP, управленческий учет
  • Юридический отдел
    1. Правовая помощь
    2. Регистрация
    3. Опыт проверок
  • Управление предприятием
    1. Администрирование и управление на предприятии
    2. Аутсорсинг
  • Автоматизация предприятия
    1. Программы для ведения бухгалтерского и налогового учета
      1. Инфо-Бухгалтер
      2. Другие программы
    2. 1C
    3. Электронный документооборот и электронная отчетность
    4. Прочие средства автоматизации труда бухгалтеров
  • Гильдия клерков
    1. Взаимоотношения на работе
    2. Бухгалтерский бизнес
    3. Обучение
    4. Биржа труда
      1. Ищу работу
      2. Предлагаю работу
  • Клуб Клерк.Ру
    1. Пятница
    2. Частные инвестиции
    3. Политика
    4. Спорт. Туризм
    5. Встречи и поздравления
    6. Авторские форумы
      1. Интервью
      2. Простое, как мычание
      3. Авторский форум Goblin_Gaga
        1. Бухгалтера можно…
        2. опусник Гаги
  • Интернет-конференции
    1. Кому я должен — всем прощайте: все о банкротстве физлиц
    2. Архив Интернет-конференций
      1. Интернет-конференции
        1. Обмен электронными документами и сюрпризы от ФНС
        2. Нарушение прав граждан при трудоустройстве и увольнении
        3. Новый порядок сдачи отчетности по НДС в электронном формате
        4. Подготовка годовой финансовой/бухгалтерской отчетности за 2014 год
        5. Все, что вы хотели спросить у оператора обмена электронными документами
        6. Как финансовый кризис превратить в окно возможностей?
        7. НДС: изменения в нормативном регулировании и их реализация в программе «1С:Бухгалтерия 8»
        8. Обеспечение достоверности результатов инвентаризационных мероприятий
        9. Защита персональных данных. Применение ЗПК «1С:Предприятие 8.2z»
        10. Формирование учетной политики компании: возможности сближения с МСФО
        11. Электронный документооборот на службе бухгалтера
        12. Учет времени при различных системах оплаты труда в программе «1С:Зарплата и управление персоналом 8»
        13. Полугодовой отчет по налогу на прибыль: раскроем все секреты
        14. Межличностные отношения на рабочем месте
        15. Облачная бухгалтерия 1С. Стоит ли уходить в облако?
        16. Банковские депозиты: как не потерять и выиграть
        17. Больничные листы и другие пособия за счет ФСС. Порядок расчета и начисления
        18. Клерк.Ру: задайте любой вопрос руководству сайта
        19. Правила расчёта НДС при осуществлении экспортно-импортных операций
        20. Как сдать отчетность в Пенсионный фонд за 3 квартал 2012 года
        21. Отчетность в ФСС за 9 месяцев 2012 года
        22. Подготовка отчетности в ПФР за 2 квартал. Сложные вопросы
        23. Запуск электронных счетов-фактур в России
        24. Как снизить затраты на ИТ-оборудование, ПО и ИТ-персонал с использованием облачных мощностей
        25. Отчетность в ПФР за 1 квартал 2012. Основные изменения
        26. Налог на прибыль: нюансы заполнения декларации за 2011 год
        27. Годовая отчетность в ПФР. Актуальные вопросы
        28. Новое в бухгалтерской отчетности за 2011 год
        29. Отчетность в ФСС в вопросах и ответах
        30. Полугодовая отчетность в ПФР в вопросах и ответах
        31. Расчет пособий по временной нетрудоспособности в 2011 году
        32. Электронные счета-фактуры и электронные первичные документы
        33. Формирование бухгалтерской отчетности за 2010 год
        34. Расчет больничных в 2011 году. Декретные и пособия в переходный период
        35. Новое в законодательстве о налогах и страховых взносах в 2011 году
        36. Изменения в финансовой отчетности в 2011 году
        37. DDoS атаки в России как способ нечестной конкурентной борьбы.
        38. Банковские продукты для физлиц: кредитование, депозиты, спецпредложения
        39. Документ в электронной форме — эффективное решение актуальных проблем
        40. Как найти работу с помощью Клерк.Ру
        41. Предоставление сведений перс. учета за первое полугодие 2010 года
        42. Налоговая ответственность: кто и за что отвечает?
        43. Проверки, взыскание, возврат/зачет налогов и др.вопросы ч.1 НК РФ
        44. Расчет больн. листов и страховых взносов в свете квартальной отчетности
        45. Замена ЕСН страховыми взносами и другие нововведения 2010 года
        46. Ликвидация коммерческих и некоммерческих организаций
        47. Бухгалтерский и налоговый учет товарно-материальных ценностей
        48. Обязательная перерегистрация фирм в соответствии с Законом №312-ФЗ
        49. PR и маркетинг в сфере профессиональных услуг своими силами
        50. Клерк.Ру: смена дизайна
        51. Построение личного финансового плана: мечты и реальность
        52. Подготовка бух. отчетности. Изменения в рос. стандартах учета в 2009 году
        53. Откаты в сфере продаж: за и против
        54. Потеря работы в период кризиса. Что делать?
        55. Все, что вы хотели знать о Клерк.Ру, но стеснялись спросить
        56. Кредит в кризис: условия и возможности
        57. Сохранение капитала во время кризиса: стратегии для частных инвесторов
        58. НДС: вычеты по авансам. Вопросы с ответами и без
        59. Пресс-конференция Деда Мороза
        60. Изменения в Налоговый кодекс, вступающие в силу с 2009 года
        61. Налог на прибыль с учетом последних изменений и разъяснений Минфина
        62. Российский кризис: угрозы и возможности
        63. Сетевой бизнес: качественные товары или развод на деньги?
        64. КАСКО: страховка без секретов
        65. Выплаты физическим лицам
        66. Рейдерство. Как защитить собственный бизнес?
        67. Актуальные вопросы исчисления и возмещения НДС
        68. Спецрежимы: ЕНВД и УСН. Особенности и сложные вопросы
        69. Налог на прибыль. Расчет, особенности исчисления, спорные моменты
        70. Учетная политика для целей бухучета
        71. Налоговые проверки. Практика применения новых правил
        72. НДС: порядок расчета
      2. Аутсорсинг в вопросах и ответах
      3. Как бухгалтеру выполнить требования Закона «О персональных данных»
      4. Идеальный архив бухгалтерских документов
  • Служебные форумы
    1. Архив
      1. FAQ (Часто задаваемые вопросы)
        1. FAQ: Часто задаваемые вопросы по бухучету и налогам
      2. Игры и тренинги
        1. Тренинг по воспитанию самоуверенности
        2. ВЭД в условиях суровой действительности
    2. Книга жалоб и предложений
      1. Дневники

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Роль обеспечений в договорных отношениях

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Налогообложение гарантийного платежа

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Бухучет обеспечительного платежа

Итоги

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
  • Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

  • У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

  • У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

  • у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

  • у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы учли обеспечительный платеж в налоговом и бухгалтерском учете. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

———————————

Примеры формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

———————————

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров аренды, заключенных до указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Важно! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.

Договор аренды обеспечительный платеж

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *