Оформление квартиры на двух собственников

Общая собственность: покупка квартиры у двух собственников

Юридическая консультация > Административное право > Право собственности > Общая собственность: покупка квартиры у двух собственников

Решив совершить сделку с жилой недвижимостью, и продавцу и покупателю следует подойти к такому шагу с максимальной ответственностью. Ведь конечным результатом процесса подписания договора купли-продажи станет переход имущественных прав на объект жилой недвижимости от одного лица к другому.

И именно от осведомленности покупателя и добросовестности продавца зависит успешность такой сделки. А ведь часто встречаются случаи, когда участников сделки может быть не два, а три и даже больше. Какие тонкости и юридические нюансы следует знать покупателю при приобретении жилья у двух собственников, дабы избежать возможных неприятностей в виде судебной тяжбы и признания сделки недействительной в будущем?

Общая собственность: причины возникновения

Приватизация квартиры на нескольких человек определяет нескольких хозяев

Чаще всего общая собственность на объект недвижимости – это следствие совместного приобретения двумя или более лицами такого объекта. Хотя эта причина не единственная и законодательство допускает пребывание жилья в общей собственности по причине некоторых других обстоятельств:

  • в случае приватизации квартиры на нескольких человек;
  • при покупке супругами квартиры в период брака;
  • при наследовании объекта жилой недвижимости несколькими наследниками.

Эти причины являются основанием для полного распоряжения гражданами их имуществом, но только сообща. В понятии общая собственность выделяют две ее составляющие:

  1. долевая – при этом доли в недвижимом имуществе каждого из совладельцев четко определены и являются чаще всего равнозначными;
  2. совместная – жилье имеет нескольких владельцев, доли которых не выделены. Чаще всего это происходит при приобретении квартиры в браке и регистрации ее на кого-то из супругов.

При совместном владении имуществом можно заключить между владельцами договор о выделении долей каждого из них и заверить его нотариально. Таким образом, совместное владение станет долевым.

Если в недвижимости выделена конкретная доля, ее можно реализовать. В совместной же собственности продать можно только общую площадь.

Как приобрести квартиру, которая находится в общей долевой собственности

При покупке квартиры у двух собственников нужно обратить особое внимание на оформление документов

При реализации целого объекта недвижимости, который имеет двух владельцев, доли которых выделены, продавцами должны выступать они сообща. Но это не запрещает одному из владельцев выставить на продажу свою долю, не согласовывая при этом свои действия со вторым владельцем.

Если заключается сделка о покупке целого жилья, которое имеет двух владельцев с выделенными долями, то каждый из продавцов должен представить документ, подтверждающий право собственности на его долю.

То есть, каждый будет реализовывать свою часть помещения, но заключать два отдельных договора нет необходимости. В одном договоре указывается каждая из сторон: один покупатель и два продавца.

Если основному договору предшествует договор о внесении задатка, то в нем также указывается два продавца, а сума задатка распределяется между ними поровну. При этом каждый из продавцов составляет письменную расписку о получении им задатка (его части, пропорциональной площади).

Бывают случаи, когда второй владелец жилья по каким-то причинам отсутствует. При этом распорядиться объектом недвижимости может один из владельцев при условии наличия у него нотариальной доверенности, которая наделяет его полномочиями заключить договор самостоятельно.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать? Ответы — в видеоконсультации:

Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев

Квартира может принадлежать нескольким хозяевам

Пребывание квартиры в совместной собственности чаще всего связано с приобретением ее людьми, находящимися в официальном браке. При этом документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является одно свидетельство, которое определяет собственником одного из супругов.

Приобретая такую квартиру, не лишним будет узнать у ее владельца о пребывании его браке. Ведь без согласия второго из супругов заключить договор купли-продажи будет невозможно, а все попытки это сделать могут быть расценены как мошенничество.

Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.

В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной. Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу.

Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись. Не понадобиться согласие и в случае отчуждения жилья посредством дарения или же наследования.

Совместное владение жилым помещением возможно не только в браке. Независимо от причины возникновения такого владения, следует побеспокоиться об обязательной заверке согласия на продажу каждого из собственников жилья у нотариуса.

Бывают случаи, когда одним из совладельцев выступает ребенок. Это немного усложняет процесс реализации, ведь понадобится не только согласие опекунов, но и разрешение органов опеки и попечительства на реализацию собственности несовершеннолетнего лица. Покупатель должен обязательно проверить есть ли соответствующее разрешение у родителей или опекунов, ведь его отсутствие может послужить основанием для признания сделки незаконной.

Также покупатель должен проверить, кто прописан на приобретаемой им жилплощади. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, это может препятствовать возможности покупки жилья. Ведь выписать его уже после покупки, скорее всего, будет невозможно, так как орган опеки и попечительства не даст на это разрешение. Поэтому прежде чем покупать квартиру, покупатель должен убедиться, что в ней дети не зарегистрированы.

Если жилье коммунальное

С коммунальным жильем сделки намного сложнее

Коммунальное жилье также может быть в общей собственности нескольких лиц, имеющих выделенные доли. Но в случае с таким видом жилья имеются некоторые юридические особенности. Доли жильцов распределяются в соответствии с площадями занимаемых ими комнат. Но как быть с местами общего пользования: коридорами, санузлом, кухней и т.д.?

Изначально доли в таких помещениях могут быть не выделены, но при продаже комнат в коммуналке без выделения доли в местах общего использования не обойтись и договор заключить не удастся. Поэтому лицу, желающему приобрести площадь в коммунальной квартире, рекомендуется сначала убедиться в выделении доли в местах, предназначенных для общей эксплуатации. Для проведения процедуры выделения доли в местах общего использования в обязательном порядке приглашается нотариус, при этом необходимо получить разрешение от остальных владельцев жилья.

Согласно законодательству, владелец комнаты в коммунальной квартире при желании реализовать ее третьим лицам должен сначала предложить приобрести ее своим соседям. Именно они имеют приоритетное право на приобретение такого вида жилья. В случае, если желающих среди совладельцев не найдется, продавец должен получить от каждого из них письменный отказ.

Отсутствие отказа хотя бы одного из соседей, может послужить причиной для подачи таким соседом иска в суд и признании договора недействительным. Поэтому продавцу все же стоит потратить немного времени, чтобы получить все отказы и быть уверенным в успешном окончании сделки.

Если владельцу доли в коммунальной квартире не удается получить отказ кого-либо из соседей, ему можно отправить соответствующее письмо с уведомлением о вручении. По истечении месяца с момента вручения такого письма продавец смело может выставлять свою комнату на реализацию.

Как оформить договор о покупке жилья у двух собственников?

В договоре купли-продажи указываются оба собственника

Перед покупкой квартиры у двух владельцев покупателю, прежде всего, следует знать, какие документы могут понадобиться для совершения сделки. Их не так-то и много. Нужно взять с собой всего лишь паспорт и согласие второго из супругов (если покупатель находится в браке).

Если квартира приобретается в ипотеку, то к этим документам также потребуется приложить подтверждающие платежеспособность справки и копию трудовой книги, документы по страхованию, сертификат оценки, который подтверждает цену жилья и дополнительный документ, удостоверяющий личность (помимо гражданского паспорта).

Прежде чем поставить свою подпись на договоре, покупатель должен удостовериться о наличии всех необходимых документов у продавца:

  • правоустанавливающего документа на имущество;
  • свидетельства о регистрации прав владения имуществом;
  • информационной выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги.

Нередко у покупателей возникает вопрос: так сколько же договоров при приобретении недвижимости у двух владельцев следует заключать? Сразу следует сказать, что в заключении двух договоров необходимости нет. Достаточно будет одного договора с четким указанием в нем трех сторон (два продавца и один покупатель). А в случае сделки с жильем, находящимся в долевом владении, обязательным условием договора будет указание долей каждого из собственников.

Мнение юриста-эксперта:

Главное в покупке недвижимости у двух собственников, убедиться, что они оба имеют право распоряжаться своей долей. Для этого необходимо привлекать к участию в сделке профессионалов, которым вы доверяете. Иначе могут возникнуть нестандартные ситуации. В результате можете получить неприятности, от которых будет сложно избавиться.

Особенно внимательными необходимо быть с покупкой приватизированного жилья и квартир, в которых прописаны дети. Ознакомьтесь с другими материалами нашего сайта на эту тему. Также можно обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по номерам телефонов, имеющимся на сайте или используйте формы для обратной связи.

В браке или нет Как оформить недвижимость в собственность на пару? Как составить договор? На кого составлять? Чем грозит такое оформление?

Оба продавца

В статье 244 ГК РФ прописаны обстоятельства, в которых имущество переходит в общую собственность двух и более граждан.

Самыми распространенными ситуациями появления совместного права назовем такие:

  • приватизация;
  • переход недвижимости по наследству;
  • приобретение недвижимости в период пребывания в официальном браке.

Совместное право собственности налагает на каждого владельца юридические обязательства, хотя зарегистрированным жилье может быть только на одного гражданина.

Какие документы нужны?

Каждый владелец предоставляет свой пакет документов для купли-продажи, вместо одной бумаги о праве собственности, подаются две (и обе фиксируются в договоре купли-продажи). Также потребуется предъявить паспорт гражданина Российской Федерации. Покупатель вправе потребовать еще:

  • выписку из домовой книги;
  • справку о дееспособности;
  • выписку о долгах по ЖКХ;
  • другие справки для проверки юридической чистоты.

Требуется ли согласие?

Наличие согласия со стороны другого собственника является ключевым требованием для признания сделки действительной. Его необходимо не только получить, но и задокументировать правильно. Определенной формы законодательство России не предусматривает, но согласие должно включать в себя некоторые обязательные, существенные сведения:

  • характеристику предмета сделки (адрес, технические особенности);
  • ФИО, паспортные данные собственника;
  • реквизиты документа, подтверждающего совместную собственность;
  • описание факта отсутствия возражений по продаже (в произвольной форме);
  • дату и подпись владельца недвижимости.

Обратите внимание, что саму сделку можно заключить и без согласия второго собственника, но Росреестр в этом случае, скорее всего, не зарегистрирует переход права собственности, а договор в итоге признают недействительным.

Нотариально заверенное согласие подается в письменной форме с подписью владельца.

Если один из владельцев ребенок?

Интересы ребенка должны соблюдаться на уровне взрослых людей. ГК РФ сообщает, что несовершеннолетние дети имеют стандартные имущественные права.

Если родители или законные представители решили продать недвижимость, собственником которого является и ребенок – необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Без разрешения государства сделка будет признана недействительной, а новое право собственности – ничтожным. В договоре купли-продажи имущественное право несовершеннолетнего должно быть отображено, необходимо указать ФИО ребенка и документ, на основе которого он стал владельцем. Подписывают документ только дети старше 14 лет, если ребенку не исполнилось 14 – подпись он не ставит.

О нюансах купли-продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками читайте в отдельном материале.

Посмотреть видео о том, как оформляется сделка, если одним из собственников квартиры является ребенок:

Как заключить договор с продавцами и одним покупателем?

Договор купли-продажи (ДКП) составляется по стандартной форме с одним отличием: вместо одного физического лица в роли продавца выступают двое. Поскольку каждый владелец недвижимости является ее полноправным собственником, то и договор заключают между собой три стороны. Продавцы 1 и 2 указываются в договоре идентично, необходимо вписать обязанности в соответствии с договором для каждого, указать не один, а два правоустанавливающих документа. Свои подписи под ДКП ставят оба владельца и покупатель.

Расписка о получении денег

Расписка о получении денег – дополнительная страховка для покупателя. Она может пригодиться в случае спорных ситуаций в суде, станет доказательством проведенного расчета.

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, расписка на сумму, превышающую 1000 рублей, должна составляться в письменном виде (желательно от руки, а не на компьютере). Утвержденного образца нет, но мы расскажем, какие данные нужно указать обязательно. Первым делом стороны должны определиться – пишется одна расписка или две.

Возможны оба варианта, как и в случае с договором купли-продажи недвижимости. Один ДКП составляется для уменьшения бумажной волокиты, хотя можно заключить и по одному договору с каждым владельцем.

Для расписки действует то же правило – продавцы недвижимости могут быть указаны как получатели средств в одном документе или по отдельности.

Если составляется одна расписка на двоих, впишите ФИО, дату рождения и паспортные данные каждого получателя средств. Ниже укажите, какая сумма получена каждым продавцом и на каком основании (по договору купли-продажи квартиры).

Важно охарактеризовать помещение, полученное покупателем, и долю каждого продавца. Расписка составляется в трех экземплярах, для каждой стороны и подписывается в обязательном порядке двумя продавцами. При составлении двух разных расписок, упоминать второго продавца не нужно. Сторонами расписки и расчета в этом случае выступают покупатель и один продавец. Документ составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами договоренности по ДКП.

  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств
  • Должен ли быть нотариус?

    Нотариальное заверение является обязательным как при одновременном обращении всех собственников, так и по отдельности. Услуга обойдется в 2000-3000 рублей. При покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника – обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи также зафиксировано в Гражданском кодексе Российской Федерации.

    О том, можно ли оформить куплю-продажу квартиры без нотариуса, читайте , а написано об особенностях оформления сделки через нотариуса.

    Риски при сделке

    Покупка квартиры у двух собственников сопряжена с некоторыми юридическими нюансами. Важно, оформлена ли собственность в совместное владение или долевое.

    В первом случае продавцом будет выступать только одно лицо, на которое и зарегистрирована квартира, во-втором, каждый из совладельцев. Чаще всего совместная собственность появляется в браке.

    И тут стоит быть осторожным – без согласия супруга, в том числе бывшего (если не была произведена процедура раздела имущества) сделку не признают действительной. Но даже если в Росреестре переход права собственности все-таки зарегистрируют, супруг сможет в любой момент обратиться в суд и добиться аннулирования нового права собственности в связи с нарушением его прав.

    Отдельные риски сопровождают сделки с несовершеннолетними. Их права защищают органы опеки и попечительства. В этом случае к сделке необходимо добавить оригинал разрешения от государства. Но даже он не гарантирует защиту новых имущественных прав покупателя – только когда ребенок получит новое право собственности, его права будут соблюдены.

    Оба покупателя

    Для сделок с двумя покупателями действуют уже упомянутые выше правила, а процесс оформления недвижимости зависит от того, оформляется собственность в долевую или совместную форму.

    Первым делом хозяин квартиры должен задать такие вопросы:

  1. Пребывает ли покупатель в браке?
  2. На кого будет зарегистрировано право собственности?

В браке или нет

Покупатель, находящийся в браке, может купить квартиру при условии оформления в общую или долевую собственность. По умолчанию, недвижимость становится общей собственностью. При этом никаких дополнительных документов, кроме разрешения супруга на покупку, предъявлять не нужно. Если же покупатели решили оформлять недвижимость в долевую собственность – каждый из них будет выступать полноправным владельцем. Такие сделки должны заключаться с двумя покупателями и продавцом.

Как оформить недвижимость в собственность на пару?

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 247) предусматривает возможность оформления недвижимости в долевую собственность. Каждый владелец в этом случае получает одинаковые права, распоряжается своей долей самостоятельно и обязуется нести расходы по ее содержанию (в том числе налоговые в пользу правительства). Договор заключается с каждым покупателем отдельно, допускается использование одного бланка.

О том, как оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность, написано .

Как составить договор?

ДКП может быть составлен как на одном бланке, так и для каждого покупателя отдельно – принципиальной разницы между двумя названными вариантами нет.

Как правило, владелец выбирает наиболее удобный для него способ. Поскольку у каждого покупателя будет свое право собственности, зарегистрированное в Росреестре, в ДКП необходимо вписать не только характеристику квартиры, но и долю каждого гражданина (в квадратных метрах).

Помните, что стоимость недвижимости является существенной характеристикой и должна быть указана. Для покупки квартиры с последующим оформлением долей – стоимость просчитывается по количеству квадратных метров для каждого. То есть, в документе следует вписать стоимость одного квадратного метра, и затем посчитать общую сумму.

Бывает и так, что доли выкупаются по разной стоимости. Этот пункт стоит также полностью охарактеризовать в договоре. Укажите стоимость одного квадратного метра для каждого владельца и посчитайте общую сумму, которую вам должны передать.

  • На кого составлять?

    Договор купли-продажи составляется на того человека, который будет оформлять на себя право собственности. Правило простое и понятное: если к вам приходят два покупателя и каждый планирует получить часть квартиры в единоличное распоряжение – значит речь идет о долевой форме собственности и на каждого из покупателей оформляется ДКП.

    Если стороной сделки выступает только один человек – именно с ним вы проводите расчеты и с ним пойдете в Росреестр для регистрации права собственности, значит стороной сделки будет выступать только он, а от супруга/супруги потребуется разрешение. С детьми все несколько сложнее – они должны быть вписаны в документ в любом случае, но свою подпись дети могут ставить только после четырнадцати лет.

    Чем грозит такое оформление?

    Более рискованно продавать квартиру покупателям с регистрацией на одного человека. В этом случае законный супруг/супруга покупателя получит возможность оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, продавец должен озаботиться получением нотариального разрешения.

    Положение действует только для супругов, связанных узами официального брака. Проблемы в дальнейшем могут возникнуть у держателей долей, а не у продавца, реализовавшего квартиру таким образом. Несмотря на то, что каждый владелец имеет свою долю – выделить ее в виде комнаты крайне сложно. На бумаге доля описывается в виде квадратных метров или цифр через дробь.

    Если дело доходит до раздела имущества и любых других сделок с недвижимостью – хозяевам предстоит выяснить, кто и какой комнатой владеет. Если собственники не могут прийти к соглашению касательно порядка использования недвижимости, государство предлагает им выход – заключить дополнительное соглашение по квартире. Как видите, процедура покупки квартиры у двух владельцев или двумя покупателями регламентирована законодательством.

    Главное отличие таких сделок заключается в надобности дополнительных разрешений и нотариальном заверении самого договора купли-продажи.

    Первым делом, стороны должны определиться, как они оформляют собственность. Для выделения долей понадобится два договора купли-продажи или один договор с двумя новыми хозяевами. Общая собственность оформляется автоматически для людей, пребывающих в официальном браке, и при наличии разрешения на сделку покупки от второго супруга.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Оформление квартиры на двух собственников

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *