Продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире

162 просмотров

Рынок недвижимости полон мошенников. Особенно сложно приходится лицам, которые хотят купить или продать долю в квартире. Закон предусматривает ряд способов для осуществления сделки наиболее безболезненно для сторон. Чтобы не потерять деньги или собственность, необходимо изучить ситуацию. Рассмотрим, как проходит продажа доли в приватизированной квартире.

Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)

Если право собственности на квартиру есть не одного, а у нескольких граждан – это общая собственность. В соответствии с Гражданским кодексом, общая собственности подразделяется на совместную и долевую.

Под долевой собственностью понимается право владения определенной долей квартиры. Доля – это невещественное понятие. Это не определенная комната, территория или площадь. Под долей в квартире понимается юридическое право на пользование и проживание в жилом помещении.

Под приватизацией понимается выкуп жилья из государственной собственности в частную. Таким образом, под приватизированной квартирой понимается личное жилое помещение граждан. Они имеют право его продать, подарить, завещать и использовать по назначению.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Как любая другая собственность, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право преимущественного выкупа. Им наделяются другие долевые собственники объекта. Оно предусмотрено для того, чтобы доли в квартире укрупнялись и для пресечения деления жилых помещений на микродоли.

Таким образом, продать долю в приватизированной квартире можно. Достаточно соблюсти права сособственников.

Способы продажи

Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и перевести сделку на себя.

Под переводом сделки понимается заключение договора с лицом, которое имеет на это преимущественное право, на условиях, которые были предложены покупателю.

Риелторы часто предлагают использовать относительно законные способы для продажи доли, если совладельцы не дают согласия на проведения сделки.

Популярными вариантами являются:

  • дарение микродоли;
  • оформление договора залога;
  • продажа в общем порядке.

Дарение

Продажа доли через дарение зачастую используется в случае отказа сособственников от официального оформления отказа или получения уведомления. Таким образом, долевые собственники препятствуют продаже доли.

Чтобы реализовать свое законное право можно использовать следующий метод. Процедура продажи доли через дарение включает:

  1. Оформление уведомления для совладельцев. Они отказываются его получать.
  2. Поиск покупателя из числа третьих лиц.
  3. Оформление контракта дарения покупателю 1/100 доли в квартире.
  4. Перевод права преимущественного выкупа на него.

В такой ситуации, продавец не должен даже уведомлять других сособственников, кроме покупателя, о совершении сделки. Они узнают о том, что продажа состоялась, в момент вселения нового владельца.

Такой способ не рекомендуется применять, если необходимо сохранить хорошие отношения с сособственниками.

Пример. Гражданин Ш. имел в собственности дом и ½ долю в квартире. В доме он проживал, а в квартире фактически проживала бывшая жена. Мужчине понадобилась значительная сумма денег на лечение. Гражданин Ш. решил продать долю в квартире. Он наделся, что бывшая супруга выкупит долю. Однако женщина устно отказалась. От получения уведомления она уклонялась. Мужчина нашел покупателя на долю. После чего, оформил дарственную на 1/100 долю. После госрегистарции дарения микродоли, стороны заключили договор купли-продажи.

Залог

Процедура продажи доли через залог является не сделкой купли-продажи. Скорее, это схема для обналичивание доли в жилье.

Порядок действий:

  1. Оформление договора займа под залог доли в квартире.
  2. Получение средств по кредиту.
  3. Отказ от выплаты займа.
  4. Обращение взыскания банком на залоговое имущество.

Нюансы схемы:

  • доля будет реализована по меньшей цене (стоимость залога должна превышать сумму займа не меньше, чем на 5%);
  • банк обратит взыскание на долю уже через 3 месяца просрочки.

Хотя объект не получится реализовать за полную стоимость, гражданин освобождается от выплаты подоходного налога при продаже квартиры. В 2020 году он составляет 13% и удерживается при реализации недвижимости, которая находится в собственности менее 3 (при наследовании) или 5 лет (при покупке).

Пример. 3 гражданин получили в наследство однокомнатную квартиру. Совместное использование объекта было невозможно. Но один из владельцев препятствовал продаже. Поэтому один из совладельцев обратился в банк для получения кредита. Он оформил заем на 1 000 000 р., при части от рыночной стоимости доли в 1200 000 р. После чего, использовал денежные средства по своему усмотрению. Кредит он гасить не собирался. Банк обратил взыскание на долю.

Продажа

Стандартная реализация доли в квартире возможна при удовлетворении права совладельцев на преимущественный выкуп. Гражданин должен направить уведомление.

Однако сособственники могут чинить препятствия и не получать документы. Популярным методом направления является заказное письмо. Как показывает судебная практика, суд не учитывает при принятии решения предоставление уведомления о вручении письма. Даже, если продавец предъявляет копию описи вложения, нельзя достоверно установить, что именно он направил.

Поэтому при направлении уведомления необходимо пользоваться телеграммой или услугами нотариуса. Если должностное лицо нотариальной конторы выдает документ о принятии мер к уведомлению совладельцев, он приравнивается к уведомлению, полученному надлежащим образом.

Важно! Отсутствие сведений о предоставлении дольщикам преимущественного права является основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с долями в недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.

Пример. Гражданин Р. решил продать долю в квартире. Однако сособственником являлся его брат. Место нахождения брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он направил заказное письмо по последнему известному месту проживания брата. Через 30 дней он получил уведомление о вручении. Доля была продана. Через 2 года вернулся брат. Он был недоволен, что в его квартире проживают третьи лица. При обращении в суд он доказал, что не получал заказное письмо. Документ был вручен соседям по лестничной клетке.

Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи доли жилого помещения не нужно получать согласие других собственников. Достаточно соблюсти их права на выкуп. Если они не желают воспользоваться возможностью приобретения объекта, то можно реализовать долю третьим лицам.

Алгоритм действий

Наиболее простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. При получении согласия на заключение договора, можно не уведомлять о продаже других сособственников.

Порядок действий:

  1. Заказ выписки из ЕГРН (через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра).
  2. Проведение оценки или самостоятельное определение цены.
  3. Подготовка уведомления.
  4. Получение согласия на сделку (не обязательно в письменной форме).
  5. Подготовка договора.
  6. Нотариальное удостоверение.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Государственная регистрация.

Стоимость доли можно определить самостоятельно. Необходимо просмотреть предложения о продаже аналогичных объектов. Однако доля продается дешевле на 20%, чем она же в составе жилья в целом.

Описание процесса

Рассмотрим основные этапы подробнее.

  1. Подготовка уведомления. Документ обязательно оформляется в письменной форме, в случае если сделка проводится с третьими лицами В случае совершения сделки с сособственниками не требуется письменной формы уведомления. Стороны могут устно оговорить основные моменты договора.
  2. Получение согласия на сделку. Согласие также может быть получено в устной форме.
  3. Подготовка договора. Проект контракта может быть оформлен сторонами самостоятельно, при помощи юриста или в нотариальной конторе. Нотариус потребует дополнительное вознаграждение за изготовление документа.
  4. Нотариальное удостоверение. Так как предметом сделки является доля недвижимости, обращение к нотариусу является обязательным. Он удостоверит законность документа. Однако стороны должны оплатить стоимость его услуг. Величина затрат будет весьма значительной. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированный платеж за нотариальные услуги.
  5. Оформление акта приема-передачи. Без соответствующего акта, квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТЖС могут взыскать с него затраты на коммунальные услуги. Поэтому документ необходимо оформить в обязательном порядке. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включенным в контракт.
  6. Государственная регистрация. С 2019 года обязанность по передаче контракта и документов по сделке возлагается на нотариуса. Поэтому гражданам необходимо только предоставить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 р. Причем, нотариус не имеет право требовать квитанцию. Сведения поступают в Росреестр по электронной базе.

Пример. Бабушка подарила внуку 1/3 часть в квартире. Фактически в ней проживала семья тети. После смерти бабушки, мужчина предложил тете выкупить его долю. Женщина согласилась. Они оговорили стоимость. После чего, оформили договор у нотариуса. Покупательница стала полноправной владелицей жилья.

Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.

Порядок действий

Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформить уведомление.
  2. Направить его совладельцам.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
  4. Обратиться к нотариусу.
  5. Заключить договор об уведомлении сособственников.
  6. Получить документ о принятых мерах.
  7. Оформить продажу с третьим лицом.

Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:

  1. Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
  2. Направить его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
  3. Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
  4. Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
  5. Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
  6. Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.

Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.

Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу. Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую. Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.

В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.

Подводные камни

При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:

  1. Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
  2. Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
  3. Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
  4. Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
  5. Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».

Как оспорить продажу доли в квартире

Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.

№ п/п Причины
1 Продавец не направил уведомление
2 Документ был получен другим лицом
3 Сделка с третьим лицом заключена на других условиях

У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.

Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.

Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю. Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной. А перевод права выкупа истцу был не интересен.

На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию. Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже. Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

1 783 просмотров

Приватизация имущества позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и иные объекты жилищного фонда. Квартира, приватизируемая на нескольких жильцов, является частью долевой собственности каждого. Своей долей можно распорядиться как угодно, в том числе и продать. Существует несколько способов реализации приватизированной квартиры, находящейся в долевой собственности. Все они законны, но оформление имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация влечет равное распределение долей между участниками процесса: детьми, родителями и иными членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например, 1/2, 1/3, но могут быть выделены в натуре, если позволяют габариты квартиры. Неравность долей прописывается в соглашении сторон.

Подробнее: Выделение доли в квартире в натуре

Взаимоотношения участников регламентируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, при согласии остальных жильцов дольщик имеет право осуществить сделки со своей частью квартиры:

  • предоставить ее во временное пользование;
  • продать;
  • подарить или распорядиться иным образом.

Продажа доли приватизированной квартиры осуществляется при соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Не стоит путать понятия «совместной» и «долевой» собственности. При режиме совместного владения (например, если имущество нажито в браке), речь может идти о продаже всей квартиры. Процесс разделения является отдельной процедурой, которая может проходить в согласительном или судебном порядке.

Покупатель обязан уведомить остальных собственников о намерении реализовать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии нельзя продать долю третьим лицам по цене, которая ниже указанной в уведомлении.

Дольщики имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумать предложение в течение 1-го месяца, после чего выразить свое согласие или несогласие.

Изъявив желание оформить договор купли-продажи, другой дольщик становится первоочередным претендентом на покупку. В случае отказа продавец может реализовать имущество третьим лицам.

На практике все сложнее. Дольщики могут быть не согласны с продажей и избегать получения уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформить дарственную, а возможно доля и вовсе будет «висеть мертвым грузом», который не получается выгодно продать. Выход найдется, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Дольщик имеет право оформить часть, принадлежащую ему, в дар. Суть метода заключается в том, что часть своей доли продавец оформляет в дар родственнику или третьему лицу. Тот, в свою очередь, становится дольщиком. Затем продавец может выставить оставшуюся часть на продажу, одариваемый приобретет право преимущественной покупки.

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Дарение не обязывает уведомлять остальных родственников о процедуре, их согласие не потребуется.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Пример. Дольщиками в приватизированной квартире являются гражданка М., законный супруг Р., дочь А (по 1/3 каждому). М. решила развестись с мужем и оформить раздел имущества. Супруг попросил этого не делать, а продать долю его матери за сумму, ниже рыночной, ведь реализовать часть квартиры постороннему человеку затруднительно. М. согласилась, но дочь высказала недовольство и стала противиться продаже. Тогда М. оформила на свекровь дарственную на 1/6 квартиры (половину от своей доли), и она стала совладелицей, имеющей право на первоочередное право покупки. Муж положил на счет супруге обещанную сумму за часть реализуемого имущества.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3 месяцев;
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Часто собственники интересуются, как можно «провернуть» сделку с залогом, если имущество является единственным местом жительства. На этот счет можно не волноваться: банк заберет долю, несмотря на то, что собственнику будет негде жить (ст. 446 ГПК РФ). Пример. Гражданин С. тщетно пытался продать свою долю квартиры. Он решил пойти на хитрость: взял в банке кредит на покупку оборудования для хлебопекарни стоимостью 600 тыс. руб., оформив свою долю в качестве залогового имущества. Банк одобрил кредит, поскольку стоимость доли составляла 780 тыс. руб. В дальнейшем С. не вносил деньги согласно графику погашения задолженности, и право собственности на имущество перешло банку. С. именно этого и хотел: он реализовал недвижимость и стал владельцем пекарни.

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Пример. Квартира находилась в долевой собственности у 3 людей: гражданки М., ее брата и сестры. Брат в квартире не проживал. М. решила продать свою долю племяннику и уведомила об этом брата. Последний изъявил свое согласие в письменном виде, так что сделку осуществили до истечения месячного срока.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

  1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
  2. Определение рыночной стоимости имущества.
  3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
  4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
  5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
  6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

  1. Требуется провести оценку имущества, ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
  2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
  3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
  4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Законом предусмотрено оповещение дольщика о продаже, однако если он против, не намерен покупать имущество, это не может остановить передачу части приватизированной квартиры третьим лицам. Запретить продажу дольщик не уполномочен. Пример. Двум братьям и сестре досталась в наследство квартира. Каждый из них был владельцем 1/3 доли. Один из братьев остро нуждался в деньгах и решил продать свою долю. Он уведомил об этом остальных жильцов, и сестра изъявила желание произвести выкуп. Родственники составили соответствующий договор и обратились к нотариусу. После регистрации перехода права собственности сестра стала владелицей 2/3 квартиры.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Необходимо действовать следующим образом:

  1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
  2. Дождаться срока принятия ими решения.
  3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
  4. Оформить акт приема-передачи имущества.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Пример. Гражданка Л. решила продать долю в квартире, в которой не проживала. Она направила в адрес иного дольщика — гражданина П. уведомление, но последний отказался открыть почтальону дверь, и письмо вернулось в почтовое отделение с пометкой «временное отсутствие адресата». П. был выписано извещение о получении письма, и он мог забрать уведомление в течение 30 дней. Дольщик за письмом не пришел, уведомление вернулось гражданке Л. В данном случае Л. может продать долю третьему лицу, поскольку ею не были нарушены правила отчуждения доли имущества. Непринятие уведомления может быть основанием для перевода права продажи, если адресат докажет (ст. 56 ГК РФ), что отсутствие факта вручения произошло по независящим от него обстоятельствам. Почтальон оставил извещение о наличии письма на почте, а значит, дольщик должен был его получить. Он не находился в командировке, не пребывал в исправительном учреждении, больнице, и мог ознакомиться с письмом.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

  1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
  2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

На страже интересов несовершеннолетних стоят органы опеки и попечительства. Продажа доли квартиры, где зарегистрирован ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже тех, что были ранее.

Органы опеки выясняют, не меньше ли доля, выделяемая несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости, чем была ранее. Если получаемая доля будет дешевле, продавец вносит разницу на депозитный счет ребенка, которым последний сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданин И. проживал с 6-летней дочерью и второй супругой в 1-комнатной в квартире, которая принадлежала ему, супруге и ребенку на правах долевой собственности (по 1/3 каждому). Мужчина решил продать квартиру и купить новую — 3-комнатную с большей площадью, при этом оформить на ребенка 1/3 имущества. Он обратился в органы опеки. Представители ООП выяснили, что в новой квартире ребенку причитается на 30м2 больше, чем было ранее. Инфраструктура нового района более развита. ООП дали разрешение на сделку.

Сложности и нюансы

При продаже доли владелец ощущает зависимость от других и сталкивается с рядом сложностей:

  • Основная проблема связана с получением согласия у остальных дольщиков. Рекомендуется обсудить продажу, объяснить необходимость сделки.
  • Цена не может быть изменена. При ухудшении жизненных обстоятельств дольщик не сможет повысить цену на имущество.
  • Продажа доли — находка для нечестных риелторов. Иные дольщики могут пострадать, если в лице продавца окажется третье лицо, цель которого — выжить остальных и завладеть квартирой.

Планируя сделку, необходимо обдумать, не поспешно ли решение, ведь гораздо выгоднее договориться с прочими дольщиками, продать квартиру целиком и поделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Если порядок оформления продажи недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, нарушен, есть шанс признать сделку незаконной. Это возможно, если не соблюдено правило преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии соответствующего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. На это предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента заключения сделки или времени, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

Подавать иск о признании сделки недействительной опрометчиво, поскольку суд может расценить ситуацию не в пользу заявителя. А по иску о переводе права покупки, подкрепленного доказательствами намерения приобрести долю, более вероятно принятие положительного решения.

В суде придется доказать, что оповещение о продаже не поступало, отказ от приобретения написан не был.

Также для большего убеждения необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму, равную сумме по договору купли-продажи. После получения права покупателя в судебном порядке деньги с депозитного счета перенаправят продавцу доли.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском с целью получения прав покупателя. В материалах дела было указано, что второй владелец ½ квартиры — гражданка М. продала свою долю, не уведомив совладельца — бывшего супруга (С.). Заявитель сам был готов выкупить долю.

М. указала, что направляла письмо с уведомлением бывшему супругу в адрес его сожительницы, поскольку С. в квартире не проживает, и уведомить лично о продаже она его не могла. В свидетельницы призвали гражданку И. — сожительницу С., но оказалось, что на дату отправки уведомления и позже он проживал у своей матери в другом городе, и письмо получить не мог.

В доказательство намерения купить долю бывшей жены С. положил на счет суда сумму, указанную в договоре о продаже имущества. Поскольку С. не знал о реализации доли, но готов ее купить, суд вынес решение о переводе на него прав покупателя.

Продажа доли сопряжена с рядом неудобств, поскольку приходится согласовывать каждый шаг с иными владельцами. Сомневаетесь, как продать долю приватизированной квартиры при согласии или без согласия дольщиков? Не знаете, можно ли оформить сделку, если в приватизации участвовали несовершеннолетние? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и узнайте, каким способом можно законно продать долю в квартире и избежать необходимости получать согласие содольщиков. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Последнее изменение: Март 2020

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество. При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли. Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду. Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Просмотров 887

Общая долевая собственность на квартиру – это распространенная форма владения приватизированной недвижимостью. Совладельцами могут быть сразу несколько человек, например, мать, отец и несовершеннолетний. Квартира приватизируется на несколько частей, каждая из которых переходит в руки жильцов (сособственников). Они имеют право распоряжаться только своей долей, не претендуя на права остальных жильцов.

Порой случается, что человек намерен осуществить продажу доли в приватизированной недвижимости. Например, после развода или получения наследства в виде ненужной ему части жилья. Вариант с обычной продажей всей квартиры не подойдет. Совладелец имеет право распорядиться только своей частью. Чтобы не нарушить закон нужно соблюдать правила продажи. Для лучшего понимания рассмотрим вопрос поэтапно с наглядными жизненными примерами.

Читайте, как приватизировать долю, часть в муниципальной квартире?

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире?

Владельцы квартиры считаются участниками долевой собственности. Понятие «доля» не имеет конкретного обозначения – это не комната, ванная или кухня. Так называют часть в праве общей собственности. Жильцы могут установить правила пользования квартирой по своему усмотрению.

Продать комнату или часть в приватизированной недвижимости можно только после уведомления остальных собственников. Причем согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, остальным жильцам принадлежит преимущественное право покупки доли. Если такого предложения не последует, и часть квартиры отойдет третьему лицу – сделку можно оспорить.

Ограничения при продаже доли в квартире:

  • распоряжение жильем возможно только с согласия всех собственников;
  • совладельцы имеют право отказаться от покупки;
  • препятствование продаже вынуждает продавца обращаться в суд.

Итак, при продаже части в приватизированной квартире продавец извещает об этом остальных жильцов. Если они согласны на выкуп, то часть жилья можно продать им. При отказе продавец имеет право продать свою долю третьим лицам.

Законные схемы, способы

Гражданское законодательство определяет схему передачи недвижимости или ее части. Любая процедура требует заключения письменного договора купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Рассмотрим три основных способа реализации доли в приватизированной квартире.

Дарственная на часть квартиры – это безвозмездная сделка по передаче неимущественных прав одариваемому лицу. Но в случае с продажей через дарение речь идет о не совсем обычном механизме. Суть в следующем: продавец дарит часть доли одариваемому лицу, а остальную часть продает ему по рыночной стоимости. Одариваемое лицо (покупатель) получает преимущественное право покупки части.

Пример:

Дальняя родственница решила продать Романовой долю в приватизированной квартире. Женщина хотела выручить деньги на ипотеку нового жилья. Но в связи с финансовыми трудностями Романова не могла выкупить всю долю по рыночной стоимости. Родственные связи взяли верх: дальняя родственница написала дарственную на имя Романовой, передав той ½ часть своей доли. Оставшуюся часть Романова выкупила по реальной стоимости. Уведомлять других жильцов о продаже не пришлось, так как одариваемая в лице Романовой получила приоритетное право на выкуп.

Юридически противоречивая, но вполне законная схема с продажей части квартиры банку. Продавец оформляет кредит и закладывает свою долю в залог обеспечения выплаты суммы. Далее, заемщик использует кредит на свои нужды и не выплачивает его в установленный срок. Залог переходит банку, а «продавец» остается при деньгах.

Однако продажа через залог имеет ряд нюансов (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»):

  1. Залоговое имущество должно превышать взятую сумму не менее чем на 5%.
  2. Заемщик не выплачивает кредит свыше 3 месяцев.

Иначе залог не перейдет банку и должнику придется погашать кредит другими способами. Не исключено, что дело перейдет в суд, а это уже серьезнее.

Пример:

Однокомнатная приватизированная квартира была разделена на доли между двумя собственниками. Один из них захотел продать свою часть, но покупателей отпугивал метраж квартиры. Никому не хотелось выкупать долю, а затем делить жилплощадь с незнакомым человеком. Продавец решил действовать через банк: он оформил кредит на 450 тысяч рублей (рыночная стоимость его части в жилье оценивалась примерно в 600 тысяч рублей). Потратив деньги на покупку авто, мужчина намеренно не гасил задолженность. Спустя 3 месяца просрочки залоговая доля квартиры перешла в собственность банка. Таким способом продавец сумел реализовать свою часть и получить за нее деньги.

Стандартной процедурой является продажа доли в приватизированной квартире. Покупателем могут быть другие собственники жилья или третье лицо. Сделка оформляется в виде договора купли-продажи (ст. 549 ГК РФ).

Продавец обязуется передать свою часть покупателю. Покупатель выплачивает продавцу сумму, равную рыночной стоимости частичных прав на недвижимость.

Вопрос:

Здравствуйте! Хочу продать долю в двухкомнатной приватизированной квартире. Знаю, что нужно сперва уведомить об этом своего соседа. Но он не появляется по месту прописки уже 3 месяца. Не представляю, где его искать. Мою часть он вряд ли выкупит. Как можно продать долю в квартире другому покупателю?

Ответ юриста:

Добрый день.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ, ваш сосед по квартире имеет преимущественное право покупки доли. Если не известить его о продаже, он может оспорить сделку в судебном порядке. Желательно дождаться его появления в квартире. Но вы можете составить письменное уведомление и отправить его по адресу проживания соседа (заказным письмом). Продажа жилья третьим лицам без уведомления сособственника считается нарушением действующего регламента.

Продажа части квартиры – это передача прав новому собственнику. Скорее всего последний будет проживать в жилом помещении. Поэтому такого рода сделки предполагают оповещение остальных жильцов о своих намерениях. Они могут сами выкупить долю по ее рыночной стоимости. Иначе квартира продается третьим лицам.

Случается, что совладельцы квартиры желают приобрести продаваемую долю. Это благоприятный вариант, так как не нужно искать покупателя на стороне. Да и проживание со знакомыми жильцами куда комфортнее.

Алгоритм действий:

  1. Взять выписку из ЕГРН (см. «Как узнать, приватизирована квартира или нет?»).
  2. Определить рыночную стоимость части.
  3. Оформить письменное предложение о выкупе остальным жильцам.
  4. Дождаться от них письменного согласия.
  5. Составить договор купли-продажи, посетить нотариуса.
  6. Подписать акт приема-передачи.
  7. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Важно точно установить размер доли. Обычно всеми работами занимаются частные оценочные фирмы. Но можно подать заявку в Росреестр или в БТИ по месту регистрации недвижимости.

Продажа доли в квартире отличается от процедуры обычной купли-продажи. Участниками сделки признаются не только продавец и покупатель, но и совладельцы жилого помещения.

Процедура продажи доли в недвижимости с согласием:

Шаг № 1. Уведомление остальных жильцов

Намереваясь продать часть квартиры, владелец обязан сообщить о своем решении сособственникам. Устное оповещение легко оспорить, поэтому применяется только письменный вариант. Уведомление включает в себя цену доли и условия сделки. Совладельцы готовят ответ.

Шаг №2. Получение согласия

Предположим, кто-то из жильцов согласен выкупить долю собственника. Одобрение выражается в письменной форме. После этого стороны приступают к составлению договора купли-продажи. Если претендентов несколько, то продавец отдает предпочтение наилучшей цене.

Шаг №3. Заключение договора купли-продажи

Оформляется в присутствии нотариуса. Договор содержит права и обязанности сторон, цену объекта, условия содержания, сведения о других собственниках и т.д.

Шаг №4. Подписание акта приема-передачи

Составляется на этапе заселения нового собственника. Как мы уже выяснили, доля – это право в общей собственности. Имущественным эквивалентом части может быть отдельная комната с метражом. Кадастровые сведения фиксируются в техпаспорте.

Шаг №5. Регистрация в Росреестре

Завершающим этапом будет регистрация права в Едином государственном реестре. Покупатель получит долю в свою собственность, а продавец утратит право собственности.

Пример:

После получения наследства Городову Е.В. досталась доля в 2-комнатной квартире, где уже проживали три человека. Наследник имел отдельную жилплощадь и решил продать полученную часть жилья. Познакомившись с другими собственниками, Городов предложил им выкупить его долю по рыночной цене. Один совладелец отказался, а второй был готов совершить выкуп. Городов и покупатель посетили нотариуса, составили договор купли-продажи и подписали акт приема-передачи объекта. Таким образом, сособственник владел уже ⅔ частью в приватизированном жилье.

Нарушение права преимущественной покупки может быть оспорено в судебном порядке. Закон запрещает продавать приватизированную часть в квартире, не уведомляя при этом совладельцев жилплощади. Как приватизировать квартиру — читайте об этом в нашем материале.

Основные риски:

  1. Несогласие с продажей остальных собственников.
  2. Перевод совладельцами прав и обязанностей покупателя на свое имя.

Второй риск связан с ситуацией, когда продавец не хочет продавать свою долю другому собственнику, а реализует часть квартиры напрямую третьему лицу. Так поступать не стоит. Тем более, что существует вполне законный вариант продажи части в недвижимости без согласия жильцов.

Порядок, этапы

Основная сложность подобной процедуры – отсутствие согласия сособственников жилья.

Поэтому рекомендуется прибегнуть к следующему порядку действий:

  1. Устно предложить другим совладельцам выкупить часть квартиры.
  2. Направить письменные уведомления/заказные письма.
  3. Дождаться отказа, заверить его у нотариуса.
  4. Обратиться в суд.
  5. Получить исполнительный лист.
  6. Выделить часть и определить ее стоимость.
  7. Найти покупателя и заключить договор купли-продажи.
  8. Оформить акт приема-передачи доли.
  9. Завершить регистрацию прав в Росреестре.

Самое главное своевременно уведомить других собственников и получить от них ответ.

Процедура, процесс

Многие спрашивают, сколько ждать ответа от другого жильца квартиры? Законом предусмотрен месячный срок. Если совладелец не отвечает или против продажи доли, собственник действует по своему усмотрению. Например, может обратиться в суд.

Процедура доказывания в суде будет состоять из нескольких этапов. Для начала, нужно подтвердить, что все остальные жильцы получили уведомления. Отказы заверяются у нотариуса. Продавец должен иметь на руках документы на свою долю. Этого достаточно, чтобы суд разрешил выделить часть в квартире. Дальнейший выкуп доли на жилье происходит по стандартной процедуре.

Пример:

Уланова В.В. владела ⅓ долей в приватизированной квартире. Столкнувшись с финансовыми сложностями, женщина решила продать свою долю двум другим собственникам. Но последние не хотели совершать покупку. Уланова не имела ключей от квартиры, так как проживала у мужа, но была прописана в том жилье. Двое других совладельцев не пускали Уланову за порог. Женщина была вынуждена обратиться в суд. Юристы помогли составить исковое заявление об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Сторона истца ссылалась на ст. 304 ГК РФ. Требования были удовлетворены в полном объеме – суд обязал других собственников прекратить нарушение прав Улановой. Женщина смогла зайти в квартиру, уведомила совладельцев о продажей своей части жилья и закрыла сделку купли-продажи.

Имущество детей может быть продано только с согласия органов опеки (ООП). Чтобы получить разрешение, нужно предоставить ребенку аналогичную долю в другой квартире. Например, если продается ¼ часть приватизированного жилья, то и новая должна быть не менее ¼ части, а лучше больше.

Обязательно прочитайте, как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Разрешение на продажу доли ребенка в квартире выдается спустя 14 дней. Несовершеннолетний не может заниматься оформлением самостоятельно – за него это делают родители (опекуны) или представитель ООП.

Пример:

Двухкомнатная квартира принадлежала матери и 4-летней дочке на праве долевой собственности: по ½ части. Женщина изъявила желание срочно продать квартиру, так как был найден вариант получше. Мать хотела продать всю недвижимость, а взамен ½ доли дочери предоставить ей чуть большую площадь в новом жилье. Сделку планировалось оформить как договор дарения. Обратившись в ООП и к нотариусу, женщина не встретила никаких препятствий. После продажи 2-комнатной квартиры она купила 3-комнатную, и прописала дочь в ней. Никаких нарушений выявлено не было. Взамен проданной ½ части в квартире дочери мать предоставила ей улучшенные условия на новом месте.

Сложности, нюансы

Юристы отмечают, что продажа долей в приватизированном жилье – это довольно сложные и рискованные сделки.

Особенности:

  • Совладельцы квартиры могут не давать письменного отказа продавцу. Продажа затянется, а собственник потеряет потенциальных покупателей.
  • Выкуп доли в недвижимости облагается 13% налогом. Дарственная на имя близких родственников бесплатная.
  • Минимальная цена на продаваемую долю всегда одинакова для всех: нельзя предложить сособственникам одну цену, а после их отказа продать свою часть третьим лицам гораздо дешевле.
  • Сделки с продажей доли в приватизированных квартирах привлекают мошенников. Они могут купить часть по заниженной цене, а затем всячески выживать остальных совладельцев (устраивать ремонт, шуметь по ночам, распивать спиртные напитки, складировать вещи). Как итог, последние вынуждены будут покинуть жилье и продать свою долю мошенникам.

Ситуации могут быть самыми разными – во избежание неприятностей желательно заручиться поддержкой юриста. Обратитесь к нашим экспертам. Бесплатная консультация позволит разрешить спорные вопросы с жильем.

Вы можете прочитать другие тематические статьи по теме:

Как отменить приватизацию квартиры?

Сколько стоит приватизация жилья?

Как приватизировать землю под многоквартирным домом?

Нарушение порядка продажи доли в квартире является поводом для признания сделки незаконной. Одна из явных причин – нарушение права преимущественной покупки (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Потерпевшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.

Закон дает 3 месяца для обращения в суд. Отсчет начинается с того момента, как потерпевшим стало известно о нарушении. Примечательно, что суд не аннулирует состоявшуюся сделку, а лишь переведет права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый собственник обязан будет выкупить долю в квартире по указанной в договоре цене.

Вопрос:

На днях столкнулись с такой ситуацией: проживаем в приватизированной квартире, имеем ⅓ доли на двоих. Вчера пришли новые собственники, показали договор купли-продажи на часть прав в жилом помещении. Уведомление от нотариуса это подтверждает. Оказалось, третий совладелец продал им свою долю без нашего согласия. Как можно и можно ли признать сделку недействительной?

Ответ юриста:

Здравствуйте!

Нет, признать продажу доли в квартире недействительной вы не сможете. Такое возможно только при нарушении условий купли-продажи. Ваш случай – это нарушение преимущественного права на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ). Совладелец жилья не имеет права продавать свою часть третьим лицам, не уведомив об этом остальных жильцов. Если вы хотели купить у него эту долю, но он продал ее в обход правил, требуйте перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Для этого нужно составить исковое заявление в суд.

Таким образом, продажа доли в приватизированном жилье – это сложная процедура. Продавец обязан письменно уведомить остальных собственников. Последние имеют преимущественное право на покупку доли. Если последует отказ, то часть прав может быть продана третьим лицам. Подобные сделки не очень выгодны для покупателей, поэтому доли продаются по заниженной цене. Рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Продать долю в приватизированной квартире

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *