Квартира в блокированном жилом доме

Оформление домов блокированной застройки что это?

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м2, а минимальный 400 м2. После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Какие критерии позволяют считать ОКС домом блокированной застройки

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

• жилой дом с количеством этажей не более чем три;

• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).
Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.
Особенности при первичной постановке на учет!
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Оформление домов блокированной застройки

Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает, что жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.

Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них.

Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, на практике имеют место ситуации, когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется. Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Таким образом, независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.

Особо обращаем внимание, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».

Л.Г. Докукина, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, регистрации земельных участков Управления Росреестра по Алтайскому краю

Квартира в блокированном жилом доме

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *