Изменение арендной платы

Изменение арендной платы в одностороннем порядке является одним из способов изменения оплаты наряду с соглашением сторон и судебным процессом.

Что такое односторонний порядок изменения условий договора?

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.

Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора, следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено. Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель). Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.

Важно!

Односторонний порядок изменения условий обязательно должен быть предусмотрен в заключенном договоре или законе, а сторона, которой предоставлено данное право, действовать добросовестно и разумно в пределах предусмотренных законами или договором, согласно ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.

Если такое условие не согласовано договором, то ни одна из сторон не вправе вносить изменения (ст. 310 ГК РФ). В таком случае внести изменение можно заключив соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).

Законодательством не предусмотрен порядок одностороннего изменения договора аренды, следовательно, стороны, принимая во внимание п.4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Порядок изменения арендной платы

1) Согласовать и включить в договор пункт об одностороннем изменении размера арендной платы и во избежание рисков установить следующее:

  • сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
  • порядок и момент такого изменения;
  • периодичность и случаи изменения;
  • ограничение (количественные пределы) изменения.

Но если стороны на момент заключения договора не согласовали такое условие, то они могут внести изменения в договор аренды дополнительным соглашением об изменении условий, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ (размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).

2) Сторона, которой предоставлено право на изменение договора в одностороннем порядке, должна уведомить другую сторону об изменении цены в соответствии с заключенным договором.

Как было сказано выше, односторонний порядок изменения условий договора аренды не предусмотрен, но ст. 450.1 ГК РФ предусмотрен уведомительный порядок для одностороннего отказа от договора, поэтому данную норму можно применить по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

– способ уведомления об изменении условий Договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения сведений:

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

3) Обязанность уплачивать новую арендную плату у стороны возникает, как правило, с момента получения уведомления.

Стороны могут указать иной момент изменения арендной платы. Это условие также рекомендуется внести в договор аренды недвижимости.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем

Если арендодателю договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то этим правом он может воспользоваться не более чем один раз в год. Но в договор можно включить условие, которое позволит чаще или реже, чем раз в год изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе прописать в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только при наступлении определенных случаев. Это послужит защите интересов арендатора и не позволит арендодатель злоупотреблять своим правом.

Например, можно предусмотреть следующие случаи:

  • изменение определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  • итоги периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды недвижимости;
  • инфляция;
  • изменение ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

Если в договоре предусмотрен односторонний порядок изменения договора арендодателем, но отсутствуют периодичность и случаи изменения арендной платы, то арендодатель может предъявить требование о повышении арендной платы. Но он должен соблюдать условие периодичности – не чаще раза в год.

Помимо периодичности и случаев изменения арендной платы стороны могут ограничить условиями договора и сумму изменения размера арендной платы.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

  • в виде твердой величины;
  • путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России”

Если стороны в договоре аренды не установили такие ограничения, то арендодатель может определить любой размер оплаты.

Как изменить арендную плату в связи с инфляцией?

Изменение арендной платы в связи с инфляцией является выгодным действием для арендодателя.

В договоре аренды прописывают порядок расчета арендной платы с помощью коэффициентов, тарифов, формул или других данных, согласованных арендатором и арендодателем.

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики”.

“Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области”.

Если стороны в договор аренды включили показатели, значения которых периодически изменяются, то размер арендной платы может неоднократно меняться на протяжении действия такого договора.

В таком случае изменение арендной платы является исполнением сторонами условий договора, а не его изменением, поэтому не нужно подписывать соглашение об изменении арендной платы или уведомлять арендатора о повышении оплаты.

При таком расчете арендной платы, арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере.

Но если есть необходимость изменить саму формулу расчета арендной платы, то необходимо заключать дополнительное соглашение сторон.

Если в договоре аренды стороны предусмотрели вносить арендную плату твердой суммой платежей без учета инфляции, а у арендодателя возникла необходимость повысить оплату, то необходимо подписывать дополнительное соглашение.

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.

Уведомление об изменении арендной платы отправляется арендатору, если арендодатель принимает решение повысить плату за пользование имуществом в одностороннем порядке, предусмотренным договором аренды. Подробнее про односторонний порядок читайте .

Основания изменения арендной платы

Сторонам в договоре аренды рекомендуется установить основания, при наступлении которых арендная плата изменится. В таком случае арендодатель не сможет злоупотребить своим правом на повышение размера арендной платы, так как до наступления таких оснований сторона, которая наделена правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет изменить в большую или меньшую сторону арендную плату.

Итак, стороны договора могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно необходимо:

  • по истечении определенного промежутка времени;
  • в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  • по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
  • в связи с общим ростом цен (инфляцией);
  • ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Порядок изменения размера арендной платы. Достаточно ли одного уведомления?

Если сторонами заключен договор, подлежащий государственной регистрации, на срок более года и в котором предусмотрен пункт об изменении платы при получении Уведомления, то необходимо выполнить следующее:

  1. Уведомить сторону путем отправки письменного Уведомления об изменении арендной платы и с просьбой заключить Дополнительное соглашение об изменении условий договора;
  2. Заключить Дополнительное соглашение сторон об изменении условий договора;
  3. Зарегистрировать Дополнительное соглашение в Росреестре (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор на срок менее одного года, не подлежащий государственной регистрации, то одного Уведомления об изменении платы будет достаточно. Главное в самом договоре прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы.

Варианты случаев повышения арендной платы

Размер увеличения арендной платы устанавливается соглашением сторон.

1) В случае если арендатор соглашается с новыми условиями, то подписывает дополнительное соглашение.

2) В случае если арендатор не подписывает дополнительное соглашение, но начинает уплачивать арендную плату в указанном размере, то своими действиями подтверждает принятие новых условий договора – п. 3 ст. 438 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Подписание дополнительного соглашения в таком случае для арендодателя не обязательно.

3) В случае если арендатор отказывается от подписания соглашения и уплаты арендной платы в новом размере, арендодатель не вправе требовать её увеличения в одностороннем или в судебном порядке (по условиям договора), но может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как лучше в договоре предусмотреть уведомительный порядок изменения арендной платы?

Так как предусмотрен принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, стороны при заключении договора могут решить, когда начнет действовать условие о новом размере арендной платы. Например, сторонам может быть удобно установить, что это происходит через 7 календарных дней после получения арендатором соответствующего уведомления (ст.ст 190-192 ГК РФ).

Примеры формулировки условия в Договоре аренды:

“Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор”.

“Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором”.

Письмо об изменении арендной платы. Образец

Скачать Уведомление об изменении арендной платы

Когда уведомление считается полученным?

Правовые последствия уведомлений об изменении условий договора наступают для стороны, которой они направлены, с момента их получения этой стороной или ее представителем. Уведомление считается доставленным и в том случае, когда оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, уведомление считается доставленным, если оно было возвращено по истечении срока хранения, поскольку адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи.

Норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть иной момент, с которого уведомление будет считаться доставленным.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .docСкачать образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .doc

Можно ли внести изменения?

Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:

  • Присутствует обоюдное согласие сторон.
  • Изменения не противоречат законам.
  • На допсоглашении стоят подписи сторон.

Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.

Какие изменения можно вносить?

Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:

  • Стоимость аренды.
  • Сроки внесения платежей.
  • Права и обязанности участников сделок.
  • Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
  • Основания для досрочного расторжения сделки.
  • Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
  • Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.

Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.

Нужно ли обращаться в госорганы?

В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:

  • соглашения к договорам действием меньше года;
  • изменения, касающиеся платы за аренду;
  • повышение/понижение арендных платежей.

Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.

Образец

Допсоглашение №33

К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года

г. Москва

1 ноября 2020 года

ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:

1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).

Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»
Подпись

Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»
Подпись

Одностороннее повышение арендной платы возможно

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы, при этом, как отмечает ФАС Уральского округа, отказ не будет являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств. Судебная практика сложилась в пользу арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.

При отсутствии названных обстоятельств суд может признать увеличение арендной платы необоснованным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009 и a href=»/document/adjudication/227717/» >Волго-Вятского округа от 17.09.2009 по делу № А31-1354/2008).

Отметим, что по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы

Изменение размера арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.

На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:

1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;

2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;

3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);

4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Изменение арендной платы

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *