Договор безвозмездного пользования между родственниками

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

По договору безвозмездного пользования жилым помещением собственник квартиры обязуется предоставить для проживания другой стороне (жильцу) данную квартиру – жилое помещение в безвозмездное пользование, а жилец обязуется принять эту квартиру, а при расторжении или окончании срока действия заключенного договора – вернуть полученное жилое помещение в таком же состоянии, в котором оно было получено от собственника.

Предметом договора является квартира – жилое помещение (или часть квартиры), которое бесплатно передается жильцу. Однако стоит учитывать, что безвозмездно передается только само помещение, то есть «бесплатность» касается лишь проживания в переданном жилом помещении.

В соглашение о безвозмездном пользовании квартирой могут быть включены обязанности жильца по оплате всех услуг коммунальных служб и по самостоятельной оплате иных расходов, необходимых для обслуживания и содержания переданной квартиры в надлежащем состоянии.

При этом соглашение безвозмездного пользования, содержащее подобные условия по оплате, не может быть переквалифицировано в договора жилого найма или аренды помещения.

Собственник квартиры по договору называется ссудодателем, а жилец, получивший жилье в безвозмездное пользование – ссудополучателем.

Правовое регулирование безвозмездного пользования и особенности оформления договора

Правовые отношения, возникающие в результате заключения соглашения о безвозмездном пользовании жильем, регулируются положениями 36 главы российского Гражданского кодекса. Кроме того, согласно статье 689 (пункт 2) Кодекса к такому договору применяются некоторые правовые нормы, касающиеся регулирования договора аренды, а именно:

  • срок соглашения. Договор, регулирующий безвозмездное использование жилья, как и договор аренды, может заключаться на любой срок, обозначенный в договоре. Если же в соглашении срок не указан, то считается, что оно заключено на неопределенный срок;
  • условия пользования имуществом. Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, должен использовать переданное ему имущество в полном соответствии с условиями подписанного соглашения и с назначением имущества. Если же ссудополучатель нарушает это требование и использует вверенное имущество не по назначению, владелец квартиры может расторгнуть договор и потребовать от жильца возмещения убытков;
  • преимущественное право жильца, безвозмездно пользующегося переданной квартирой, при оформлении соглашения на новый срок. В том случае, если ссудополучатель пользуется жилым помещением и после окончания срока договора, а ссудодатель не возражает, договор безвозмездного использования жилья считается возобновленным на неопределенное время на первоначальных условиях;
  • улучшения квартиры, осуществленные ссудополучателем. Как и при аренде жилого помещения, ссудополучатель является собственником всех отделимых от квартиры улучшений и может их забрать с собой после прекращения договорных отношений, возникших при безвозмездном использовании жилья. Если же жилец во время своего проживания в квартире произвел неотделимые улучшения, не согласовав их возмещение с владельцем квартиры, то стоимость всех осуществленных улучшений ему не возмещается;
  • возвращение ссудодателю имущества в том же состоянии, в котором жилец его получил при оформлении договора. Жилец обязан поддерживать переданную ему квартиру в надлежащем состоянии, делая за свой счет при необходимости текущий и капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. По окончании договора он должен вернуть квартиру ссудодателю в таком же состоянии (или в лучшем), в котором она была в момент передачи. Поэтому сторонам договора во избежание спорных вопросов рекомендуется оформить акт приема-передачи безвозмездно переданного в пользование жилого помещения, в котором будет подробно описано переданное по договору имущество и его состояние.

Договор, определяющий обязанности сторон при безвозмездном пользовании, как и договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Заверять соглашение у нотариуса необязательно.

Однако в отличие от договора аренды, который обязательно должен быть зарегистрирован в территориальном регистрационном органе, если он заключен на год и более, соглашение о безвозмездном пользовании квартирой не нуждается в обязательной регистрации независимо от его срока действия.

Для чего нужен договор безвозмездного пользования

На практике соглашение о безвозмездном использовании квартиры заключается между ссудодателем и ссудополучателем, чтобы официально оформить проживание в жилом помещении родственников или знакомых владельца жилья.

Достаточно часто в таких случаях вообще такой договор не заключается, а договоренность между сторонами носит устный характер. Стоит заметить, что письменное заключение договора имеет множество преимуществ и снижает риски сторон, поскольку письменное соглашение:

  • позволяет зафиксировать все условия использования жилого помещения и исключить возникновение споров и конфликтных ситуаций в дальнейшем;
  • устанавливает оплату коммунальных услуг и других платежей;
  • гарантирует сохранность переданного по договору имущества или возмещение ущерба при его утрате или повреждении жильцом;
  • является основанием для регистрационного учета ссудополучателя по месту проживания.

Кроме того, при отсутствии подписанного соглашения о безвозмездном пользовании может возникнуть вопрос о том, что жилое помещение нелегально сдается в аренду.

Как показывает практика, достаточно часто договор безвозмездного пользования жильем используется арендаторами вместо договора аренды с целью избежать налогообложения получаемой арендной платы.

Однако заключение такого соглашения несет риски и для самого арендодателя, поскольку у него нет законных оснований требовать с арендатора платы за пользование переданным жильем. Это лишает его права отстаивать свои интересы в суде, если арендатор не заплатит за квартиру.

Как выписать человека из квартиры без его согласия, узнайте в каких случаях это возможно.

Подробности регистрации договора аренды нежилого помещения.

Досрочное расторжение соглашения

Владелец квартиры, передавая ее в безвозмездное пользование жильцу, имеет право расторгнуть соглашение, если жилец:

  1. Использует переданное ему имущество не по назначению или с нарушением условий соглашения;
  2. Не поддерживает имущество в надлежащем состоянии или сам существенно ухудшает состояние переданного ему имущества.

Жилец, получивший квартиру в безвозмездное пользование, также может отказаться от выполнения условий соглашения, если:

  • были обнаружены препятствующие нормальному использованию квартиры недостатки, о которых ссудополучатель не знал при заключении договора с ссудодателем;
  • имущество, переданное по договору, оказалось в непригодном состоянии;
  • обнаружились права третьих лиц на переданное жилье;
  • ссудодатель не выполнил свою обязанность по передаче жилого помещения.

Соглашение также может быть расторгнуто любой из сторон, при условии извещения другой стороны в письменном виде за месяц до предполагаемого расторжения. В договоре может быть оговорен другой срок для извещения.

Вот так выглядит примерный образец договора безвозмездного пользования жилым помещением:

По договор для дальнейшей распечатки и использования в формате .doc, также к договору прилагаются еще два приложения: акты приема передачи квартиры при вселении и выселении ссудополучателя.

Договор безвозмездного пользования между родственниками

Здравствуйте Ирина !

В соответствии со ст. 34 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их
совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за
счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи,
вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные
коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака
имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на
имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть, если пом. было приобретено во время
брака на имя супруга, то оно является общим имуществом.

Согласно ст. 38 и ст. 39 СК РФ

При разделе общего имущества супругов и определении
долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не
предусмотрено договором между супругами.

То есть, Вы имеете право на получение 1/2 доли .

Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, признается совместной собственностью супругов. Это подтверждается также судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.12.2007 N А05-2390/2007, постановление ФАС Центрального округа от 21.04.2004 N А35-5064/01-С17). Изменить подобный режим собственности супруги могут, заключив брачный договор (ст. 42 СК РФ) либо соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).

Общие правила распоряжения совместным имуществом установлены ст. 253 ГК РФ. Они применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное (п. 4 названной статьи).Согласно ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

То есть, по общему правилу для совершения сделок по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности с супругом, получать согласие супруга специально не требуется, ибо оно предполагается.

В
соответствии со ст. 209 ГК РФ

собственник вправе по своему усмотрению совершать
в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения,
пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору безвозмездного пользования одна сторона
(ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное
пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту
же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса
Российской Федерации).

То
есть, если Вы с супргом являетесь собственником
недв., то Вы вправе по своему усмотрению
распоряжаться им, в том числе передавать в безвозмездное пользование друг другу.

В соответствии со ст. 689 ГК РФ п

о договору
безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель)
обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование
другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в
том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором.

В договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный
договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии
с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

То
есть, при заключении Договора безвозмездного пользования применяются положения,
установленные для Договора аренды.

В соответствии с нормами Гражданского
кодекса Российской Федерации юридические лица вправе заключать договоры о
безвозмездном использовании имущества.

То
есть, если Вы заключите договор безвозмездного пользования имущ., то к
нему применяются правила об аренде.

В соответствии со ст. 208 НК РФ

доходы от источников в Российской Федерации
— К доходам от источников в Российской Федерации относятся:

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного
использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

Доход в виде материальной выгоды возникнет
у физического лица только в том случае, если помещение получено им в
пользование от взаимозависимого лица.

Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной
политики Минфина РФ от 3 сентября 2010 г. N 03-04-05/3-520 разъяснено
о налогообложении НДФЛ дохода в виде имущества, полученного в безвозмездное
пользование:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел Ваше письмо от 19.04.2010 по вопросу налогообложения дохода в виде
имущества, полученного в безвозмездное пользование, и в соответствии со статьей
34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет
следующее.

В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса
Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное
временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется
вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доходы физических лиц подлежат обложению налогом на
доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.

При этом положения главы 23 Кодекса не содержат
каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом,
предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным
предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на
доходы физических лиц.

То
есть, если Физ. Лицо передали
имущ. по договору безвозмездного польз.
супруге и не получает доходы от передачи жилья в пользование, то он не
явл. Плательщиком НДФЛ и УСН в данной ситуации.

Если передали имущ. ИП (супруге), то
действуют следующие положения.

По вопросу учета имущества, полученного по договору
безвозмездного пользования в целях применения УСН и о порядке
налогообложения при заключении договора безвозмездного пользования имуществом

Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной
политики Минфина РФ от 25 января 2008 г. N 03-11-04/2/13
и от 4 февраля 2008 г. N 03-03-06/1/77 разъяснено следующее:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
на письмо от 27.12.2007 N 1 о порядке учета доходов налогоплательщиками,
применяющими упрощенную систему налогообложения, исходя из информации,
изложенной в письме и по вопросу о порядке налогообложения при
заключении договора безвозмездного пользования имуществом и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 346.15 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие
упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают
доходы от реализации в порядке, установленном статьей 249Кодекса, и
внереализационные доходы в порядке, установленном статьей
250 Кодекса. При этом не учитываются доходы, указанные в статье
251Кодекса.

Пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что по договору
безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель)
обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование
другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в
том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором.

При этом в соответствии с п. 2 указанной
статьи ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются
правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей
607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.

Получая имущество по договору безвозмездного
пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным
имуществом. Учитывая изложенное, для целей налогообложения при применении
упрощенной системы налогообложения получение имущества в безвозмездное
пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного
права.

При этом у налогоплательщика-ссудодателя
предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию
дохода, учитываемого при определении налоговой базы.

У налогоплательщика — ссудополучателя доход в виде
безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав
внереализационных доходов на основании п. 8 статьи 250 Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно
оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом
положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии
с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому
имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу
(выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть
подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг)
документально или путем проведения независимой оценки.

Порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным,
получением имущественных прав, Кодексом не установлен, в этой связи
налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок оценки доходов,
связанных с безвозмездным получением имущественных прав, и, следовательно, при
получении имущественных прав безвозмездно, в частности прав пользования
имуществом, налогоплательщик может провести оценку доходов исходя из рыночных
цен на имущественные права (по аналогии с порядком определения рыночных цен на
товары, работы, услуги).

Таким образом, налогоплательщик, получающий по
договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход
в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый
исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Обращаем внимание на то, что данный вывод
подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 98 (п. 2 Обзора
практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных
положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 101.2 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) решение о привлечении к
ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в
привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения может
быть обжаловано в порядке, определяемом указанной статьей.

Вместе с тем сообщаем, что, по мнению Департамента,
для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное
пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного
права.

Доход в виде безвозмездно полученных имущественных
прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основаниипункта 8
статьи 250 НК РФ.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно
оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом
положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии
с главой 25 НК РФ остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу
и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу
(выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть
подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг)
документально или путем проведения независимой оценки.

Установленный пунктом 8 статьи 250 НК РФ
принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся
в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом
положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке
имущественного права, в том числе права пользования вещью.

Таким образом, налогоплательщик, получающий по
договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав
внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права
пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду
идентичного имущества, вне зависимости от того является ли такой договор
срочным или бессрочным.

То
есть, если супруга получила по договору в безвозмездное пользование
имущество как ИП, то она обязана
включить в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно
полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен
на аренду идентичного имущества, вне зависимости от того является ли такой
договор срочным или бессрочным.

Со стороны ИФНС действительно при проверках могут возникнуть вопросы относительно правовой природы сделки между аффилированным лицом ООО, которым являетесь Вы сами как собственник передаваемого имущества. Но в данном случае можно сослаться на письмо Минфина России от 09.07.2012 N 03-05-06-01/35, согласно которому по схожему вопросу был дан такой ответ.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, являющегося объектом налогообложения.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации

собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.

В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.

ИФНС при этом по поводу того, что имущество передано по безвозмездной сделке физическим лицом- собственником ссудополучателю – ООО, ген. директором ( учредителем) которого оно является никаких замечаний не указало.

То есть, если имущество передано по безвозмездной сделке физическим лицом- собственником ссудополучателю – ИП, то — документ, подтверждающий торговую площадь, договор безв. пол. или аренды на часть доли пом. супруга.

Как разъяснил Минфин России, если индивидуальный
предприниматель осуществляет только облагаемую ЕНВД деятельность, экономическая
выгода в виде имущества, которое получено в безвозмездное пользование, НДФЛ не
облагается (Письмо от 28.01.2009 N 03-11-09/22).

Данная точка зрения основана на п. 4 ст. 346.26 НК РФ, который предусматривает
освобождение предпринимателей от уплаты НДФЛ в отношении доходов, полученных от
“вмененной” деятельности.
В Письме от 05.10.2009 N 03-04-05-01/723 Минфин России высказал свое мнение в
отношении индивидуального предпринимателя, который осуществляет розничную
торговлю и применяет по этому виду деятельности режим ЕНВД.
Чиновники разъяснили, что доходы, полученные в связи с заключением договора
безвозмездного пользования, к розничной торговле не относятся и не облагаются
ЕНВД. Кроме того, указанный доход также не подлежит обложению и НДФЛ, поскольку
гл. 23 НК РФ не содержит каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное
пользование имуществом к доходам физического лица.

То есть, если Вы ИП на ЕНВД, экономическая
выгода в виде имущества, которое получено в безвозмездное пользование, НДФЛ не облагается (Письмо от 28.01.2009 N 03-11-09/22).

Таким образом, поскольку имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, признается совместной собственностью супругов. в силу закона и подтверждается также судебной практикой, то Вам следует В налоговую подавать документ, подтверждающий торговую площадь, договор безв. пол. или аренды на часть доли пом. супруга .

Смогу оказать услугу по составлению Договора и по перспективам решения вопроса с ФНС

С ув.Ф, Тамара

Статья: Аренда по-родственному (Гулидов П.) («Современный предприниматель», 2009, n 12)

«Современный предприниматель», 2009, N 12
АРЕНДА ПО-РОДСТВЕННОМУ
Проблема поиска помещения, подходящего для оборудования офиса или размещения производства, у предпринимателей нередка, и не всегда вопрос удается решить быстро и с выгодой для себя. В этой связи не исключена ситуация, когда помощь в этом непростом деле может прийти со стороны близких родственников (от супруга, ребенка, брата, сестры и т.д.) или знакомых, у которых в собственности случайно оказывается необходимое здание или помещение.
С одной стороны здание (помещение) нужно передать на законных основаниях, с другой — по-родственному не хочется оформлять возмездные отношения и платить лицу, предоставившему свою недвижимость, арендную плату, так как деньги в большинстве случаев просто перекладываются из одного кармана в другой. В данной ситуации есть два основных выхода, позволяющих оформить безвозмездные (безденежные) отношения с родственниками по поводу передачи во временное пользование здания (помещения).
Договор аренды
При заключении договора аренды арендная плата не всегда взимается деньгами. Пункт 2 ст. 614 Гражданского кодекса допускает оформление арендной платы в виде:
1) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
2) предоставления арендатором определенных услуг;
3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Закон также допускает сочетание разных форм оплаты. Если родственники не желают оформлять свои арендные отношения через денежный расчет, они вправе предусмотреть, что арендатор в качестве платы обязуется улучшить арендуемое им здание (помещение), к примеру, сделать ремонт (текущий или капитальный), приобрести новое оборудование, проложить новые коммуникации. А вот возложение на арендатора обязанности оплачивать расходы на коммунальные услуги не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Гражданский кодекс не требует от сторон устанавливать в договоре стоимость таких улучшений. То есть сами улучшения должны быть перечислены, а вот на какую сумму они будут выполнены, указывать не обязательно. То же самое касается и других вариантов. Например, в договоре аренды можно указать, что за аренду здания (помещения) супруг передает супруге в собственность определенную вещь, причем стоимость этой вещи может быть любой, даже не соизмеримой со стоимостью реальной арендной платы за арендуемое здание (помещение).
У рассматриваемого варианта есть единственный недостаток: если родственник-арендодатель является обычным гражданином либо предпринимателем, уйти от налогов, даже не получая арендной платы в денежной форме, не удастся.
Суммы, полученные от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы по ставке 13 процентов (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 224 НК РФ). В то же время Налоговый кодекс обязывает граждан уплачивать НДФЛ и с доходов, получаемых не в виде денежных средств, а в так называемой натуральной форме. Согласно п. 2 ст. 211 Налогового кодекса к таковым, в частности, относятся:
— оплата (полностью или частично) организацией или предпринимателем товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах гражданина;
— полученные физлицом товары, выполненные в его интересах работы, оказанные услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой.
Из этого следует, что любая форма арендной платы, установленная вышеуказанной ст. 614 Гражданского кодекса, будет рассматриваться в свете налогового законодательства в качестве дохода в натуральной форме. Главой 23 НК РФ устанавливается порядок расчета НДФЛ от доходов, полученных гражданином (в том числе, индивидуальным предпринимателем) в натуральной форме.
Если родственник-арендодатель является индивидуальным предпринимателем на «упрощенном» режиме, предполагающем освобождение от уплаты НДФЛ, то «безденежный» договор аренды не повлечет за собой уплату НДФЛ. Но возникающий доход будет включаться в состав «упрощенной» выручки в качестве внереализационного дохода.
ЕНВД также освобождает от уплаты НДФЛ, но этот режим вводится в отношении определенных видов деятельности. Доходы, не связанные с «вмененным» бизнесом, должны облагаться налогами в рамках УСН или общего режима. К примеру, предприниматель занимается розничной торговлей и уплачивает ЕНВД. Одновременно он передает в аренду неиспользуемое помещение (здание), и эту деятельность следует рассматривать как отдельное направление.
Если помещение передается для организации торговли, то «вмененный» налог, а следовательно, отсутствие обязанности уплачивать НДФЛ с аренды, вполне возможны. Согласно Налоговому кодексу под ЕНВД подпадает деятельность по передаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Это означает, что сдача в аренду здания, помещения склада, иной площади, не имеющей торгового зала, подпадает под спецрежим. Если этот вид деятельности в вашем регионе переведен на ЕНВД, то договор аренды не повлечет обязанностей по уплате НДФЛ или «упрощенного» налога. Отметим, что сдача в аренду помещения магазина или павильона не является вмененной, так как эти объекты относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговый зал (Письмо Минфина России от 17 апреля 2009 г. N 03-11-09/136). Когда в аренду передаются площади для иных целей — организации производства, оборудование офиса, доходы в виде арендной платы будут облагаться НДФЛ. Как видите, на «вмененке» уплата налога зависит от вида передаваемого помещения, а также от того, введен ли в вашем регионе ЕНВД в отношении передачи в аренду торговых мест.
Безвозмездное пользование
Действующее законодательство (гл. 36 ГК РФ) предусматривает такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (по-другому — договор ссуды). Таковым является договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном (предусмотренном) договором (ст. 689 ГК РФ). И ссудодатель, и ссудополучатель могут быть как простыми гражданами, так и индивидуальными предпринимателями.
Основное отличие договора безвозмездного пользования от аренды — безвозмездность. Это означает, что родственник-ссудополучатель не должен ничего платить или передавать родственнику-ссудодателю за здание (помещение). Более того, он не имеет права делать это, даже если на то есть добрая воля обеих сторон. В противном случае договор безвозмездного пользования превращается в договор аренды, а это, в свою очередь, предполагает уже совсем другие отношения, описанные выше. В связи с этим в арсенале бизнесменов появилось такое понятие, как «скрытая аренда», когда в целях ухода от налогов (нет прибыли в виде арендной платы — нет налогов) коммерсант официально передает ссудополучателю вещь в безвозмездное пользование по договору ссуды, а фактически получает арендную плату за эту вещь так называемым черным налом, то есть из рук в руки, в обход официальных денежных расчетов.
Конечно, в отношениях между родственниками подобное не требуется, поскольку, в случае необходимости, они сумеют рассчитаться друг с другом сполна. Однако сам по себе договор безвозмездного пользования позволит освободить родственника-ссудодателя от уплаты НДФЛ по указанной выше причине (нет дохода — нет налога).
Договор безвозмездного пользования здания (помещений) является на сегодняшний день единственной сделкой с недвижимостью, которая не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Договор аренды недвижимого имущества в виде здания или сооружения не требует госрегистрации только в случае, когда заключен на срок менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53, такое же правило распространяется на государственную регистрацию аренды помещений. Таким образом, в случае с договором аренды родственникам придется либо перезаключать его ежегодно, либо пройти непростую и хлопотную процедуру государственной регистрации.
Наилучшим выходом в рассматриваемой нами ситуации станет заключение договора безвозмездного пользования зданием (помещением).
Коммерсанту следует помнить, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). В силу ст. 23 Гражданского кодекса на предпринимателей распространяются правила Кодекса, предусмотренные для юридических лиц — коммерческих организаций. Напрашивается однозначный вывод о том, что если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, договор этот, под страхом недействительности, должен быть заключен в простой письменной форме, то есть путем составления документа (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Что же касается договора аренды помещения, то для него обязательная письменная форма предусмотрена ст. 609 ГК РФ, за исключением случая, когда договор заключается на срок менее года и сторонами его выступают обычные граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Договор аренды здания (сооружения) в любом случае должен быть заключен в письменной форме (ст. 651 ГК РФ).
П.Гулидов
Юрист частной практики,
основатель «Юридического кабинета
Павла Гулидова»
Подписано в печать
10.12.2009

Семейные связи не ограничивают право заниматься предпринимательской деятельностью. Например, супруги могут заключать между собой договоры коммерческого характера, выступая при этом как самостоятельные хозяйствующие субъекты. Может ли инспекция в этом случае диктовать условия сделок? Какие налоговые последствия ожидают стороны при безвозмездной передаче имущества? Давайте разберемся.Семейные связи не ограничивают право заниматься предпринимательской деятельностью. Например, супруги могут заключать между собой договоры коммерческого характера, выступая при этом как самостоятельные хозяйствующие субъекты. Может ли инспекция в этом случае диктовать условия сделок? Какие налоговые последствия ожидают стороны при безвозмездной передаче имущества? Давайте разберемся.

Ситуация: Супругами, являющимися индивидуальными предпринимателями, в браке приобретено нежилое помещение, свидетельство о праве собственности на которое оформлено на мужа. Жена осуществляет в этом помещении деятельность, облагаемую ЕНВД. При этом она использует его на основании договора безвозмездного пользования. Налоговая инспекция настаивает на заключении договора аренды.
1. Правомерно ли требование ИФНС?
2. Как лучше оформить использование помещения?

Семейное законодательство
Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. При этом данный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
Поскольку из предоставленной информации не следует, что между мужем и женой заключен брачный договор, будем исходить из положений гл. 7 СК РФ, регулирующих законный режим супругов.
Из статьи 34 указанного Кодекса следует, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Такое имущество именуется общим. К общему имуществу относятся, в частности, недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.
Приведенные положения направлены на защиту интересов каждого из супругов и позволяют в случае необходимости произвести раздел совместно нажитого имущества с оформлением своих законных прав согласно действующему законодательству. Предписания ст. 34 СК РФ также позволяют супругу, формально не являющемуся собственником такого имущества, пользоваться им на законных основаниях.
Однако существуют сферы, в которых необходимо документальное подтверждение полномочий пользователя вне зависимости от наличия семейных связей. Например, право жены на управление автотранспортным средством, принадлежащим мужу, должно быть подтверждено соответствующей доверенностью.
Кроме того, такой сферой является и предпринимательство.
Так, из содержания ст. 2 ГК РФ следует, что предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Поэтому индивидуальный предприниматель при использовании в своей деятельности имущества, формальным собственником которого является его супруг, должен иметь документальное подтверждение своих прав пользователя в отношении данного имущества. Такие полномочия могут быть закреплены и договором безвозмездного пользования (договором ссуды).

СПРАВКА
Согласно ст. 689 ГК РФ, по вышеуказанному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если налоговый орган, настаивая на заключении договора аренды, исходит из того, что между субъектами предпринимательской деятельности не может быть заключен договор безвозмездного пользования имуществом, то его утверждения противоречат положениям Гражданского кодекса РФ.
В силу ст. 209 данного Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать право пользования имуществом.
Передавая имущество по договору ссуды, собственник тем самым реализует свое право распоряжаться им по своему усмотрению.
Кроме того, согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к его заключению допускается только в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом гражданское законодательство не содержит каких-либо ограничений, связанных с семейными отношениями сторон сделок.
Обратим также внимание на то, что ни один из действующих правовых нормативных актов не запрещает субъектам предпринимательской деятельности заключать между собой договоры безвозмездного пользования.
Таким образом, требование ИФНС «заменить» договор ссуды на договор аренды неправомерно. В данном случае налоговый орган пытается незаконно вмешаться в хозяйственную деятельность индивидуальных предпринимателей.

Договор аренды и договор ссуды
Если предприниматели намерены установить между собой правоотношения по передаче имущества в безвозмездное пользование, то они должны заключить договор ссуды. А для оформления арендных отношений требуется договор аренды. Поэтому в данном случае правильнее говорить о выборе хозяйствующими субъектами правоотношений по передаче нежилого помещения в пользование. А такой выбор может зависеть от взаимоотношений предпринимателей и учета ими налоговых последствий того или иного вида договора.
Поэтому считаем целесообразным обсудить указанные последствия, учитывая при этом интересы как передающей, так и принимающей стороны.

Возможные налоговые последствия передающей стороны
Согласно подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, одним из видов деятельности, облагаемых ЕНВД, является оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
Согласно ст. 346.27 НК РФ, торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся, в частности, здания, строения, сооружения (их часть), используемые для совершения сделок розничной купли-продажи. Этой статьей установлено, что объектом организации общественного питания, не имеющим зала обслуживания посетителей, является объект, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров.
На основании приведенных положений можно сделать следующий вывод: если передаваемое нежилое помещение обладает определенными ст. 346.27 НК РФ признаками торгового места (расположенного при этом в указанном в ст. 346.26 объекте стационарной торговой сети) или признаками объекта общественного питания, не имеющего зала обслуживания посетителей, то передача этого помещения по договору аренды подлежит обложению ЕНВД.
Следует напомнить, что применение спецрежима в виде уплаты единого налога на вмененный доход не зависит от желания хозяйствующего субъекта. Обязанность по уплате данного налога возникает при фактическом осуществлении одного из видов деятельности, предусмотренных п. 2 ст. 346.26 НК РФ, если такой вид деятельности подлежит обложению ЕНВД согласно решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Приведем разъяснения Минфина РФ.
В Письме от 17.03.2008 г. №03-11-04/3/127 финансовое ведомство ответило, в частности, на вопрос организации, которая сдает в аренду предпринимателям и организациям в принадлежащем ей на праве собственности здании нежилые площади для размещения торговых киосков и салонов-магазинов. Налогоплательщик спрашивает: подпадает ли такая деятельность под уплату ЕНВД? Финансовое ведомство разъяснило следующее.

Сначала Минфин РФ обсудил ситуации по сдаче в аренду площади для размещения торговых киосков и палаток, пояснив при этом, что данные объекты следует рассматривать в качестве торговых мест. Финансовое ведомство указало, что в этом случае, в соответствии с подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, организация является плательщиком ЕНВД в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов). Далее Минфин пояснил, что если в аренду передаются площади для размещения салонов-магазинов, имеющих торговые залы, то эта предпринимательская деятельность не подпадает под действие гл. 23.3 НК РФ и подлежит налогообложению в соответствии с иными налоговыми режимами.

А теперь рассмотрим ситуацию, при которой нежилое помещение передается по договору безвозмездного пользования.
В вышеуказанном Письме финансовое ведомство также ответило на вопрос о том, подпадает ли под уплату ЕНВД деятельность организации при передаче ею земельных участков в безвозмездное срочное пользование предпринимателям и организациям для размещения торговых киосков.

Отвечая на данный вопрос, Минфин РФ привел положения действующего с 1 января 2008 года подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Напомним, что согласно этому подпункту обложению ЕНВД подлежит деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) пользование земельных участков для организации торговых мест в стационарной торговой сети, а также для размещения объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, контейнеров, боксов и других объектов) и объектов общественного питания, не имеющих залов обслуживания посетителей.
На основании подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ финансовое ведомство делает вывод о том, что организация, передающая земельные участки в безвозмездное срочное пользование хозяйствующим субъектам для размещения торговых киосков, является плательщиком единого налога на вмененный доход.
Из содержания разъяснений Минфина РФ следует, что в данном случае не имеет значения то обстоятельство, что участки передаются не за плату, а безвозмездно. Такая позиция позволяет предположить, что аналогичный ответ был бы дан финансовым ведомством и на вопрос о том, подлежит ли обложению ЕНВД безвозмездная передача в пользование объектов, указанных в подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ.
По нашему мнению, приведенное разъяснение Минфина РФ противоречит нормам гл. 23.6 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 346.28 НК РФ, плательщиками единого налога на вмененный доход являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие на территории муниципального района, городского округа, городов федерального значения Москвы и Санк-Петербурга, в которых введен данный налог, облагаемую им предпринимательскую деятельность.
Из приведенного положения следует, что одним из условий применения хозяйствующим субъектом спецрежима в виде ЕНВД является осуществление деятельности, которая по своему характеру является именно предпринимательской. А согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ к обязательному признаку предпринимательской деятельности относится ее цель – извлечение прибыли.
Пунктом 1 ст. 11 НК РФ установлено, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в данном Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ.
Названный Кодекс не дает определения понятия «предпринимательская деятельность». При этом из положений гл. 23.6 НК РФ не следует, что в целях подп. 13 и 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ к предпринимательской деятельности следует относить не только возмездную, но и безвозмездную передачу во временное пользование соответствующих объектов.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что указанные подпункты применимы исключительно к деятельности, при которой объекты передаются только по возмездным договорам, которые по своей сути являются предпринимательскими.
Таким образом, хозяйствующий субъект, передавший нежилое помещение по договору безвозмездного пользования, не должен являться плательщиком ЕНВД даже в том случае, если передаваемый объект обладает определенными ст. 346.27 НК РФ признаками торгового места (расположенного при этом в указанном в ст. 346.26 объекте стационарной торговой сети) или признаками объекта общественного питания, не имеющего зала обслуживания посетителей.
Учитывая позицию Минфина РФ по обсуждаемой проблеме, следует отметить, что с нашим выводом налоговые органы могут не согласиться. Можно также предположить, что инспекция настаивает на заключении договора аренды только потому, что не знакома с содержанием вышеуказанного Письма финансового ведомства и полагает, что собственник переданного нежилого помещения обязан уплачивать ЕНВД только в том случае, если «заменит» договор безвозмездного пользования на договор аренды.

Теперь обсудим вопрос об иных возможных налоговых последствиях хозяйствующего субъекта, передающего нежилое помещение по договору безвозмездного пользования.
Приведем мнение суда.
Из Постановления Северо-Западного округа от 15.03.2006 г. №А52-4115/2005/2 следует, что индивидуальный предприниматель, применяющий спецрежим в виде ЕНВД, предоставил организации в безвозмездное пользование нежилое помещение. При этом хозяйствующий субъект полагал, что указанная операция не облагается НДС. С этим не согласился суд первой инстанции, указавший, что инспекция правомерно при определении объекта налогообложения и расчете суммы НДС учла суммы налога, исчисленные ссудополучателем при сдаче помещения в субаренду. Кассационная инстанция признала судебный акт обоснованным. При этом суд указал, в частности, следующее.
Статья 146 НК РФ определяет объект обложения НДС. Согласно подп. 1 п. 1 данной статьи в целях гл. 21 названного Кодекса передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказания услуг на безвозмездной основе признается их реализацией. А согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) безвозмездно налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 данного Кодекса, без включения в них НДС.
Приведенные положения позволили суду сделать вывод о том, что безвозмездная передача имущества в пользование подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.
Не противоречат ли сделанные судом выводы положениям п. 4 ст. 346.26 НК РФ, учитывая, что в данном случае ссудодателем являлся предприниматель, применяющий спецрежим в виде ЕНВД? Напомним, что согласно указанному пункту, организации и индивидуальные предприниматели, уплачивающие этот налог, не признаются плательщиками НДС (в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД), за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ.
Мы считаем, что противоречия здесь нет. Приведенные нормы позволяют утверждать, что при передаче имущества в безвозмездное пользование у ссудодателя, уплачивающего ЕНВД, появляется вид деятельности, выходящий за рамки спецрежима, а также возникает объект обложения НДС.
В то же время содержание указанного Постановления косвенно подтверждает сделанный нами вывод о том, что передача помещения в безвозмездное пользование не может облагаться ЕНВД.

Возможные налоговые последствия принимающей стороны
Появляется ли дополнительный объект налогообложения у хозяйствующего субъекта, применяющего спецрежим в виде ЕНВД, который получил имущество по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)?

Разъяснения по данному вопросу даны Минфином РФ в Письме от 23.03.2007 г. №03-11-04/3/83. При этом финансовое ведомство имело в виду такое имущество, как холодильное оборудование, помещение, автомобиль. Из ответа Минфина РФ на данный вопрос можно понять следующее.
Согласно ст. 695 ГК РФ, ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Таким образом, расходы ссудополучателя связаны с выполнением им своих законных обязательств перед ссудодателем. Учет таких расходов не свидетельствует о возмездности договора.

Из пункта 2 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 г. №98 следует, что к оценке размера дохода при безвозмездном пользовании имуществом применим п. 8 ст. 250 НК РФ. Этой нормой доход в виде безвозмездно полученного имущества признается в качестве внереализационного дохода. Следовательно, в данном случае имеет место экономическая выгода в форме указанного дохода.
В заключение Минфин РФ указывает, что, поскольку такая экономическая выгода относится к внереализационным доходам, для организации, осуществляющей только деятельность, в отношении которой она признается плательщиком ЕНВД, налогообложение указанной выгоды в рамках иных режимов налогообложения не производится.
Таким образом, из приведенных разъяснений финансового ведомства следует, что у плательщика ЕНВД, пользующегося полученным по договору ссуды имуществом, в том числе помещением, не возникает дополнительного объекта налогообложения.
«Бухгалтерское приложение» №26 (9240)

Договор безвозмездного пользования между родственниками

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *