Разделить квартиру на две

Разделение квартиры на две квартиры

13 143 просмотров

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

  • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
  • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
  • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
  • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Делятся как ранее объединенные, так и изначально бывшие одним жилым помещением квартиры. Но их разделение проходит по-разному.

Квартиры, ранее объединенные в одну

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

  1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
  2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
  3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
  4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
  5. Получить Акт проверки выполненных работ.
  6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Если при разделении ранее объединенной квартиры места для ванных и санузлов можно просто вернуть на прежние места, то во втором случае на местах, где предусматриваются такие помещения, ранее находились жилые комнаты, то есть придется переводить часть жилой площади в нежилую. Это достаточно сложно, чаще всего – невозможно.

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

  1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
  2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
  3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Только при соблюдении всех этих условий возможно разделение одной квартиры на две отдельных. Большая проблема будет и при обустройстве отдельного выхода для выделяемой вторичной квартиры. Так как придется пробивать несущую стену, то, в том случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, то необходимо будет получить согласие всех собственников других квартир. Либо, как вариант, можно будет выгородить тамбур внутри первичной квартиры, что, естественно, приведет в потере жилой площади, так как тамбур станет общедомовой собственностью.

Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

  • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
  • объединение или разделение квартир;
  • обустройство санузлов, кухонь;
  • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
  • монтаж перегородок;
  • некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

  1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
  2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
  3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
  4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Все вышеперечисленные действия требуют специальных навыков и знаний, поэтому самостоятельно сделать проект перепланировки и разделения квартиры на две не получится. Необходимо будет обращаться за помощью в специализированные проектные организации.

Алгоритм разделения квартиры

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

  1. Проектирование.
  2. Согласование в местных муниципальных организациях.
  3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
  4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
  5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

  1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
  2. При наличии – все выявленные дефекты.
  3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

  1. Общие сведения о жилом помещении.
  2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
  3. План первичного жилого помещения до начала работ.
  4. План вторичных квартир после завершения разделения.
  5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
  6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
  7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Если же сотрудник проектной организации придет к выводу, что раздел жилого помещения на два отдельных невозможен, то на этом можно поставить точку. Никакая инстанция не разрешит работы по перепланировке без положительного заключения проектной организации, если же вы проведете ее самовольно, то не сможете зарегистрировать вторичные квартиры, не сможете в дальнейшем их продать или подарить. Более того, если в дальнейшем станет известно, что вы провели самовольную перепланировку квартиры, то местные органы самоуправления подадут иск о возврате объекта в прежний вид, причем за счет собственника. И никаких перспектив положительного для вас решения суда не будет.

Согласование

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

  • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
  • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
  • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
  • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
  • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
  • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

  • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • проект перепланировки;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
  • ксерокопия паспорта заявителя;
  • техпаспорт на квартиру;
  • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
  • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
  • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
  • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
  • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

  • личные данные собственников квартиры;
  • форма собственности объекта;
  • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
  • подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

  • дата приема заявления и прилагаемых документов;
  • порядковый номер по книге регистрации;
  • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
  • отметка о том, что заявление принято;
  • должность и подпись ответственного лица.

Образец заявления на перепланировку квартиры

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

  • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
  • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Если гражданин получил отказ в согласовании, но уверен, что отказ неправомерен, он может обжаловать его в суде.

Проверка выполненных работ

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

  • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
  • доступны ли все инженерные коммуникации;
  • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Если в проекте были указаны какие-либо действия, затрагивающие общедомовую собственность (обустройство нового дверного проема в капитальной стене, новый выход на лестничную площадку и т.п.), то совместно с сотрудником муниципалитета в комиссию включается представитель ТСЖ или УК.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

  • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
  • определяет их состояние;
  • производит необходимые замеры;
  • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
  • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

  • собственник помещения;
  • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
  • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

  • место расположения квартиры;
  • площадь помещений;
  • статус здания;
  • объем проводимых работ.

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод: фактический раздел одной квартиры на две изолированных – процесс достаточно сложный и хлопотный, требующий не только огромный материальных, но и значительных физических и моральных затрат. Без помощи специалистов здесь не обойтись. Необходимо будет привлечь как сотрудников проектных учреждений, так и юристов, которые подскажут, какие документы потребуются в каждом конкретном случае, что и в какой последовательности необходимо будет предпринять, чтобы процесс разделения квартиры прошел как можно быстрее и, насколько это возможно, менее затратно. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

Совместное жилье требует от проживающих лиц достижения согласия по правилам его использования. На практике мирное урегулирование возникающих разногласий (кто за что платит, кто в какой комнате живет, кого можно впускать «пожить» и пр.) возможно не всегда. В случаях острого конфликта возникает необходимость разделения жилплощади не только юридически, но и фактически. Насколько приемлем такой вариант с точки зрения закона? Давайте рассмотрим вопрос поподробнее.

Мотивы натурального раздела квартиры

Физическое разделение своего жилья на несколько автономных бывает необходимо по нескольким причинам:

  1. Супруги хотят разъехаться, но денег на дополнительное вложение средств в новое жилье (с учетом стоимости имеющейся квартиры) у них нет.
  2. Двое или более людей получили в наследство одну квартиру, вместе проживать не намерены, но и продавать ее не хотят (например, дом расположен в элитном районе и удобен всем наследникам с точки зрения окружающей инфраструктуры). Хочется сохранить жилье, разделив его фактически и юридически.
  3. Дети хотят жить отдельно, но и, в то же время, рядом с родителями…

Важно: Реально оценивайте необходимость раздела с теми затратами, которые потребуются для претворения этой идеи в жизнь.

Шансы на раздел

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

  • Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

  • Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Поэтому надо будет учесть планировку соседей и сверху, и снизу. Как вариант, использовать нежилые помещения, если позволяет площадь и соблюдены требования вентиляции.

  • Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
  • Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Важно: Помните, что нарушение этих запретов ухудшает жилищные условия ваших соседей. Это причина для подачи на вас в суд за перепланировку.

Заказ экспертизы

В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:

  • Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
  • Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
  • Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
  • Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.

Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.

По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности выдела отдельных квартир из одной. На его основе можно заказать проект по перепланировке, легализовать его и приступить к реализации раздела на практике.

Важно: Самовольная перепланировка – это нарушение ЖК РФ (ст.29). Суд может заставить вернуть помещениям первоначальный вид или продать жилье с торгов. Да и штраф придется заплатить (2 – 2,5 тысячи руб.) согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Процедура легализации раздела

Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

  1. Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
  2. Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
  3. Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
  4. Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
  5. Оспорить его в суде, если получен отказ.
  6. Сделать раздел по проекту.
  7. Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
  8. Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
  9. Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.

Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

  • Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
  • Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
  • Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте, что получите согласие собственника (государства или местных властей) на выдел отдельных квартир из одной (даже большой).

Заключение

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требования к жилью, которое будет образовано.

Реконструкция квартиры по созданию двух полноценных жилых объектов требует больших финансовых затрат. Это не только деньги, потраченные на ремонт. Заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета – это также вложение времени и средств.

Разделу квартиры в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:

  • Получение компенсации за свою долю в квартире.
  • Полная продажа спорного помещения.

Безусловно, обе ситуации потребуют дополнительных средств (например, получение кредита). Но в результате будет получено жилье без правовых изъянов. Не будет тех, кто станет оспаривать сделанную перепланировку или жаловаться на нарушение своих жилищных прав.

Видео сюжет расскажет, как определить порядок пользования и раздел квартиры

Предлагаем вниманию наших читателей проект современного дизайна интерьера жилья, расположенного в Турине, Италия. Студия Archisbang с настоящим профессионализмом и мастерством отнеслась к своей работе, обустроив функциональные апартаменты Twice.

Они подразумевают реставрацию старого помещения, которое последовательно превратилось в две двухкомнатные квартиры.

Первое, на что стоит обратить внимание, это эргономичное и оптимизированное распределение зон. Каждое жилое пространство представлено как единая структура, где существуют только визуальные границы.

В одной из квартир присутствует очень интересное дизайнерское решение, которое можно смело назвать изюминкой. Когда во всех комнатах половое покрытие из деревянных досок, перед выходом на балкон они резко контрастируют с каменной кладкой, которая продолжается и снаружи.

Стоит отметить, что за окном расположен великолепный пейзаж, где с высоты видна панорама города, крыши соседних строений и линия горизонта.

Более интересно обустроены кухни, дизайнерские решения позволили удобно и функционально на крошечной площади разместить все привычные атрибуты.

Здесь присутствует минимальное количество мебели, и она в частности встроенная, бытовая техника так же не занимает много места. В одной из квартир для данной зоны выделен крошечный уголок с окном, который выделяется перегородкой метровой высоты.

Компактно, уютно и светло, что ещё нужно для полноценного функционала, который с лихвой окупает недостаток пространства.

Освещение так же выполняет свою функцию, только в это условие заложен немного другой смысл. Установленные под потолком лампы имеют немного другой ракурс своего направления, а именно, они направлены в потолок.

Это визуально расширяет границы комнат, создавая иллюзии. Цветовая палитра в данном случае напрямую связана с ней, ведь именно белый цвет в интерьере способен наиболее эффективно отражать свет.

Заказчики пожелали сохранить некоторые детали, оставив их без отделки. Среди гладких и чистых линий чётко выделяются фрагменты, которых напрямую коснулось время.

Половое покрытие из дерева имеет природную фактуру, хоть оно и новое, но принято решение не обрабатывать его красящими веществами, что бы сохранить первобытную структуру. На таком фоне отрывки старого потолка и потёртые двери выглядят более гармонично.

Что же касается планировки, то её можно фактически назвать открытой. Как мы видим, в центре каждой из квартир расположены санузлы и душевые кабины, которые являются визуальными разделителями между социальными и частными зонами.

Дизайнеры видят в таком решении такой себе фильтр с прозрачными перегородками. Здесь довольно отчётливо видно переход, но благодаря грамотному внедрению материалов и фактур такой вариант кажется оптимальным.

В планировке так же присутствует небольшой гардероб, и он является единственным блоком, практически полностью изолированным от остального пространства за исключением полупрозрачного витража, пропускающего внутрь проблески света.

Две квартиры, разработанные по той же схеме, но с разными индивидуальностями. Здесь чётко виден контраст между старым и новым, в преимуществе чистые и прямые линии, минимализм и лаконичность, сыгранные сложным сочетанием различных материалов и элементов.

Раздел квартир на две

Целый ряд факторов обуславливает необходимость разделить квартиру на две квартиры в Москве. Это и увеличение стоимости содержания и обслуживания жилплощади, развод и раздел имущества между супругами через суд, спорное наследство и т.д. Сегодня такие перепланировки осуществляются не только в новостройках, но и на вторичном рынке, на сегодняшний день данный тренд превратился в отдельное направление бизнеса. Большинство предпринимателей покупают большие квартиры, делят их на несколько небольших, которые стоят дороже.

Опыт оказания услуги – более 7 лет.

Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.

Услуга оказывается под ключ.

Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.

Сервис и поддержка:

При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.

Порядок раздела квартиры

Необходимость сделать из крупногабаритной квартиры несколько отдельных, автономных жилых помещений представляет собой довольно долгий процесс, который кроме ремонтных работ включает в себя согласование отдельных входов, получение новых почтовых адресов, регистрацию прав собственности. И если простая планировка согласовывается довольно быстро, то разделение квартир в Москве потребует больше времени. Необходимо определиться с перепланировкой, разработать техническое заключение и создать соответствующий проект. Эти документы дополняются еще и такими бумагами:

  • Технический паспорт на квартиру;
  • Заявление собственника о перепланировке;
  • Нотариально заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • Если устраивается новый вход в квартиру, тогда необходимо согласие соседей;
  • При переносе газового оборудования необходимо согласование Мосгаз;
  • Документ, свидетельствующий о согласии Мосэнерго с перепланировкой.

Если процессом разделения занимается специалист по согласованию, тогда необходимо оформить доверенность на него. Полный пакет документов подается на рассмотрение в Мосжилинспекцию. Ответа можно ждать в течение 45 дней. Не рекомендуется начинать ремонтные работы до получения распоряжения.

Как разделить недвижимость

Разработка проекта является самым важным этапом всего процесса. Необходимо согласовать проект устройства отдельных санузлов в каждом жилище. Сложность процесса заключается в самой квартире, точнее в том, какой она является: большой, ранее объединенной или коммунальной. Наиболее быстро решается подобный вопрос с ранее объединенными квартирами, так как общий стояк домового типа должен остаться в каждом новообразованном объекте недвижимости.

Способы обустройства отдельного выхода в жилища:

  • Проем делается на лестничной площадке (необходимо согласование двух третей жильцов многоквартирного дома);
  • Проем выходит на улицу (изменение фасада требует дополнительного согласования);
  • Устраивается общий коридор между образованными жилыми объектами, каждый из которых имеет свой выход.

Если необходимо разделить квартиру на доли, то в этом случае имеет значение, какой является квартира – коммунальной или муниципальной. В последнем случае доля собственности распределяется муниципалитетом.

Разделение ранее единой квартиры на 2

Этот вариант разделения считается одним из самых простых. Ранее оборудованный проем в несущей стене закрывают арматурой и бетоном или закладывают кирпичом. Далее проводится разделение прав собственности. Сложность этого этапа зависит от того, сколько собственников у двух квартир – один или несколько.

Завершающим этапом всего процесса является оформление новых объектов недвижимости, получение права собственности на них, приватизация. Квартира разделена на несколько автономных жилых помещений и уже не является единым целым. После завершения ремонтных работ необходимо организовать приемку объектов. Приемочная комиссия должна поставить свою подпись на акте о завершении перепланировки. Инженер из БТИ должен провести измерения и зафиксировать новые габариты объекта. После постановки отдельных квартир на кадастровый учет процесс разделения можно считать завершенным.

1 896 просмотров

Раздел имущества – в целом обычная, хоть и подчас связанная с конфликтами сособственников и иных лиц процедура. Чаще всего массу проблем вызывает раздел недвижимости, будь то земельный участок или жилой дом. Но еще более сложным для раздела объектом является квартира, которую собственники решили поделить на два независимых и обособленных объекта недвижимости. Возможно ли разделение одной квартиры на две квартиры и какие сложности ждут владельцев имущества?

Можно ли разделить квартиру на две квартиры

Согласно практике разделение одной квартиры на две равноценных является более редким явлением, чем объединение двух помещений в одно. Вместе с этим, все же существуют ситуации, которые требуют разъединения одной большой квартиры, например, при наследовании такой недвижимости несколькими родственниками или же во время бракоразводного процесса семейной пары.

Чаще всего причинами раздела жилья, расположенного в многоквартирном доме, становятся следующие обстоятельства:

  1. Ввиду развода мужа и жены для того чтобы произвести раздел одной квартиры на 2 части, с целью приобретения каждым из супругов обособленного жилого помещения.
  2. В случае передачи в наследство недвижимости, при котором родственники не рассматривают, как вариант раздел или продажу квартиры с последующим разделом вырученных за нее средств, а также не хотят распоряжаться указанным имуществом в совместном порядке.
  3. При достижении ребенком совершеннолетнего возраста, а также его вступлении в брачные отношения, что требует отдельного жилья, которое можно получить путем выделения в натуре доли от общей семейной квартиры.
  4. Жилая недвижимость была куплена в коммерческих целях, в виду того, что на приобретение двух отдельных квартир может понадобиться существенно больше материальных вложений, чем на одну большую, но с идентичной площадью.

Все эти причины больше носят бытовой нежели юридический характер и отнюдь не являются исчерпывающими. В жизни могут возникнуть и другие ситуацию, когда потребуется раздел квартиры.

Можно ли делить квартиру, если она большая

Мнение эксперта Носков Георгий Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Намного тяжелее реально разделить 2-ух уровневую квартиру или большую, например, состоящую из трех-четырёх комнат. Действующее законодательство определяет, что каждое вновь созданное жилое помещение должно иметь при себе отдельные санузлы (ванная/душевая и туалет), помещение, оборудованное под кухню, а также наличие отдельного выхода на лестничную площадку.

При этом не должны нарушаться права других жильцов многоквартирного дома и не может быть поставлена под угрозу их безопасность и комфорт.

Важно! Если в случае раздела жилья, ранее состоящего из двух квартир, санузел можно было просто вернуть на ранее отведенное место, то при разделе целой квартиры, планируемые места для установки ванной комнаты и туалета необходимо перевести из статуса жилого помещения в нежилое. Указанная процедура представляется достаточно сложной для реализации, а в большинстве случаев — и вовсе невозможной.

Аналогичные проблемы могут возникнуть при создании двух кухонь. Поскольку в квартире уже имеется место для одной, то для второй необходимо составлять соответствующий проект, который также имеет свои нюансы:

  1. Действующим законодательством запрещено обустройство кухонного помещения, в случае если под его предполагаемым местом размещения находится жилая комната, в связи с тем, что такие действия могут существенно ухудшить жилищные условия соседей, проживающих этажом ниже.
  2. Также запрещена установка газовой плиты в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире, в виду того, что комната, с находящейся в ней газовой плитой в принципе не может иметь жилого назначения.

Важно! Только в виду соблюдения всех вышеуказанных условий имеется возможность провести разделение квартиры на две обособленных, что в домах старой планировки практически невозможно.

Кроме того, сложности могут возникнуть и при создании отдельного входа для второй квартиры. Это вызвано тем, что для осуществления указанных действий необходимо будет пробить несущую стену. В случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, следует получить разрешение всех владельцев другие квартир.

Существует и другой вариант для создания отдельного выхода — сооружение тамбура внутри исходного жилья. Однако такие действия могут привести к потере части жилой площади и, как следствие, вынужденному уменьшению размеров остальных комнат.

Если квартира сформирована из 2 квартир

Разделение такой жилой недвижимости, как правило, не вызывает особых осложнений, однако, это не является поводом считать, что для проведения раздела данной квартиры достаточно лишь возвести перегородку в отведенном месте.

Для осуществления указанных действий нужно будет приложить некоторые усилия и решить множество вопросов.

№ п/п Порядок действий
1 Составить проект проводимой перепланировки или подключить к данной цели соответствующие организации. В проектной документации необходимо отразить возможность установки перегородки между обособленными помещениями, а также порядок восстановления ранее заделанного доступа во второе жилье с лестничной клетки. В большинстве случаев объединение жилых помещений предусматривает устранение лишних ванных комнат и санузлов, в случае проведения обратной перепланировки производится восстановление таких комнат, а также устанавливается возможность для создания второй кухни или кухонной ниши.
2 Необходимо произвести раздел системы электрического и водоснабжения, которые ранее были объединены в одну. С этой целью заинтересованным лицам необходимо получить соответствующие разрешительные документы из уполномоченных органов.
3 Получить разрешительную документацию на проведение перепланировки в органах местного муниципалитета. Указанные действия не вызовут особых проблем, если проект будет выполнен в соответствии с установленными законодательством нормативами, а также иметь все необходимые дополнительные приложения.
4 Произвести работы по разделению жилой недвижимости в натуре.
5 Составить и подписать акт выполненных работ по перепланировке жилья.
6 Зарегистрировать имущественные права на каждую вновь созданную квартиру.

Это лишь краткий перечень организационных и технических мероприятий, связанных с разделением одной квартиры на два объекта. К тому же перечень выше актуален для ситуаций, когда оба собственника контактирую друг с другом и готовы на раздел. В противном же случае, даже при наличии технической возможности раздела в натуре, делиться придется через суд.

Когда нельзя разделить квартиру

Наряду с указанными выше требованиями к перепланировке жилого помещения существует также ряд условий, которые обуславливают невозможность раздела квартиры в многоэтажном доме, а именно:

  1. Переустройство/перепланировка квартиры, может привести к ухудшению прочности, а также разрушению несущих конструкций строения, нарушению сохранности или внешнего вида фасадов многоэтажного дома, неисправностям инженерных систем или подобного оборудования, ухудшению работы противопожарных механизмов.
  2. Указанные действия влекут за собой нарушение охраняемых прав и законных интересов жителей соседних квартир.
  3. Запрещена перепланировка или переоборудование жилья, если в результате таких работ помещение не будет иметь источника естественного освещения или отопительных приборов.
  4. Вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной комнате и санузлу будут объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
  5. В случае нарушения других предусмотренных законодательством норм и правил.

Эти условия в основном актуальны для 1- и 2-комантных квартир, которые в силу своей малой площади и сложностей с коммуникациями непригодны для раздела в натуре. Самым простым способом раздела имущества будет продажа объекта с последующей дележкой средств.

Также не подлежит разделу и земельный участок под многоквартирным домом.

Если многоквартирный дом малоэтажной застройки

Часто на просторах и столицы и страны в целом можно встретить объекты малоэтажного строительства в 1-2 этажа, имеющие в своем составе 4-8 квартир. Фактически, это почти частные дома, где каждая квартира может иметь обособленный выход или же общий тамбур-подъезд на 2-4 квартиры.

В этих случаях шансов на раздел больше, поскольку перепланировка и обустройство коммуникаций и отдельного выхода все же проще, чем в 9 или 16-этажном доме.

На раздел квартиры в малоэтажном жилом доме также распространяются все требования, перечисленные выше.

Пример. Ивановы Н. и А. решили разделить квартиру в многоквартирном и малоэтажном жилом доме добровольно. В доме на 8 квартир и 2 этажа все выходы жилых помещений выходили в общий тамбур – 4 квартиры на первом и 4 квартиры на втором этаже.

По результатам строительно-технической экспертизы было установлено, что физически разделить жилое помещение возможно, однако с обустройством отдельного выхода есть ряд проблем – в силу специфики планировки некуда выводить дверь в тамбуре.

В результате раздел квартиры в натуре для Ивановых был признан невозможным.

Соглашение о разделе квартиры на две

Соглашение о разделе одной квартиры на две заключается между всеми собственниками такой недвижимости. Оно не подлежит нотариальному заверению, но стороны могут его удостоверить у нотариуса по желанию, подстраховавшись от возможных неожиданностей.

В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:

  • место составления документа;
  • ФИО всех собственников;
  • данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
  • информация инвентаризационного характера, технические данные;
  • стоимость недвижимости согласно проведенной оценке;
  • порядок раздела реальных долей, отходящих каждому владельцу;
  • данные о том, что объект соглашения не продан, не подарен, а также не находится в залоге или под арестом;
  • согласование порядка несения сторонами определенных расходов, связанных с разделом недвижимости;
  • дополнительные пункты, предусмотренные законодательством;
  • дата составления документа;
  • подписи всех совладельцев.

Соглашение составляется в трех экземплярах без нотариального удостоверения и в четырех – с нотариальным заверением:

  • 1 экземпляр останется у нотариуса;
  • по 1-му – у каждого собственника;
  • еще один – уйдет в Росреестр для регистрации прав.

Примерный образец соглашения в данном случае можно посмотреть на примере жилого дома, выделяемого в натуре.

Как заключается

Как уже было отмечено, для составления соглашения о реальном разделе квартиры владельцам недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:

  • документация технического характера на делимую квартиру;
  • правоустанавливающие документы на объект раздела;
  • свидетельство о госрегистрации совместной собственности на жилое помещение;
  • идентифицирующие личность документы всех собственников;
  • свидетельство о расторжении или заключении брачных отношений, в случае если владельцами недвижимости являются муж и жена.
  • другие необходимые для подтверждения отраженных в соглашении данных документов.

Аналогичный пакет документов потребуется и для заключения соглашения без нотариуса, когда составленный документ собственники сразу несут в Росреестр или МФЦ для сдачи на регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости.

Расходы

Заключение соглашения о реальном разделе квартиры может вызвать некоторые расходы, связанные с осуществлением указанной процедуры, например:

  • оплата работ по установлению оценочной стоимости делимого объекта собственности (от 2000 до 5000 рублей);
  • проведение строительно-технической экспертизы (от 10 000 рублей);
  • государственная пошлина, выплачиваемая при регистрации документа в размере 0,5 % от цены спорной квартиры.
  • расходы, связанные с регистрацией имущественных прав на вновь созданные квартиры в органах Росреестра (2000 рублей по состоянию на 2020 год).

Все суммы расходов, исключая пошлину, указаны приблизительно. Более подробно уточняйте в соответствующих учреждениях в своем регионе, расценки у которых могут существенно разниться даже в пределах 1 населенного пункта.

Судебный раздел

В случае если владельцы спорной квартиры не смогут найти точек соприкосновения в вопросе разделения квартиры, то указанный спор подлежит решению путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы.

Исковое заявление о разделе квартиры подается исключительно в суд районного звена в силу специфики спора и стоимости иска. Вопросы, касающиеся недвижимого имущества в силу его стоимости, не подпадают под компетенцию мировых судей.

Порядок действий

Для осуществления раздела жилой недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. Проведение оценки делимой недвижимости, для установления ее точной стоимости и расчета цены государственной пошлины.
  2. Определение порядка раздела квартиры. Для указанных целей могут быть привлечены специалисты, которые проведут строительно-техническую экспертизу, с целью установления возможности разделения жилья.
  3. Составление искового заявления и сбор всех документов, подтверждающих позицию заявителя, а также дальнейшая подача указанного пакета документов в суд.
  4. Принятие участия в судебном процессе и ожидание рассмотрения иска по сути.
  5. Получение решения суда и реализация его требований.

Самое сложное начнется после решения суда – обязание собственника сделать перепланировку, особенно если суд возложил какие-либо обязанности на обоих владельцев жилья.

Процедура

После того, как исковое заявление поступило в производство, судья назначает слушанье по рассмотрению требований указанного документа. При разрешении спора по сути, суд руководствуется доводами сторон по делу, предоставленными ими доказательствами, а также материалами строительно-технической экспертизы, которая может быть, как приобщена к дополнениям к исковому заявлению, так и назначена по инициативе суда.

После изучения всех обстоятельств, имеющих место для полного и всестороннего рассмотрения дела, суд выносит решение о возможности разделения одной квартиры на две отдельные.

Однако, согласно практике, раздел жилья в многоэтажном доме на несколько частей практически невозможен ввиду большого количества требований технического характера, предусмотренных для указанной процедуры.

Как правило, наиболее вероятной возможностью для осуществления выдела двух квартир из исходной являются случаи, когда:

  1. Спорное жилье ранее состояло из двух обособленных квартир.
  2. Жилье имеет большую площадь и дублирующие узлы (санузел, кухня).
  3. Здание является одноэтажным, что позволяет без особых проблем осуществить одно из самых существенных условий для такого раздела – создать отдельные выходы для каждого вновь созданного помещения.

В остальных случаях суд может прийти к выводу об установлении порядка пользования указанной недвижимостью, выплате денежной компенсации или ее реализации, с последующим распределением вырученных средств между владельцами.

Стоимость пошлины

В связи с имущественным характером данной категории исков, указанный документ подлежит оплате государственной пошлины. Оговоренный налог рассчитывается из общей суммы исковых требований, согласно нормам ст. 333.19 НК РФ.

Кроме того, в некоторых случаях сторонам необходимо будет оплатить проведение строительно-технической экспертизы, а также услуг представителей в суде.

Порядок расчета пошлины изложен в таблице ниже.

Цена иска Формула расчета
До 20 тыс. руб включительно 4% от суммы иска, но не менее 400 руб.
От 20 001 до 100 тыс. рублей 800 руб. + 3% от суммы иска, превышающей 20 тыс. рублей
От 100 001 руб. до 200 тыс. рублей 3200 руб. + 2% от суммы иска, превышающей 100 тыс. рублей
От 200 001 до 1 млн. рублей 5200 руб. + 1% от суммы иска свыше 200 тыс. рублей
Более 1 млн. рублей 13200 руб. + 0.5% от суммы свыше 1 млн. рублей, но не более 60 тыс. в сумме

Заявление

Содержание заявления и требования к приложенным документам прописаны в ст. 131—132 ГПК РФ. При составлении иска, заявителю следует отразить в документе следующей информации:

  • название и адрес суда;
  • данные сторон по делу (ФИО, адреса, контакты);
  • цена искового заявления;
  • описательная часть, в которой содержатся сведения относительно порядка приобретения и использования квартиры, а также долях, принадлежащих собственникам;
  • указание причин обращения в судебные органы, а также данные относительно добровольного решения спорного вопроса;
  • отражение в мотивировочной части иска предпочтительного варианта разделения спорного жилья, объясняя свою позицию нормами законодательства;
  • список дополнительных материалов;
  • подпись и дата.

Мнение эксперта Носков Георгий Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту Примерный образец размещен ниже. Он иллюстрирует лишь одну типовую ситуацию, связанную с разделом приватизированной квартиры. В жизни же каждая ситуация – индивидуальна и лучше доверить составление столь сложного юридического документа грамотному юристу.

Документы

Помимо искового заявления, в суд необходимо представить следующие документы:

  • экспертный отчет о стоимости спорной квартиры;
  • заключение строительно-технической экспертизы (при наличии);
  • техническую документацию на квартиру;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • копии иска для всех сторон по делу;
  • иные документы, имеющие значение для всестороннего рассмотрения дела.

Большая часть документов предоставляется в копиях, но держите оригиналы наготове в процессе: они могут потребоваться по запросу судьи.

Сроки

Согласно нормам действующего законодательства споры указанного характера подлежат рассмотрению мировым судом, если цена иска не превышает пятидесяти тысяч рублей, в ином случае – иск будет подсуден районному суду.

Согласно ст. 154 ГПК РФ, указанные дела подлежат рассмотрению мировым судьей в срок, не превышающий двух месяцев, районным – не более одного месяца. Вместе с тем, судебный процесс может длиться дольше указанного периода, в связи с необходимостью проведения необходимых процессуальных действий таких, как ожидание окончания соответствующих экспертиз или предоставления дополнительных документов сторонами.

Как уже отмечено выше – основная масса дел о разделе квартиры в любом случае попадает в районные суды. Дополнительно к этому сроку можно прибавить минимум 1 месяц на вступление решения в силу.

И это при условии, если:

  • решение не будет обжаловано;
  • экспертиза, назначенная судом, не будет затянута.

В противном случае сроки рассмотрения дела могут затянуться до 4-6 месяцев.

Консультация квалифицированного юриста крайне необходима при разделе столь сложного имущества. В силу нестабильности практики и минимального количества успешных случаев раздела квартиры через мы рекомендуем доверить составление иска опытному юристу.

Задайте вопросы о вашей проблеме нашим специалистам. Консультация бесплатная, запросы принимаются круглосуточно.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Разделить квартиру на две

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *