Объекты индивидуального жилищного строительства

Понятие «объект индивидуального жилищного строительства» предлагается приравнять к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»

Поправки Правительства РФ к проекту Федерального закона N 302153-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)», внесенному Правительством Российской Федерации, принятому Государственной Думой в первом чтении 21 декабря 2017 года

Предложенными Правительством РФ поправками предлагается, в том числе:

ввести в Градостроительный кодекс РФ понятие «объект индивидуального жилищного строительства» (это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости), и приравнивание данного понятия к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»;

исключить необходимость подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома (застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к указанному объекту, дому);

определить порядок принятия решений о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, обеспечении сноса самовольных построек или их приведении в соответствие с установленными требованиями;

предусмотреть, что (в случае если это установлено законом субъекта РФ) обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, за исключением сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа;

расширить основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество регистратором (в том числе если в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС, садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство);

предусмотреть, что до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемом строительстве указанных объектов и уведомлений об окончании строительства таких объектов.

Как построить и оформить индивидуальный жилой дом?

1. Что нужно знать, собираясь строить индивидуальный жилой дом (объект ИЖС)?

Строительство индивидуального жилого дома начинается с подбора, проверки и приобретения подходящего земельного участка.

Необходимо помнить, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором планируется строительство объекта ИЖС, должен быть одним из следующих:

  • для индивидуального жилищного строительства;
  • для ведения личного подсобного хозяйства (земли населенных пунктов);
  • для садоводства.

В случае, если вид разрешенного использования Вашего земельного участка, не позволяет строительства на нём индивидуального жилого дома, Вы можете пройти процедуру изменения вида разрешенного использования.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или, в случае, если Вы предпочитаете опираться на экспертное заключение профессионалов, — «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» на нашем сайте.

В случае, если Вы планируете строительство на арендованном земельном участке, убедитесь, что Ваш договор аренды заключен с правом застройки.

Принимая решение о начале строительства, помните о главных критериях индивидуального жилого дома:

  • отдельное строение, не предполагает раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  • количество надземных этажей — не более 3-х;
  • высота — не более 20 м;
  • включает в себя помещения для жилья, питания и гигиенических процедур, но не может включать в себя различные мастерские, складские, производственные и др. площади;

С августа 2018 года разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС не требуется — теперь нужно уведомлять администрацию муниципалитета.

2. Подготовительный этап:

Прежде, чем приступить непосредственно к строительным работам, Вам придется совершить несколько необходимых шагов:

2.1. Сбор документов, необходимых для подачи уведомления в администрацию

Закажите в администрации муниципалитета следующие документы:

Данная услуга бесплатная, срок исполнения — 30 дней.

Подробнее… Эти сведения помогут впоследствии соблюсти все нормы и отступы при строительстве, грамотно заполнить все разделы уведомления о начале строительства.

2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании

Изучите основные строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые необходимо соблюдать при проектировании и строительстве объекта ИЖС.

Они содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительные нормы и правила, регулирующие строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).

Из всего множества СП (свод правил) и СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:

  • СП 11-111-99— разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;
  • СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства;
  • СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения;
  • СНиП 21-01-97 – пожарная безопасность зданий и сооружений;
  • СП 55.13330.2016 — свод правил. Дома жилые одноквартирные (или СНиП 31-02-2001).

Подробнее…

2.2.1. Санитарные и противопожарные требования к расположению объектов ИЖС и ограждений на земельном участке

От Ваших построек до границ соседнего земельного участка должны быть выдержаны следующие расстояния:

  • сам жилой дом – не менее 3 м;
  • сараи – 4 м;
  • бани, туалеты – 2,5 м;
  • теплицы и парники – 4 м;
  • гараж – не менее 1 м;
  • иные сооружения – 3 м;
  • высокорослые деревья — 4 м;
  • среднерослые деревья — 2 м;
  • кустарники – в 1 м.

Расстояние от любой Вашей постройки до красной линии или дороги — не менее 5 м.

Расстояние между деревянными постройками — не менее 15 м.

Расстояние между домами из кирпича – не менее 6 м;

Расстояние между деревянным и кирпичным домом – не менее 10 м;

Высота забора между соседними участками — не более 1,75 м; максимальная высота забора – 2 м (за исключением случаев, когда земельный участок вплотную прилегает к проезжей части).

2.2.2. Санитарные и противопожарные нормы и рекомендации к внутренним помещениям:

Высота потолка в помещениях должна составлять минимум 2,5 м, а высота цокольного этажа не должна превышать 2 м.

Ширина проходных коридоров, лестничных проемов должна быть не менее 0,9 м.

Минимальные площади внутренних помещений, кв. м

площадь основного жилого помещения (гостиная, зал) —

спальня —

кухня или столовая-кухня —

объединённый санузел —

туалет —

0,96

ванная —

1,8

прихожая (при наличии) —

1,8

При постройке двух- и трехэтажного дома санузлы нельзя располагать непосредственно над спальнями, но допускается над кухней. Также недопустимо расположение входа в санузел напротив дверей спальни или кухни, но допускается вход в санузел из самой спальной комнаты.

2.2.3. Санитарные и противопожарные требования к внутренним инженерным сетям.

Жилой дом должен быть подключен либо к центральным коммуникационным системам либо иметь свою, автономную систему инженерных сетей.

Проекты подключения к инженерным сетям готовятся специализированными проектными организациями.

Некоторые требования к газификации:

Запрещается прокладка газовых труб через фундамент и жилые помещения.

Допускается проведение газовых труб в остальные помещения через кухню, при условии наличия в кухне центрального газового выключателя.

Запрещается установка газовых нагревателей в ванной комнате.

При использовании газовых баллонов запрещается установка во внутренних помещениях дома баллонов объемом более 12 л — емкости большего объема должны устанавливаться вне жилого дома.

Некоторые требования к электрификации:

При прокладке электрического кабеля от столба, находящегося на расстоянии более 25 м от дома, необходима установка дополнительного столба. При этом столб не должен преграждать транспортные и пешеходные пути.

Провода прокладываются на высоте не менее 2,75 м от земли, а при пересечении транспортных и пешеходных путей – 6 м.

Требования к водоснабжению и водоотведению:

Законом не устанавливаются отдельные требования к прокладке водопровода (за исключением обустройства скважин).

При обустройстве выгребной ямы необходимо учитывать следующее:

  • фильтрующий колодец должен находиться на расстоянии не менее 8 м от жилого дома;
  • диаметр трубы канализации – не менее 150 мм;
  • глубина залегания канализационных труб — не менее 30 см;
  • минимальный уклона канализационной трубы – не менее 0,007 м.

Требования к отоплению, вентиляции, естественному освещению:

  • отопительные трубы не должны распространять в воздухе вредные вещества и неприятные запахи;
  • все отопительное оборудование должно быть доступно для уборки и обслуживания;
  • температура теплоносителя не должна превышать 90 0 С;
  • кухня и санузлы должны иметь отдельные системы вентиляции;
  • спальные комнаты должны быть оснащены системой регулярного проветривания (окна, оконные клапаны и т.д.);
  • нельзя совмещать вентиляцию спальных и общих жилых комнат с системами других хозяйственных помещений в доме;
  • во всех жилых помещениях должен быть доступ к естественному освещению;

Несмотря на то, что оформление проектной документации на индивидуальный жилой дом в обязательном порядке не требуется, настоятельно советуем Вам в целях личной безопасности подготовить проект своего дома с помощью специалистов.

2.3. Подача уведомления о начале строительства

На основании полученных из муниципальной администрации документов, с обязательным учётом строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, самостоятельно или с привлечением специалистов изготовьте схемы расположения строений на земельном участке с размерами и параметрами.

Лично, по почте или через представителя подайте в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС.

Подробнее…

В уведомлении должны содержаться следующие сведения:

  • для физического лица: Ф.И.О., место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя;
  • для юридического лица: наименование и местонахождение застройщика (для юридического лица), ОГРН, ИНН (за — исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо);
  • кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
  • сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
  • сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
  • сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС, в том числе об отступах от границ земельного участка;
  • сведения о том, что объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи;
  • способ связи для направления уведомлений от администрации.

К данному уведомлению необходимо приложить подготовленную схему расположения строений на земельном участке с размерами и параметрами.

Подробнее…

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

  • в случае, если строительство объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, — текстовое и графическое описание внешнего облика объекта ИЖС (в текстовой форме и графическое);
  • в случае, если права на земельный участок не зарегистрированы в ЕГРН, — правоустанавливающие документы на него;
  • в случае, если уведомление о планируемом строительстве направляет представитель застройщика, — документ, подтверждающий его полномочия;
  • в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо, — заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.

В течение 7 рабочих дней муниципальная администрация проверит указанные в Вашем уведомлении параметры ИЖС на соответствие установленным нормам и направит Вам выбранным Вами либо уведомление о соответствии, либо о несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС, установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта на земельном участке.

Полученное Вами уведомление о соответствии даёт Вам право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами в течение 10 лет.
Подробнее…

Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

В случае изменения параметров планируемого строительства (реконструкции) объект ИЖС Вам необходимо направить уведомление об этом с указанием изменяемых параметров.

Если в установленные сроки Вы не получили от муниципальной администрации уведомление о несоответствии, то это считается согласованием строительства и также дает Вам право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами в течение 10 лет.

3. Этап строительства

На этапе строительства Вам необходимо:

  • определиться с перечнем работ, как непосредственно по строительству индивидуального жилого дома, так и для подготовки к строительству (расчистка участка, вывоз мусора, лишней земли и прочее);
  • определиться с исполнителями работ;
  • контролировать соблюдение проекта (если Вы строите по проекту);
  • контролировать соблюдение санитарных и противопожарных норм и правил;
  • контролировать качество строительства (по расходу материала, выполнению фундамента, отклонения стен по вертикали в пределах допустимых значений, отсутствие трещин в фундаменте, кладке, стенах и крыше и т.д.);
  • после постройки индивидуального жилого дома вызывайте кадастрового инженера, заключайте с ним договор подряда на подготовку технического плана.

4. Этап оформления

Вам необходимо в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства (реконструкции) объекта ИЖС подать уведомление об окончании строительства (реконструкции), в котором необходимо указать сведения о параметрах построенного ИЖС, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления Вам уведомления.

К уведомлению об окончании строительства Вам необходимо приложить технический план объекта ИЖС, подготовленный кадастровым инженером.

Подробнее… В случае, если земельный участок, на котором Вами построен объект ИЖС, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц к уведомлению необходимо приложить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный ИЖС, заключенное между правообладателями земельного участка.

Муниципальная администрация в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проведет проверку соответствия указанных в нём параметров нормам и требованиям. После проверки она направит Вам уведомление о соответствии либо о несоответствии построенного Вами объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Если Вы получили от муниципальной администрации уведомление о соответствии, это значит, что она самостоятельно направит в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект ИЖС и прилагаемые к нему документы. Об этом Вас также уведомят.

Если по какой-то причине муниципальная администрация не направит в Росреестр в установленный срок заявления и документы, вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом никаких дополнительных документов прикладывать к заявлению не придётся — они будут запрошены в администрации Росреестром в течение 3 дней со дня получения вашего заявления.

Уведомление и документы могут быть Вами поданы лично либо Вашим представителем, в том числе:

  • через МФЦ;
  • посредством почтового отправления с уведомлением о вручении;
  • через Единый портал государственных и муниципальных услуг «Госуслуги».

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности составит 350 руб.

Если после прочтения данного материала, у Вас остались вопросы относительно оформления частного дома, обратитесь за помощью к специалистам.

Вам также может быть интересно:

«Как построить и оформить дом блокированной застройки?»

«Как построить и оформить индивидуальный гараж?»

Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение на земельном участке с соответствующим видом использования жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан. При этом жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях, и не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Отличительной особенностью объектов ИЖС является то, что при их строительстве, реконструкции не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).

С 04.08.2018 строительство или реконструкция объектов ИЖС не требует получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо надлежащим образом уведомить уполномоченный орган о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГК РФ; ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Постановка построенного объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления, к которому прикладываются необходимые документы, в том числе уведомление об окончании строительства и представленный застройщиком технический план объекта ИЖС. При этом сведения об объекте ИЖС могут быть указаны в техническом плане на основании составленной и заверенной правообладателем декларации об объекте недвижимости (ч. 1.2 ст. 19, ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (ст. 37 ГК РФ; пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 5, п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Обязанность использования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, предписана нормами статей 42, 45 ЗК РФ, статьи 284 ГК РФ, за неисполнение которых частью 3 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.

В силу статьи 42. Земельного кодекса Российской Федерации «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков»: — собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Уточнены параметры объекта индивидуального жилищного строительства

Hannamariah / .com

В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Предусмотрено, что параметры, установленные Градостроительным кодексом РФ для объектов ИЖС, применяются также к жилым домам и индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено законодательством (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ).

Градостроительный кодекс РФ дополнен положениями, в соответствии с которыми при строительстве, реконструкции объектов ИЖС и садовых домов не требуется выдача разрешения на строительство. Вместе с тем в таких случаях застройщик должен будет подать в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве (реконструкции). Уполномоченный орган после проверки представленных застройщиком документов направит ему уведомление о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке.

До какой даты сохранен упрощенный внесудебный административный порядок легализации объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для этих целей? Узнайте из материала «Самовольная постройка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

После окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщику необходимо будет подать в уполномоченный орган соответствующее уведомление, по результатам проверки которого уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. Минстрой России уже подготовил проект1 соответствующих уведомлений.

Объект ИЖС, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может превышать параметры, указанные в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции этого закона), при условии, что параметры данного объекта соответствуют разрешению на строительство.

1 С текстом проекта приказа Минстроя России «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/08-18/00082994).

Объекты индивидуального жилищного строительства

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *