Расторжение договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения — это нелегкий процесс, требующий обращения в суд. Давайте попробуем разобраться, какие действия нужно принять в таких ситуациях. То, как будет осуществляться расторжение договора найма жилого помещения (квартиры или комнаты), во многом зависит от того, с кем он заключается.

Наём жилья

В нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан. К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица. Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться. Основания для прекращения таких договоров в обоих случаях разнятся, потому рассмотреть следует каждый в отдельности.

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.

Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.

Как происходит расторжение договора с частными лицами

В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.

Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.

По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст. 687 ГК РФ:

— аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей;
— эксплуатация жилья не по его прямому назначению;
— порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним;
— совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей;
— неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более);
— иные случаи, предусмотренные жилищным правом.

Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто. И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области.

Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы или без такового.

Тем не менее в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

Если соглашение не составлено…

Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

Так, для того чтобы взыскать арендную плату, нужно доказать, что в данном случае имели место договорные отношения, характерные для найма и именно с заявленной арендной платой. Несоблюдение формы документа (простой письменной в нашем случае) лишает возможности ссылаться на свидетельские показания. Следовательно, потребуется представить иные доказательства (расписки, письма и т. п.), аудио- или видеоматериалы, доказывающие не только факт договоренности о том, что лицо будет проживать в квартире, но и о согласованной арендной плате.

Взыскать ущерб можно будет и, не доказывая наличия договоренности о найме, но убедить судью в том, что именно бывший квартиросъемщик причинил ущерб, зачастую является невыполнимой задачей.

Кроме того, нужно сказать, что возможность доказать существование договорных взаимоотношений имеется и у нанимателя, если он решить отстаивать право на свое дальнейшее проживание. Можно использовать письменные и иные доказательства, исключая свидетельские. Если же квартиросъемщик докажет наличие договорных отношений, тогда выселить его можно будет только по основаниям, указанным в ГК РФ (ст. 687) — они уже были перечислены выше.

Оформление прекращения договора найма

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Расторжение зарегистрированного договора найма

Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.

Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.

В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.

Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.

О найме специализированных помещений

В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

Основное — это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

Не исключается и досрочное прекращение отношений. У квартиросъемщика имеется право отказаться от проживания в любое время. Что касается владельца, то он может расторгнуть договор только при наличии определенных причин и только в суде:

— При невыполнении квартиросъемщиком или его родными установленных условий взаимодействия;
— Если сторона использует помещение не по его профильному назначению или портит его;
— При несоблюдении условия об уплате обязательных платежей и др.

Сделка может быть расторгнута, если сменился владелец квартиры, или если здание будет признано опасным для жизни, а также при ликвидации коммерческой организации, владеющей помещением и т.п.

Некоторые нюансы

Есть люди, которые не могут быть лишены жилого помещения, даже в случае расторжения договора о найме служебного помещения. В целях защиты нуждающихся слоев населения, на законодательном уровне закреплен список лиц, которые не могут быть лишены помещения для проживания. Итак, в соответствии со ст. 103 ЖК РФ к ним относятся:

— члены семей работника силовых и иных госструктур, погибших при выполнении служебных заданий (в том числе военнослужащие, работники таможни, прокуратуры, ФСБ, работники органов государственной противопожарной службы и уголовно-исполнительной системы);
— лица, достигшие пенсионного возраста;
— инвалиды I и II групп, в случае если ухудшение здоровья связано с их профессиональной деятельностью. Сюда относятся лица, получившие инвалидность вследствие профессиональных заболеваний или получившие увечья во время работы по вине работодателя;
— родные люди лица, которому была предоставлена возможность жить в специализированном служебном помещении после его гибели.

Нужно отметить, что всем указанным лицам, в случае завершения действия договора, должна быть предоставлена другая комната или квартира. Положения закона, перечисленные выше, начинают работать только в том случае, если у таких людей не имеется иного помещения, как принадлежащего им на праве собственности, так и полученного в рамках договора из социального жилого фонда, а также, если эти лица не приходятся собственнику или арендатору по договору соц. найма близкими родственниками и состоящие в очереди в качестве малоимущих, нуждающихся в жилье.

Что означает расторжение договора о найме

При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

Расторжение договора аренды квартиры

Договор аренды — это соглашение о передаче прав владения собственностью во временное пользование, оформленное документально. Подобное соглашение составляется с указанием конкретного периода, либо может быть бессрочным. При условии, что период правового действия не установлен, сделку в любой момент вправе расторгнуть одна из сторон договорных отношений. Как правильно поступить участнику сделки, если арендные отношения его больше не устраивают? Какие нюансы необходимо учитывать при расторжении договора аренды квартиры? Арендатор нашел новое жилье с более выгодными условиями, либо, владелец решил распрощаться с ненадежным нанимателем — в любом случае расторжение договора регистрируется как юридический факт, прекращающий право пользования жилым помещением.

Основные причины для прекращения договора аренды (найма)

Согласно содержанию статьи 450 ГК РФ, существуют следующие основания, служащие причиной для расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда, где в качестве истца выступает одна из сторон, а в качестве ответчика — сторона, нарушившая условия договора;
  • по решению судебных органов согласно требованию одной из сторон в ситуациях, предусмотренных ГК РФ, иными законодательными актами либо, собственно, договором;
  • при одностороннем отказе от выполнения условий договора найма, если подобный отказ допускается соглашением сторон либо законом.

Расторжение договора арендодателем

Возможность прекращения договора ранее оговоренного срока предусмотрена для обеих сторон сделки. Собственник вправе прекратить действие договора найма на основаниях, предусмотренных законодательством. Таким образом, статья 619 ГК РФ указывает на обстоятельства подобного характера:

  • систематические нарушения оговоренных правил пользования имуществом;
  • нанесение имуществу существенно вреда;
  • пропуск срока оплаты за проживание более двух раз подряд;
  • отказ от проведения ремонта в срок, установленный документом.

Внимание! Инициировать процедуру расторжения договора арендодатель должен только после письменного уведомления жильца, согласно статье 619 ГК РФ.

Расторжение договора арендатором

Наниматель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке. Условия обычно указываются в договоре, предусматривая предварительное (за месяц) уведомление собственника. Если такой срок в договоре не прописан, то уведомление посылается за 3 месяца, в соответствии со статьей 687 ГК РФ.

Нередко владелец требует уплатить штраф либо не возвращает залог. Если деньги не возвращаются, наниматель может защитить свои права в суде и подать иск в суд о неосновательном обогащении собственника. Даже если размер штрафа указан в договоре, в суде ссылаются на статью 333 ГК РФ, позволяющая снизить несоразмерную неустойку.

Уведомление о расторжении договора

Информирование стороны о намерении расторгнуть договор является обязательным, независимо от инициатора и основания такого решения. Если соглашение расторгается по соглашению обеих сторон, подобный шаг является только формальностью, не оказывающей существенного влияния на процедуру. Однако, если противоположная сторона не соглашается прекращать договорные отношения, несоблюдение условия уведомления признается нарушением процедуры расторжения и приводит к отказу в удовлетворении требований. Собираясь отослать уведомление о расторжении договора аренды квартиры, инициатор должен помнить, что:

  • документ направляется не позднее, чем за месяц до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – за 3 месяца.
  • уведомление направляется заказным письмом с описью, тогда доказать выполнение требований закона будет просто;
  • документ должен отражать основания для расторжения договора и содержать ссылки на его правомерность (соответствующие статьи ГК либо пункты договора).

При направлении иска, к нему прикладывают копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры выражает добровольные намерения обеих сторон на прекращение договорных отношений. Документ составляется по такому же образцу, как и договор. Таким образом, если для заключения договора найма требовалась государственная регистрация, то соглашение также регистрируется в государственном реестре прав.

Преамбула соглашения содержит сведения об участниках договора. Наименования сторон в соглашении должны быть идентичны именам, изложенным в договоре. Далее следует указание на намерение сторон прекратить договорные отношения по аренде жилого помещения (перечисляются все реквизиты заключенного ранее договора – точное название, номер и дата заключения) и перечисляются условия расторжения (желательно включить порядок передачи имущества, а также информацию об окончательных расчетах между сторонами).

Если соглашение не содержит указание на сроки окончания договорных отношений, то они считаются прекращенными с момента подписания соглашения сторонами. В документе указывается количество экземпляров соглашения, адреса сторон, их реквизиты и подписи. Фамилия и подпись уполномоченного юридического лица заверяется печатью.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удается, и дело будет решаться в суде, уведомление о намерении расторгнуть договор найма в обязательном порядке подается в письменном виде. Составляется этот документ в двух экземплярах – один остается у инициатора процедуры, второй направляется несогласной стороне заказным письмом с уведомлением. Контрагент (в данном случае, получатель) обязан ответить на претензии в течение месяца после получения письма. Если же реакции не последовало – инициатор может обращаться в суд.

В уведомлении следует указать информацию:

  • о сторонах, подписавших договор аренды;
  • основания, по которым договор аренды должен быть расторгнут;
  • сроки, в течение которых нужно прекратить договорные отношения;
  • дату составления требования и подпись составителя.

В некоторых случаях договор найма включает пункт о штрафе за одностороннее расторжение – так называемая неустойка при расторжении договора аренды квартиры. Это требование абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде будет сложно.

Причины

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

  1. Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
  2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

  • Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
  • Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).

Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в ст. 620 ГК РФ. Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора, согласно нормам этой статьи будут являться:

  1. Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.
  2. Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.
  3. Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.
  4. Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

Ст. 620 также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены (ст. 450 ГК).

Однако правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.

По предложению арендодателя

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. Ст. 619 ГК РФ указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

  • Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.
  • При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.
  • Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.
  • Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

ВНИМАНИЕ: ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

  1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

  • Для ИП – по месту постоянной регистрации.
  • Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

  1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
  2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

  • Подаваться в письменной форме.
  • Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. Копия договора.
  2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 АПК);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

Расторгнуть договор аренды можно как по соглашению между его сторонами, так и в одностороннем порядке. Однако при этом участник правоотношений, желающий воспользоваться этим правом, должен соблюсти определённые законом правила. В частности, от него может потребоваться сначала соблюсти досудебный порядок, а лишь затем обращаться в суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расторжение договора найма квартиры

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *