Продать квартиру сыну

Купля продажа квартиры между родственниками

Здравствуйте друзья. Сделки купли-продажи по квартирам являются обычным явлением и не вызывают удивления. Правила и порядок давно четко проработаны и слегка видоизменяются в зависимости от индивидуальных условий.

Купля продажа квартиры между родственниками тоже встречается довольно часто в случае, когда родственники запланировали продать/купить квартиру друг у друга, или подарить/завещать ее кому-то.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше. И в этот момент наступает ситуация, когда надо принять важное решение: как оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

Существует три варианта: обычная сделка купли-продажи, завещать квартиру или подарить. Но у каждого из способов существуют свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их.

Покупаем квартиру

Купля-продажа

Договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение по денежным обязательствам, являющееся заключенным, если обе стороны поставили под ним свою подпись.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре для занесения информации о смены владельца квартиры в кадастровый учет. Достаточно часто сделки купли-продажи между родственниками являются фиктивными, только на бумаге, без фактической передачи денежных средств. Но, к сожалению, этот способ не исключает уплату налогов.

В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.

Существенный минус купли продажи квартиры между родственниками – это невозможность получения налогового вычета, так как в статье 220 налогового кодекса для получения налогового вычета покупатель не должен являться родственником продавца.

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами.

Возможен и другой вариант: отец с сыном являются владельцами квартиры ровно по половине, и отец захочет продать свою долю дочери. По закону, ему сначала придется предложить эту сделку сыну, и если он не согласится, то только после этого предложить дочери.

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как подарить квартиру?

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу. Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца. А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет. И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов. Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Просмотров 277

Если мать решила продать квартиру своей дочери, сыну, нужно сначала разобраться, насколько возможен такой вариант с точки зрения законодательства. Есть ли особенные условия заключения подобных сделок?

Можно ли провести сделку

Никаких препятствий к проведению сделки купли-продажи квартиры между родителями и детьми в законах Российской Федерации не упоминается. При условии, что сын или дочь являются совершеннолетними и дееспособными, они не будут ничем отличаться от любого другого (постороннего) покупателя. Сделка будет проходить на общих основаниях.

Пример. Решение о продаже может быть обусловлено возможными спорами о наследстве. Например, у Петровой А. есть сын и дочь от разных браков, но отношения с дочерью складываются сложные. Петрова А. хотела бы оставить свою квартиру только сыну, но после смерти матери на наследство в равных частях претендуют оба ребенка. При составлении завещания только на имя сына, дочь впоследствии сможет потребовать свою часть наследства в судебном порядке. Наиболее выгодным вариантом для матери и сына будет как раз сделка купли-продажи. При должном оформлении оспорить право собственности никто не сможет.

Но следует учесть, что при пребывании дочери (сына) в официальном браке, покупаемое жилье будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов. Соответственно, в случае развода вторая сторона может претендовать на половину жилплощади. Избежать подобного варианта можно с помощью заключения брачного контракта, где будет прописан режим владения имуществом (в том числе покупаемой квартирой).

Рекомендуем почитать: Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Порядок продажи квартиры детям

Процедура будет проходить аналогично стандартной процедуре купли-продажи. Поскольку жилье уже фактически найдено, можно обойтись без участия риелторов-посредников и провести сделку самостоятельно. В большинстве случаев также нет необходимости проводить какие-либо проверки (на наличие обременений, неузаконенных перепланировок, задолженности по коммунальным платежам) ввиду осведомленности сторон о состоянии и истории объекта. В то же время стоит здраво оценить уровень доверия между матерью и детьми. Иногда даже близкие родственники «не стесняются» обманывать или скрывать истинное положение дел в отношении конкретной квартиры или своих намерений.

Порядок дальнейших действий будет примерно следующим:

  • Определить цену недвижимого имущества.
  • Подготовить необходимые документы для проведения сделки.
  • Составить и подписать договор купли-продажи (ДКП).
  • Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
  • Подписать акт приема-передачи. В некоторых случаях этот этап может предшествовать обращению в Росреестр или функцию документа может выполнять сам ДКП.
  • Провести окончательные расчеты по сделке с оформлением расписки от продавца (в данном случае матери) о полученной сумме.

Необходимые документы

Для сделки купли-продажи потребуются:

  • Паспорта сторон. Подтверждают личность каждой из них.
  • Правоустанавливающая документация на квартиру (договор дарения, приватизации, предыдущий ДКП и т. п.).
  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности на недвижимость и отсутствие по ней обременений.
  • Справка от управляющей компании о состоянии лицевых счетов. Позволяет убедиться в отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Выписка из домовой книги. Дает представление о наличии или отсутствии прописанных лиц.
  • Техническая документация. Позволяет уточнить площадь квартиры и отсутствие перепланировок.
  • Нотариально заверенное разрешение от мужа матери на продажу, если недвижимость является совместной собственностью.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. После подготовки всех документов, необходимо обязательно проверить на них соответствие фамилий, адресов, подписей, расшифровок и сроков действия, и только при отсутствии неточностей приступать к подписанию ДКП.

Договор купли-продажи квартиры между родителями и детьми не отличается от стандартного документа. Он составляется в письменной форме в печатном или рукописном варианте. Факт родства между сторонами не упоминается. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Название, дата и место заключения.
  • Данные сторон: ФИО, дата рождения, адрес проживания и регистрации, информация из паспорта.
  • Описание предмета договора (квартиры): полный адрес, этажность дома, площадь, количество комнат, состояние и любые другие характеристики.
  • Цена продажи (прописывается цифрами и прописью).
  • Порядок расчетов между сторонами.
  • Права и обязанности продавца и покупателя.
  • Личные подписи.

Если мать собирается проживать в уже проданной квартире, следует обязательно отразить этот факт в ДКП. Также можно добавить любые пункты и условия, о которых договорились стороны.

ДКП составляется в 3-х экземплярах (для матери, дочери (сына) и подачи в Росреестр). Каждый из них обладает одинаковой юридической силой. Обязательное нотариальное заверение документа не требуется, но может быть выполнено по желанию сторон. Далее для завершения сделки остается только подать документы на регистрацию перехода права собственности и оплатить государственную пошлину (2000 руб.) до начала регистрационных действий.

Образец договора купли-продажи квартиры между матерью и дочерью или сыном

Вопросы налогообложения

Сделки купли-продажи между родственниками часто являются фиктивными, то есть предусматривают только оформление необходимых документов без фактических денежных расчетов. Тем не менее, в ДКП обязательно указывается цена недвижимого имущества. Указанная сумма считается доходом продавца, который подлежит налогообложению по ставке 13%. При этом степень родства не имеет никакого значения.

Попытка занизить стоимость квартиры по документам не является выходом для экономии на налогах. Во-первых, налоговые органы вправе проверить обоснованность цены, а в случае выявления существенных отклонений – доначислить неуплаченную сумму налога и пени. Во-вторых, налоги для недвижимости, приобретенной в собственность после 1.01.2016, рассчитываются на основании ее кадастровой стоимости (скорректированной на коэффициент 0,7), если цена по ДКП будет ниже этого показателя более, чем на 30%.

Избежать уплаты налога можно при соблюдении минимальных сроков владения недвижимым имуществом (ст. 217.1 НК РФ):

  • более 3-х лет, если право собственности получено за счет приватизации, наследования, дарения от близкого родственника, исполнения договора ренты;
  • более 5-ти лет, если право собственности получено другим путем.

Оформление налогового вычета

Существенный недостаток сделки купли-продажи квартиры между матерью и дочерью (сыном) – утрата права покупателя получить налоговый вычет (13% стоимости приобретенной жилплощади, но с суммы не более 2 млн. руб.). Согласно п. 5 ст. 220 НК РФ он не предусмотрен по сделкам, где сторонами являются взаимозависимые лица (определены ст. 105.1 НК РФ).

Родство сторон договора не всегда является очевидным (например, при разных фамилиях у матери и дочери). В таких случаях сотрудники налоговой обычно напрямую спрашивают о наличии между продавцом и покупателем родственных связей, что просят отразить в заявлении на получение налогового вычета.

Если налоговики «забудут» уточнить этот момент и налоговый вычет будет оформлен, впоследствии получателя могут обязать вернуть полученную сумму. Если же окажется, что все условия получения налогового вычета были разъяснены, но факт родства был скрыт из корыстных побуждений, в зависимости от полученной суммы предусмотрена ответственность, в том числе уголовная.

Специальных ограничений, запрещающих матери продать квартиру дочери или сыну не существует, как и весомых преимуществ от такой сделки. Не знаете, какие пункты указать в своем договоре купли-продажи? Какой выбрать способ передачи денег? Придется ли платить налог? На все вопросы готовы ответить юристы нашего сайта. Они также могут принимать непосредственное участие в сделке, чтобы проконтролировать ее проведение в рамках установленных законом требований. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Продать квартиру сыну

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *