Продать квартиру с прописанным человеком

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Последнее обновление: 01.02.2020

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

  1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
  3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

  • Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
  • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
  • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
  • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно (СЕРВИСЫ). Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Нюансы продажи квартиры с прописанным гражданином

📝 Автор статьи: Алексенко Сергей Последнее обновление:&nbsp15.04.2020 Время на чтение: 3 мин. | Просмотры: 124

Нередко при попытке купить квартиру выясняется, что в ней имеются зарегистрированные граждане. Важно знать не только, прописан ли кто-нибудь на жилплощади, но и каковы их права.

Нюансы продажи квартиры с прописанным гражданином

1. Правовой статус зарегистрированного лица в жилой недвижимости

Покупатель, согласовывая условия сделки, в обязательном порядке проверяет юридическую чистоту недвижимости. В это время может быть обнаружено скрытое обременение. Именно так называют наличие зарегистрированных лиц.

Можно выделить несколько особенностей, которые определяют правовой статус граждан:

  1. Временная регистрация осуществляется по адресу пребывания. Такая прописка даёт право только пользоваться жилплощадью определённый период времени;
  2. Постоянная прописка. При наличии такой регистрации граждане вправе пользоваться недвижимостью на протяжении неограниченного срока. Иными словами, она влечёт постоянное право жить в квартире.

Если в ходе юридической проверки недвижимости обнаруживаются лица с временной пропиской, трудностей для сделок с квартирой не возникает. По истечении определённого периода временная регистрация теряет законную силу.

Ситуации, когда есть граждане с постоянной пропиской на жилплощади, оказываются более сложными. Сначала следует рассмотреть случаи, которые влекут возникновение постоянной регистрации:

  • права членов семьи владельца, не обладающих собственной долей в недвижимости;
  • проживание граждан, отказавшихся участвовать в приватизации в пользу иного человека;
  • постоянное использование, право на которое возникло исходя из завещательного отказа;
  • дети, родившиеся, когда право собственности уже было зарегистрировано.

Указанные выше граждане могут постоянно пользоваться недвижимостью. Такое право нельзя произвольно прекратить или ограничить.

Кроме того, собственники недвижимости вправе зарегистрировать на жилплощади любого гражданина, как на временной, так и на постоянной основе. Однако при желании можно оговорить условия проживания, а также ограничить пределы пользования. Важно понимать: прописка прямо не влечёт возникновение подобных прав.

2. Как быть с прописанными людьми при продаже квартиры

Когда в жилой недвижимости кто-либо зарегистрирован, покупатель может отказаться от приобретения недвижимости. Причиной этому является свобода отношений по договорам, зафиксированная в законе.

Покупатель может решить и иначе, однако, когда собственность будет оформлена, могут возникнуть сложности с зарегистрированными лицами.

В момент фактической передачи недвижимости чаще всего продавец обязан полностью освободить её, в том числе от каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Получается, что необходимо снять всех с регистрационного учёта. Обычно это указывается в договоре купли-продажи. Иногда в этом соглашении обозначается срок, который отводится на выписку с жилплощади.

Важно понимать: если имеются прописанные лица, обладающие правом пользования, неограниченным во времени, продавец не может требовать, чтобы они выписались.

Если согласиться на приобретение недвижимости с подобным обременением, необходимо в договоре указывать определённые условия:

  • перечень лиц, зарегистрированных в момент заключения сделки;
  • указывается, что право пользования сохраняется даже после переоформления собственности.

Несколько категорий лиц невозможно выписать:

  • дети;
  • лица, лишённые дееспособности;
  • не принимавшие участия в приватизации, но сохраняющие право пользования;
  • члены семьи прошлого владельца недвижимости;
  • граждане, имеющие соглашение пожизненной ренты.

Чтобы выяснить, зарегистрированы ли такие категории лиц, необходимо проанализировать ряд документов:

  • справки о составе семьи продавца;
  • поквартирные карточки;
  • выписки из домовой книги.

Кроме того, есть смысл провести сравнение состава семьи владельца с перечнем граждан, участвовавших в приватизации.

Стоит учитывать: несовершеннолетних можно зарегистрировать только по тому же адресу, где прописан любой из родителей. За этим внимательно следят органы опеки. Поэтому покупка квартиры, где прописаны одни дети, практически невозможна.

Когда сделка по приобретению недвижимости оформлена, новый владелец вправе принудительно выселить прописанных лиц. Сделать это можно, если они не относятся ни к одной из указанных выше категорий.

Те, кто планирует покупать квартиру, задаются вопросом: зачем приобретать недвижимость, если на ней зарегистрированы незнакомые лица. Ответ на него достаточно прост: стоимость в этом случае гораздо ниже↓, чем для подобной жилплощади без прописанных граждан.

Например, если право пожизненной ренты принадлежит человеку в возрасте, есть смысл рассмотреть вариант покупки подобной квартиры по более низкой цене.

3. Как выписать зарегистрированных граждан после продажи квартиры

На практике бывают ситуации, когда продавец не освободил недвижимость от всех прописанных. Кроме того, у него могло не быть права принудительно снять их с учёта. У нового владельца появляется логичное желание избавить приобретённую жилплощадь от возможного притязания со стороны третьих лиц.

Это необходимо, даже когда прописанные не живут в квартире. Наличие зарегистрированных серьёзно увеличивает размер платы за коммунальные услуги.

Важно понимать: если среди зарегистрированных есть такие, кто сохраняет право постоянно пользоваться недвижимостью, снять их с учёта будет почти нереально. Но есть и исключения. Прежде всего это ситуации, когда нарушаются условия проживания:

  • периодическое повреждение недвижимости, которое приводит к её разрушению;
  • отказ от внесения обязательных платежей, в том числе коммунальных;
  • периодическое нарушение прав граждан, живущих в квартире.

В описанных случаях можно выселить человека, не предоставляя ему иную жилплощадь. Для этого придётся обращаться с иском в суд.

Если у зарегистрированных отсутствует право пользоваться жилплощадью, всё достаточно просто. При этом можно принудительно выписать их.

Для принудительного выселения придётся пройти несколько шагов:

  1. предложение добровольно выписаться в течение разумного срока;
  2. по истечении оговоренного периода направление предупреждения о возможном принудительном выселении;
  3. подача судебного иска с просьбой защитить права владельца недвижимости.

Когда зарегистрированные фактически проживают на жилплощади, они должны понимать: при её продаже возможно принудительное их выселение. Вероятность добровольной выписки достаточно низка.

Но часто прописанные не живут в квартире, адрес их неизвестен. При этом есть возможность выписать граждан, получив решение суда. При оформлении иска следует указать место проживания по последнему известному адресу. Чаще всего им является местонахождение покупаемой квартиры.

На основании иска проверяется наличие либо отсутствие у прописанного права пользоваться жилплощадью неограниченное время. Если данный факт окажется неподтверждённым, суд принимает заочное решение снять такое лицо с регистрации, а также о его выселении. Судебный акт необходимо предъявить в регистрирующий орган. Там в полном соответствии с резолюцией суда будет проведено снятие с учёта гражданина.

При покупке жилплощади с прописанными на ней гражданами сначала следует определить, имеют ли они право пользоваться квартирой неограниченное время. Если это подтвердится, полностью освободить недвижимость будет достаточно сложно.

Выселить и выписать по решению суда можно только тех граждан, у которых не сохранилось право на неограниченное проживание.

Чтобы не попадать в такие ситуации, многие граждане решают покупать квартиру в новостройке. О том, как купить квартиру от застройщика в строящемся доме, мы писали в отдельной статье.

В заключение рекомендуем просмотреть видео о том, как купить квартиру в новостройке

И ролик «Как продать квартиру быстро без риэлтора»:

Продать квартиру с прописанным человеком

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *