Реализация недвижимого имущества

Содержание

Перечень

БЛОК ЗАМЕСТИТЕЛЯ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА — КОРПОРАТИВНОГО ДИРЕКТОРА
Сообщает о продаже недвижимого имущества посредством проведения тендера
Перечень реализуемых объектов недвижимого имущества ПАО «КАМАЗ» представлен здесь:
Реализация и Аренда объектов недвижимого имущества ПАО КАМАЗ на 2020
Рассматриваем варианты для совместного проекта
Земельные участки в районе п.»Ильичевский»
Объекты, реализуемые ООО «КАМАЗжилбыт»
Реализация объектов недвижимого имущества ПАО «Туймазинский завод автобетоновозов».
Реализация объектов недвижимости ООО «ОАТ»
Реализация недвижимого имущества группы ОАТПАО «ОСВАР»
Реализация недвижимого имущества группы ОАТ АО «СМЗ»
Аренда недвижимого имущества группы ОАТ АО «СМЗ», г. Сердобск
Реализация недвижимого имущества группы ОАТ АО «ВИС» и ООО «Мотор-Супер» по Борковской,11
Реализация недвижимого имущества группы ОАТ АО СААЗ
Аренда АО «СААЗ» Рязанская область
Аренда АО «ДААЗ» Ульяновская область
Аренда под размещение вендинговых аппаратов
Аренда помещений ООО «ИнтерТранс – КАМАЗ»
Аренда недвижимого имущества ПАО КАМАЗ ЦИКТ
Аренда помещений ООО «ПЖДТ-Сервис»
Реализация недвижимого имущества ПАО «ТМЗ»
Реализация объектов НЗС под демонтаж

По результатам тендера от 19.02.2020 признать победителем :

по Лоту № 57 ООО «СиЭнЭйч Индастриал Руссия».

Место проведения: РТ, г. Набережные Челны, пр. Автозаводский, 2

Дата проведения заседания тендера 28.02.2020г.

Дата размещения информации: 04.02.2020г. Прием заявок до 12:00 21.02.2020

ЛОТ № 59

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7170

Площадь 950 кв.м.

Начальная цена реализации: 235 125, 00 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 66

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7177

Площадь 221 кв.м.

Начальная цена реализации: 54 697,50, 00 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 67

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7178

Площадь 15 кв.м.

Начальная цена реализации: 3 712,50 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 74

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7185

Площадь 131 кв.м.

Начальная цена реализации: 32 422,50 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 75

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7186

Площадь 215 кв.м.

Начальная цена реализации: 53 212,50 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 82

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7193

Площадь 316 кв.м.

Начальная цена реализации: 78 210,00руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 72

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7183

Площадь 952 кв.м.

Начальная цена реализации: 235 620, 00 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 79

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7190

Площадь 256 кв.м.

Начальная цена реализации: 63 360,00 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 81
В районе СНТ «Дизелист»
РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение.

ации: 5 450 руб. (50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 80

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7191

Площадь 56 кв.м.

Начальная цена реализации: 13 860

Дата проведения заседания тендера 10.03.2020г.

Дата размещения информации: 11.02.2020г. Прием заявок до 12:00 03.03.2020

ЛОТ №76
В районе СНТ «Дизелист» РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.
Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7187
Площадь 106 кв.м.
Начальная цена реализации: 26 235,00руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 85

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7196

Площадь 639 кв.м.

Начальная цена реализации: 158 152,50руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 76

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7187

Площадь 106 кв.м.

Начальная цена реализации: 26 235,00руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 69

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7180

Площадь 617 кв.м.

Начальная цена реализации: 152 707,50 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

ЛОТ № 60

В районе СНТ «Дизелист»

РТ, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. Разрешенное использование: для строительства детских дошкольных учреждений.

Земельный участок, кадастровый номер 16:39:101201:7171

Площадь 780 кв.м.

Начальная цена реализации: 193 050, 00 руб. (247, 50 руб. за 1 кв.м.)

Дата проведения заседания тендера 11.03.2020г.

Дата размещения информации: 19.02.2020г. Прием заявок до 12:00 03.03.2020

ЛОТ №53

Реализация под демонтаж объекта НЗС «Блок№2 станция испытания двигателей. Производственное здание из сборного железобетона»

Площадь 6 912 кв.м.

Высота объекта — 14,4 м.

Год постройки – 1991г.

Начальная цена реализации 1 600 000 руб. с НДС.

+ реализация подмоторных (металлических) плит, 33 шт. общий вес 346,5 т

Начальная цена реализации 3 538 711 руб. с НДС.

Общая начальная цена Лота 5 138 711 руб. с НДС.

В заявке необходимо указать стоимость демонтажных работ.

Примечание

Существенными условиями сделки являются: 1. При подаче заявки на участие в тендере оформляется договор задатка в размере 5% от начальной стоимости (при реализации объектов недвижимости), задаток в размере месячной арендной платы (при аренде имущества).

2. Оплата стоимости недвижимого имущества производится в течение 14 банковских дней с момента подписания договора купли-продажи имущества.
3.Шаг повышения цены устанавливается в интервале от 1% до 5% от Начальной цены реализации Имущества.
4. Победителем признается участник тендера, предложивший наибольшую цену.

5. Информация по условиям проведения тендера и дополнительные сведения о выставляемом имуществе представлена в разделе Блока заместителя генерального директора-корпоративного директора ПАО «КАМАЗ» по адресу: http://www.kamaz.ru/about/implementation_of_real_estate/list/
Необходимые документы для участия в тендере находятся по адресу: http://www.kamaz.ru/about/implementation_of_real_estate/documents/

Контактная информация:
Кузнецова Екатерина Андреевна — главный специалист отдела недвижимости тел: 8(8552) 45-29-05

Высоцкая Евгения Викторовна — ведущий инженер отдела недвижимости тел: 8 (8552) 37-30-74

Зейдер Марина Владиславовна — начальник бюро реализации и аренды недвижимости тел: 8 (8552) 45-27-43

Понятие и основания реализация недвижимого имущества

Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов — самая ответственная и сложная процедура исполнительного производства. К сожалению, данная процедура не нашла должного развернутого регулирования в действующих нормативных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемому ГК. Статьи же 447-449 ГК содержат лишь самые общие положения, касающиеся организации и проведения торгов без учета специфики принудительной реализации имущества должника, хотя в данном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и порядок их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель торгов — реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене — обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различных правовых актах. В том числе в:

ГК (ст. 349, 350, 447-449);

Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральном законе «Об исполнительном производстве»;

Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса — отбор лиц, способных к наилучшему решению задачи, поставленной собственником имущества.

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме — в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей — вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

Статья 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает правило о том, что «продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судебным приставом-исполнителем. На практике торги по реализации арестованного недвижимого имущества проводятся в форме открытого аукциона. Закрытые торги назначаются судебным приставом-исполнителем при наличии объективных оснований, как то: особая социальная или экономическая значимость объектов недвижимости, а также существующие ограничения в обороте (объекты мобилизационного значения). Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» судебным приставом-исполнителем в стадии реализации арестованной недвижимости — производственного цеха были назначены закрытые торги. Основанием к этому послужило то, что согласно представленным должником документам данное здание технологически предназначено для выпуска продукции мобилизационного назначения и, соответственно, ограничено в гражданском обороте.

Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает понятие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц.

Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не устанавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица.

Закрытыми, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2. обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3. право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4. установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятия принадлежащим им недвижимым имуществом (ст295 ГК);

5. действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Если продается или сдается только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).

Реализация недвижимого имущества

У большинства предприятий реализация недвижимого имущества случается не так уж часто. Но ее правильное отражение в бухгалтерском и налоговом учете имеет важное значение ввиду высокой стоимости объектов недвижимости. Рассмотрим основные принципы учета и спорные моменты, которые могут возникнуть при проведении такой операции.

Общие положения

Бухгалтерский учет выбытия объектов основных средств организаций ведется в соответствии с ПБУ 6/01 и Методическими указаниями по учету ОС <1>. Согласно Инструкции по применению Плана счетов <2> счет 01 «Основные средства» предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, и т.д.

<1> Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
<2> Утверждена Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 по первоначальной стоимости (п. 49 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности <3>). Счет 02 «Амортизация основных средств» предназначен для обобщения соответствующей информации. В силу п. 48 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности стоимость основных средств организации погашается путем начисления амортизации в течение срока их полезного использования.

<3> Утверждено Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Для учета этой операции к счету 01 может открываться субсчет «Выбытие основных средств», в дебет которого переносится стоимость выбывающего объекта.

В соответствии с п. 22 ПБУ 6/01 вследствие выбытия здания из состава основных средств в момент его передачи по передаточному акту начисление амортизации по этому объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия. При выбытии объектов ОС сумма начисленной по ним амортизации списывается со счета 02 в кредит счета 01.

Минфин в Письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 рекомендует организациям до момента признания доходов и расходов от выбытия основного средства (до момента регистрации перехода права собственности) использовать счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»), то есть формировать проводку по списанию остаточной стоимости объекта на счет 45 со счета 01. Напоминаем, что счет 45 предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете.

При безналичных расчетах за продаваемое имущество используется счет 51 «Расчетные счета», который в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета предназначен для обобщения информации о наличии и движении денежных средств в валюте РФ на расчетных счетах организации, открытых в кредитных организациях. По дебету счета 51 отражается поступление денежных средств на расчетные счета организации. Счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» предназначен для обобщения информации о расчетах организации с покупателями и заказчиками. Счет 62 кредитуется в корреспонденции со счетами учета денежных средств, расчетов на суммы поступивших платежей. При поступлении авансовых платежей формируется проводка Дебет 51 Кредит 62.

Налог на имущество

В вышеназванном Письме специалисты Минфина рекомендуют использовать счет 45 для учета основных средств, не являющихся объектом обложения налогом на имущество в силу п. 1 ст. 374 НК РФ.

На сегодняшний день остается спорным вопрос о том, с какого момента продавец объекта недвижимости перестает признаваться плательщиком налога на имущество — с момента подписания сторонами передаточного акта или проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Президиум ВАС в Постановлении от 29.03.2011 N 16400/10 пришел к выводу, что определяющей для целей исчисления налога на имущество является дата государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Автору близко мнение Минфина, в соответствии с которым начиная с 01.01.2011 при определении плательщика налога на имущество необходимо исходить из даты фактической передачи недвижимости сторонами (то есть даты подписания акта приемки-передачи).

Расчеты с бюджетом по НДС

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы при реализации товаров, если иное не предусмотрено, в частности, п. 3 ст. 167, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг);
  • день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Пункт 3 ст. 167 предусматривает, что если товар не отгружается и не транспортируется, передача права собственности на этот товар приравнивается к его отгрузке.

Существуют две противоположные точки зрения насчет момента определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

Первая основана на том, что НК РФ, приравнивая передачу права собственности к отгрузке по товарам, отгрузка которых не производится или невозможна, не отменяет обязанности исчислить и уплатить НДС при получении платы за такие товары (п. 3 ст. 167 НК РФ). Исчисленный таким образом НДС продавец недвижимости вправе принять к вычету после регистрации перехода права собственности в общем порядке (п. 14 ст. 167). Другими словами, п. 3 ст. 167 не устанавливает особого порядка для момента определения налоговой базы (п. 1 ст. 167) и не отменяет общего порядка ее определения (п. 1 ст. 154 НК РФ). Следовательно, у продавца недвижимости в случае, когда оплата производится после регистрации права собственности за покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент государственной регистрации (п. 3 ст. 167). А если плата получена продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения платы (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 167 НК РФ).

Другая точка зрения основана на следующем суждении. В налоговую базу по НДС включаются авансы в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 1 ст. 154 НК РФ), а недвижимость не может быть предметом поставки (ст. ст. 506, 549 ГК РФ). По товарам, отгрузка которых невозможна, момент определения налоговой базы — передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ), которая происходит в момент государственной регистрации имущества за новым собственником (ст. ст. 223, 551 ГК РФ). Тем не менее арбитражная практика свидетельствует о том, что налоговые инспекции иногда занимают противоположную позицию по данному вопросу. Так, налоговикам сравнительно недавно удалось выиграть дело, рассмотренное ФАС ВСО (Постановление от 11.02.2010 N А19-12414/09). Судьи пришли к выводу, что НДС необходимо начислить в день фактической передачи недвижимости покупателю. В Постановлении суд отметил, что передача товаров прямо указана в пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ как вариант определения налоговой базы по НДС, а общество в учетной политике утвердило, что «под отгрузкой (передачей) товаров в целях исчисления НДС понимается их физическая отгрузка (передача)».

Но в большинстве случаев судьи признают, что моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата не составления акта приемки-передачи объекта, а государственной регистрации права собственности. В качестве аргумента суды приводят, в частности, норму п. 3 ст. 167 НК РФ (Постановления ФАС МО от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС ПО от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС ВВО от 08.07.2009 N А79-3483/2008, ФАС ЗСО от 17.10.2007 N Ф04-7265/2007(39332-А75-34)).

По мнению автора, при возникновении факта оплаты до даты наступления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в бухгалтерском учете продавца должна формироваться проводка Дебет 76-НДС с авансов Кредит 68-НДС.

К счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» для обобщения информации о расчетах по суммам НДС с полученных авансов открывают субсчет 76 «НДС с авансов».

Счет 68 «Расчеты по налогам и сборам» предназначен для обобщения информации о расчетах с бюджетами по налогам и сборам, уплачиваемым организацией. Счет 68-НДС кредитуется на суммы, причитающиеся по налоговым декларациям (расчетам) к взносу в бюджеты.

Сумма НДС, исчисленная налогоплательщиком с суммы, поступившей ранее (до даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) за недвижимое имущество, подлежит вычету в периоде реализации на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ: Дебет 68-НДС Кредит 76-НДС с авансов.

В момент перехода права собственности на недвижимость у продавца должна формироваться проводка по начислению к уплате в бюджет НДС со стоимости проданного имущества: Дебет 91-2 Кредит 68-НДС.

Признание и отражение выручки от реализации

На практике возникает временной разрыв между датой передачи недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и датой государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем.

В связи с отсутствием единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм налогового и бухгалтерского законодательства в рассматриваемой ситуации свою позицию по данному вопросу высказал Президиум ВАС в Постановлении от 29.03.2011 N 16400/10. По его мнению, обоснованной является ссылка на п. п. 12 и 16 ПБУ 9/99 <4>, согласно которым выручка от продажи основных средств признается в бухгалтерском учете после выполнения ряда условий, в том числе условия о переходе права собственности на реализованный объект к покупателю.

<4> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

Соглашаясь с вышеизложенным, автор рекомендует организации-продавцу на дату внесения соответствующих записей в ЕГРП в бухгалтерском учете формировать проводку по признанию выручки от продажи объекта недвижимости: Дебет 62 Кредит 91-1.

Счет 91 предназначен для обобщения информации о прочих доходах и расходах отчетного периода. По кредиту счета 91 в течение отчетного периода находят отражение в том числе поступления, связанные с продажей и прочим списанием основных средств, — в корреспонденции со счетами учета расчетов или денежных средств.

К счету 91 «Прочие доходы и расходы» могут быть открыты субсчета:

  • 91-1 «Прочие доходы»;
  • 91-2 «Прочие расходы»;
  • 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов».

В соответствии с п. 6 ПБУ 9/99 выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.

Одновременно формируется проводка по списанию в состав расходов остаточной стоимости объекта недвижимости, учтенной на счете 45: Дебет 91-2 Кредит 45.

В конце отчетного периода будет сформирована проводка по отражению финансового результата от реализации недвижимости: Дебет 91-9 Кредит 99.

В налоговом учете согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров. С учетом положений п. 1 ст. 39 НК РФ и ст. ст. 223 и 551 ГК РФ получается, что у продавца недвижимости выручка от ее реализации должна признаваться на дату регистрации права собственности покупателя. Минфин дает по этому вопросу противоречивые разъяснения. И последние сводятся к тому, что для включения в базу доходов от продажи достаточно иметь на руках акт приемки-передачи (Письма от 21.03.2011 N 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301).

Неправомерность такого подхода подтверждают некоторые арбитражные суды (Постановления ФАС ПО от 22.07.2008 N А65-26844/07, ФАС ЗСО от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40)). Арбитры указали, что на момент подписания акта приемки-передачи имущества продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст. 209 ГК РФ составляет три полномочия — владение, пользование, распоряжение. Поэтому доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество, в связи с чем и выручка от реализации облагается налогом на прибыль после государственной регистрации данного объекта.

Однако иногда судьи занимают прямо противоположную позицию, полагая, что выручку от реализации недвижимости нужно признавать на дату передачи объекта по передаточному акту (Постановление ФАС СЗО от 27.01.2011 N Ф07-14571/2010). Судьи обращают внимание на то, что согласно п. 2 ст. 39 НК РФ место и момент фактической реализации товаров (работ, услуг) определяются в соответствии с частью второй НК РФ. Однако гл. 25 НК РФ не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у покупателя права собственности на него.

Налогоплательщик должен принять решение о порядке признания выручки от реализации имущества с учетом мнения Минфина, а в противном случае — быть готовым отстаивать свою позицию в суде.

Пример. Организация заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она обязуется передать в собственность покупателя здание, стоимость которого составляет 2 100 000 руб., в том числе НДС — 320 339 руб. Обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. Данный акт подписан в октябре 2011 г., денежные средства от покупателя получены в следующем месяце. Переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в декабре 2011 г. У организации проданное здание было учтено в составе основных средств. Первоначальная стоимость здания составляла 1 625 000 руб., сумма начисленной амортизации — 980 000 руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

📌 Реклама Отключить

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

📌 Реклама Отключить

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

📌 Реклама Отключить

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

  • Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
  • Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09: 📌 Реклама Отключить

  • Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

📌 Реклама Отключить

  • Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы: 📌 Реклама Отключить

  • Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
  • Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

📌 Реклама Отключить

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ). 📌 Реклама Отключить

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

📌 Реклама Отключить

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

  • Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
  • В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
  • Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике. 📌 Реклама Отключить

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

📌 Реклама Отключить

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество. 📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

📌 Реклама Отключить

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

  • Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
  • Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
  • Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

  • Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
  • Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Реализация недвижимого имущества

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *