Прекращение права аренды

Когда аренда — крупная сделка

Под крупной сделкой в законодательстве понимается одна или несколько взаимосвязанных сделок, касающихся приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Какие сделки могут быть крупными

В законе прямо названы четыре гражданско-правовые сделки, которые могут быть крупными: заем, кредит, залог и поручительство. Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2007 № Ф04-6708/2007(38634-А03-30)).

Пленум ВАС РФ в постановлении от 18.11.2003 № 19 отметил, что данный перечень не исчерпывающий. Поэтому при соответствующей сумме сделки к крупным могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли), а также иные сделки, в результате заключения которых возникает возможность отчуждения имущества общества (абз. 2 п. 30).

Отчуждение имущества

Обычно под отчуждением подразумевается переход права собственности. Однако по договору аренды право собственности переходит не в полном объеме. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно, право распоряжения имуществом по договору аренды не переходит.

Тем не менее, как показывает судебная практика, если договор аренды предусматривает право выкупа арендатором арендуемого имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ), такая сделка может признаваться крупной (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 № 49/8 и Поволжского округа от 15.05.2009 № А06-4165/2008).

Это подтверждается и позицией тех судов, которые под отчуждением понимают переход права собственности. Они исключают возможность признать крупной сделкой договор аренды без права выкупа (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2007 № А56-1764/2007 и Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 № Ф08-664/2006).

Вместе с тем Президиум ВАС РФ еще в 2002 г. озвучивал несколько иную позицию. С учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества он признал крупной сделкой договор аренды без права выкупа, поскольку в результате его исполнения фактически была прекращена производственная деятельность компании (п. 40 информационного письма от 11.01.2002 № 66). Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС Центрального округа от 01.08.2007 № А09-1053/07-2, от 16.09.2008 № А14-13452-2007/406/29 и Московского округа от 02.08.2005 № КГ-А40/6734-05-П-2.

Арендная плата тоже имущество

Существует и такая точка зрения. Поскольку деньги являются имуществом (ст. 128 ГК РФ), арендодатель приобретает, а арендатор отчуждает имущество в виде денежных средств (постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2010 № Ф03-1082/2010 и Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3797-09-П). Если при этом размер арендной платы составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов арендодателя или арендатора, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то договор аренды имущества без права выкупа может являться для общества крупной сделкой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2008 № А33-13422/07-Ф02-3962/08).

Возникает вопрос: за какой период сопоставлять размер арендной платы с балансовой стоимостью активов общества?

Разъяснений по этому поводу нет. Иногда предлагается сопоставлять с балансовой стоимостью активов общую сумму арендной платы за весь срок действия договора или за год (на последнюю отчетную дату), если срок аренды в договоре не определен.

Чтобы избежать рисков оспаривания сделки, рекомендуем закреплять в уставе положение о том, что на договоры аренды распространяется установленный порядок одобрения крупных сделок.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Вещное право, Новости 2002

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание (сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

  1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
  2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

  1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к ст. 652 ГК

  1. Здание (сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится (п. 1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания (сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком (т.н. принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием (сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания (сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом (см. коммент к п. 3).

В коммент. пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Как далеко от контуров здания (сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания (сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение и т. п., — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград и т. п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.

Возможны ситуации, когда для использования здания (сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания (сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания (сооружения) право на весь участок.

Право на земельный участок передается арендатору здания (сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании (сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании (сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании (сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание (сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании (сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

  1. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания (сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания (сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды (ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание (сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Возникновение у арендатора здания (сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания (сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания (сооружения), сдает его в аренду (имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.

Возникновение у арендатора здания (сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено (см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

Право постоянного (бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания (сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие (п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание (сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.

Договор аренды здания (сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские (сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.

Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания (сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания (сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий (принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания (сооружения).

Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий (сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.

Когда договором аренды здания (сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также «необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.

Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания (сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

  1. Если арендодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание (сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания (сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания (сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения (когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного (бессрочного) пользования (после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав (за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания (сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания (сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания (сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно. А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор (п. 5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что «условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием (сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.

  • 13 декабря 2002 в 20:26
  • 27958
  • Иванов Антон Александрович

Прекращение права аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка носит срочный характер, в связи с чем типичным основанием его прекращения будет являться истечение срока аренды, указанного в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ). Указанные предельные сроки установлены в ряде случаев и для аренды земельных участков. Так, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год; согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель.

Согласно ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении сторон. Это означает, что переход права собственности на переданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок-до достижения наследниками совершеннолетия.

Поскольку договорные отношения носят свободный характер, стороны вправе их изменить или расторгнуть в любое время по взаимному согласию. Если такое согласие не достигнуто, договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т.е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ). Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ).

По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в случае использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; при существенном ухудшении состояния земельного участка; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данный перечень оснований конкретизирован и дополнен п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Указанные в нем земельно-правовые основания прекращения договора аренды земельного участка носят как универсальный характер (т.е. распространяются на все категории земель), так и более локальный, распространяясь на одну или две категории. Например, поди. 2, 3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривают прекращение договора аренды в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Очевидно, что данные основания применимы лишь в случае аренды земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения.

Другие основания прекращения аренды земельных участков распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства).

Руководствуясь последним основанием, арендодатель (администрация г. Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «ГиМ» (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «ГиМ» земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет. В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил п. 9 ст. 22 ЗК РФ и отказал в иске, не признав допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды земельного участка существенным. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17.02.2004 № Л57-676/03-30 отменил решение апелляционной инстанции, признав правомерность решения суда первой инстанции.

Прекращение права аренды

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *