Договор аренды в ГК

  • § 1. Общие положения об аренде
  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
  • § 2. Прокат
  • Статья 626. Договор проката
  • Статья 627. Срок договора проката
  • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  • Статья 630. Арендная плата по договору проката
  • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
  • § 3. Аренда транспортных средств
  • 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
  • Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
  • Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
  • Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
  • Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
  • Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
  • Статья 637. Страхование транспортного средства
  • Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
  • Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
  • Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
  • Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
  • 2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
  • Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
  • Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
  • Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
  • Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
  • Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
  • Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
  • Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
  • Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
  • § 4. Аренда зданий и сооружений
  • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  • Статья 654. Размер арендной платы
  • Статья 655. Передача здания или сооружения
  • § 5. Аренда предприятий
  • Статья 656. Договор аренды предприятия
  • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
  • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  • Статья 659. Передача арендованного предприятия
  • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
  • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
  • § 6. Финансовая аренда (лизинг)
  • Статья 665. Договор финансовой аренды
  • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
  • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
  • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
  • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
  • Статья 670. Ответственность продавца

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» .

Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора .

———————————
См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» . И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства. С. 344.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В Кодексе 1922 г. упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма — 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В Кодексе 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде , содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

———————————
Утверждены ВС СССР 23 ноября 1989 г. N 810-1 // Ведомости ВС РСФСР. 1989. N 25. Ст. 481.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Нормы ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения.

2. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней) и арендатор (наниматель). Арендатором (нанимателем) может быть любой субъект гражданского права.

3. Объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607 ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).

4. Существенным условием договора аренды является условие о предмете (объекте) аренды (найма). Несмотря на то, что в комментируемой статье говорится о том, что имущество передается арендатору за плату и на время (на определенный или неопределенный срок), тем не менее ни условие об арендной плате, ни условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия (как и любые другие) могут стать существенными.

Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК). О сроке договора аренды см. ст. 610 ГК РФ и комментарий к ней.

5. Договор аренды является консенсуальным — он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК и соответствующие комментарии).

Договор аренды является возмездным — имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней). При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в ст. ст. 689 — 701 ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2 ст. 689 ГК)).

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) — права и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также ст. ст. 611, 614 — 616, 621, 622, 624 ГК и соответствующий комментарий).

6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (ст. ст. 301 — 305 ГК).

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда электронной техники.

7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы в комментируемой статье сформулировано императивное указание — плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть) от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в комментируемой статье, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям в виде арендной платы.

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы — это поступления в виде денег или других материальных благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 ГК РФ

1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату.

Об особенностях правового регулирования договора аренды подробнее см. коммент. к ст. 625 ГК.

2. Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление — арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК).

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным (синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в «чистом» виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК (п. 16 письма ВАС N 66).

Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), — п. 10 письма ВАС N 66.

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.

3. По общему правилу объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и — в ограниченном виде — распоряжении переданным ему имуществом. Владение — это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение — это определение юридической судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом. Например, пользование линиями электропередач возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры «голого» пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время. Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

4. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи (подробнее см. коммент. к ст. 615 ГК). Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов (абз. 2 коммент. ст.). Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы — это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования, обычно в денежной форме (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 228 (автор комментария — А.А. Иванов)).

По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Коммент. ст. не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее это правило может быть изменено договором аренды. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.

5. Вопрос о природе прав арендатора остается в цивилистике дискуссионным. Представляется, что арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в коммент. к ст. 216 ГК было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать (подробнее см.: Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. N 2).

Обычно при обосновании противоположной точки зрения в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время (см. коммент. к ст. 610 ГК), может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в коммент. ст., — это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.

Между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. В данном случае имеет место возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

6. Вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (см. коммент. к ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (см. коммент. к ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждались в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно было бы сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 письма ВАС N 66).

Другой комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faci

ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу Изменения, внесенные Федеральным законом от 18.03.2019 N 34-ФЗ, применяются к возникшим после 1 октября 2019 года правоотношениям, а также правам и обязанностям, вытекающим из ранее возникших правоотношений. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)

  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Открыть полный текст документа

Договор аренды в ГК

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *