Покупка недостроя

Содержание

Как продать или купить недостроенный дом

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 договора купли-продажи;

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой, проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

🔹 количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

🔹 наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Дом с земельным участком: покупаем юридически грамотно

Источник фотографии

Многих волнует, как купить дом с земельным участком юридически грамотно. На самом деле, ничего сложного тут нет, если следовать простым и логичным правилам. Сразу заметим: в данной статье речь пойдет о приобретении дома с земельным участком со статусом ИЖС – для индивидуального жилищного строительства. Покупка недвижимости в садоводствах имеет свои нюансы, и об этом мы расскажем в другой раз.

Дом с земельным участком – два разных объекта

Прежде всего, нужно понимать, что участок и расположенный на нем коттедж – это два разных объекта, на каждый из которых у продавца должны быть соответствующие документы.

Если же земля, например, оформлена надлежащим образом, а коттедж – нет, то он будет считаться самовольной постройкой. Довольно обидно заплатить за объект недвижимости, а потом еще профинансировать его снос – если вдруг власти предъявят претензии.

Пакет документов на дом

Самый главный документ на частный дом – свидетельство о государственной регистрации. Оно служит гарантией того, что объект, действительно, является собственностью продавца. Из свидетельства также можно узнать, не обременен ли объект недвижимости – например, не заложен ли в банк в рамках той или иной кредитной программы.

Если дом построен самим продавцом, тогда на руках у него должен быть также акт приемной комиссии о вводе коттеджа в эксплуатацию (сдавать объект госкомиссии частных строителей обязали с 1 марта 2015 года).

Дом с земельным участком: недострой

В том случае, если приобретается недостроенный дом на землях ИЖС, у продавца должен быть на руках другой документ – разрешение на строительство, выданное администрацией того района Петербурга или Ленинградской области, где расположен земельный надел.

Новому собственнику оформлять еще одно разрешение на строительство не нужно – он вправе завершить объект и сдать его в эксплуатацию на основании документа, полученного от продавца.

Продавец вовсе не обязательно должен являться «создателем» коттеджа. Ко многим права перешли в ходе тех или иных сделок. В зависимости от характера последних у нынешнего владельца на руках должны быть: договор купли-продажи загородного дома, договор мены или дарения либо, допустим, свидетельство о праве на наследство (это все – правоустанавливающие документы).

Важно не забыть получить от продавца дома с земельным участком технический паспорт коттеджа, выданный специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом документе фиксируется площадь постройки и каждого из помещений, границы коттеджа и т. д.

Какие документы на участок спросить у продавца

Продавец должен иметь на руках также пакет документов на участок. Прежде всего, речь идет о свидетельстве о праве собственности на землю, выданном Росреестром. Не лишним будет за несколько дней до сделки самостоятельно запросить в госорганах выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволит проверить: вдруг информация в свидетельстве, касающаяся тех или иных ограничений в использовании участка, неверна или устарела.

Второй важный документ на участок – кадастровый паспорт. Этот документ содержит характеристики земельного надела: его площадь, месторасположение, категорию, размер кадастровой стоимости и др.

И последнее: если продавец состоит в браке, необходимо будет получить письменное согласие второго супруга на продажу объекта недвижимости.

В целом, как видим, пакет документов, которые придется проверить при покупке дома с земельным участком, не так велик. Но в любом случае помощь опытного юриста в совершении сделки никогда не помешает.

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.

С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?

Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом) (образец N 3) (Документ О.В. Касьяновой)

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка

с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ____________________________________________________________

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N ______, выдан ______________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем Продавец», с одной стороны, и

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N __________, выдан __________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель,

обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью

(указать площадь цифрами и прописью)

с кадастровым номером N ____________________________, предоставленный для

(указать целевое назначение земельного участка)

и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного

(кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки

(указать площадь цифрами и прописью)

строительство которого осуществлено на _____ % согласно техническому

паспорту, изготовленному БТИ (инвентарный номер _______________________),

находящиеся по адресу ___________________________________________________

(указать месторасположение земельного участка)

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

земельного участка от 11 марта 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и

землеустройству N-ского р-на)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти

или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве

на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом

случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который

дается ссылка, и данные о его регистрации.

3. Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

от 15 апреля 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 78

от 20 апреля 1999 г.)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

недостроенный жилой дом: решение (постановление) органа государственной

власти или местного самоуправления (разрешение на строительство), договор

дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную

силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны

реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет _____________

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждено актом N ______, выданным _______________________________

(указать число, месяц, год)

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству _______________________

(указать наименование муниципального образования)

5. Инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома составляет

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждается справкой N ____________ от __________________________,

(указать число, месяц, год)

выданной БТИ ____________________________________________________________

(указать наименование муниципального образования)

Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6

инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома используется для

расчета налога с имущества, подлежащего уплате.

6. Указанный земельный участок продается за ________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

недостроенный жилой дом продается за ____________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Общая цена сделки составляет _______________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами

самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и

инвентаризационной оценки БТИ.

7. Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и

недостроенный жилой дом за ______________________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

8. Земельный участок и недостроенный жилой дом правами третьих лиц

не обременены, в споре и под арестом не состоят.

9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

10. Продавец передает земельный участок и недостроенный жилой дом

Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав

и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не

11. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем

договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской

Федерации, правовыми актами администрации _______________________________

(указать наименование муниципального образования)

изданными в пределах ее полномочий.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право

собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с

момента государственной регистрации перехода права собственности в

учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается план

14. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или представления, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до заключения настоящего договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных

для себя условиях.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка

и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых

хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), и по

экземпляру у каждой из сторон.

Продавец ____________________ Покупатель ____________________

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

* В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
* Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

* Задайте вопрос через форму (внизу статьи), либо через онлайн-чат .

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С НЕДОСТРОЕННЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

  • В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).
  • В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: — план земельного участка.
  • Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.
  • Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
  • Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  • В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.
  • Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), и по экземпляру у каждой из сторон.
  • Подписи сторон:

    Продавец ____________________ Покупатель ____________________

    ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

    Покупатель принял от Продавца указанный земельный участок и недостроенный жилой дом.

  • Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому земельному участку и недостроенный жилому дому не имеется.
  • Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
  • Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один экземпляр хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), по одному экземпляру выдается Продавцу и Покупателю.
  • Подписи сторон:

    Продавец ____________________ Покупатель ____________________

    Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

    Город ________ «__» ___________201_ года

    1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

    3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.

    4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.

    Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.

    С 2008 г. я, адвокат Панасюк В.И., на 100% специализируюсь на делах по жилищным вопросам и спорам и сделках с жильем в судах Москвы и Московской области. Звоните мне для записи на прием по тел.: +7 903-250-31-48.

    Навигация по записям

    Риски при совершении сделок купли-продажи с объектами незавершённого строительства и участками с недостроем.

    В условиях значительного распространения индивидуального жилищного строительства нередко возникают ситуации, связанные с необходимостью по тем или иным причинам продать недостроенный дом.

    При этом определённым препятствием становится то обстоятельство, что право собственности на объект, которое облекает его в правовую форму, необходимую для совершения в отношении него сделки, отсутствует.

    Существует установленная законом возможность устранения этой проблемы путём оформления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. После получения соответствующего свидетельства о регистрации права можно смело приступать к оформлении сделки купли-продажи недостроенного дома как незавершенного строительством объекта.

    Однако, указанная процедура требует некоторых затрат времени и средств. Поэтому нередко неудавшиеся собственники недостроенных домов умышленно или невольно идут по другому, как им кажется, более простому и быстрому пути. А именно, продажу недостроенного дома они оформляют договором купли-продажи земельного участка, на котором он находится.

    Если продавец добросовестный, то страшного в такой правовой комбинации ничего нет. Новый собственник земельного участка достраивает дом, вводит его в эксплуатацию и регистрирует на себя в отношении него право собственности.

    Возникает иная ситуация в том случае, если продавец недобросовестный и действует со злым умыслом.

    Дело в том, что в описанном выше случае оформления продажи недостроенного дома нарушается один из правовых принципов земельного законодательства.

    Так, ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В соответствии со ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    По смыслу ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Из анализа приведённых выше правовых норм следует, что в пределах предусмотренного законом срока исковой давности договор купли-продажи земельного участка может быть признан заинтересованной стороной в судебном порядке недействительной сделкой (ничтожной) как не соответствующей закону.

    Ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

    Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Заинтересованная в признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой сторона в доказательствах наличия на момент его заключения на нём недостроенного дома недостатка испытывать не будет, т. к. свидетельства о регистрации права на него для этого не требуется.

    В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

    Для того, чтобы при использовании второго из описанных способа продажи недостроенного дома избежать такого негативного последствия, как признание сделки недействительной, необходимо в договоре купли-продажи земельного участка обязательно указать на наличие на нём незавершенного строительством объекта жилого дома, право собственности на который не зарегистрировано. При этом соблюсти требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Покупка недостроя

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *