Кто оценивает квартиру при продаже?

Содержание

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

  • Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
  2. предоставление специалисту документов по квартире;
  3. выезд оценщика на осмотр;
  4. определение стоимости оценки и составление отчета;
  5. передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт;
  • план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи — это сложный правовой документ, сторонам в процессе его оформления важно соблюдать действующие нормы права, с особой тщательностью подходить к составлению основных условий и положений, посвященных, например, внесению задатка, стоимости объекта недвижимости.

Нередки случаи завышения или занижения цены жилья сторонами по договору, такие действия могут грозить серьезными негативными последствиями как для продавца, так и для покупателя.

При заключении сделки купли-продажи необходимо учитывать кадастровую стоимость жилья, а также нельзя забывать и о вероятности возникновения обязательств по налоговым выплатам.

Как определяется цена договора купли-продажи квартиры

В процессе купли-продажи объекта недвижимости основное значение имеет определение стоимости жилья. Цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, в противном случае, документ будет считаться вообще незаключенным, даже если все остальные условия письменного соглашения соблюдены (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора купли-продажи квартиры может определяться:

  • по самостоятельному решению продавца;
  • по обоюдной договоренности сторон;
  • на основании независимой оценки.

Независимая оценка недвижимости дает возможность узнать рыночную стоимость жилья, данную процедуру стоит проводить в ряде случаев:

  • При продаже, если, например, у квартиры несколько владельцев, и они расходятся во мнениях о ее стоимости.
  • Судебные разбирательства по имущественным спорам.
  • При оформлении ипотеки банкам необходимо документальное подтверждение цены жилья.
  • Кредит или займ в банковских учреждениях, если гарантия возвращения кредита — объект недвижимости.

При определении стоимости жилья самостоятельно или обратившись к услугам специализированных организаций, важно, чтобы цена квартиры не превышала в разы среднюю рыночную стоимость недвижимости того же типа, иначе продажа будет крайне затруднительна.

Входит ли задаток в стоимость недвижимости

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает собственнику недвижимости или его представителю, в счет расчетов по договору.

Цель внесения задатка — обеспечение обязательств по сделке, то есть подтверждение покупателем своего намерения по оформлению соглашения купли-продажи.

В законе не предусмотрено единого образца для совершения задатка, но есть ряд юридических требований для его правильной передачи:

  • Соглашение о задатке необходимо заключать в письменной форме, вне зависимости от суммы (ст. 380 ГК РФ).
  • Важно прописать, что передаваемая сумма является именно задатком, а не, например, предоплатой или авансом.
  • Получение продавцом денежной суммы, должно подтверждаться письменной распиской, выдаваемой покупателю.

Внесением задатка, стороны могут подтвердить свои обязательства на заключение:

  • Договора купли-продажи.
  • Основного договора на условиях, предусмотренных предварительным соглашением (ст. 429 ГК РФ).

Переданная сумма задатка при заключении основного договора по продаже объекта недвижимости засчитывается в общую стоимость квартиры.

В законе не прописана точная сумма задатка, которую необходимо внести при покупке жилья, обычно она определяется по соглашению сторон и составляет примерно 5-10% от стоимости имущества.

Изменение стоимости квартиры по договору купли-продажи

При оформлении договора купли-продажи стороны по сделке ради получения определенной выгоды могут прибегнуть к различным изменениям цены квартиры. К ним относятся:

  • Завышение стоимости жилья по договору.
  • Указание в соглашении заниженной цены объекта недвижимости.

Изменение стоимости квартиры может быть расценено как преступная схема, например, по уклонению от уплаты налогов, при этом не будет иметь большого значения, кто именно из участников сделки стал инициатором предложения об изменении стоимости жилья, каждое лицо — соучастник.

Завышать или занижать цену имущества — это опасная затея, даже если банковские работники не возражают против таких действий, в случае их участия в сделке, например, выдача ипотечного займа.

Важно осознавать, что изменение стоимости жилья может привести к ряду негативных правовых последствий. Прежде чем соглашаться или предлагать данные деформации, стоит предусмотреть все возможные юридические риски.

Заниженная цена в договоре купли-продажи

О заниженной стоимости жилья говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи прописывается цена, которая существенно ниже средней рыночной стоимости объекта недвижимости.

Продажа имущества по цене ниже фактической выгодна для продавца, который реализует недвижимость вторичного рынка, если:

  • Стоимость квартиры более 1 миллиона рублей.
  • Владение ею не превышает 3 лет.
  • Для жилья, купленного после 1 января 2016 года — срок права собственности не превышает 5 лет.

Вышеуказанные условия в совокупности с занижением цены имущества позволяют продавцу существенно сэкономить при оплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Для продавца может быть выгодно занижение цены и в случае судебного разбирательства по имущественным спорам.

Пример Гражданин Н продал квартиру, указав в договоре купли-продажи стоимость жилья гораздо ниже той суммы, которую он получил фактически. После чего в суд обратилась Гражданка М — супруга Гражданина Н, требуя признать сделку незаконной, так как имущество было приобретено в браке, а ее согласие на продажу отсутствует. Гражданин Н предложил заключить мировое соглашение, выплатив супруге половину суммы от дохода, полученного от продажи. Гражданка М приняла условия мирового соглашения, не подозревая о том, что цена по договору и реальное обогащение Гражданина Н существенно разнятся.

Официально заниженная стоимость жилья оформляется следующим образом:

  • Цена квартиры в договоре указывается меньше фактической стоимости.
  • Оставшаяся денежная сумма, необходимая покупателю для покупки — прописывается в качестве цены за неотделимые улучшения, например, перепланировка или ремонт.

При занижении стоимости жилья покупатель не имеет никаких особых гарантий и, чтобы обезопасить себя, ему следует обратиться в страховую компанию для страхования риска возможной утраты права собственности.

Если банк идет на занижение цены квартиры по ипотеке

В настоящее время нередкими стали случаи занижения стоимости квартиры сторонами по сделке, обычно банковские работники идут на такие изменения цены, при соблюдении условий, выдвигаемых ими:

  • Банки увеличивают размер первоначального взноса, при получении ипотечного займа.
  • Банковское учреждение может прописать в договоре с заемщиком не стоимость жилья, а сумму самого кредита.
  • Банк существенно повышает процентную ставку выдаваемого займа.

Если сам продавец пожелает фиктивно занизить цену, не уведомляя об этом банк, то такое ухищрение маловероятно исполнимо, так как при выдаче кредита и ипотеки обязательным мероприятием является оценка недвижимости. Банкам необходима гарантия, что квартира, то есть предмет залога, при необходимости может быть продана за сумму не меньшую размера ипотечного займа.

Банковские организации имеют одного или несколько партнеров — специализированные компании в области оценки жилья, и те, кто являются заемщиками ипотечных средств, должны обращаться именно к данным оценочным представителям.

Оценщики формируют отчет, в котором определяют рыночную стоимость имущества — на основании этой суммы банком будет рассчитан размер ипотеки.

Достичь соглашения с оценщиками по занижению рыночной цены квартиры крайне сложно, так как данные организации дорожат своими клиентами и хорошей репутацией.

Продажа квартиры с завышением стоимости

Завышение цены жилья обычно встречается при осуществлении сделки по получению ипотеки.

Основными целями завышения стоимости могут являться:

  • Желание покупателя получить большую сумму ипотечных средств. Это возможно, если будущий владелец недвижимости и продавец достигнут соглашения о том, чтобы прописать в договоре цену большую, чем та, которая в итоге будет передана продавцу.
  • В случае если покупателю не удается выплачивать ипотечные взносы, банк обращает взыскание на жилье. При этом, как правило, на торги выставляется объект недвижимости по цене, указанной в договоре, чем цена выше, тем более выгодно для покупателя.

Для того чтобы увеличить цену по договору, может быть недостаточно достичь договоренности между покупателем и продавцом, так как стоимость жилья определяют независимые оценщики, а на основании именно их оценки банки перечисляют клиенту заемные денежные средства.

Продажа недвижимости с завышением ее стоимости — это процесс, который сопряжен с различного рода рисками для каждой из сторон. Такого рода сделки могут расцениваться в качестве мошеннических схем.

Риски продавца и покупателя при купле-продаже жилья по нерыночной цене

Продажа объекта недвижимости по нерыночной цене может привести к ряду негативных последствий для каждой из сторон по сделке.

Для покупателя риски могут быть следующего характера:

  • При занижении цены квартиры, если суд признает сделку недействительной по каким-либо причинам, покупатель не имеет никаких гарантий. Квартира возвращается продавцу целиком, а покупателю сумма, указанная в договоре, так как доказать, что реальная оплата была выше практически невозможно.
  • Если покупатель решит ранее чем через 5 лет продать недвижимое имущество, которое было куплено по заниженной стоимости, ему придется оплатить налог, который можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при приобретении этой квартиры, подтвержденных документально. А расходы, указанные в договоре, являются заниженными.

Продавец, изменяя тем или иным образом цену, установленную в договоре, может привлечь внимание налоговых органов:

  • Если стоимость жилья значительно меньше рыночной, то возможность проведения налоговой проверки крайне высока.
  • По итогу проверки налоговая вправе доначислить недостающую сумму платежей, а также привлечь лицо к ответственности, ввиду уклонения от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).

Для сторон по договору купли-продажи мошенничество в сфере кредитования, а именно: хищение денежных средств ввиду представления банку ложной, недостоверной информации — может грозить уголовной ответственностью (ст. 159.1 УК РФ).

Расписка при покупке жилого помещения по заниженной или завышенной стоимости

Распиской является документ, который подтверждает частичное или полное исполнение обязательства по передаче денежных средств. Это гарантия для плательщика, устанавливающая совершение оплаты по договору.

В случае если стороны решили указать в соглашении завышенную или наоборот заниженную стоимость жилого помещения, встает вопрос о том, какую сумму прописывать в расписке. Спорный момент возникает, так как продавцу указание в документе реальной суммы — невыгодно, а покупателю важно соблюсти личные интересы. В такой ситуации стороны могут пойти на ухищрение и оформить две расписки:

  1. В первой цена недвижимости совпадает с той, которая указана в договоре.
  2. Второй документ прописывает оставшуюся денежную сумму, назначение которой может быть, например, дизайнерское оформление жилого помещения.

Расписка должна быть оформлена письменно, от руки и самим составителем, содержать в себе размер оплаты за покупку, данные самого жилья, дату и место составления документа.

Важно, чтобы в расписке было указано, что обговоренная сумма передана полностью, а у получателя денежных средств отсутствуют какие-либо претензии.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

  • Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
  • Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
  • Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
  • Оплата налога на имущество.
  • Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

  • Жилая площадь имущества.
  • Месторасположение.
  • Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
  • Развитость инфраструктуры района.
  • Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

  • Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
  • Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
  • При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:
(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Продажа жилья по цене ниже или выше кадастровой стоимости

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

  • Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
  • Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
  • Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

  • На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
  • В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
  • Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Процесс купли-продажи жилья связан с большим количеством проблемных аспектов:

  • оформление договора;
  • определение цены объекта недвижимости;
  • внесение задатка;
  • установление кадастровой стоимости квартиры;
  • вычисление налоговых взносов, подлежащих оплате.

Нередки случаи изменения сторонами стоимости жилья по различным основаниям. Как собственник квартиры, так и будущий владелец занижают или наоборот желают завысить цену имущества. Такие действия могут быть расценены как мошеннические схемы и повлечь за собой наказание, вплоть до уголовной ответственности. Поэтому, заключая договор купли-продажи, сторонам следует с особенной тщательностью подходить к его грамотному оформлению, соблюдая требования действующего законодательства.

Вопрос

Последствия заключения сделки с занижением стоимости жильяЯ хочу приобрести квартиру, но продавец понравившегося мне варианта недвижимости предлагает в договоре купли-продажи указать цену меньшую, чем та сумма, которую я должен оплатить за покупку. Для продавца это выгодно, так как сумма налога, который ему нужно оплатить после продажи имущества, будет существенно ниже, а мне после уплаты он выдаст две расписки, в одной из которых будет указана сумма по договору, а вторая будет содержать остаток внесенной мною оплаты за неотделимые улучшения жилья. Подскажите, какими последствиями для меня может грозить заключение такой сделки?

Ответ

Указанная Вами схема — незаконна, ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена в уголовном законодательстве нашей страны, покупатель может быть признан соучастником продавца, а выданные расписки будут подтверждать налоговое нарушение. Если же по каким-либо причинам сделка в судебном порядке будет признана недействительной, то Вы рискуете не вернуть обратно сумму, указанную во второй расписке.

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

Цель оценки недвижимости

Для чего нужна оценка квартиры при продаже? Экспертную оценку делают в следующих ситуациях:

  1. Определение дохода, который владелец получает от продажи недвижимости. На основе этой суммы будет рассчитан налог, который должен заплатить бывший владелец квартиры.
  2. При расчете государственной пошлины, а также для определения суммы пенсионных взносов, которые должны быть внесены с продажи недвижимости.
  3. В ситуациях, когда требуется страхование имущества. На основе оценки определяется размер компенсации, которая будет выплачена при наступлении неприятных событий. Экспертная оценка имущества предваряет подписание договора страхования.
  4. Оценка нужна, если недвижимость планируется использовать в качестве вклада в уставный капитал. Законодательство устанавливает, что учредители организации могут внести свой вклад в уставный капитал в разных формах. Обычно это денежный формат, но также можно использовать для этой цели квартиру или другую недвижимость. При этом именно экспертная оценка позволяет правильно определить доли.
  5. Разрешение споров при разделе имущества. Например, супруги развелись. Один из них продает свою долю, при этом квартира в общей собственности. За долю он желает получить компенсацию. В этом случае цель оценки недвижимости — это определение размера компенсации.
  6. Если квартиру планируется использовать в качестве поручительства, например, для получения ипотеки, то производится оценка залога недвижимости.

Внимание! Заказчик может обратиться к любому оценщику, но специалист должен состоять в СРО.

Определение стоимости квартиры

Оценка продажи недвижимости требует подготовки пакета документов, их должен собрать собственник квартиры. Потом с оценщиком подписывается договор, услуга оплачивается. В установленный срок специалист должен передать отчет об оценке.

Далее рассмотрим в каких случаях необходимо проводить данную процедуру, а также что это — оценка квартиры для закладной?

Для опеки

При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства. Это необходимо делать в случае, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка квартиры для опеки позволит избежать нарушения прав несовершеннолетних. На основе отчета о независимой оценке будет определена реальная стоимость квартиры на рынке. Новое жилье должно иметь стоимость не ниже старого. Это правило учитывается при обмене жилья или при оформлении ипотечного кредита.

Отчет, который выдаст оценщик, станет официальным документом. Он подтвердит намерение продавца соблюсти интересы несовершеннолетнего. Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

Важно! При сделке продавец должен иметь не только разрешение от опеки, важно обращать внимание на время сделки. Нельзя продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетним, и не подобрать жилплощадь для замены. Разрыва между сроками покупки и продажи не должно быть, в ином случае сделка будет заморожена.

При продаже

При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки стоимости квартиры для продажи могут быть использованы разные способы. Это метод капитализации (доходный) и декапитализации, а также сравнительный метод.

При покупке

Также необходима оценка квартиры и при покупке квартиры.

Эксперт примет во внимание все характеристики квартиры, устанавливает наличие перепланировки. Важным моментом станет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения.

На итоговую оценку квартиры при ее покупке оказывает влияние местоположение объекта, исправность коммуникаций, площадь и количество комнат. Только на основе учета всех факторов специалист может сделать заключение.

Для закладной

Оценка квартиры для закладной — для чего она нужна? Главный заемщик, решив взять ипотечный кредит, оформляет залоговую стоимость недвижимости — это оценка для закладной. Если в кредитном договоре есть информация о возможности изменения процентной ставки, для проведения процедуры потребуется отчет об оценке квартиры для закладной.

Кредитно-финансовые организации требуют, чтобы в закладных была отражена оценка стоимости объекта, на который происходило оформление ипотеки. Об этом сказано в ФЗ № 102-ФЗ, подпункте 9 п. 1 ст. 14.

У нотариуса

В законодательстве сказано о том, что наследование квартиры не представляется возможным без определения стоимости объекта профессиональным оценщиком.

Процедуру оценки квартиры для нотариуса необходимо провести при вступлении в права владения имуществом.

Оценка доли в квартире для продажи нужна для установления наследуемой части в общей собственности умершего. Особенно востребована процедура в том случае, если прежний владелец не оставил завещания.

И, наконец, к экспертам обращаются, если между наследниками спор, дело дошло до суда. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется с помощью профессиональных оценщиков.

Когда обращение к экспертам не требуется?

Обращение к оценщику не потребуется, если стоимость квартиры при продаже устраивает обе стороны.

В остальных случаях без специального отчета не обойтись.

При проведении ряда сделок с недвижимостью не обойтись без обращения к эксперту по оценке. Специалист должен состоять в СРО, его деятельность подлежит обязательному страхованию. Итогом работы оценщика станет отчет. Этот официальный документ можно использовать при оформлении ипотеки, продажи и обмене жилья.

Надеемся мы ответили на вопрос: «Нужна ли оценка квартиры при продаже?»

Кто оценивает квартиру при продаже?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *