Кто является собственником многоквартирного дома

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

ГАРАНТ:

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

  • Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  • Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете
  • Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
  • Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
  • Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
  • Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
  • Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
  • Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
  • Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
  • Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
  • Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
  • Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
  • Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
  • Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования
  • Статья 47.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы
  • Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
<< Статья 35.
Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым…
Статья 36. >>
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

  • переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
  • продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
  • работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – является неприбыльной организацией, предоставляющей посреднические услуги между собственниками жилья и поставщиками коммунальных услуг. Для создания ОСМД необходимо получить согласие всех жильцов дома, путём сбора подписей и заявлений ОСМД, создается после сбора заявлений и подписей всех жильцов дома о согласии на его создание, после чего проводится общее собрание, где принимается устав ОСМД и составляется протокол собрания для обращения к государственному регистратору.

После того, как будет получен регистрационный талон, объединение регистрируется во всех социальных фондах, в управлении статистики, а также в налоговой инспекции. По завершении всех этих процедур можно открывать расчетный счет в банке и получить печать для визирования документов. Затем вновь проводится общее собрание собственников, на котором выбирается председатель объединения.

Нюансы при работе с ОСМД

Но жильцам дома необходимо знать, что создавая ОСМД они могут столкнуться с финансовыми трудностями, так как ЖЭКи чаще всего застрахованы от банкротства благодаря поддержке местных властей, и, кроме того, в управляющих компаниях работают профессионалы, в то время как ОСМД будут представлять сами жильцы. Еще одним нюансом является то, что ЖЭК всегда может рассчитывать на финансовую помощь для содержания дома из муниципального бюджета.

В новостройках, где стоимость квартир значительно выше, а следовательно и доходы их владельцев значительно выше, то денежные поступления будут обеспечиваться путем оплаты коммунальных услуг самими жильцами, плюс они могут себе позволить внести дополнительную сумму на содержания жилья. А вот в домах, где преимущественно проживают люди пенсионного возраста, и большинство владельцев жилья имеют средний достаток, поддерживать ОСМД на плаву будет достаточно сложно.

Одним из источников сбора дополнительных средств для ОСМД может стать сдача в аренду чердаков и подвалов, однако за них представителям Общества придётся побороться с ЖЭКом. Кроме того на придомовой территории можно поставить небольшой магазин шаговой доступности, сдавая эту землю в аренду.

Некоторые управляющие сдают в аренду благоустроенные мусоросборники, устраивая там хозяйственные помещения. А в том случае, если дом построен недавно, можно сэкономленные средства размесить на депозит, а потом выкупить жилое или нежилое помещение и сдать его в аренду.

Но стоит помнить о том, что ОСМД, занимающееся коммерческой деятельность, должно платить налоги, в соответствии с налоговым кодексом. Налогами не будут облагаться только те деньги, которые жильцы сдавали в качестве оплаты за коммунальные услуги и взносы на благоустройство дома. И если представители ИСМД, занимающиеся финансовыми вопросам правильно распорядятся деньгами, полученными от аренды и собственников жилья, то за год можно скопить сумму, достаточную для проведения ремонта.

Положительные стороны создания ОСМД

  • Руководство Объединения может добиться получения государственных субсидий на ремонт дома, а согласно действующему законодательству при передаче жилья из муниципальной собственности непосредственно жильцам дома, ремонт жилых помещений производиться за сет местного бюджета.
  • Жильцы дома могут самостоятельно распоряжаться денежными средствами ОСМД, решая на общем собрании, что лучше сделать: поставит шлагбаум на въезде во двор или отремонтировать подъезды.
  • Собственники жилья сами выбирают себе поставщиков коммунальных услуг и за чет этого можно максимально снизать тарифы за пользование электроэнергией и водоснабжения.
  • Жильцы сами могут определять размер квартплаты, обговорив на собрании, какая сумма будет передаваться в домовой фонд.
  • Проблемы, возникающие в ходе эксплуатации жилых помещений, будут решаться более оперативно, за счет собственной команды специалистов, следящей за состоянием коммунального хозяйства дома.
  • Жильцы сами смогут решить все старые проблемы, которые не удавалось решить представителям ЖЭКа.
  • ОСМД имеет возможность заработать дополнительную сумму за счет арендаторов, а полученные деньги потратить на благоустройство дома и придомовой территории.

Минусы ОСМД

  • В большинстве случаев вода, газ и электричество поставляется компаниями-монополистами, а с ними очень сложно договориться о поставках услуг напрямую, минуя посредников;
  • За коммунальные услуги придётся платить ВСЕМ жильцам, так как ОСМД будет рассчитывать общее количество поставленных услуг. В этом случае неплательщиков придется либо заставлять платить, либо платить за них самим.
  • После передачи дома в собственность ОСМД за все ремонтные работы будут отвечать представители Объединения.
  • Все квартиры в таком доме должны находиться в собственности жильцов, то есть быть приватизированными, что в свою очередь повлечет за собой дополнительные временные и финансовые траты.
  • При управлении домом с помощью ОСМД жители отвечают не только за то, в каком состоянии находятся их квартиры, но и за внешний вид дома, за придомовую территорию, ухаживают за ними самостоятельно.
  • Расчёт с поставщиками услуг будет производиться по рыночным ценам, которые на порядок выше государственных.

В заключении скажем, что выбор создавать или не создавать ОСМД всегда будет оставаться за собственниками жилья, поэтому, перед тем как решиться на определенный шаг следует взвесить «За» и «Против», внимательно изучив все нюансы.

Смогут ли совладельцы ОСМД эффективно управлять жилым фондом

Приватизированная квартира стала первым признаком появления рыночной среды в украинской экономике в начале 90-х годов. Однако масштабная реформа в жилищной сфере, стартовавшая в то время, так и не была реализована и не вышла за порог наших квартир. Все это время оставался открытым вопрос – кому принадлежат дома и кто должен их содержать? И пока нет четкого ответа на него, работает старая схема содержания жилищного фонда, при которой собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных домах не имеют никакого отношения к этому делу. А также не имеют от него и выгоды.

Коренным образом изменить существующую систему в жилищном хозяйстве, внедрить в него рыночные механизмы призван законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который уже прошел первое чтение в Верховной Раде и теперь готовится ко второму. Его основная цель – законодательно определить механизм принятия совместных решений совладельцами многоквартирных домов и предоставить им возможность эффективно управлять общим имуществом. Специалисты утверждают, что принятие этого законопроекта фактически даст толчок серьезной реформе в жилищном секторе.

Об особенностях законопроекта и его новшествах говорим с заместителем председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Аленой Бабак.

— Что обусловило появление законопроекта, и какие принципиально важные моменты он содержит?

— Актуальность законопроекта назрела уже давно – с 1992 года, когда был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и люди получили право на приватизацию квартир. После этого фактически все мы стали собственниками жилья.

Но что делать с подвалами, крышами, лестничными клетками, оградительными конструкциями, инженерными сетями в домах? Закон установил, что это – общая собственность всех собственников квартир. Но практически никто не получил на руки ни одного документа, удостоверяющего, чья это собственность.

В 2004 году был принят Гражданский кодекс Украины. Его 382 статья, в частности, предусматривает, что собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей (совместной) собственности принадлежат все вспомогательные помещения дома, оградительные конструкции, а также инженерные системы. Однако, имея на руках лишь приватизационный сертификат или договор купли-продажи, собственник до сих пор не понимает, какие имеет механизмы для управления этим общим имуществом. Это служило и до сих пор служит поводом для того, чтобы органы местного самоуправления безосновательно утверждали, что общее имущество якобы является коммунальной собственностью, и по собственному усмотрению распоряжались вспомогательными помещениями (подвалами, чердаками) многоквартирных домов.

Законопроект №1565 призван упразднить сформировавшиеся в течение последних 23 лет барьеры относительно управления реальными собственниками своим общим имуществом.

— Относится ли придомовая территория к общему имуществу?

— Сегодня придомовая территория не включена в объекты общей (совместной) собственности в многоквартирном доме. Но законодательство, в частности, Земельный кодекс Украины говорит, что собственникам в пользование или в собственность может быть выделен земельный участок, который фактически может быть придомовой территорией.

Мы видим, что сегодня по этому поводу возникает очень много недоразумений и конфликтных ситуаций. Если маленький городок с радостью передает землю под придомовую территорию собственникам дома, то в столице с этим возникают большие проблемы. Киевский городской совет крайне неохотно выделяет землю даже зарегистрированным объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищно-строительным кооперативам (ЖСК).

То есть, существует огромная проблема относительно оформления придомовой территории и передачи ее в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Поэтому мы посчитали необходимым сказать в законопроекте, что придомовая территория является объектом общей собственности собственников квартир и нежилых помещений.

— Почему придомовая территория не может на правах собственности принадлежать ОСМД или ЖСК?

— Земельный участок физически не может быть отделен от объекта, построенного на нем. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно тогда, когда у земельного участка и объекта недвижимости на нем разные собственники. ОСМД – это юридическое лицо, которое создается совладельцами и, конечно, может иметь свое имущество. Но имущество юридического лица в случае признания его банкротом может стать объектом залога или взимания по долговым обязательствам.

Этого нельзя допустить по отношению к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому законопроект отмечает, что придомовая территория является объектом общей собственности, который не подлежит разделу, отдельному отчуждению или взиманию.

— Такой подход предлагается лишь к придомовой территории?

— Он распространяется на всю общую (совместную) собственность многоквартирного дома. Ее нельзя взыскать по обязательствам отдельных собственников. Каждый отвечает лишь своим имуществом. Своей квартирой, если до этого дойдет. Но это осуществляется в пределах общего гражданского законодательства Украины. Тут мы этим законопроектом ничего не добавляем и не меняем.

Важно понять, что без общей (совместной) собственности многоквартирный дом не может функционировать. Поэтому мы считали нужным максимально защитить ее на законодательном уровне. А соответственно – и интересы совладельцев многоквартирного дома.

— Кто относится к числу совладельцев многоквартирного дома?

— Совладельцами являются те, кто имеет документ, подтверждающий право собственности на жилое или нежилое изолированное помещение.

Собственниками квартир могут быть как частные лица, так и государство, территориальная община. То есть, квартиры могут находиться в частной, государственной или коммунальной собственности. И все эти собственники будут иметь права относительно управления общим имуществом, которое есть в многоквартирном доме. Подобный подход применяется и к собственникам нежилых помещений.

— Что представляет собой механизм принятия общих решений, предусмотренный законопроектом №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?

— Всем совладельцам всех многоквартирных домов, независимо от того, в чьем управлении они сегодня находятся и создано ли в них ОСМД, даётся право принимать общие решения большинством голосов, а не стопроцентным согласием, как сейчас. Сегодняшние реалии ярко демонстрируют то, что принятие решений в многоквартирных домах по общему согласию всех совладельцев является невозможным. Поскольку если один из, скажем, двухсот совладельцев «против», проживает в другом городе или даже стране или по другим причинам не принимает участие в собрании, решение, например, о термомодернизации дома не может быть принято.

Фактически людям впервые на практике дается «право голоса» при решении вопросов об их домах. При этом законопроектом определяется, что отдать свой голос совладелец может как на общем собрании непосредственно, так и во время письменного опроса после его проведения, если последний по каким-то причинам не смог присутствовать на собрании.

— Какие вопросы рассматриваются на общем собрании?

— Законопроект №1565 четко определяет порядок проведения собрания. В нем также подается перечень вопросов, по которым это собрание может созываться. Например, в доме есть подвал. Он не используется совладельцами для бытовых потребностей, зато есть возможность сдать его в аренду. Так вот, решение относительно этого принимается на собрании.

Другой вопрос – как управлять домом? Вы будете это делать самостоятельно или отважитесь нанять профессиональную организацию, пойдете на договорные отношения с ней? Это также компетенция собрания.

Собрание является наиболее эффективным механизмом управления общим имуществом многоквартирного дома. Он реализует права каждого совладельца на отстаивание собственной позиции, а также формирует коллективное мнение, на основе которого и принимается решение.

Собрание созывается для решения масштабных проблем жизнедеятельности многоквартирного дома и текущих, касающихся житейских вопросов. Например, кто должен хранить ключ от чердака, или кому и на каких условиях предоставлять доступ к электрощитовой.

Понятно, что не все совладельцы многоквартирного дома по объективным причинам могут присутствовать на собрании. И при условии, если не хватает голосов для принятия тех или иных решений, проводится письменный опрос.

Но, подчеркиваю, все эти вопросы касаются исключительно управления общим имуществом. По законопроекту, никто не предусматривает вмешиваться в права собственности каждого отдельного собственника.

— По какому принципу голосуют совладельцы многоквартирного дома – по принципу «один человек – один голос», «одна квартира – один голос» или как в акционерном обществе, где решающее значение приобретает размер доли собственности, которой владеет акционер?

— Законопроект предлагает, чтобы решения о содержании общего имущества принимались собственниками пропорционально к общей площади помещений, которыми они владеют. По существу, голосуют квадратные метры.

Если в одной квартире двое или более собственников, то каждый голосует отдельно.

Для того, чтобы принять решение о распоряжении общим имуществом, нужно заручиться поддержкой собственников, доля которых в общей площади помещений, которыми они владеют, составляет, как минимум, 75%. Для решения текущих вопросов такая поддержка может быть меньшей. Так, она может составлять 50% в случаях, когда решается вопрос о том, какую организацию привлечь в качестве управителя и кому доверить право подписи договора с ней.

Тем, кто создал ОСМД, законопроект позволяет самостоятельно определиться, как они хотят подсчитывать голоса, — по площадям, по количеству собственников, по количеству квартир и пр.

— Содержание многоквартирного дома требует значительных средств. Где их взять?

— Определение размера взносов на содержание общего имущества является исключительно компетенцией собственников.

Сегодня органы местного самоуправления устанавливают тарифы на содержание домов, сооружений, придомовых территорий. Но так не должно быть в условиях рыночной экономики и функционирования конкурентной среды. Приоритет должен принадлежать не оказывающим услуги, а тем, кто их должен оплачивать. Собственники сами должны определять, каким образом, за какие средства они будут содержать многоквартирный дом, какого качества будут получать услуги.

На собрании совладельцы будут определять, сколько денег они готовы тратить на содержание дома, каким должен быть взнос каждого совладельца из расчета на квадратный метр, а также какой будет форма управления домом (будут ли совладельцы самостоятельно управлять домом, например, создадут ОСМД, или наймут профессионального помощника – обслуживающую организацию).

— Будут ли иметь совладельцы многоквартирного дома доступ к банковским кредитам, на каких условиях они им будут предоставляться, и будут ли они предусматривать обязательное наличие залогового имущества?

— Уже сегодня ОСМД и ЖСК имеют возможность брать банковские кредиты. Они в них нуждаются для проведения в домах капитальных ремонтов, для решения текущих дел и пр. И мы уже имеем, как минимум, 6 банков, которые предлагают объединениям соответствующие кредитные программы.

Безусловно, сегодня стоимость кредитных денег в банках достаточно высока, но есть немало объединений, которых такая денежная дороговизна не пугает. Мы знаем примеры кредитного сотрудничества, сложившегося между ними и банками, во Львове, Запорожье, Луцке. Подобное наблюдалось и на Донбассе еще до начала там военных действий.

Что касается залога общего имущества, как уже отмечалось, это прямо запрещено в законопроекте. Те кредиты, что будут выданы объединениям, являются беззалоговыми. Некоторые банки для предоставления кредита будут просить в залог небольшой депозит, это связано с особенностями регуляции НБУ.

В определенной степени, банки рискуют, но сознательно идут на такой шаг, ведь понимают, что в стране более 260 тыс. многоквартирных жилых домов. И все они содержатся, регулярно ремонтируются и обновляются. Поэтому их совладельцы нуждаются в значительных средствах. А это весомая для банков клиентская база.

— Как быть с теми совладельцами многоквартирного дома, которые отказываются от погашения своей доли банковского кредита, взятого объединением, или не имеют финансовой возможности это делать?

— С проблемой неплательщиков объединения сталкиваются постоянно. Но все должны понимать, что груз содержания имущества лежит на его собственнике. И если общее собрание ОСМД приняло решение о сборе определенной суммы средств на содержание дома (не важно – это собственные деньги или привлеченные на условиях кредита), каждый совладелец должен заплатить свою долю. Законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» лишь еще раз подчеркивает, что ответственность отдельного собственника по обязательствам относительно общего имущества является пропорциональной к его доли собственности. Никто не будет иметь возможности притягивать добросовестного собственника к ответственности за долги того, кто не рассчитался. То есть, ответственность будет индивидуальной. Колхоза здесь не будет.

— По существу, вы предлагаете начать массовое создание в Украине ОСМД?

— Я бы хотела, чтобы в Украине были объединения, потому что юридическое лицо более эффективно в решении вопросов управления общим имуществом. Но мы понимаем, что за время существования закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» создано лишь 17 тыс. ОСМД. Это около 7% от общего жилого фонда, имеющегося в Украине. И именно поэтому в законопроекте мы предлагаем такой подход – собственники, которые сегодня не готовы к созданию объединения совладельцев как юридического лица, все равно де-юре должны быть собственниками домов. Для этого мы предложили им действенный механизм принятия общих решений – собрание. То есть, о тотальной ОСМДизации речь не идет.

Это должно быть сознательным выбором совладельцев. Если они хотят лучше контролировать затраты на содержание своего дома (собственный расчетный счет, возможность заключения отдельных контрактов, например, на вывоз мусора или уборку), самостоятельно привлекать дополнительное финансирование (кредиты, государственные и местные программы поддержки), то они соберутся и на общем собрании примут решение о создании ОСМД. Если же им комфортнее иметь посредника, который будет решать за них (понятно, за дополнительную плату) такие вопросы, то ограничатся принятием соответствующих решений на общем собрании.

— По действующему законодательству, перед созданием ОСМД предыдущий собственник должен провести капитальный ремонт многоквартирного дома. Часто таким предыдущим собственником как раз и были местные органы власти, которым для этого всегда не хватало средств. Как это будет выглядеть на этот раз?

— Я этот вопрос слышу практически от каждого представителя органов местного самоуправления и от самих собственников. В законопроекте предлагается убрать требование относительно участия предыдущего собственника в проведении капитального ремонта для объединений совладельцев многоквартирных домов. Почему?

Следует учитывать, что соответствующая общая для всех домов норма предусмотрена в Законе Украины «О приватизации государственного жилого фонда», а в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» она лишь дублировалась. В законе «О приватизации…» она и остается, мы ее не трогаем.

Если у предыдущего собственника будут возможности софинансировать проведение капитальных ремонтов, то они должны направляться всем совладельцам – как объединениям, так и тем, кто будет самостоятельно принимать решение относительно управления своим общим (совместным) имуществом. И это не должно быть какой-то особенностью лишь для ОСМД. Хотя это был хороший стимул для их создания.

Артем Садовой, Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

— без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

— без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

— невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

— собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

— собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

Кто является собственником многоквартирного дома

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *