Естественный износ — что это?

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание <*>.

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. <*>.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.) Вины арендатора нет
Сбит угол на стене Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления) Вины арендатора нет
Порез на линолеуме Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором <*>.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче <*>. Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

После уведомления 03.12.2014 ОАО «Корпорация развития Приморского края» о досрочном расторжении Договора N 51/П-А ООО «Владстрой» 23.12.2014 заключило в отношении спорных помещений договор аренды N 54/П-А/ТДПМ 8(08-1-0002) с новым арендатором — ООО «Торговый Дом Полиметалл» (далее — договор от 23.12.2014). Однако письмом от 31.12.2014 N 112 ООО «Владстрой» сообщило ООО «Торговый Дом Полиметалл» о невозможности передать имущество по акту приема-передачи в пригодном состоянии 31.12.2014, в связи с чем 12.01.2015 дополнительным соглашением к договору от 23.12.2014 стороны данного договора изменили срок аренды с 21.01.2015, а также установили указанную дату как дату передачи объекта.
На основании акта приема передачи нежилых помещений к договору от 23.12.2014 ООО «Владстрой» 21.01.2015 передало, а ООО «Торговый Дом Полиметалл» приняло нежилые помещения.
Поскольку ОАО «Корпорация развития Приморского края» в нарушение условий договора вернуло спорное имущество арендодателю с дефектами и непригодное для дальнейшей эксплуатации по назначению, арендодатель вынужден был выполнить ремонтно-восстановительные работы и в связи с их ведением в период с 01.01.2015 по 20.01.2015 не мог сдавать помещения в аренду.
Данные обстоятельства послужили основанием для ООО «Владстрой» обратиться в суд со встречным иском к ОАО «Корпорация развития Приморского края» с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 349 320 рублей, составляющие стоимость не полученной в период с 01.01.2015 по 20.01.2015 арендной платы.
Рассмотрев первоначальное и встречное исковые заявления, суд первой инстанции счел требования первоначального иска обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска отказал. Поскольку в части отказа в удовлетворении встречного иска судебный акт не обжалуется, в силу положений статьи 268 АПК РФ, его законность в этой части апелляционной коллегией не проверяется.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение в части удовлетворения первоначального иска подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении исковых заявлений, судом первой инстанции верно установлено, что требования как первоначального, так и встречного исков вытекают из договоров аренды N 33/П-А и N 51/П-А, на основании которых между сторонами спора сложились обязательственные отношения по аренде недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) об аренде.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В связи с заключением ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ООО «Владстрой» 29.12.2014 соглашения о расторжении договора N 51/П-А, по условиям которого стороны договорились считать указанный договор расторгнутым с 31.12.2014, с указанной даты обязательственные отношения по аренде спорного имущества между сторонами прекратились.
Вместе с тем, согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец должен доказать как факт, так и размер неосновательного обогащения. Для подтверждения факта возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, должен доказать совокупность следующих обстоятельств: 1) возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; 2) убытки на стороне потерпевшего; 3) убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего); 4) отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий.
Таким образом, в предмет доказывания в рамках настоящего спора по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят факт получения (удержания) ответчиком денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, составляющих неосновательное обогащение, а также его размер.
Как следует из правовой позиции ОАО «Корпорация развития Приморского края», неосновательное обогащение ООО «Владстрой» за его счет составляют денежные средства в сумме 231 566 рублей 13 копеек, превышающие стоимость восстановительных работ в размере 41 823 рубля 87 копеек, и необходимые для устранения физического износа помещений, превышающего нормальный износ, неправомерно удержанные ООО «Владстрой» из обеспечительного платежа, подлежащего, по мнению истца по первоначальному иску, возврату арендатору после расторжения договора аренды.
Из материалов дела и содержания представленных в материалы дела договоров аренды апелляционным судом установлено следующее.
В соответствии с условиями договора N 51/П-А ОАО «Корпорация развития Приморского края», с учетом перечисленного в пользу ООО «Владстрой» обеспечительного платежа на основании договора N 33/П-А, перечисленный арендодателю обеспечительный платеж по договору N 51/П-А составил 757 970 рублей, который в соответствии с пунктом 4.2 договора N 51/П-А в случае соблюдения арендатором условий настоящего договора, в том числе пунктов 5.16, 6.3.12, подлежал зачету в счет оплаты последнего месяца аренды в случае досрочного его расторжения.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за весь период нахождения спорного имущества в пользовании арендатора, в том числе за последний месяц аренды, внесена последним в полном объеме, в связи с чем, основания для зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы отсутствовали.
Вместе с тем, частично возвращая сумму обеспечительного платежа ООО «Владстрой» удержало из него 273 390 рублей, составляющих стоимость проведенного ремонта помещений, которые были возвращены арендодателю при расторжении договора аренды N 51/П-А с дефектами и в состоянии непригодном для их дальнейшей эксплуатации по назначению.
В соответствии с пунктами 5.16, 6.3.12 договора N 51/П-А арендатор должен вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Указанная в пункте 5.17 Договора N 51/П-А обязанность арендатора возместить арендодателю стоимость восстановительного ремонта или возместить причиненные ему убытки наступает в случае допущенного арендатором ухудшения состояния объекта до состояния, выходящего за пределы понятия нормального износа.
Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.
Удерживая из обеспечительного платежа денежные средства в сумме 273 390 рублей, арендодатель руководствовался расчетом стоимости работ и материалов по состоянию на 31.12.2014.
Как следует из материалов дела, спорные помещения были переданы в аренду по договору N 33/П-А с 0% износа, что соответствует сведениям технического паспорта здания, в состоянии, соответствующем условиям договора и удовлетворяющем арендатора. По окончании срока аренды, установленного договором N 33/П-А, 01.11.2014 между сторонами подписан акт N 1 приема передачи нежилого помещения о возврате арендованного имущества арендодателю. Однако в этот же день, 01.11.2014, между сторонами подписан акт N 2 приема передачи нежилого помещения к договору N 51/П-А, согласно которому помещения были вновь переданы арендатору. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что фактически спорные помещения из владения арендатора, с учетом передачи их части в субаренду третьему лицу, не выбывали, указанные акты приема-передачи носили формальный характер, в действительности имело место непрерывное использование помещений арендатором и субарендатором на протяжении 13 месяцев.
Вместе с тем, при фактическом возврате арендованных помещений, актом приема-передачи от 31.12.2014 зафиксировано, что имущество осмотрено и принято арендодателем в состоянии, не соответствующем условиям договора и не удовлетворяющем арендодателя, с конкретным перечислением обнаруженных повреждений. Акт подписан представителями обеих сторон, при этом со стороны арендатора акт подписан с учетом акта осмотра помещений от 31.12.2014, в котором зафиксированы отличные в части повреждения нежилых помещений. Также 05.01.2015 обеими сторонами подписан акт осмотра нежилых помещений с указанием в нем визуальных повреждений с приложением к акту фотоматериалов.
С целью определения является ли износ арендованных помещений нормальным износом либо превышающим нормальный износ, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.
Заключением эксперта N 151/4-15 от 17.12.2015 установлено, что физический износ окрасочных покрытий стен в кабинетах можно считать нормальным износом, а повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете считается превышением нормального физического износа, в связи с чем стоимость работ для устранения физического износа внутренней отделки спорных помещений превышающего нормальный износ определена экспертом в размере 41 823 рубля 87 копеек. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции установив факт превышения нормального физического износа только в части повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете, пришел к выводу, что сумма неосновательного обогащения составляет 231 566 рублей 13 копеек, то есть за вычетом из удержанных арендодателем денежных средств суммы 41 823 рубля 87 копеек.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенным выше выводом суда первой инстанции в виду следующего.
Коллегия критически оценивает представленное в материалы дела экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, поскольку экспертиза выполнена с нарушением норм процессуального законодательства.
Так, определением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2016, с учетом определения от 08.12.2015 об исправлении опечатки, суд первой инстанции назначил для проведения экспертизы одного эксперта, которого предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Однако из представленного суду экспертного заключения N 151/4-15 от 17.12.2015 следует, что фактически экспертизу выполняли два эксперта, один из которых судом не назначался, об уголовной ответственности судом не предупреждался. Кроме того, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что первоначально в материалы дела было представлено экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, в котором отсутствовали страницы N 5 и 6, при этом объяснить причину отсутствия указанных страниц экспертное учреждение не смогло, и направило в адрес суда экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015 в полном объеме, но без подписки обоих экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности.
Исследовав экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, суд установил, что при проведении экспертизы экспертами использовалась методика определения процента физического износа, установленная в ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», тогда как спорные помещения являются нежилыми и находятся в административно-общественном здании, на которое не распространяется указанная методика. Также в указанном заключении отсутствует информация о том, какой метод (методы) исследования были применены экспертами, что противоречит Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ и статье 86 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной интонации не может принять в качестве допустимого доказательства экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, достоверно подтверждающего факт нормального физического износа окрасочных покрытий стен в кабинетах, а повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете — превышением нормального физического износа, а также стоимости ремонтно-восстановительных работ для устранения физического износа внутренней отделки помещений, учитывая ответ экспертов на первый вопрос, в размере 41 823 рубля 87 копеек.
Кроме того, ООО «Владстрой» представило в материалы дела техническое заключение ООО «Приморский экспертно-криминалистический центр» от 04.04.2016 N 03/ЭН-16, согласно которому все дефекты перечисленные и описанные в подписанном арендодателем и арендатором акте осмотра от 05.01.2015 являются следствием механических повреждений или иного внешнего воздействия и не являются следствие физического износа материала. Согласно указанному техническому заключению, стоимость комплекса ремонтно-восстановительных работ, подразумевающих приведение помещений третьего и седьмого этажей в административном здании в первоначальное состояние с сохранением их единообразия, составляет 373 161 рубль 81 копейку.
Учитывая изложенное, коллегия находит убедительными доводы апеллянта о необоснованности отказа суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы с целью установления объема и стоимости восстановительного ремонта. В связи с чем, исходя из того, что стоимость восстановительных ремонтных работ в арендованных помещениях является одним из оснований возражений ООО «Владстрой» по предъявленным к нему требованиям, и для определения характера износа арендованных помещений, стоимости ремонтных восстановительных работ арендованных помещений требуются специальные познания, по ходатайству ООО «Владствой» определением апелляционного суда от 23.08.2016 была назначена экспертиза, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: 1. определить степень износа (нормальный износ/превышающий нормальный износ) арендованных помещений, указанных в определении от 23.08.2016, 2. определить объем и стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, 3. Отдельно определить объем и стоимость ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей. Для исследования эксперту были предоставлены в том числе, акт приема-передачи от 31.12.2014, акт осмотра помещений от 31.12.2014 и акт осмотра от 05.01.2015.
Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, составленного ООО «Приморское бюро судебных экспертиз», дефекты, перечисленные в актах в кабинетах 701-711, на стене в коридоре на 7 этаже со стороны кабинетов 703, 704, стене в коридоре напротив кабинета 707, вмятины в ГВЛ и отрыв слоя штукатурки, порыв натяжного потолка в нежилом помещении N 5, а также дефекты в кабинетах N 308, 309, 312, 313, характеризующие степень износа помещений, не являются следствием их нормального физического износа. Объем и стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, определены экспертом на сумму 461 007 рублей 23 копейки (локальный ресурсный сметный расчет N 1), объем и стоимость ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей определены на сумму 135 928 рублей 96 копеек (локальный ресурсный сметный расчет N 2).
Таким образом, выводами эксперта подтверждается факт возврата арендованных помещений в состоянии требующем восстановительного ремонта, который не связан с нормальным физическим износом помещений. При этом, исходя из определенной экспертом стоимости ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный (461 007 рублей 23 копейки, а также 135 928 рублей 96 копеек стоимости ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей), коллегия пришла к выводу, что стоимость проведенного арендодателем ремонта возвращенных помещений в размере 273 390 рублей, подтвержденная договором подряда N 6/1 от 05.01.2015, справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 12.01.2015, локальным ресурсным сметным расчетом от 05.01.2015, не является завышенной, часть обеспечительного платежа, удержанная арендодателем в сумме 273 390 рублей, была полностью направлена на оплату восстановительного ремонта помещений, возвращенных арендатором с дефектами, степень которых превышала нормальный износ.
Возражая на представленное в материалы дела заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ОАО «Наш дом Приморье» указали на неверное определение экспертом степени износа, превышающей нормальный (так, по мнению ОАО «Корпорация развития Приморского края» имевшие место загрязнения, потертости вертикальных поверхностей, необходимо относить к нормальному износу, что соответствует экспертному заключению N 151/4-15 от 17.12.2015), ссылки на нормативную и методическую литературу, которая использовалась для подготовки ответов на поставленные судом вопросы, а также составление локальных ресурсных сметных расчетов N 1 и 2 без учета документов, имеющихся в материалах дела со значительным превышением по всем позициям и применением расценок по состоянию на 3 квартал 2016 года.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертом Трошиным М.В. даны пояснения относительно составленного им заключения N 190/С-16 от 28.10.2016. А именно, со ссылкой на положения статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации, эксперт пояснил, каким образом определен нормальный износ и степень износа, превышающая нормальный, при этом применительно к спорному объекту степень износа определялась экспертом по совокупности установленных признаков, что в свою очередь определило избранный экспертом метод исследования. Указал, что с целью определения объема ремонтных работ, необходимых для устранения износа помещений, превышающего нормальный, экспертом осуществлялся выезд на объект и его непосредственный осмотр. Согласно представленным экспертом в материалы дела копиям уведомлений, лица, участвующие в деле были надлежащим образом уведомлены о времени и месте проведения осмотра объекта экспертизы, в том числе ОАО «Корпорация развития Приморского края», что подтверждается уведомлением о вручении, согласно которому представителем ОАО «Корпорация развития Приморского края» Найденовой И.Р. 20.09.2016 было получено уведомление от 14.09.2016 N 370/С-16. При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что риск неполучения корреспонденции по юридическому адресу является риском самого юридического лица (статья 165.1 ГК РФ).
Относительно применения расценок по состоянию на 3 квартал 2016 года эксперт отметил, что согласно определению от 23.08.2016 перед экспертом была поставлена задача определения стоимости восстановительных работ на дату проведения экспертизы. На вопрос истца о значительном превышении материалов, их стоимости и работ, эксперт пояснил, что при проведении расчета в соответствии с методическими рекомендациями (МДС 81-35.2004) был применен коэффициент 2. Учитывая изложенное, и исходя из поставленных перед экспертом задач, несостоятельны возражения истца о том, что стоимость восстановительных работ, согласно заключению N 190/С-16 от 28.10.2016 значительно превышает расходы на ремонт, фактически понесенные ответчиком.
Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016 в порядке статей 71, 86 АПК РФ, по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, принимая во внимание данные экспертом пояснения в ходе судебного заседания, суд апелляционной инстанции не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу, поскольку заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности; выполнено экспертом, имеющим высшее профессиональное образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены. По указанным основаниям апелляционный суд признает заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016 надлежащим доказательством по делу.
Исходя из вышеизложенного, и принимая во внимание стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный (461 007 рублей 23 копейки, а также 135 928 рублей 96 копеек стоимости ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей), и размер фактических затрат арендодателя на проведение ремонта возвращенных помещений (273 390 рублей), коллегия не усматривает в действиях ответчика по удержанию денежных средств в размере 273 390 рублей из обеспечительного платежа причин возникновения предполагаемого истцом неосновательного обогащения ответчика за его счет. Более того, учитывая, что фактически ответчиком были понесены расходы на проведение восстановительного ремонта в меньшем размере, чем обоснованно могли бы быть понесены в соответствии с заключением эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне ответчика в настоящем случае отсутствует.
Кроме того, в соответствии пунктом 2 статьи 616 ГК РФ и положениями договоров аренды N 33/П-А и N 51/П-А, в том числе и о возврате арендованного имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, в рассматриваемом случае не имеют места убытки на стороне арендатора, являющихся одновременно источником обогащения арендодателя.
Доказательств того, что на момент возврата помещений истец был готов провести в возвращенных помещениях ремонтные восстановительные работы, стоимость которых значительно бы отличалась от удержанной ответчиком в меньшую сторону, однако вопреки готовности истца ответчик самостоятельно произвел ремонтные работы, принимая во внимание составленные сторонами акты осмотра и приема-передачи помещений, ОАО «Корпорация развития Приморского края» в материалы дела не представлено.
Таки образом, исходя из установленных по материалам дела апелляционным судом обстоятельств, предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец не доказал факта удержания ответчиком денежных средств без установленных законом и договорами аренды оснований, составляющих неосновательное обогащение.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование ОАО «Корпорация развития Приморского края» о взыскании с ООО «Владстрой» суммы неосновательного обогащения в размере 231 566 рублей 13 копеек не подлежат удовлетворению, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований первоначального иска в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела по правилам, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, является основанием для изменения решения арбитражного суда полностью или в части.
Таким образом, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части в силу пункта 2 статьи 269 АПК РФ на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с тем, что решение от 03.06.2016 отменено апелляционным судом в обжалуемой части, в удовлетворении требований первоначального иска отказано, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в порядке статьи 110 АПРК РФ подлежат перераспределению с учетом изменения обжалуемого судебного акта.
Так, судебные расходы ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ОАО «Наш дом Приморье» на оплату услуг эксперта (экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015) в размере 46 000 рублей и 35 000 рублей соответственно, подлежат отнесению на указанных лиц, в связи с отказом в удовлетворении требований первоначального иска. Судебные расходы на проведение судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции в сумме 67 250 рублей, исходя из итогов рассмотрения дела, подлежат взысканию с истца по первоначальному иску в пользу ООО «Владстрой».
В части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, решение изменению не подлежит, поскольку согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной госпошлины возвращается истцу. Так, с учетом уменьшения размера первоначальных исковых требований излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 837 рублей подлежит возврату ОАО «Корпорация развития Приморского края», а в связи с увеличением суммы встречных исковых требований и уплатой государственной пошлины при подаче встречного искового в меньшем, чем это предусмотрено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размере, государственная пошлина в ее недостающей части в сумме 1 518 рублей подлежит взысканию с ООО «Владстрой» в доход федерального бюджета.
В связи с удовлетворением требований апелляционной жалобы ответчика с учетом дополнений к ней, и отказом в удовлетворении требований первоначального иска в полном объеме, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца и подлежит взысканию в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2016 по делу N А51-8941/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» в пользу открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» 231 566 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, 7 631 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 46 000 рублей судебных расходов на оплату услуг эксперта, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» в пользу открытого акционерного общества «Наш дом — Приморье» 35 000 рублей судебных расходов на оплату услуг эксперта, отменить.
В удовлетворении первоначальных исковых требований открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» 231566 рублей 13 копеек неосновательного обогащения отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2016 по делу N А51-8941/2015 оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» 67 250 (шестьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей судебных расходов на проведение судебной экспертизы, 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Поручить бухгалтерии Пятого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Пятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Приморское бюро судебных экспертиз» (ИНН 2536240470, КПП 253601001, р/счет 40702810700050000927, банк получателя ОАО «Дальневосточный банк», БИК 040507705, к/с 30101810900000000705, назначение платежа: оплата судебной экспертизы по арбитражному делу N 2-8941/2015) денежные средства в сумме 67 250 (шестьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей, подлежащих выплате эксперту.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий Д.А. Глебов
С.М. Синицына
Судьи Н.А. Скрипка

А волшебства на свете нет, деточка. Есть только чуткость, доброта и чуткость, и ещё умение видеть насквозь (с).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Комментарии к статье 1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил (п. 36 Обзора практики по аренде), и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.
Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.
2. Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям — как после окончания его срока, если арендодатель возражает против продолжения пользования (п. 2 ст. 621 ГК), так и при досрочном прекращении договора вследствие его расторжения (ст. 619 и 620 ГК), отказа от исполнения договора (ст. 310 и п. 2 ст. 610 ГК) и т.п.
Арендованное имущество должно быть возвращено не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), за что арендатор несет имущественную ответственность по правилам общей части обязательственного права (в особенности гл. 25 ГК) с учетом положений коммент. ст.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по своевременному возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В данном случае ст. 611 ГК подлежит применению по аналогии.
3. Нарушение арендатором его обязанности возвратить арендованное имущество может выражаться как в отказе его возвратить, так и в просрочке такого возврата. В обоих случаях арендодатель вправе истребовать это имущество на основании ст. 396 ГК. Одновременно он может потребовать возмещения убытков. Однако это общее правило применительно к аренде модифицировано. Дело в том, что размер убытков арендодателю приходится доказывать самостоятельно, что не всегда удобно.
Поэтому ГК в качестве основного имущественного последствия невозврата или несвоевременного возврата арендованной вещи предусматривает внесение арендатором арендной платы за все время просрочки. Причем внесению подлежит плата, предусмотренная договором аренды, а не плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом в сравнимых обстоятельствах (п. 38 Обзора практики по аренде).
Иными словами, предполагается, что арендные отношения между сторонами как бы продолжены, и арендатор, не возвращающий вещь, должен, по крайней мере, внести за нее оговоренную плату. Когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части, не покрытой указанной платой.
При своевременном возврате арендованного имущества в ненадлежащем состоянии арендная плата внесению не подлежит. Арендодатель может потребовать лишь возмещения убытков.
4. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (ст. 394 ГК), то она считается штрафной, т. е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Впрочем, иное правило может быть предусмотрено договором аренды. Все иные неустойки, установленные договором аренды (в том числе за своевременный возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии), по общему правилу, должны считаться зачетными.

Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

2 Разместил: Егоров Константин Михайлович Другое 20.08.2018

Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Ответ: Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.

В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.

В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).

Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.

В экспертном заключении, на которое сослался суд в деле, рассмотренном в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-5636/2016 по делу N А32-7919/2015, был сделан вывод о том, что истертость досок ламината является его нормальным износом, однако набухание досок в местах стыков является результатом неправильной эксплуатации — переувлажнения.

В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).

Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).

Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).

Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Читайте еще по данной теме:

  • Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания
  • Признание индивидуального дома непригодным для проживания

Долгополов П.С.

Естественный износ — что это?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *