Исключение многоквартирного дома из реестра лицензии

Блог

Давно назревала необходимость восполнения пробела в жилищном законодательстве об управлении многоквартирным домом (МКД) в случае, когда управляющая организация (УО) не желала перезаключать или продлять договор управления МКД после его окончания. Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД не предусмотрен законом для управляющей организации, кроме как по истечении срока договора управления. И ни о какой свободе договора речи не идет касаемо договора управления, когда такое право на одностороннее расторжение до истечения его срока имеют только собственники.

Споры о правомерности возложения обязательств по управлению домом на управляющую организацию по окончании договора управления и при нежелании его продления с ее стороны, не утихают по сей день. Но, тем не менее, пункт 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), возлагающая такие обязательства на прежнюю УО до момента выбора новой или проведения конкурса органом местного самоуправления (ОМСУ), успешно применяется.

И вот, свершилось! Правительством РФ в декабре 2018 года Постановлением № 1616 от 21.12.2018 года (далее — Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ. Об этом мы уже писали СТАТЬЮ в нашем блоге.

С 12 января 2019 года Постановление 1616 и п. 17 ст. 161 ЖК РФ, принятый Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. о назначении УО решением ОМСУ, вступили в силу. И сразу возникли вопросы по его применению. А именно: на основании каких документов будут вноситься изменения в реестр лицензий субъекта РФ органами государственного жилищного надзора (ГЖН) и каким образом должен быть подписан договор управления в этом случае? И надо ли такой дом внести в реестр?

Порядок внесения изменений реестр лицензий субъекта РФ определен Приказом Минстроя РФ № 938-пр от 25 декабря 2015 года «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок 938). В указанный Приказ также внесены изменения 02 марта 2018 года, связанные с назначением решением ОМСУ управляющей организации.

Как установлено п. 2 ст. 162 ЖК РФ, сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений в этом доме. Также от имени собственников договор управления может быть заключен ТСЖ, ЖСК. Обязанность заключить договор управления МКД до момента выбора УО Кодексом возложена и на Застройщика после получения им разрешения на введение дома в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В пункте 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Но в пункт 5 этой же статьи изменения не были внесены. И в нем также остаются 3 вида договора управления: договор управления с собственниками на основании решения общего собрания собственников (ОСС), заключенный на срок от года до пяти лет, договор управления с Застройщиком, заключенный на срок 3 месяца с дальнейшей пролонгацией, договор управления на основании проведенного открытого конкурса, заключенный на срок от года до трех лет (считается заключенным по истечении 2 месяцев с момента проведения конкурса, если собственники не подпишут его).

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД осуществляется управляющей организацией на основании решения ОМСУ не более одного года.

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ, в ст. 162 ЖК РФ, в Постановлении 1616, иных нормах не указывается, кто должен подписать договор управления с назначенной УО. Требование о подписании договора при выборе УО на общем собрании урегулировано в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, как указано выше.

В соответствии с пунктом 13 ст. 161 ЖК РФ если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Для внесения изменений в реестр достаточно подписанного договора управления со стороны управляющей организации.

Таким образом, остается открытым вопрос о заключении и подписании договора управления в связи с принятым решением ОМСУ о назначении управляющей организации.

Пунктом 2 Порядка 938 установлено, что заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ должно содержать следующие сведения, в том числе и:

б) об основании заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом;

г) реквизиты распорядительного документа органов местного самоуправления, органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, в случае заключения договора управления многоквартирным домом, в соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 3 Порядка 938 установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению, среди которых:

е) копия договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией на основании распорядительного документа органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в случаях, предусмотренных частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ;

з) копия договора управления многоквартирным домом, подписанного управляющей организацией, определенной победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Исходя из вышеназванных норм НПА, никак не усматривается момент подписания договора управления при назначении управляющей организации решением ОМСУ со стороны собственников. Для включения дома в реестр лицензий лицензиату в любом случае необходимо приложить к заявлению копию договора управления, а также разместить его в ГИС ЖКХ. А как собственники подписывают договоры и иные документы сотрудники управляющих организаций прекрасно знают. И набрать подписи в размере 50%+1 голос собственников подобно подвигу, особенно, если дом немаленький.

Логично было бы упростить на такой случай подписание договора аналогично договору управления, заключенного на основании протокола проведенного конкурса. То есть, считать его автоматически заключенным по истечении месяца или двух после принятия решения, если собственники не подпишут его, а к заявлению о включении дома в реестр лицензий приложить договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации.

Ввиду неурегулированности данного вопроса в нормах закона, у органов ГЖН есть 100% основание отказать во внесении дома в реестр при отсутствии подписанного (кем? история умалчивает) договора управления и размещения его в ГИС ЖКХ. А если дом не внесен в реестр, соответственно, и приступать к управлению, начислять платежи и выставлять платежные документы за содержание общего имущества МКД собственникам и нанимателям, назначенная УО не вправе.

То есть, управлять им должна прежняя УО в силу п. 3 ст. 200 ЖК РФ, пока назначенная УО не подпишет договор с собственниками, обладающими 50%+1 голосом от количества всех голосов собственников помещений МКД. Правда, правовые основания такого требования о подписании именно таким количеством собственников в законе отсутствуют, кроме аналогии закона. Но по аналогии можно же и применить нормы закона, касающиеся подписания договора управления по конкурсу, которые ближе по регулированию к ситуации с назначением УО.

Кстати, и в пункте 3 ст. 200 ЖК РФ имеется обязанность прежней УО управлять домом до момента выбора УО на ОСС или выбора УО на конкурсе. Здесь изменения в закон также не внесены.

Таким образом, пока неясно, что будет требовать ГЖН при внесении таких домов в реестр лицензий субъекта РФ за назначенной управляющей организацией. Может, Минстрой разъяснит ситуацию. Хотя его письма и не являются обязательными нормами права, но для органов ГЖН они обязательны к применению как указания вышестоящего государственного органа и отраслевого Министерства. Несмотря на то, что Чибис покинул Минстрой, видно, его последователи и воспитанники, генерирующие идеи в виде законодательных инициатив, там остались и работают так, как привыкли работать (не сказать что хорошо), чтоб жизнь нам медом не казалась.

Как говорится, будет день и будет пища. Остается только ждать главного регулятора правоприменительной практики — разъяснений законодательства в виде выражения правовой позиции при вынесении решений судами различных инстанций либо очередного Пленума Верховного суда или Обзора судебной практики. Хотя и это у нас в стране совершенно ничего не гарантирует.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления.

Получить заключение эксперта по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии в два клика. Удаленные консультации.

Учитывая специфику деятельности субъектов хозяйствования, осуществляющих функции по управлению многоквартирными жилыми домами, одним из принципов их работы является принцип непрерывности. Зачастую владельцы жилых квартир и коммерческих помещений сталкивались с проблемой, когда руководство управляющей компании, уязвленное аннулированием лицензии или решением о досрочном расторжении соглашения, сразу же прекращало работу после вынесения такого решения. В настоящее время такое бездействие УК является незаконным и противоречащим ст. 200 ЖК.

Прекращение управлением МКД

Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией. Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации. При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).

Данный принцип един для всех случаев досрочного прекращения договора:

  • в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников или управляющей компании;
  • при изменении решения о способе управления МКД;
  • при аннулировании лицензии управляющей компании;
  • в случае исключения данных по дому из госреестра.

Обязанности управляющей компании при исключении данных о доме из реестра

Предписание об обязательном ведении хозяйственной деятельности по содержанию МКД, при исключении его из госреестра, прямо предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК.

Так, в результате изъятия данных о жилом доме из госреестра, либо в результате прекращения действия лицензии или ее аннулировании в порядке, предусмотренном ст.199 ЖК, лицензиат обязан надлежаще выполнять обязательства по договору, управляя многоквартирным домом, оказывая услуги и выполняя ремонтные работы по поддержанию имущества коллективного пользования в надлежащем состоянии до момента:

  • возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, которая была выбрана на общем собрании владельцев помещений либо выбрана по итогам состоявшегося открытого конкурса по отбору новой УК;
  • возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, с которой заключено соглашение, где одной стороной выступают собственники площадей, ЖК либо иные специализированные кооперативы;
  • возникновения обязанностей по содержанию дома согласно договорам, указанным в ч.ч. 1, 2 ст.164 ЖК;
  • госрегистрации товарищества владельцев помещений, ЖК либо иного кооператива в качестве субъекта хозяйствования.

Порядок прекращения функций управляющей компании

Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен жилищным законодательством, а также Разделом VI Постановления правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Управляющая компания, чьи разрешительные документы аннулированы или прекратили действовать, а также после исключения жилого дома из госреестра, обязана предоставить субъекту, который будет выполнять обязанности по управлению МКД, все документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности по такому управлению, а также техническую документацию на дом.

Срок предоставления документации – 2 рабочих дня с момента наступления вышеуказанных событий.

При передаче документов в обязательном порядке составляется акт. Перечень пакета бумаг, которые подлежат передаче, предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 24,26), Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативными документами.

В результате прекращения функций по содержанию многоквартирного дома управляющей организацией, действие соглашений, заключенных с компаниями, которые оказывают услуги или осуществляют ремонтные работы имущества коллективного пользования, также прекращается.

Передача документации

Пунктом 25 вышеуказанных Правил установлена обязанность управляющей компании передать всю документацию касательно МКД организации, которая приняла обязанности по содержанию дома. Кроме документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил, передаче подлежат:

  • регистры (журналы) учета данных ОПУ и соответствующая информация;
  • регистры (журналы) учета данных;
  • данные по установлению количества временно проживающих жильцов (акты);
  • данные об окончании сроков проживания временных жильцов, а также о проживающих в помещении потребителях, согласно заявлениям собственников квартир.

При этом Правилами прямо указано условие по качеству документации: она должна быть актуальна на момент передачи.

Выбор новой управляющей компании собственниками жилья

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления. Предметом такого конкурса является право управления домом и имуществом коллективного пользования, а также право управлять деньгами, предоставляя при этом отчет собственникам.

При исключении данных по дому из госреестра, в течение 15 суток местные власти созывают сборы собственников дома, где решается вопрос с выбором новой управляющей компании (ч. 4 ст. 200 ЖК).

Это является своего рода открытым конкурсом по отбору УК, на который субъекты хозяйствования, имеющие соответствующую лицензию, предоставляют свои кандидатуры. Важно, чтобы собственники заблаговременно были ознакомлены с намерением компании выступать в качестве управляющей организации.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации

Власти выступают инициаторами открытого конкурса по отбору УК в следующих случаях:

  • если собственники на собрании не определились с компанией, которая будет управлять домом;
  • если решение приняли, но оно не было реализовано;
  • если сборы не состоялись.

На протяжении 3 дней с момента проведения сборов собственников, местные власти назначают открытый конкурс по отбору УК.

При выборе управляющей организации собственниками, победителя устанавливают голосованием. Если компания не получила 50% голосов, она не проходит.
При проведении открытого конкурса по отбору УК властями, при отказе владельцев МКД участвовать в конкурсе, управляющая организация назначается местными органами самоуправления.

При организации открытого конкурса по отбору УК должно присутствовать более 2/3 от общего количества собственников. Голосование путем поквартирного сбора подписей недопустимо.

Исключение многоквартирного дома из реестра лицензии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *