Отказ в разрешении на строительство

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Горчаковой Е.В. и Корчашкиной Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Каспаровой Елены Михайловны на решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2017 г. по делу по административному исковому заявлению Каспаровой Е.М. к администрации Карасунского внутригородского округа г. Краснодара о признании отказа в выдаче разрешения на строительство незаконным.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горчаковой Е.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Каспарова Е.М. является собственником земельного участка площадью 501 кв.м с кадастровым номером … (категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: … , на который приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29 июля 2016 г. N 1778-ГП утверждён и выдан градостроительный план.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар проведена проверка соблюдения земельного законодательства и составлен акт от 18 ноября 2016 г. N 51, согласно которому установлено невыполнение утверждённых органом местного самоуправления предписаний Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, выразившихся в возведении капитального объекта незавершённого строительства без разрешения на строительство.

Каспарова Е.М. обратилась в администрацию Карасунского внутригородского округа города Краснодара (далее — администрация округа) с заявлением о выдаче разрешения на строительство 2-х этажного индивидуального жилого дома на принадлежащем ей земельном участке.

Письмом от 5 декабря 2016 г. N 02-48/8648 администрацией округа Каспаровой Е.М. отказано в выдаче разрешения ввиду того, что градостроительным законодательством Российской Федерации не предусмотрена выдача разрешения на строительство на возведённые объекты капитального строительства, и разъяснено, что материалы по факту самовольного строительства направлены в управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар для принятия к Каспаровой Е.М. административных мер.

Считая отказ уполномоченного органа незаконным, Каспарова Е.М. обратилась в суд с административным иском о его отмене и просила обязать администрацию округа выдать разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства: 2-х этажного жилого дома по адресу: …

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2017 г., в удовлетворении заявленных требований Каспаровой Е.М. отказано.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 26 июня 2017 г. Каспаровой Е.М. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, определением от 11 января 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

В кассационной жалобе, поданной Каспаровой Е.М. в Верховный Суд Российской Федерации, ставится вопрос об отмене состоявшихся судебных актов ввиду неправильного применения норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия считает, что судебными инстанциями допущено такого характера существенное нарушение норм материального права.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суды исходили из того, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения такого разрешения (в случаях, когда получение разрешения предусмотрено законом). Поскольку такое условие не соблюдено, возведённый Каспаровой Е.М. объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, а получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.

Такая позиция ошибочна по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно предписаниям частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных поименованным кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьёй.

Уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 указанной выше статьи, либо их несоответствии требованиям закона (часть 13 этой же статьи).

По смыслу приведённых законоположений, уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ к таковым основаниям не отнесено.

Как следует из материалов дела, Каспаровой Е.М. отказано в выдаче разрешения на строительство только ввиду того, что ею до получения разрешения на строительство был возведён фундамент. Однако такой отказ не соответствует статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из системного анализа положений поименованной статьи следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта капитального строительства по представленному проекту на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, и возможности возведения на заявленном участке объекта капитального строительства по представленному проекту. В случае положительного заключения — законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют.

Признавая отказ уполномоченного органа в выдаче Каспаровой Е.М. разрешения на строительство индивидуального жилого дома правильным, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что реконструируемый заявителем объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки.

Между тем в материалах настоящего административного дела отсутствуют доказательства того, что строительство индивидуального жилого дома Каспаровой Е.М. начато с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не содержится такого заключения и в письменном отказе выдать разрешение на строительство.

При таком положении состоявшиеся по делу судебные акты, исключающие для административного истца возможность в последующем зарегистрировать в обычном административном режиме построенный дом, являются незаконными, как не соответствующие нормам материального права и материалам дела.

Судебная коллегия, установив, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконных решения суда первой инстанции и апелляционного определения суда второй инстанции, без отмены которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов Каспаровой Е.М., считает необходимым кассационную жалобу удовлетворить, обжалуемые судебные акты отменить, признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство и обязать административного ответчика повторно рассмотреть заявление Каспаровой Е.М. о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, поскольку в материалах дела отсутствуют данные о соответствии закону представленного пакета документов, в том числе градостроительной и проектной документации, что является прерогативой уполномоченного органа.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 февраля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2017 г. отменить и принять по делу новое решение.

Отказ администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара от 5 декабря 2016 г. N 02-48/8648 в выдаче разрешения на строительство в … признать незаконным и отменить.

Обязать администрацию Карасунского внутригородского округа города Краснодара рассмотреть заявление Каспаровой Е.М. о выдаче разрешения на строительство 2-х этажного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером … (категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: …, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Председательствующий Хаменков В.Б.
Судьи Горчакова Е.В.
Корчашкина Т.Е.

Отказ в получении разрешении на строительство: причины

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие постройки проекту, а также санитарным и законодательным нормам. Приведенная ниже информация касается юридических лиц, выдача разрешения физическим лицам (гражданам) несколько проще, но в целом проводится по тому же алгоритму.

Пред выдачей документа проверяется соответствие проектной документации законодательным актам, допустимость расположения объекта на выбранной территории, исходя из предполагаемого вида его назначения.

Документы необходимые для получения

В Московской области юридическим лицам в 2020 году для получения разрешительного документа нужно:

  • Зарегистрировать разработанный проект;
  • Зарегистрировать первоначальную разрешительную документацию. Для этого необходимо обратиться в ИСОГД Мособлархитектуру. В этой организации документу должен быть обязательно присвоен соответствующий номер;
  • Подать заявление в Министерство жилищной политики на выдачу разрешения на строительство. В заявлении следует указать присвоенный номер регистрации.

К заявлению обязательно прилагаются:

  • Выписка на земельный участок из ЕГРН;
  • Градостроительный план указанного участка. Срок годности плана – не более 3-х лет;
  • Схема, на которой указано расположение участка и объекта на нем;
  • Проектная документация. В проекте должно быть графическое изображение объекта и его текстовое описание.

Заказать услугу

В каких случаях могут отказать в получении?

Отказать в регистрации документов в ИСОГД в основном могут в нескольких случаях:

  1. Нет положительного заключения госэкспертизы. 03.08. 2018 года принят закон 342-ФЗ, в котором расписаны новые правила формирования разрешительных документов и изменения, касающиеся действий девелопера к формированию пакета документов на земельный надел. Также введено понятие ЗОУИТ, расшифровывается оно как озона с особыми условиями использования территорий. Всего их 28, это территории рядом с аэродромами, территории культурного наследия, охранные зоны и т.д. Если объект создается в зоне ЗОУИТ, то он должен подвергаться государственной экспертизе;
  2. Нет проекта и СЗЗ согласования с Роспотребнадзором. Перед получением разрешения на строительство в Мос. области нужно определить санитарно-защитную зону для планируемого производства. Если предприятие уже действует, то для разработки СЗЗ отводится 2 года. Для изначально проектируемых разработать СЗЗ и утвердить ее нужно в срок от 2,5 до 3-х месяцев;
  3. Нет технических условий на вынос существующих сетей за пределы застройки. При проектировании здания в пятно предполагаемой застройки могут попасть сети (как действующие, так и старые). На генплане должны быть указаны технические условия, обеспечивающие вынос сетей. При отсутствии данного согласования в выдаче разрешительной документации Застройщику может быть отказано;
  4. Нет согласования с Главным управлением культурного наследия (ГУКН). Перед выполнением проектных работ на пустом участке нужно провести историко-культурную экспертизу. Выполняют ее в Москве по сезонам всего несколько организаций, поэтому о получении согласования ГУКН нужно побеспокоиться заранее;
  5. Нет разрешения на строительство от администрации аэропорта. При планировании застройки в приаэродромной территории согласно закона 135-ФЗ нужно предварительно получить согласование у владельца аэродрома. Также следует провести независимое исследование на электромагнитные излучения, уровень шумов и степень загрязнения воздуха с последующим его заключением в Роспотребнадзоре;
  6. Есть замечания к разделам проекта. Проектная документация должна соответствовать положениям, указанным в Постановлении №87 от 16.02.2018 года. В регистрации в ИСОГД может быть отказано, если исходно-разрешительные документы укомплектованы не в полном объеме или неправильно. Чтобы избежать этих ошибок Застройщику не стоит обращаться за помощью к малоизвестным проектным компаниям и доверять тем, кто значительно снижает стоимость услуги;
  7. Нет согласования АГО. Перед получением разрешения на возведение объектов в Московской области каждый из них должен быть оценен комиссией АГО Мособлархитектуры. Эксперты устанавливают соответствие градостроительных проектов и особенностей зданий (например, расположение проездов, парковочных мест) требованиям, разработанным для Московской области;
  8. Нет действующих технических условий, обеспечивающих подключение представленного объекта к инженерно-техническим сетям. Документально необходимо подтвердить расположение коммуникаций, электрических сетей, водоснабжения. Обязательно нужно предусмотреть технические условия для сброса ливневых стоков, так как в Московской области их выход на рельеф запрещен;
  9. Нет согласования с Роснедр. В проектной документации должно быть заключение от Федерального органа охраны природных недр о том, что полезных ископаемых под представленным для застройки участком нет;
  10. Нет разрешения от Росрыболовства. Согласование строительства с МОКТУ (Московско-Окским территориальным управлением) требуется, если участок совпадает с водоохранной зоной.

Что делать, если получен отказ?

Государственные органы, которые по закону должны выдавать допуск на проведение строительства, иногда могут отказать в нем. Причины данного решения обязательно должны быть обоснованы законом, их перечень указан в Градостроительном кодексе. Чаще всего запрет обусловлен неполном пакетом документов или тем, что в них приведены не подтвержденные данные. Оспорить не устраивающее решение можно в досудебном порядке, или через суд.

Заказать услугу

Досудебное урегулирование

Чтобы обжаловать действие комиссии, принявшей запрет на строительство, на досудебном уровне требуется подать заявление в орган местного самоуправления который выдавал ГПЗУ или выше стоящей Мин. строительства.

В заявлении нужно выдвинуть требование о признании незаконности действий сотрудника, принявшего подобное решение.

Заявка должна быть рассмотрена руководством за 30 дней, со дня регистрации письменного обращения. В итоге принимается одно из двух решений:

  • Заявителю отказывают в удовлетворении просьбы и предоставляют мотивированные и подтвержденные законом причины запрета на строительство;
  • Заявление принимается во внимание, прежнее решение отменяется. Должностному лицу вменяется обязанность в течение 3-х дней выдать запрашиваемое разрешение.

Если результат решения заявителя не удовлетворяет, то он может подать жалобу в Министерство строительства. Проверка информации указанной в жалобе проводится коллегиально, после чего анализ исследования отражается в письменном ответе на поступившую жалобу.

Коллегиальная комиссия может признать отказ в выдаче разрешения на застройку законным. В этом случае она отказывает в удовлетворении тех требований, которые описаны в поступившей в орган жалобе. Если отказ будет признан незаконным, то он будет отменен, а заявитель получит запрашиваемый документ.

Досудебное урегулирование – один из самых быстрых способов добиться выдачи документации. Если данную процедуру по каким-либо причинам провести невозможно, или ее итоги не устраивают, то можно обратиться в суд.

Заказать услугу

Порядок судебной отмены отказа

Разбирательству в суде иногда предшествует досудебное обжалование. Однако заявитель может обратиться в суд и без предварительной подачи жалоб в соответствующий орган.

В первую очередь перед подачей заявления нужно верно установить ответчика. Разрешение выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного участка, поэтому ответчиком выступает территориальный орган данного управления, выдавший незаконный (по мнению заявителя) отказ на планируемое строительство.

Судебная жалоба подается в районный или городской суд, в ней нужно указать:

  • Сведения об ответчике и заявителе;
  • Реквизиты того документа, в котором был указан отказ;
  • Комплект документов, поданных на выдачу разрешения;
  • Доводы, подтверждающие незаконность запрета на строительство.

Подающий жалобу также может предоставить доказательства, подтверждающие его право на возведение строений. К ним относятся — правоустанавливающий пакет документов на надел земли, справка из градостроительного плана, копия переписки о выдачи разрешения.

Подать заявление в суд можно в течение 3-х месяцев с момента отказа, но судебные органы часто рассматривают жалобы и с большим сроком давности.

Заказать услугу

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Получение разрешения на строительство » Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования

В данном материале подробно раскрываются вопросы причин отказа в выдаче разрешения на строительство; перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство; проблематика оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: досудебный и судебный порядки

Причины отказа в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.

Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.

Список документации, требуемой для оформления разрешений

Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:

  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
  • градостроительный план, относящийся к земельному участку;
  • материалы, которые отражены в проектах, среди которых:

— пояснительная записка;

— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;

— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;

— схема архитектурных решений;

— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;

— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.

  • положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
  • разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
  • согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.

Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.

Досудебный порядок действий по обжалованию

Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.

Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.

Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:

  • отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
  • принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.

Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.

Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.

Судебные процедуры

Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.

Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.

При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Отказ в разрешении на строительство

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *