Размещение оборудования связи в многоквартирном доме

Договоры на использование общего имущества с провайдерами: как получить деньги и не поссориться с жителями?

В любом многоквартирном доме есть возможность подключить услуги связи: интернет, телефонию, телевидение. Причем такие услуги жителям оказывают конкурирующие друг с другом организации – провайдеры. Для того, чтобы эти услуги оказывались, провайдеры должны разместить внутри дома специальное оборудование и подключить его на внутридомовых сетях энергоснабжения. Попытки урегулировать взаимодействие провайдеров и управляющий организаций пока не увенчались успехом.

Кто такие провайдеры и как он приходят в дом

Те, кого мы на бытовом уровне называем провайдерами, в ст. 2 закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» называются операторами связи.
Оператор связи – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии. Провайдеры, будучи операторами связи и имея лицензию, оказывают услуги связи потребителями, которые в законе называются абонентами.
Абонент – это пользователь услугами связи, с которым заключен договор об оказании таких услуг при выделении для этих целей абонентского номера или уникального кода идентификации. Такой договор является публичным и заключается с каждым, кто обратится к провайдеру для его заключения.
Управляющая организация не являются частью процесса по оказанию услуг связи потребителями. У нее нет для этого специальной лицензии, а сами услуги связи не входят в Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (то есть, в «минимальный перечень»).
Для того, чтобы провайдер появился в доме, есть два сценария.
1.Если дом старый, то провайдер обращается в управляющую организацию и заключает с ней договор. После чего размещает свое оборудование и начинает процедуру заключения публичных договоров с абонентами.
2.Если дом новый, то провайдеры решают вопрос доступа с застройщиком на этапе строительства дома, либо с управляющей организацией от застройщика (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Провайдеры спешат войти в новый дом из-за того, что кто первый войдет в дом, то и подключит большую часть абонентов. В дальнейшем смена провайдера может быть затруднена консервативностью самих жителей.

Договорные отношения с провайдерами

С точки зрения эксплуатации общего имущества приход провайдера в многоквартирный дом – не самая приятная перспектива для управляющей организации. Установка оборудования провайдером осуществляется крайне небрежно, а висящие и перепутанные провода (кабели) – являются общей болезнью любого провайдера: они ставят оборудование на потоке и чаще всего в ущерб качеству и нормам, регулирующим этот процесс. Например, кабели должны быть в кабель каналах, что само по себе редкость.
Для того, чтобы провайдер был допущен до общего имущества, он заключает договор с управляющей организацией, которая допускает провайдера к размещению оборудования.

Основной вопрос в том, что в соответ. с пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, только общее собрание собственников уполномочено на принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (провайдерами), в том числе о заключении договоров об установке внешнего оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И в силу положений п. 1 ст. 46 ЖК РФ, такие решения должны приниматься 2/3 голосов от общего числа собственников. Чаще всего, таких решений нет, а договора с провайдерами есть (а оборудование уже размещено).
Назад в такой ситуации не откатишь, потому что жители уже заключили публичные договора на услуги связи с провайдером, а потому демонтаж незаконно (на первый взгляд) установленного оборудования – приведет к волне недовольства внутри дома. Поэтому все что остается – попытаться выстроить рабочие отношения с провайдерами.
Основные проблемы здесь сводятся к следующему:
1.Низкая цена договора. В зависимости от региона провайдеры платят от 200 до 3000 р. за один многоквартирный дом в месяц. Поскольку данные договора не являются обязательными ни для провайдера, ни для управляющей организации, вопрос определения справедливой стоимости нельзя передать на рассмотрение суда. Здесь действует исключительно принцип свободы договора сторон. Некоторые провайдеры (например, ЭрТелеком) вообще рассылают бесплатные договоры с ценой договора равной нолю.
2.Кабальные условия самого договора. Провайдеры крайне редко заключают договор аренды общего имущества. Обычно эти договора называются «Договор на предоставление доступа», «Договор на размещение оборудования» и т.п. Условия такого договора часто включают не только текущую аренду, но и попытку узаконить технические условия на подключение оборудования провайдера постфактум. Поскольку в большинстве случаев само подключение оборудования провайдером на грани фола (как с точки зрения технических требований, так и самой процедуры), то условие об узаконивании того, что уже установлено по факту, для провайдера весьма существенно.
3.Подмена одним договором – другого. Провайдер стремится не просто включить в договор условие на размещение, например, шкафов с оборудованием, необходимым для оказания услуг связи, но и условие, например, о возможности использовать крышу дома для переброски кабелей, не связанных с оказанием услуг связи жителям (а связанных, например, с трансляцией выборов или иными целями). Эти условия нужно внимательно отслеживать в договоре и либо исключать их, либо требовать дополнительной оплаты за их включение.

Партизанские методы взаимоотношений с провайдерами

Факт того, что государством никак не урегулированы вопрос доступа провайдеров к общему имуществу многоквартирного дома – приводит к определенным проблемам.
Со стороны управляющей организации нет понимания о том, почему она должна обеспечивать доступ провайдеру за условные 200 рублей в месяц. Частые поломки оборудования требуют взаимодействия с провайдером, а это дополнительные операционные затраты управляющей организации, которые никак не возмещаются.

Со стороны жителей может быть противодействие при реализации в доме дополнительных IT-возможностей (например, публичной точки доступа). Так, Верховный суд РФ указал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом, уплачиваемой в интересах названных лиц, законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21.05.2018 №№ А73-2945/2017, 303-ЭС17-22462). Получается, что если такого согласия нет (а набрать 2/3 голосов непросто), то жители будут сидеть без услуг связи вообще, что само по себе неприемлемо. А ведь 2/3 можно элементарно не набрать по причине «дремучести» самих жителей, боязни излучений и прочих страшилок (нужно помнить, что все хотят жить вечно).
Со стороны провайдера рост цены на аренду общего имущества повлечет рост операционных издержек и увеличение цены по публичному договору, который заключается провайдером с абонентом.
Это очевидный конфликт интересов всех сторон, который пока нельзя разрешить. По всей видимости нужен какой-то типовой договор, обязательный для всех сторон и с рыночной методикой определения стоимости по нему (со всеми необходимыми переменными и затратами).
Пока такого договора не будет, управляющие компании будут узаконивать свои отношения с провайдерами полулегально, либо (если не получается договориться) вести против провайдеров партизанскую войну, создавая умышленные аварии и выводя из строя оборудование провайдеров, пока те не начнут платить за нахождение в доме.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Как заработать на общедомовом имуществе? Плата за размещение оборудования провайдеров.

Доброго времени суток всем тем, кто читает данную статью.

Вопрос одной из моих подписчиц заставил меня написать ее, дабы разъяснить определенные права и обязанности людям, вынужденным жить в одном большом (или не очень) строении, именуемом многоквартирным домом. Как показал опрос в одной из моих статей, подавляющее большинство наших граждан недовольно (и это мягко сказано) теми услугами, что предоставляют наплодившиеся без меры, управляющие компании. Многие руководители подобных фирмочек, интуитивно чувствуя, что их век недолог, а жильцы могут отказаться от их услуг, стараются хапать деньги и выжимать доходы с каждого квадратного миллиметра и дохлого таракана (в подвале), используя их по своему усмотрению. Действительно, когда читаешь отчеты УК о проведенной работе складывается впечатление, что жильцы настолько мало оплачивают за услуги ЖКХ, что бедный директор УК в каком-нибудь Урюпинске, вынужден сидеть «со шляпой» на паперти, пустить всех своих родственников на органы, дабы хоть как-то обслуживать эти убыточные строения. Правда, убыточность предприятия ему не мешает ездить на дорогой иномарке. =)

В этой статье, я хочу рассказать, откуда собственники могут взять деньги на благоустройство дома.

1. Купюры на проводах.

Как известно, наш стремительный век привносит в нашу жизнь множество технических новинок. Телевидение и интернет есть «в каждом доме, в каждой хате».А найти дом без домофона также сложно, как, извините за каламбур, девственницу в борделе. =) При этом, никто не задумывается: как было установлено это оборудование, кто за него получает деньги, кто платит за использованную этим оборудованием электроэнергию, которая по умолчанию, вписана в графу «одн на содержание общего имущества». Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают на крышах домов своё оборудование, протягивают провода в подъездах. Недовольные владельцы помещений обращаются за помощью сперва в управляющие компании, а затем и в суд, чтобы отстоять своё право на общее имущество. Провайдеры связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов необязательно. Своё мнение они аргументируют тем, что оборудование устанавливается на благо собственников: для оказания услуг связи.

Существует судебная практика, которая поддерживает позицию провайдеров, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 № А 50-4669/2014.

Однако, в данном вопросе, была поставлена точка Верховным Судом РФ, который в своем определении от 01.03.2018 № 306-КГ 17-17056 придерживается противоположного мнения.

Итак, открыв ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, мы увидим, что крыши, коридоры, стены (кроме внутриквартирных ненесущих перегородок) и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Эта же позиция закреплена и в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом решаются на общих собраниях собственников помещений (письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04).

2. Порядок предоставления общедомового имущества провайдерам в аренду.

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования провайдером связи общего имущества многоквартирного дома нужно провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е ⅔.

На собрании собственники могут определить размер арендной платы и кому они предоставят в аренду имущество.

ВАЖНО!
Заключение частью жителей многоквартирного дома договоров на предоставление услуг связи с провайдером не означает, что оператор связи вправе размещать оборудование в технических и иных помещениях дома при отсутствии решения общего собрания собственников по данному вопросу.

3. Когда Управляющая компания самостоятельно заключила договор на размещение телекоммуникационного оборудования с провайдером.

УК не может самостоятельно заключить договор с провайдером, поскольку ограничена в правах по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД.

ВАЖНО!
Решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Самостоятельно управляющая организация не может:

1. Запретить провайдерам устанавливать своё оборудование в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД;

2. Требовать от провайдера оплаты за размещение оборудования;

3. Заключить с провайдером договор на размещение оборудования.

ВАЖНО!
Если собственники на общем собрании наделили УО полномочиями распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, она может выполнить любое из этих действий без предварительного согласования.

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД извлекать доход из принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей, либо стенами дома пользуются провайдеры, собственники помещений такого дома могут требовать его вносить плату за пользование имуществом, находящимся в их общедолевой собственности, даже если оборудование необходимо установить для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

4. Сколько брать за аренду?

Размер арендной платы собственники устанавливают самостоятельно. Отмечу, что право передать общее имущество в бесплатное пользование у собственников также имеется.

Таким образом, ВС РФ указал, что согласие общего собрания собственников обязательно для установки оборудования в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Собственники могут взимать с провайдеров плату за пользование общим имуществом дома. Размер такой платы они устанавливают на общем собрании большинством в ⅔ голосов.

Размещение оборудования связи в многоквартирном доме

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *