Как перевести служебное жилье в социальный найм?

Содержание

Перевод служебного жилья в социальный найм

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Елена!
В пункте 1.1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений» предусматривалась возможность заключения договора социального найма только в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в статье 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Однако указанный пункт 1.1 Положения Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 N 5-АПГ13-8 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента вынесения решения.
При этом в своем Определении Судебная коллегия Верховного Суда РФ по административным делам указала, что анализ положений статей 50 — 59 Жилищного кодекса РФ, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяет сделать вывод, что такой критерий, как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений, а не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения. Соответственно, обеспеченность жилыми помещениями более нормы предоставления площади жилого помещения, установленной статьей 20 Закона города Москвы N 29, не влияет на заключение договора социального найма на жилое помещение, предоставленное ранее по служебному ордеру и занимаемое на законных основаниях.
Также не является основанием для отказа в заключении договора социального найма то обстоятельство, что спорное жилое помещение отнесено к специализированному жилищному фонду города Москвы. В соответствии с пунктом 3 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», жилищный фонд, находящийся в управлении местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, отнесены к муниципальной собственности, что предполагает применение к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежития, служебных помещений и переданных в ведение органов местного самоуправления, норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Таким образом, жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При таких обстоятельствах и на основании пункта 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП, условием для заключения договора социального найма в отношении жилого помещения, предоставленного в качестве служебного, является наличие стажа работы в организации, предоставившей жилое помещение, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет.
Таким образом, вы вправе обжаловать отказ в переводе служебного жилья в социальный найм в судебном порядке и наши адвокаты рады будут вам помочь, поскольку к тому имеются законные основания.

Любая малоимущая семья имеет право воспользоваться социальным наймом, тем самым улучшив собственные жилищные условия. Такое право предоставляет государство, если семья подходит под установленные законом критерии. При каких обстоятельствах, на какой промежуток времени предоставляется жилое помещение и прочие нюансы рассмотрим ниже.

Что такое социальный найм

Это в первую очередь соглашение по которому гражданин обладает правом использовать жилую недвижимость. Ключевой момент в том, что предоставляется право пользования, но продать или подарить её он не сможет.

Регулируется этот документ Жилищным кодексом Российской Федерации, глава №8, в которой указаны и прописаны все нюансы, касающиеся соглашения социального найма.

Что такое договор социального найма?

Обстоятельства социального найма, кто имеет возможность получить квартиру

Нанимателем социального жилья может выступать только физическое лицо, а именно:

  • Малообеспеченные граждане;
  • Иностранные граждане или лица не имеющие гражданства, предоставление жилища которым прописано в международном соглашении;
  • Отдельные категории граждан.

К малообеспеченным относятся:

  • Граждане, не обладающие собственным жильём;
  • Семьи, обеспеченные этим жильём, но её площадь меньше установленной нормы;
  • Граждане, чьи условия проживания не соответствуют норме;
  • Проживающие на одной жилой площади с больным человеком. Требуется медицинское заключение.

Подробнее о договоре социального найма, расскажет это видео:

Жильё выдаётся в порядке очереди, которая формируется исходя из периода постановки на учёт отдельных граждан. Некоторым категориям лиц предоставляется внеочередное право:

  • Люди с хроническими заболеваниями;
  • Инвалиды 1 и 2 группы;
  • Инвалиды – ликвидаторы ЧАЭС;
  • Ветераны ВОВ;
  • Жертвы техногенных и естественных катастроф;
  • Военнослужащие получившие инвалидность при выполнении профессиональных обязательств.

Особенности заключения и оформления соглашения социального найма

Вместе с заявлением о намерение заключить соглашение, требуется приложить следующие документы:

  • Заявление-анкету;
  • Паспорт;
  • При наличии детей, нужно приложить свидетельство о рождении ребёнка;
  • Документ о доходах;
  • Свидетельство, подтверждающее заселение и прочее.

Любые операции, проводимые с недвижимостью, должны быть оформлены в письменном виде. Отношения, которые возникают из социального найма оформляются путём заключения соответствующего договора, с указанием всех основных моментов и условий.

Основные пункты договора

  1. Предмет соглашения, то есть по какому поводу стороны вступают во взаимоотношения. Предмет договора представляется ключевым условием для его составления. В случае с социальным наймом жилое помещение значится предметом соглашения, ему следует дать отчётливую характеристику и обозначить:
  • Общее состояние квартиры;
  • Этажность;
  • Площадь и прочее.
  1. Сведения о сторонах. Со стороны наймодателя неизменно выступает орган власти, данные которого не имеют значительной роли, а вот сведения о второй стороне должны быть указаны верно. К сведениям нанимателя относятся:
  • ФИО;
  • Данные паспорта;
  • ИНН;
  • Сведения о регистрации
  1. Период и оплата. Соглашение социального найма бесконечно, соответственно отношения по нему не ограничиваются временными рамками, имеют продолжительный промежуток времени и не относятся к основным условиям.Несмотря на то, что жильё не покупается, а приобретается, соглашение не является безвозмездным. Наниматель должен вносить оплату за использование жилого помещения. Размер платы рассчитывается исходя из минимальных ставок, которые предусмотрены для найма. В неё входит:

  • Оплата за квартиру;
  • Оплата счетов за коммунальные услуги.
  1. Прочие условия (ремонтные работы, передача в поднаём и другое).

Стандартное соглашение социального найма можно скачать тут.

Руководство для получения социального жилья

Гражданину, который принял решение подать заявление на получение квартиры, следует проделать следующие действия:

  • Собрать пакет документов и предоставить в жилищный отдел, занятый данным вопросом;
  • Сдать заявление и комплект документов. Получить свидетельство о приёме бумаг;
  • Рассмотрение вопроса занимает приблизительно месяц;
  • В случае принятия положительно решения, гражданину требуется явиться для заключения и подписания соглашения найма. Оно оформляется в 3-х экземплярах, один из которых выдаётся на руки заявителю. На подписании договора должны присутствовать все лица, прописанные в нём.

Права сторон при заключении договора социального найма.

Обязательства и последствия заключения договора

Каждое соглашение имеет свои обязательства и последствия. К правам получателя относится:

  • Получение жилого помещения, согласно пунктам договора;
  • Размещение в предоставленное жильё;
  • Передача квартиры в поднаём;
  • Допустимость замены/обмена квартиры;
  • Право предъявлять требования по соблюдению условий соглашения от наймодателя.

Обязанности:

  • Использование жилья только по назначению;
  • Поддержание первоначального общего состояния жилого помещения;
  • Осуществление ремонтных работ;
  • Регулярная оплата коммунальных услуг;
  • Немедленное уведомление наймодателя о вероятных изменениях в соглашении или любых других положений, затрагивающих интересы другой стороны.

Права наймодателя:

  • Востребование оплаты за предоставленное жильё;

Обязательства наймодателя:

  • Предоставить свободное жилое помещение, в пригодном для проживания состоянии;
  • Оказывать пособничество в выполнение ремонтных работ здания, где располагается квартира;
  • Проведение капитальных ремонтных работ;
  • Отслеживание оплаты коммунальных платежей.

Основания и последствия расторжения соглашения

  • Обмен жилища на иное;
  • Наниматель выступил инициатором;
  • Стороны пришли к взаимному решению о расторжении контракта;
  • По другим причинам, указанным в договоре;

Соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке по запросу наймодателя, причинами могут послужить:

  • Неоплата коммунальных и прочих платежей более 6 месяцев;
  • Ухудшение состояния жилья по вине нанимателя;
  • Нарушение прав и интересов 3-х лиц в связи с действиями нанимателя;
  • Несоблюдение условий по использованию помещения.

Возможен ли перевод служебного жилья в социальный найм

На первый взгляд формируется представление, что перерегистрировать служебное жильё в личную собственность невозможно. Но если тщательно изучить статью №4 Закона РФ «О приватизации» становится ясно, что в действительности это возможно.

Учреждения, которые владеют жильём могут по своему усмотрению принимать решение о приватизации. Но на практике компании не торопятся в принятии подобных заключений.

С чего начать и что сделать для перевода жилья

  1. Статус жилья. В первую очередь необходимо выяснить статус помещения, возможно два варианта:

  • помещение официально считается муниципальным, если компания не зарегистрировала его в ОГРН как служебное;
  • помещение служебное, если прошла процедура регистрации в ОГРН и Росреестр.
  1. Вид соглашения. Также стоит обратить внимание на соглашение, по которому совершалось заселение в жилое помещение. Это социальный или служебный найм? Если помещение не числится в Росреестр как служебное и заселение проводилось по условию социального найма, задача приватизации существенно облегчается.
  2. Дата регистрации. Внимательно изучите дату регистрации помещения как служебного. В случае если статус «служебное» был получен позже заселения, он недействителен.
  3. Кем присвоен статус. В соответствии с законодательством присвоить помещению статус служебного жилья могут только органы, руководящие Жилищным фондом. Постановление прочих инстанций неправомерны.

Подробнее о плюсах социального найма жилья, вы узнаете из этого видео:

Алгоритм действий:

  1. В любом случае начинать необходимо с предоставления соответствующего заявления, с целью проинформировать руководство о намерении приватизировать жильё;
  2. Дождаться завершения двухмесячного срока в соответствии со статьёй №8 «Закона о приватизации жилищного фонда в РФ» ;
  3. Получить решение;
  4. Если результат по заявлению вынесен неодобрительный, обратите внимание на аргументацию отказа. Аргументированный отказ должен содержаться в резолюции на самом заявлении. В случае если обоснование отказа на приватизацию жилья по вашему мнению непонятно и сомнительно, решительно подавайте иск в суд;
  5. При положительном ответе на проведение приватизации, возьмите непременно оригиналы следующих документов:
  • ордер на жилое помещение (если он выдавался в момент заселения);
  • соглашение о найме помещения;
  • кадастровый паспорт;
  • личные документы всех членов семьи.

Подробный перечень документов лучше выяснить в Жилищном управлении по месту проживания, так как он формируется местным и федеральным законодательством.

  1. Готовый комплект документов на приватизацию жилой недвижимости необходимо подать в Административное управление жилого фонда вашего муниципального округа.

Можно ли приватизировать жильё по соглашению социального найма и как это сделать

Многие граждане РФ уже использовали право приватизации жилой недвижимости, которое предоставляется по социальному найму. Приватизация — это переход имеющегося в пользовании имущества в личную собственность и является добровольным делом каждого человека.

Некоторые люди до сих пор бояться процедуры приватизации, а другие считают, что жильё, которое предоставило им государство является их собственностью и не требуется предпринимать никаких действий. На деле же приватизация и социальный найм – это несхожие понятия и категории.

Пройдя процедуру приватизации помещения, гражданин получает разрешение не только использовать помещение, но и распоряжаться им по личному решению, то есть стаёт законным собственником. Предоставляется приватизация бесплатно, необходимо только лишь исполнить порядок шагов, и не пропустить временные сроки.

Потребуется собрать достаточно основательный комплект документов:

  • Соглашение социального найма;
  • Свидетельства на недвижимость из БТИ;
  • Паспорт заявщика и остальных участников процедуры, при наличии детей, требуется приложить свидетельства о рождении;
  • Документ, на основе которого прежде предоставлялось жильё;
  • Заявление на приватизацию и письменное разрешение всех постояльцев или воздержание от приватизации.

Пример договора социального найма.

После процедуры проверки документов и сведений, участники подписывают соглашение о приватизации. Далее в Росреестр фиксируется право перевода собственности на основании настоящего соглашения. Для перехода также понадобится подобный комплект документов:

  • Заявление;
  • Соглашение о приватизации
  • Личные документы и прочее.

Законом установлен срок на проведение приватизации, который составляет 60 дней. Регистрирование права перехода занимает около 20 дней.

Получение социального жилья является отличной альтернативой для той категории граждан у которых нет возможности обзавестись собственной квартирой или домом, или для тех, кто живет в не очень благоприятных условиях.

Как перевести служебную квартиру в соцнайм и приватизировать в Москве

1. Кому предоставляется служебная квартира и чем отличается от общежития

Служебная квартира предоставляется специально указанным в законодательстве категориям рабочих и служащих на период их трудовых отношений (дворникам, участковым, депутатам и др.).

И служебное жильё, и общежитие — это разновидности государственного или муниципального специализированного жилищного фонда, помещения в котором предоставляются гражданам, не обеспеченным жильём в соответствующем населенном пункте.

Работник может получить служебную квартиру в соответствии с характером своих трудовых отношений с работодателем, а жилое помещение в общежитии предоставляется независимо от характера трудовых отношений.

Служебной может быть только квартира или индивидуальный дом, а предметом договора найма в общежитии может быть и комната, и даже часть комнаты жилой площадью не менее 6 кв. м на человека.

Общежитие — это прежде всего тип заселения жилого дома, специально приспособленного для временного проживания любых сотрудников работодателя.

Подробнее о том, какое жильё является служебным, кому предоставляется и на какой срок см. в нашем видеосюжете.

2. Ограничения специализированного статуса жилья

По общему правилу жилые помещения служебные и в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, продаже и другому отчуждению, т.к. не относятся к жилищному фонду социального использования.

Но закон наделяет собственников служебного жилья правом переводить их в социальный нам и разрешать приватизацию.

А переданные в муниципальную собственность здания общежитий автоматически утрачивают статус общежития и со всеми жителями заключаются договоры социального найма с правом приватизации. Подробнее об этом — в нашем материале «Условия признания жилищных прав».

Также Вашему вниманию — видеоконсультация Евгения Боброва о том, как приватизировать служебную квартиру или комнату в общежитии.

3. Основания перевода служебной квартиры в соцнайм в Москве

В Москве установлен следующий порядок перевода служебного жилья в социальный или коммерческий найм либо в частную собственность нанимателей.

Договор социального найма заключается с нанимателем (либо членами семьи умершего нанимателя), вселенным в служебное жилое помещение до 1 марта 2005 г. и проработавшим в бюджетных организациях Москвы, России и государственных внебюджетных фондах:

— более 10 лет,

— менее 10 лет при наличии одного из следующих условий: в случае увольнения на пенсию по старости, в связи с ликвидацией органа власти или организации — наймодателя; получения инвалидности I или II групп вследствие трудового увечья или профзаболевания; смерти нанимателя.

С другими нанимателями служебного жилья заключаются только договоры купли-продажи или коммерческого найма.

Договор коммерческого найма заключается с нанимателями, служебное жилое помещение которым было предоставлено в период с 1 марта 2005 г. по 30 октября 2009 г. независимо от срока работы в органе власти или организации — наймодателе.

Договор купли-продажи заключается с гражданами, служебное жильё которым было предоставлено после 30 октября 2009 г. до 1 октября 2016 г. и находится в их пользовании не менее 5 лет (за исключением очередников и нуждающихся в содействии). Выкупить служебное жильё можно до конца 2023 г.

Для нанимателей служебного жилья, получивших его до 30 октября 2009 г., и желающих его выкупить или перевести в соцнайм (при наличии оснований), предусмотрено исключение в сроке проживания. А именно, для жилищных очередников либо нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий, как и для государственных гражданских служащих Москвы, стоящих в очереди на субсидию для приобретения жилья, имеющих на дату подачи заявления трех и более несовершеннолетних детей либо ребенка-инвалида, срок работы у наймодателя сокращается до 5 лет, а срок пользования служебной квартирой — до 2,5 лет.

Для заключения всех видов договоров необходим ордер или решение о предоставлении квартиры именно в качестве служебной, отсутствие задолженности по ЖКУ и судебных разбирательств о праве на квартиру.

Это предусмотрено соответствующими Положениями, утвержденными постановлениями Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП, от 20 октября 2009 г. № 1128-ПП и от 21 сентября 2016 г. № 588-ПП (внимание: постановление № 1128-ПП не было опубликовано и юридически применяться не может).

4. Судебная практика по приватизации служебного жилья

Местные критерии и условия приватизации служебной квартиры должны быть объективными и вытекать из её предназначения и оснований предоставления, стажа работы нанимателя, продолжительности его проживания в этой квартире и перспектив её дальнейшего использования как служебной.

Предсказуемость и обоснованность условий приватизации должна исключать возможные злоупотребления наймодателей, чтобы граждане — наниматели служебной квартиры могли бы рассчитывать на предоставление им преимущественного права на её приватизацию в случае принятия такого решения наймодателем.

Это правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в постановлении от 30 марта 2012 г. № 9-П по делу о проверке конституционности ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда.

Наймодатель не вправе отказать в приватизации служебного жилья при наличии у нанимателя другого жилого помещения, поскольку ни ЖК РФ, ни другие федеральные законы не предусматривают таких ограничений.

К этому выводу пришла Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в определении от 23 января 2019 г. по делу № 69-АПГ18-9, признав незаконным ограничительное положение нормативного акта г.Ханты-Мансийск.

Вашему вниманию — подробная судебная практика Верховного Суда РФ о приватизации служебного жилья 2018 — 2020 гг., включая наиболее интересные примеры успешно завершенных нами дел по этой тематике.

Как перевести служебное жилье в социальный найм?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *