Покупка квартиры супругами

Содержание

Приобретение имущества в общую долевую собственность супругами=соглашение о разделе имущества?

Вопросы:

1. Недвижимость приобретена супругами в общую долевую собственность. Можно ли при разделе имущества в судебном порядке изменить размер долей?

2. Имущество приобретено на личные средства одного супруга, но оформлено в общую совместную собственность (или полностью на другого супруга). Подлежит ли оно разделу?

1. Семейный кодекс презюмирует режим совместной собственности супругов (ч.1. ст.33, ч.1 ст.34 СК РФ). Исключение – это ситуация, когда сами супруги решили изменить указанный законный режим имущества, и заключили брачный договор (ч.1 ст.33 СК РФ).

Прекратить режим совместной собственности супруги (в том числе бывшие) могут также путем заключения соглашения о разделе имущества, которое должно быть нотариально удостоверено (требование о нотариальном удостоверении обязательно с 29.12.2015, до этого соглашение могло заключаться в простой письменной форме).

На практике возникает вопрос, приравнивается ли приобретение супругами имущества в общую долевую, а не общую совместную собственность к соглашению о разделе указанного имущества? Означает ли покупка недвижимости в общую долевую собственность невозможность признавать ее впоследствии общей совместной? И если, к примеру, квартира куплена супругами в долях, то и «делить в суде уже нечего»?

Согласно определению ВС РФ от 24.11.2015 №18-КГ15-203, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства. Чем же указание в ДКП о приобретении имущества в долевую собственность супругов не «иное соглашение, не противоречащее нормам законодательства»?

По этому же пути шла и судебная практика «на местах»: любые попытки стороны игнорировать приобретение имущества в общую долевую собственность в спорах о разделе имущества приводили к отказу в иске –

  • «приобретение квартиры в общую долевую собственность приводит к утрате режима общей совместной собственности, требования истца сводятся к изменению ДКП, что невозможно без оснований установленных ст.450 ГК РФ» — Апелляционное определение Мосгорсуда от 14.11.17 по делу №33-46667, определение Мосгорсуда от 06.04.2011 по делу №33-9607 (примечательно, что суды ссылаются именно на ГК, а не на СК РФ)
  • «указание долей в ДКП фактически является соглашением о разделе имущества супругов» — Апелляционное определение Свердловского областного суда от 01.03.2017 по делу №33-4297/17, апелляционное определение Челябинского областного суда от 18.11.14 по делу №11-12232/14.

Однако, если допустить, что указанная точка зрения верна, то я предложил бы ее сторонникам ответить на два вопроса:

  1. На каких условиях доля передана в личную собственность супруга, который за нее не платил ни своими, ни общими средствами(дарение, возмездная сделка)?Что получает второй супруг-плательщик?
  2. Из какого документа следует, что доля передана именно на указанных условиях (ДКП)?

И если определенно ответить на два вышеуказанных вопроса нельзя, не значит ли это, что приравнивать покупку в долевую собственность к соглашению о разделе имущества неправильно?

Кроме того, размеры долей супругов впоследствии пересмотреть крайне затруднительно – необходимо заявлять требование о признании сделки (ДКП к примеру) недействительной в части соглашения о распределении долей между супругами и устанавливать режим совместной собственности на объект (есди допустить, что это соглашение там есть). И только после этого доказывать, что большая доля недвижимости оплачена за счет личных средств одной из сторон.

Признать же такое «соглашение» недействительным весьма сложно, поскольку:

— существует срок исковой давности, и он короткий (1 год);

— какое основание для признания сделки недействительной? Заблуждение?!Поди попробуй докажи (практика по поводу доказывания заблуждения общеизвестна и весьма жестка к заявителю)! Ведь признать сделку не соответствующей закону (ст.166 ГК РФ), объясняя, что это не брачный договор и не соглашение о разделе имущества, тоже нельзя (если руководствоваться логикой ВС РФ, изложенной в Определении от 24.11.2015 №18-КГ15-203).

Между тем, указанная точка зрения «покупка объекта в общую долевую собственность=соглашение о разделе имущества» или и вовсе прямая ссылка на ГК, а не СК и утверждение: «раз купили в долевую собственность, значит совместной места нет», ущемляет права добросовестных граждан при разделе имущества. И более того, на мой взгляд не соответствует закону.

Граждане на бытовом уровне, при заключении сделок, как правило не понимают разницу между общей совместной и долевой собственностью. Заключают сделку по совету «риелтора» или банковского работника, и вовсе не имеют ввиду, что покупка ипотечной квартиры в общую долевую собственность означает, что квартира «уже поделена». А вот если те же граждане подписывают брачный договор или соглашение о разделе имущества – вот тут они уже прекрасно понимают, «где мое, а где твое».

Да и на каких условиях имущество «уже поделено»? Купили супруги квартиру за счет средств одной стороны и оформили ее по 1/2 каждому. 1/2 доля перешла супругу, не вносившему средств в покупку на каком основании — бесплатно (дарение), или есть возможность неосновательное обогащение взыскать потом у супруга -плательщика? Налицо неопределенность и нарушение прав стороны, вносившей личные средства в оплату общего имущества.

Специальные нормы права имеют приоритет над общими. Следовательно, в спорах о разделе подлежит применению именно СК РФ, а не ГК РФ (как делают некоторые суды). СК РФ не имеет нормы о том, что покупка имущества в общую долевую собственность исключает признание ее совместной или приравнивается к соглашению о разделе имущества.

СК РФ предлагает только 2 варианта изменения законного режима имущества супругов в добровольном порядке: брачный договор и соглашение о разделе имущества (оба документа подлежат нотариальному удостоверению, и это не случайно! На нотариуса ложится важнейшая функция разъяснить «популярно» супругам каковы последствия подписания указанных документов! Чего при подписании ДКП никто делать не обязан и не делает).

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.

Примечателен вывод, который суды делают на основании этого п.15: «юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов или к личному имуществу одного из супругов является то, когда, на какие средства и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) оно приобреталось» (см. например Определение ВС РФ от 13.02.18 N 18-КГ17-263).

Таким образом, суды признают, что главное – на какие средства куплено имущество, личные или общие. Осталось к этому абсолютно верному выводу добавить, что режим совместной собственности действует тогда, когда брачным договором или соглашением о разделе имущества (в соответствии с СК РФ) не установлено иное, и станет понятно, что делать с приобретением супругами имущества по договору в общую долевую собственность.

Покажу на примере:

Супруги приобрели квартиру в равных долях (по ½), за 1000 000 рублей. 500 000 – личные средства мужа, 500 000 – общие средства супругов.

Доля мужа, оплаченная личными средствами – личная собственность мужа. Доля жены, оплаченная общими средствами, признается совместной собственностью и делится пополам (по ¼) каждому.

И никаких противоречий, ведь неважно на имя кого из супругов приобретено имущество, и даже кем внесены средства (ч.2 ст.34 СК РФ). Важно лишь чьи (личные или общие) это средства.

P.S. По имеющейся у меня информации, с 2018 года суды (по крайней мере Челябинской области) поступают именно так, как в указанном мной примере, практика поменялась. У меня есть и личная положительная практика по данному вопросу: 08.07.2019 Челябинский областной суд оставил без изменения решение районного суда о перераспределении долей в квартире (купили в браке по 1/2, одна из сторон оплатила больше 1/2 доли за счет личных средств, в итоге суд присудил 63/100 одной стороне и 37/100 другой).

2. На личные средства одного из супругов куплено имущество, оформленное в общую совместную собственность, или полностью на другого супруга.

С примером о приобретении имущества в совместную собственность все достаточно просто: супруг, потративший личные средства, добровольно наделил другого супруга правами собственности на приобретенное имущество. Как будет делится такое имущество? – 50/50 (пополам). Почему? – потому что другой размер (1/10, 1/100) доли определить и обосновать нельзя – ведь другой супруг не вложил в него ни личных, ни общих средств. С другой стороны, какая –то доля в имуществе у этого супруга должна быть – ведь он участник совместной собственности. И норма подходящая есть – при разделе общего имущества доли супругов признаются равными (ч.1 ст.39 СК РФ). Пример из практики – Апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.05.16 по делу №33-7223/16.

А если имущество полностью оформлено на имя другого супруга, не внесшего в его оплату ни копейки?

Здесь, на мой взгляд ситуация сложнее. Дело в том, что приобретенное имущество не относится к общей собственности супругов, ведь общая собственность супругов должна быть приобретена на общие же средства супругов (ч.2 ст.34 СК РФ). В нашем же примере имущество куплено за счет личных средств одного из супругов, а оформлено на другого.

Считаю, что в этом случае приобретенное имущество является …личной собственностью того супруга, на имя которого оно приобретено. Что не лишает другого супруга требовать взыскания, например, неосновательного обогащения. Но права собственности на имущество плательщик средств лишается, ведь он добровольно не включил себя в число собственников приобретаемого объекта.

Как осуществляется покупка квартиры в долевую собственность

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры. По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке. Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое, с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.
  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья. На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак. Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе. Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив, какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Последние изменения: Январь 2020

Если спутниками не предусмотрены иные условия или органом правосудия при расторжении брачного союза не определён порядок раздела имущества, то все нажитые имущественные ценности относятся к составу совместных, принадлежащих в равной степени каждому из партнёров. Покупка квартиры в долевую собственность супругами возможна при заключении брачного контракта, предусматривающего регулирование имущественных отношений между мужем и женой.

Формы собственности

Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.

Как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Перед принятием решения о приобретении, супругам предстоит определиться, что лучше: долевая или совместная собственность. Основные отличающиеся критерии представлены в таблице:

Оцениваемые параметры Форма владения
Долевая Совместная
Право распоряжения Ограниченное, находящееся в пределах доли, принадлежащей супругу. Владелец вправе продать свою часть, ограничения связаны только с приоритетом покупки совладельцами Неограниченное, но требующее при отчуждении или других юридически значимых действиях нотариально заверенного согласия второй половины
Выделение доли Выдел доли в натуре зависит от планировки объекта недвижимости, при невозможности каждый владеет частью, предусмотренной договором Права собственности на квартиру у супругов равны, выдел доли противоречит законодательству независимо от планировки жилья
Право обустройства и регистрации сторонних лиц В принадлежащей части владелец вправе проводить реконструкцию и прописывать граждан по собственному усмотрению Обустройство помещений и регистрация сторонних лиц допускается при согласии второго супруга
Налог на недвижимое имущество Распределяется пропорционально долям имущественного владения Распределяется равными частями, независимо, на кого оформлена квартира в браке
Налоговые (имущественные) вычеты по НДФЛ Право предоставляется каждому владельцу Оформление совместной собственности супругов определяет жилое помещение, как обособленный неделимый элемент, а имущественный вычет предоставляется один раз
Раздел имущества Согласно прописанным условиям брачного договора Принцип равенства долей за исключением решения суда, отошедшего от порядка раздела по объективным причинам

Определяясь между долевой и совместной собственностью, следует оценить плюсы и минусы обеих форм. Общая долевая собственность супругов на квартиру упрощает раздел и отчуждение своей части, поскольку не требует согласования со второй половиной и экономит денежные средства путём предоставления имущественных вычетов при приобретении. Оформление совместной собственности супругов упрощает порядок пользования, но создаёт сложности при разделе и отчуждении.

Порядок приобретения квартиры в долевую собственность супругами

Право собственности в браке на квартиру принадлежит супругам в равной степени и не зависит от того, на чьё имя оформлено помещение и за чьи средства приобретено (за исключением наследования или подарка денежных средств, полученного одним из партнёров).

Алгоритм действий

Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:

  1. Составление и заключение сторонами брачного договора. Документ может оформляться как до вступления в брак, так и в любой последующий момент нахождения в брачных узах. Требования:
    • определение долей в конкретике в договоре с механизмом раздела при необходимости (квартира в равных долях или с отхождением от принципа равенства без объяснения причин);
    • регистрация контракта в нотариальной конторе с соответствующей оплатой услуг нотариуса.
  1. Поиск подходящего жилья. Право владения при покупке жилья без возможности выдела в натуре будет распределяться исключительно в долях и иметь условный характер. Например, разделить однокомнатную квартиру на отдельные части для проживания невозможно.
  2. Заключение договора купли-продажи и расчёт с продавцом. Права собственности на квартиру у супругов должны быть прописаны в тексте договора с указанием конкретных долей на основании брачного контракта.
  3. Регистрация сделки в Росреестре. После обращения в отделение или через МФЦ необходимо получить выписку из ЕГРН с регистрацией квартиры пополам в собственности каждого из партнёров либо в любой другой пропорции, определённой брачным договором.

Определение долей

Оформление квартиры на 2 собственников предусматривает определение долей по критериям:

  • равнозначности или отсутствия паритета (по ½ или 1/3 и 2/3 и т.д.);
  • определённости относительно выдела в натуре или установления процентного соотношения.

Законодательных ограничений при определении долей не существует за исключением минимума метража жилья, определяемого региональными властями. Жилищная норма на одного человека колеблется в пределах 9-12 кв. м и устанавливается в соответствии с социальной политикой субъекта страны.

Как оформить квартиру на двоих в долях, определяется:

  • составленным брачным договором;
  • дополнительным соглашением партнёров, оформленным на любом этапе;
  • изменением долей по решению суда, характерном при оформлении квартиры в совместную собственность.

Комплект документов

Для оформления сделки супруги обязаны представить следующий пакет документации:

  • общегражданские паспорта;
  • брачный договор, предусматривающий доли каждого партнёра;
  • свидетельства о рождении детей при выделении долей несовершеннолетним;
  • договор о покупке с продавцом;
  • правоподтверждающий документ, представленный бывшим владельцем – выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ бывшего хозяина (дарственная, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, право на наследование и т.д.).

Расходы, льготы и сроки

Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:

  • договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
  • составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
  • нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
  • услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
  • государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.

Дополнительно оплачиваются услуги оценщиков при проведении оценки перед покупкой, риелторов и посредников, сопровождающих сделку по выбору партнёров.

Право на имущественный вычет при совместной долевой собственности на квартиру имеет каждый из супругов при наличии постоянного места трудоустройства и уплате НДФЛ в бюджет (ст.220 НК РФ). Оформление совместной собственности супругов лишает одного из партнёров права на налоговый вычет. Размер льготы зависит от договорной цены квартиры и предоставляется в пределах 2 млн. рублей в календарном году.

Заключение брачного контракта занимает время до нескольких часов. Регистрация права собственности составляет до двух недель.

Юридические рекомендации

Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.

Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:

  • Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
  • Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
  • Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
  • Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.

Заключение брачного контракта – единственный вариант, позволяющий оформить жилое помещение в долевую собственность. Отсутствие документа автоматически превращает приобретение жилья в период брака в совместную собственность, определяемую при разделе по принципу равенства, если судебными инстанциями не принято решение об отступлении от стандарта.
Если у вас возникли трудности в решении данного вопроса, то обратитесь к нашим юристам, используя форму ниже или онлайн-чат.

Долевая и совместная собственность — отличия

Большинство людей часто встречает такие понятия, как «общая долевая собственность» и «совместная собственность», и почему-то считают, что это одно и то же. В действительности это не так, оба эти понятия трактуются по-разному. В данном материале мы детально рассмотрим каждое понятие, расскажем, что они в себя включают и какие существенные различия есть между ними.

Совместная и долевая собственность. Что это такое?

Совместная собственность — это любое имущество, которое считается личным как для мужа, так и для жены. Такая собственность возникает только в случае законных бурачных отношений. Такое имущество, включая недвижимость, не подлежит делению, оно одновременно принадлежит двум людям. Но стоит отметить, что и все обязанности по содержанию недвижимого имущества должны нести как муж, так и жена (оплата коммунальных услуг, налоговый взнос и прочие расходы).

Общей собственностью квартира или дом становится только после того, как люди официально зарегистрировали отношения и купили затем себе жильё.

Если же два человека просто совместно проживают, без брачного союза, то их недвижимость не будет считаться совместной. Здесь не имеет значения, кто её приобрёл: муж, жена или оба участвовали в покупке.

Мнение эксперта Голубев Денис Петрович Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ Долевая собственность — это имущество, которое может принадлежать двум и более лицам. В этом случае оно делится на доли, которые могут быть разными по размеру. Такое недвижимое имущество может быть разделено между двумя супругами, а также между теми людьми, которые вовсе не являются его владельцами. Здесь они должны или купить какую-то определённую часть квартиры/дома, или получить её по наследству или по договору дарения. Все доли должны быть официально оформлены в соответствующем органе, а каждый хозяин — знать размер своей части имущества. Если этого не сделать, то такое владение будет считаться противозаконным.

Регулирование на государственном уровне

Все важные моменты при владении совместной собственностью определены в семейном законодательстве (Семейном Кодексе). Здесь подробно разъясняется, как вообще образуется совместная собственность, какие права и обязанности имеют супруги в отношении неё.
В Семейном Кодексе вы получите ответы на следующие вопросы:

  • В какой период имеет силу имущественный режим?
  • Что это такое?
  • Правила владения и распоряжения совместным имуществом.
  • На какие вещи совместная собственность не распространяется?
  • Каким образом личные вещи людей становятся общими?
  • Как поделить совместно нажитое имущество?

В чём принципиальная разница между этими понятиями?

Давайте разберём, чем отличаются эти два, казалось бы, похожих термина. А также укажем плюсы и минусы каждого понятия и выберем самое оптимальное из них. Совместно нажитую недвижимость супруги могут не делить на доли, здесь это не принципиально. Они это могут сделать лишь при желании. Долевая же собственность обязана делиться на части, а каждая из них — официально зарегистрирована.

Долевым недвижимым имуществом могут владеть не только близкие родственники, тогда как совместная собственность предполагает союз только двух близких людей.

Ещё отметим тот факт, что при долевой собственности каждое лицо платит за себя текущие коммунальные платежи и налог на недвижимость. При совместной собственности оба человека в равной степени платят за свои владения.

Долевая собственность возникает в момент подписания соответствующего договора. При общей — право на имущество появляется сразу после покупки жилья.

Если один из членов семьи решает продать свою квартиру, то он должен в обязательном порядке получить разрешение у мужа/жены на совершение сделки. Долевая собственность этого не предполагает, любой владелец может продать свою часть, подарить или произвести обмен. Здесь разрешение других собственников не требуется.

Рассмотрим главные различия общей и долевой собственности:

  1. Если собственность общая, то люди имеют на неё одинаковые права и обязанности. Все решения, касающиеся имущества, должны тоже приниматься совместно.
  2. Если собственность долевая, то у имущества имеются разные владельцы и делать со своей частью они вольны что угодно без разрешения других хозяев.

Общая совместная собственность, пять важных пунктов:

  1. При владении таким имуществом все члены семьи имеют на него равные права и обязанности. На доли такая недвижимость может не делиться. Все операции с ней должны совершаться при согласии мужа или жены.
  2. Если же вы решите продать квартиру, а кто-то из собственников будет против такой сделки, то вам придётся делить её на доли.
  3. Все коммунальные и налоговые платежи собственники имущества оплачивают в равных долях.
  4. Каждый владелец общего имущества имеет право на свой налоговый вычет. Для этого нужно подать заявление в налоговую инспекцию о распределении долей вычета. Такое заявление обязательно должно быть подписано всеми хозяевами квартиры.
  5. Если недвижимое имущество было куплено до первого января 2014 года, то налоговый вычет будет выплачен в размере до двух миллионов рублей на всех его владельцев. Если же оно приобретено после первого января 2014, то тут уже каждый может получить налоговый вычет в размере до двух миллионов рублей.

Долевая собственность, пять важных пунктов:

  1. Здесь у имущества может быть несколько владельцев, каждый может им распоряжаться по своему усмотрению. Хозяином своей части вы сможете стать при приватизации жилья, при получении наследства, по договору дарения. Размер долей может быть разным.
  2. При таких имущественных отношениях ваша собственность является более защищённой, никто не имеет право распоряжаться ею, кроме вас. Вы без проблем можете продать свою часть жилья, главное, предупредите других владельцев, возможно, именно они захотят приобрести эту долю первыми, они имеют на это полное право.
  3. Каждый владелец платит за себя все коммунальные платежи и налоги за квартиру.
  4. Налоговый вычет между участниками здесь распределяется согласно выделенным долям.
  5. Если недвижимость куплена до первого января 2014 года, то общая сумма налогов вычета на всех участников составит до двух миллионов рублей. Если же она приобретена после первого января 2014 года, то каждый владелец сможет получить до двух миллионов рублей.

Продажа своей части имущества

Владельцы своей доли могут распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продавать. Если вы захотите продать всю квартиру, то для этого необходимо получить согласие всех собственников. Если кто-то не дал разрешение, то сделка не может состояться.

Определить доли иногда бывает проблематично. Если вам дали часть в однушке, то выделить её почти невозможно, распоряжаться ею также будет нереально. Чтобы продавать свою часть, недвижимое имущество должно быть делимым.

Если один из владельцев решает продать свою долю, то он должен уведомить об этом других участников в письменном виде. Для принятия решения даётся один месяц. Если хозяин продал свою часть без уведомления собственников, то такую операцию могут признать недействительной. Денежные средства первый должен вернуть, а последний обратно получает свою долю.

Аренда

Долевую собственность можно сдавать в аренду, но с разрешения других участников. Если этого не сделать, то остальные владельцы имеют право выселить арендатора.
Законом разрешено сдавать свою часть людям для временного проживания.

Долевая собственность на землю

Помимо квартиры, могут быть выделены и земельные доли. Права и обязанности тут такие же, как и на квартиру/дом.

Какой тип владения считается лучшим?

Здесь нет чёткого ответа, оба варианта считаются оптимальными. Если вы, находясь в браке, хотите чётких разграничений, то можете оформить брачный контракт. В этом случае каждый член семьи будет иметь свою часть, особенно это важно при разводе.

Как правило, разделить недвижимое имущество несложно. Тут вовсе не обязательно, чтобы оно было равным для каждого участника. В идеале, чтобы сами супруги хотели осуществить такой раздел. Если же один будет против этого, тогда раздел имущества придётся делать через суд.

После принудительного или добровольного раздела недвижимое имущество становится долевым. Тут уже каждый из супругов волен распоряжаться им по своему усмотрению.

Долевая собственность. Как она возникает?

Есть два способа:

  • На основе договора.
  • По судебному решению.

По суду обычно делят имущество при разводе. Здесь решается, кому какая часть недвижимости в итоге достанется. Она может быть разной, необязательно квартиру поделят поровну.

Нюансы долевой собственности на договорной основе:

  • При заключении брака или спустя время после его регистрации вы можете оформить брачный контракт через нотариуса.
  • Муж и жена имеют право составить соглашение о намерении разделить совместно нажитое имущество через нотариуса. Обычно это делают при выделении частей недвижимости по материнскому капиталу.
  • При покупке квартиры супруги могут сразу составить договор о выделении долей. Участие нотариуса тут необязательно.
  • Соглашение может появиться после судебного заседания, где все стороны подписывают документ о разделе имущества.
  • При приватизации жилья долевая собственность появляется сразу.

Мнение эксперта Голубев Денис Петрович Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ Обратите внимание! Имущество, которое было у супругов до брака, а также то, которое было получено путём наследования или дарения одному из них во время супружеской жизни, считается личным и не подлежит разделу! Важно! Земля, которая была передана органами местного самоуправления на бесплатной основе одному из супругов во время семейной жизни, считается общей.

Личные вещи (одежда, обувь), которые были приобретены на общие денежные средства, будут принадлежать тому супругу, который ими пользовался. Исключениями здесь являются драгоценности и другие предметы роскоши.

Важно! Личное имущество мужа или жены может быть признано общим, если вложения в него были куда больше, нежели его стоимость (например, капитальный ремонт жилья).

Резюме

Из всего вышеперечисленного стало ясно, что эти два понятия абсолютно разные. Важно понимать, что тут нет лучшего или худшего варианта, но иногда могут возникать трудности, связанные с реализацией недвижимости. Общую собственность можно продать, предварительно получив согласие супруга. Если второй участник не даёт разрешение, то решать вопрос придётся в судебном порядке. Поэтому иногда проще именно долевое владение имуществом.

Рейтинг автора Автор статьи Голубев Денис Петрович Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ Написано статей 76 Следующая Доля в квартиреСодержание и внешний вид кадастрового паспорта на квартиру, ЗУ Отличная статья 0

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность?

На наш сайт бесплатной юридической помощи много вопросов приходит о долевой собственности супругов, необходим ли брачный договор и заверение нотариуса.

Да, жизнь в браке ставит перед супругами важную задачу – найти квартиру для проживания. Если отдельное жилье уже есть, одной проблемой меньше. Однако в случае с покупкой квартиры придется определиться с режимом собственности – совместное или долевое владение супругов.

Могут ли муж с женой купить квартиру, поделить ее на доли и пользоваться ими независимо друг от друга? Раскрою этот вопрос в данной статье и постараюсь это сделать доступным языком.

Законный режим супружеской собственности – общий совместный. Об этом говорит Семейный кодекс, такому принципу следуют нотариусы, органы регистрации и суды.

Согласно общим правилам, супруги могут приобрести квартиру, но она будет оформлена не в долевую, а в совместную собственность (ст. 34 СК РФ).

Что означает понятие «совместная собственность»? Считается, что такое имущество принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того, на чье имя оно было оформлено. Отсюда можно сделать вывод, что недвижимость перейдет в разряд совместной собственности.

Единственное основание, когда супруги могут купить жилье в общедолевую собственность – брачный контракт.

Выделяют еще два условия, которые применяются реже:

• соглашение о разделе имущества – приватизированная квартира делится на долю мужа и долю жены (например, поровну);

• купля-продажа с использованием личных средств супругов – например, жена получила деньги в наследство, а муж занимался бизнесом и сколотил состояние до вступления в брак.

Таким образом, опция «по умолчанию» – оформление совместной собственности на квартиру. Однако супруги могут обойти данное правило, если заключат брачный контракт. Более подробно о нем далее.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности?

Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов

Начиная с конца 2018 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).

Нужен ли нотариус?

Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2016 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».

Супруги посещают нотариуса с целью:

• составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;

• удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.

Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.

Как же приобрести квартиру в долевую собственность супругам?

1. Во-первых, составить проект брачного договора

Распишите, как делится квартира, кому отходят доли, чьи дроби будут больше, а чьи меньше и т.д.

2. Во-вторых, утвердить договор у нотариуса

Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору: составьте брачный договор, обговорите нюансы. Если контракт уже составлен, передайте его на удостоверение нотариусу. Перед этим нужно оплатить услуги специалиста – обычно деньги передаются прямо в офисе нотариуса через секретаря-референта.

3. В-третьих, найти подходящую квартиру

Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, этажность, износ дома, соседей и другие факторы. Имейте в виду, что 1-комнатная квартира делится на идеальные доли – условно. Представить их в виде жилых комнат не получится ни при каких раскладах.

4. Четвертое – заключить договор купли-продажи

Вместе с ним, точнее до него, можно подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны составляют акт приема-передачи квартиры. Размер долей мужа и жены нужно прописать сразу – строго по условиям брачного договора.

5. Пятое – рассчитаться с продавцом

Разумнее воспользоваться арендой банковской ячейки. Как только вы подпишете документы, сообщите продавцу код от сейфа, и он сможет забрать деньги. Новые правообладатели получат в распоряжение квартиру.

6. Шестое – зарегистрировать сделку в Росреестре

Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд – «Мои документы») и передайте документацию. Сведения поступят в орган Росреестра, откуда супругам придут документы о праве собственности на объект. Останется явиться в отделение и получить готовый образец – бумажную или электронную выписку из ЕГРН.

Отныне супруги становятся долевыми собственниками и могут распоряжаться своим имуществом… но не совместно, а в рамках процентных соотношений.

Определение долей супругов:

• равнозначные или неравнозначные (⅔ и ⅓);

• определенные или неопределенные (¼ часть жилья в виде комнаты 20 кв. метров).

Никаких ограничений нет – главное, чтобы собственник получил долю не меньше социальной жилищной нормы на человека – обычно от 9-12 кв. метров и выше. Субъекты РФ устанавливают такие нормы в соответствии с социальной политикой.

Как можно определить доли мужа и жены:

• брачный контракт супругов;

• новое соглашение об определении долей в общем праве;

• изменение долей в судебном порядке – обычно это происходит при разделе совместной собственности, а не в процессе совместной покупки квартиры.

Желательно устанавливать доли на этапе составления брачного договора.

Налогообложение, вычеты:

Работающие граждане нашей страны имеют право на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). Нет исключений и в случае с покупкой жилья в общую долевую собственность.

Ощутимая выгода по сравнению с вычетом при совместном владении квартирой – льготы сразу на обоих супругов, а не только на одного из них. Напомним, что при совместной собственности право на имущественный вычет имеет либо муж, либо жена – второй супруг пишет отказ.

Получить компенсацию от государства можно в пропорции от приобретенной доли в квартире. Размер налоговой льготы для физических лиц зависит от цены объекта недвижимости – максимальная сумма квартиры не должна превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а в случае с ипотекой – 3 млн рублей от % по кредиту. Супруги могут воспользоваться вычетом в рамках одной сделки, однако если сумма менее предельной нормы – остаток переносится на следующие сделки с жильем (покупка, строительство, ДДУ).

Налоговый вычет связан с уплатой подоходного налога – НДФЛ, поэтому супруги не смогут вернуть более 13% от уплаченной суммы.

Жизнь супругов полна сложностей и жилищных споров. Возможно оформление брачного договора поможет решать супругам имущественные споры более цивилизованно? Как Вы считаете?

Покупка квартиры супругами

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *