Можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Продать квартиру без согласия прописанных людей

13 сентября 2014 в 12:27

Вопрос продажи квартиры, обремененной прописанными там людьми, встает не так у ж и редко. Обстоятельства бывают разные. Не так давно мы продавали квартиру москвички, дочь которой много лет назад уехала жить за границу и приезжать не собирается. Матери приходилось много лет платить за квартиру, в которой она не проживала, а продать её она не могла. Мы нашли покупателя на эту жилплощадь, который приобрел квартиру с прописанным человеком. Сразу оговоримся, что покупатель, осознавая риски, приобретает подобную недвижимость с обременением не по рыночной стоимости, а со значительным дисконтом.

Можно ли мне, собственнику, продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

Продать собственник может без согласия зарегистрированных в квартире. НО важно знать! Если указанная квартира досталась собственнику путем приватизации и зарегистрированные в данный момент граждане на момент приватизации были зарегистрированы в квартире и отказались от приватизации, за ними сохраняется право пожизненного проживания в этой квартире. Они как бы обменяли свою долю на право пожизненного проживания в данной квартире. То есть квартиру собственник может продать, но снять с регистрационного учета указанных граждан, выселить их новый собственник не сможет ни при каких обстоятельствах. Если же этого момента с отказом от приватизации не было, а граждане просто зарегистрированы в квартире – тогда новый собственник без проблем может снять этих граждан с регистрационного учета (возможно, делать это придется через суд).

Мне подарена квартира, а в ней прописан родственник, который давно там не проживает. Можно ли его выписать?

В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека. Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.

Можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка без его согласия?

Если ребенок проживает с одним из родителей (например, с матерью), но прописан в другом месте (например, у отца), то, в соответствии со ст. 20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов» и ребенка из муниципальной квартиры можно выписать к другому родителю. Это можно сделать полюбовно или по суду. В последнем случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, указав в исковом заявлении, что ребенок фактически проживает с другим родителем.

Если ребенок прописан в приватизированной квартире одного из родителей, то выписать его очень сложно. Сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую — это могут признать нарушением прав ребенка.

Продать квартиру без согласия супруга

Также часто вопросы о продаже квартиры без согласия прописанных в ней жильцов касаются отношений между супругами. Вот лишь некоторые из часто задаваемых вопросов.

Мой бывший муж зарегистрирован в моей квартире. Могу ли я его выписать?

Да, Вы можете выписать из своей квартиры бывшего супруга, если жилье было приобретено до брака. Из ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жильем у бывшего супруга (супруги) прекращается сразу после расторжения брака с собственником жилья. Поэтому выписать из квартиры без согласия можно, обратившись с иском о выселении в суд в соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ. Если во время брака прописали в своей квартире еще каких-то родственников супруга (брата-сестру, племянника), то они также теряют право пользования квартирой, т.к. родственниками собственника жилья (т.е. Вашими родстве более не являются.

Бывший муж находится в местах лишения свободы. Можно ли выписать его из квартиры без его согласия?

Снять с регистрации осужденного можно на основании вступившего в силу приговора («Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве»). Можете обратиться о снятии с регистрации осужденного жильца в регистрирующие органы или в суд. Предъявите в регистрирующие органы или в суд копию вступившего в силу приговора. Однако после возвращения из мест лишения свободы, выписанный жилец может потребовать восстановления регистрации. Если квартира, из которой был предварительно выписан приговоренный к лишению свободы жилец, продана, то он может оспорить сделку в судебном порядке. Этот момент подтверждает, как важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры до её покупки, а то вернется её бывший хозяин из тюрьмы и придется предоставлять ему место для проживания

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных

Достаточно часто владельцы жилой недвижимости, находятся в поиске ответа, могут ли они по закону продать ее, если на территории жилплощади прописаны физические лица, которые выступают категорически против такого решения. Особенно острым вопрос становится, когда в квартире зарегистрирован малолетний гражданин.

В соответствии с последними принятыми законодательными изменениями, собственника приватизированной квартиры может полностью самостоятельно принимать решения относительно заключения сделок со своим имуществом. Это значит, что продажа недвижимости требует согласия только её законных совладельцев, если таковые имеются. Когда же прописанные в помещении жильцы совладельцами не

являются, они не имеют права голоса и их согласия собственник спрашивать, получать не должен.

Чтобы быстрее найти покупателя и продать объект юридически чистой сделкой, на момент подписания договора из квартиры должны быть выписаны все жильцы. Оформлением снятия с регистрации может заниматься владелец или прописанные граждане самостоятельно. В последнем случае присутствие собственника квартиры в миграционной службе не понадобиться.

Выписка без согласия

При возникновении конфликтных ситуаций, когда прописанные граждане пытаются всячески препятствовать продаже жилья и отказываются добровольно выписываться из него, зачастую приходится обращаться в суд. Подать исковое заявление можно в территориальный орган по месту расположения недвижимости.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Основания для положительного решения суда:

  • Получение владельцем квартиры прав собственности на неё до официальной даты вступления в брак. Такое имущество не считается совместно нажитым и разделу не подлежит, поэтому владелец квартиры имеет полное право на выселение бывшего супруга и его родственников;
  • Подтверждение факта нарушения и ущемления прав граждан, которые живут по соседству;
  • Нецелевая эксплуатация муниципальной собственности;
  • Длительная неуплата прописанным человеком счетов по коммунальным услугам, а также длительное его отсутствие;
  • Факт лишения родительского права, при условии, что несовершеннолетний зарегистрирован в этом же помещении;
  • Прописка на жилплощади после оформления приватизации;
  • Приобретение прав собственности на квартиру посредством получения её по договору дарения или завещанию.

Существуют некоторые нюансы, касающиеся снятия с регистрации граждан, если квартира находится на этапе оформления приватизации и полностью не перешла из муниципальной в личную собственность.

Особенности продажи

Задаваясь вопросом о существующих нюансах относительно того, можно ли продать имеющуюся во владении собственника квартиру, не оглядываясь на зарегистрированных в ней жильцов, необходимо отметить следующее:

  • Продать квартиру вероятнее всего окажется практически невозможно, поскольку прописанные на жилплощади лица являются ничем иным, как обременением. Потенциальные покупатели попросту будут избегать подобных сделок, прекрасно осознавая свой риск. Кроме того, стоимость такой квартиры собственник вынужден будет значительно снизить.
  • Если недвижимость была получена в личное распоряжение посредством приватизации, зарегистрированные в ней лица имеют право проживать в квартире пожизненно. При этом такого права они не будут лишены даже тогда, когда от участия в приватизации официально отказались. Таким образом, государство компенсирует утраченную ими долю. Это значит, что продать квартиру можно только вместе с прописанными в ней гражданами, выселить которых невозможно, если только они не согласятся сняться с регистрации добровольно.
  • Какая бы ни возникла ситуация с выпиской жильцов, собственник по закону не обязан согласовывать своё решение с ними и может продать квартиру единолично.

Регистрация несовершеннолетних

Самой сложной ситуацией, с которой собственник может столкнуться, решив продать собственную квартиру, это прописанный в ней несовершеннолетний гражданин. Потенциальные покупатели, осведомлённые в нюансах такой сделки, даже не станут обсуждать с владельцем никакие условия. В большинстве случаев они попросту уйдут искать более безопасные варианты. Особые трудности возникают тогда, когда этот же несовершеннолетний имеет не только регистрацию, но и долю в данной недвижимости.

Какие действия нужно будет предпринять, полностью зависит от того, какие особенности сопровождают данную ситуацию. Так, например, если малолетний гражданин в квартиру собственника не прописан, но там зарегистрирован и проживает кто-либо из его родителей или опекунов, то снимать с регистрации необходимо именно его.

Когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире собственника, которая была получена им в результате приватизации, но доли в данном имуществе у ребенка нет, то это наиболее желательный вариант из всех, которые можно перечислить. В такой ситуации не нужно получать согласие и разрешение попечительского совета на заключение сделки, то есть продать жильё собственник может практически беспрепятственно. При этом ребенок с регистрации снят не будет и новый владелец жилья не имеет права выписывать его самостоятельно. Поэтому данным вопросом должен заняться продавец до заключения сделки. Сразу же после снятия с регистрации ребенка необходимо прописать его по новому месту жительства, как только туда будет прописан хотя бы один из его родителей или опекунов.

Нельзя выписать

В продолжение нюансов с прописанными детьми, важно отметить и то, что разрешение органов опеки потребуется не только для того, чтобы законно продать квартиру, но и для того, чтобы её обменять на другое жильё. Попечительский совет лично проверяет условия проживания, метраж на человека и сравнивает предыдущее жильё с предполагаемым новым.

Несмотря на то, что собственник не обязан согласовывать своё решение о заключении сделок и может продать квартиру единолично, ему следует знать, какие именно категории прописанных граждан по закону не могут быть выселены и сняты с регистрации ни при каких обстоятельствах. К ним отнесены физические лица:

  • Оформившие пожизненный наём жилья при отказе от участия в приватизации квартиры в пользу иного гражданина;
  • Которые получили часть недвижимости по праву наследования. Право на проживание не теряется даже при многократной продаже жилья;
  • Участники жилищного кооператива, в том числе и бывшие, а также их ближайшие родственники, но только в том случае, если они частично оплачивали данный объект недвижимости;
  • Являющиеся супругами, даже без права на долю имущества, если такие условия были прописаны в брачном договоре;
  • Малолетние дети, проживающие в социальном учреждении, но имеющие какую-либо долю данной квартиры.

Снять с регистрации указанных граждан можно только с их согласия. Все не решаемые самостоятельно вопросы необходимо рассматривать исключительно в судебном порядке.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком с его согласия? Законодательство отвечает утвердительно на этот вопрос, но неизвестно захочет ли новый собственник проживать в жилье с неснятыми с регистрационного учёта людьми. При продаже квартиры желательно договориться с прописанными в ней гражданами. В противном случае пребывание на учёте иных лиц может негативно отразиться на сумме сделки, так как потребует дополнительной документальной волокиты со стороны нового собственника.

Можно ли продавать недвижимость с прописанными в ней гражданами?

Продажа квартиры с прописанным человеком законом не запрещается, так как распоряжаться жильём вправе исключительно собственник квартиры. Другое дело, что не всегда покупателю хочет приобретать квартиру с обременением, ведь снять с учёта граждан можно не всегда. Существуют категории лиц, выписка которых утруднена.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Да, прописка не порождает правовых последствий, которые кардинально могут повлиять на судьбу недвижимости. Даже если квартира приватизирована на одного человека и в ней прописаны ещё трое – четверо родственников, их согласие не требуется. Выписаться с такого жилья обязан только собственник. Если недвижимость принадлежит нескольким гражданам, все её владельцы должны быть сняты с учёта.

Продать квартиру без согласия хотя бы одного из собственников нельзя, но состоящих на учёте людей, не являющихся владельцами, спрашивать разрешения необязательно.

Как продать квартиру с прописанным человеком? Так как жильё будет считаться обременённым, существуют некоторые нюансы при его отчуждении.

В случае заключения сделки с недвижимостью, где прописаны люди, обязательно требуется уведомление покупателя о факте зарегистрированных граждан. Утаивание информации не допускается, так как соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Кроме того, потребуется выписка из домовой книги в расширенном варианте, где должны быть указаны все прописанные люди.

Если покупатель отказывается от проживания в квартире с прописанными лицами, есть следующие варианты решения вопроса с выселением:

  1. Добавить в соглашение о купле-продаже пункт о полном освобождении квартиры собственником.
  2. Возложить обязанность по снятию с регистрации граждан на покупателя. При этом возможно уменьшение цены сделки.
  3. Предоставить срок гражданам для выписки из проданного жилья.

Вышеописанные варианты, к сожалению, не всегда можно воплотить в жизнь, так как не всех жильцов выйдет снять с регистрации даже через суд. Покупатель вправе получить информацию о том, кто проживает или числится по адресу.

Можно ли продать дом без согласия прописанных? Да, если они не являются его долевыми собственниками.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Законодательство не имеет на этот счёт никаких ограничений, тем более что разрешение у состоящих на учёте людей также можно не спрашивать. С жилья обязан выписаться лишь его собственник, а также другие долевые владельцы в случае, если квартира приватизирована на нескольких жильцов.

Рекомендуем ознакомиться:

Как владельцу выписаться с квартиры?

Собственники, на которых зарегистрирована квартира, должны сняться с учёта в обязательном порядке.

Для этого в орган регистрационного учёта нужно обратиться со следующим пакетом документации:

  • заявление;
  • паспорт или равнозначный документ.
  • письменное согласие от жильцов или собственников (с квартиры, куда человек планирует прописаться);
  • граждане, имеющие личное жильё, предоставляют подтверждение права собственности, куда они планируют вселиться (при этом документы, которые есть у органов власти, подавать не нужно, так как госорган имеет право их истребовать самостоятельно).

На сегодняшний день личное обращение не требуется. Все документы можно подать в электронной форме или письмом с описью вложений.

В случае когда прописаться пока некуда, можно просто сообщить адрес, по которому человек планирует съехать. Работник паспортного стола в течение месяца решает вопрос о снятии с учёта. Прописавшись по новому месту регистрации военнообязанным необходимо предупредить об изменениях военкомат.

Выписка с квартиры бывших собственников является обязательным условием при продаже недвижимости. Подобную процедуру выписки могут пройти и остальные жильцы по своему желанию.

Принудительное выселение жильцов

Новый или старый владелец на правах законного собственника имеет право выписать жильцов, что были прописаны в недвижимости после её приватизации.

Существуют два способа решения вопроса со снятием с регистрации:

  1. Уговорить прописанного человека выписаться с приватизированной квартиры. Если гражданин согласен, он обращается в орган учёта, представив необходимые документы, и его снимают с регистрации.
  2. Принудительное лишение возможности проживания посредством жалобы в правоохранительную структуру.

Продать квартиру с прописанным в ней человеком несложно, но заставить выписаться жильца не всегда удаётся. С зарегистрированными лицами могут возникнуть проблемы.

Но суд всегда пойдёт навстречу, если удастся доказать следующие факты:

  • проживающий не делает коммунальные отчисления или не вносит квартплату более полугода;
  • если у человека нет права на жильё, к примеру, бывшая жена проживает в квартире мужа, приобретённой до оформления брачных отношений;
  • приведение жильцом помещения в непригодное состояние;
  • когда используется жильё не так, как требует того целевое назначение;
  • систематическое нарушение прав окружающих граждан;
  • когда человек находится в местах лишения свободы или не появляется по месту прописки длительное время.

Чтобы выписать человека без его согласия, владельцу недвижимости потребуется сделать следующее:

  1. Подать исковую жалобу, где изложить просьбу о выписке. Если человек ещё живёт в квартире, нужно предъявить требование о выселении его из жилья. К жалобе прилагаются документы о праве владения недвижимостью, о том, кто прописан в помещении.
  2. В суде потребуется предъявить доказательства того, что у выписываемого есть иное жильё, куда он сможет съехать и где он сможет прописаться. В противном случае суд может дать время, пока человек не пропишется по иному адресу.
  3. Если суд постановит решение в пользу истца, нужно взять исполнительный лист, после этого с помощью судебных приставов жильца выписывают.

В случае когда квартира приватизирована и в ней прописан человек, собственник имеет право потребовать его выселения через суд. Обычно государственный орган становится на сторону владельца и позволяет снять с регистрации жильца. Если прописываться человеку негде, ему могут предоставить срок, чтобы съехать с продаваемой недвижимости.

Кого выписывать нельзя?

Существует две категории прописанных лиц, не являющихся владельцами квартиры.

У них различный правовой статус и именно он влияет на возможность выселения жильцов:

  1. Временно зарегистрированные граждане. Это лица, которых можно выписать в принудительном порядке, описанном выше. Если прописан человек временно, у него не возникает никаких прав на жильё, за исключением возможности пользоваться им по назначению. Даже если этих лиц не выселит принудительно суд, по истечении термина регистрации они всё равно должны будут съехать.
  2. Постоянная прописка – даёт возможность человеку жить в квартире неопределённое время, порождая при этом постоянное право использования недвижимости по целевому назначению.

Со второй группой лиц могут возникнуть проблемы, так как вынудить съехать людей, проживающих постоянно в квартире, продавцу нельзя.

Рекомендуем ознакомиться:

Таким образом, покупатель, установив, что в недвижимости проживают или зарегистрированы граждане, имеющие постоянное право пользования квартирой, может отказаться от сделки.

В случае если сделка всё же планируется, в соглашение необходимо вписать список зарегистрированных лиц на момент заключения договора и их право жить там и пользоваться недвижимостью на постоянной основе.

Граждане, выписать которых не выйдет:

  • несовершеннолетние дети и недееспособные лица;
  • граждане, которые когда-то отказались от приватизации и получили постоянное право пользования помещением;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • лица, пользующиеся жильём на основании соглашения о пожизненной ренте;
  • граждане, получившие долю недвижимости в наследство.

Больше всего проблем возникает при продаже квартиры с малолетними детьми.

На практике могут возникнуть следующие ситуации:

  1. Ребёнок не прописан на жилплощади, но право постоянного или временного пользования недвижимостью имеет его родитель. Одной из законных гарантий реализации права на проживание является обеспечения детей жильём. Ребёнка родитель или опекун может вписать к себе без разрешения других жильцов. Таким образом, единственным вариантом избавления от зарегистрированных людей с детьми является выписка взрослого.
  2. Если ребёнок уже прописан в квартире, ситуация аналогична предыдущей. Его можно снять с регистрации, только прописав к законному опекуну или к родителю.
  3. Если несовершеннолетний обладает долей в квартире, решить вопрос можно путём обмена недвижимости. В этом случае к процедуре привлекаются попечительские органы, которые обязаны проверить, достанется ли равнозначная доля ребёнку в приобретаемой недвижимости.

Прописанные граждане делятся на две группы: временно проживающие и постоянно имеющие право пользования жильём. Первую группу лиц выписать не составит труда. Проблемы могут возникнуть с постоянными жильцами, которых вынудить сняться с регистрации нельзя.

Регистрация обременения в Росреестре

Если новый собственник желает приобрести квартиру, хотя в ней и прописаны другие граждане, заключается договор о продаже жилья с обременением.

Процедура оформления такой сделки аналогична заключению обычной сделки купли-продажи. Присутствие нотариуса при этом не требуется.

В соглашение должно входить положение о виде обременения. Нужно ли сообщать об этом специалисту, вносящему сведения в Росреестр?

Обращаться в регистрационную палату необходимо в любом случае, потому что необходимо внести изменения в реестр относительно владельца. В случае когда в квартире прописаны иные лица и составлен договор с обременением, об этом обязательно нужно сообщить регистратору.

Какие документы нужны для обращения в Росреестр?

Покупатель должен подать следующие документы для регистрации:

  • договор с оговоркой о том, что квартира обременена;
  • заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности;
  • оригинал и копию паспорта;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • техническую документацию;
  • информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
  • свидетельство о праве продавца на владение недвижимостью.

Чтобы снять обременение, необходимо также обратиться к регистратору, представив ему доказательство того, что оснований для ограничений пользования и распоряжения более нет.

Для этого нужно взять выписку из домовой книги как доказательство того, что жильцы выписались.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *