Росфинмониторинг для агентств недвижимости

СМЫСЛОВ П.А.:

Агентство недвижимости и росфинмониторинг: какие сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательному контролю?

(опубликовано на www.smyslovy.ru 23.08.2016)

Напомним нашим читателям, что в соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» подлежит обязательному контролю сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее.

По вопросу представления сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю Росфинмониторинг еще в 2013 году выпустил Информационное письмо от 02.08.2013 №30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», не являющимися кредитными организациями».

Воспроизведем некоторые актуальные до сих пор положения вышеуказанного письма Росфинмониторинга №30, немного сократив и упростив их без потери смысла для удобства наших читателей, а также приведя некоторые практические примеры по ним.

Что следует считать датой совершения сделки с недвижимым имуществом для целей представления сведений о ней в Росфинмониторинг?

В соответствии с действующим законодательством РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. Поэтому если сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, датой совершения такой сделки в целях Федерального закона №115-ФЗ следует считать дату государственной регистрации этой сделки. Сведения о такой сделке, зарегистрированной в установленном порядке, должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем ее регистрации.

В случае, если сделка не подлежит государственной регистрации, в том числе в случае, если государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество, то обязанность организации представить информацию в Росфинмониторинг возникает с момента заключения договора. Сведения о такой сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания договора, в рамках которого совершается сделка с недвижимым имуществом.

Так, например, обычный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации (государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество по нему), поэтому отчет ФЭС 1-ФМ в Росфинмониторинг о такой сделке должен быть представлен в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания договора сторонами, в рамках которого совершается сделка с недвижимым имуществом. А вот договор долевого участия в строительстве, подлежит государственной регистрации, поэтому ФЭС 1-ФМ в Росфинмониторинг о такой сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем ее регистрации.

Каким образом представить сведения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации, если у субъекта Федерального закона №115-ФЗ отсутствует возможность в установленный срок получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом?

В случае, если организация или предприниматель не имеет возможности получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом в день или в течение следующих трех дней после ее регистрации (такое, например, бывает, когда регистрирующий орган анонсировал регистрацию сделки на одну дату, а по факту произвел ее гораздо раньше), то при заполнении ФЭС 1-ФМ в разделе «Сведения об операции» в графе «Дата совершения операции» следует указывать дату государственной регистрации сделки, а в графе «Дата выявления операции» — дату получения информации о регистрации сделки, подтвержденную соответствующими документами.

Для исключения возможности возникновения подозрений в умышленном затягивании сроков представления информации в Росфинмониторинг субъекту Федерального закона №115-ФЗ следует обеспечить хранение у себя документов и информации, свидетельствующих о фактических сроках выявления такой сделки.

Относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора участия в долевом строительстве, к сделкам, подлежащим обязательному контролю?

По мнению Росфинмониторинга заключение договора участия в долевом строительстве будет подлежать обязательному контролю. При этом датой совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора.

Аналогичные требования, по мнению Росфинмониторинга, распространяются и на договор об уступке права (требования) по договору участия в долевом строительстве, и на договор участия в долевом строительстве, заключенный с лицом, к которому перешли права и обязанности по такому договору, т.к. данные договоры, исходя из анализа положений Федерального закона №214-ФЗ, также можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю, если сумма, на которую они совершаются, равна или превышает 3 000 0000 рублей.

Относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора паенакопления, к сделкам, подлежащим обязательному контролю, в соответствии с Федеральным законом N 115-ФЗ?

По мнению Росфинмониторинга договор паенакопления, заключенный на сумму, равную либо превышающую 3 000 000 рублей можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю.

Учитывая, что договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, информация о таком договоре должна быть представлена в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем его подписания.

Кроме того, по мнению Росфинмониториинга, обязательному контролю подлежит сделка по договору купли-продажи пая в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе, равно как и по договору об уступке права (требования) по договору паенакопления, сумма которого равна или превышает 3 000 000 рублей.

Подлежит ли договор аренды недвижимого имущества обязательному контролю?

Сделка с недвижимым имуществом, совершаемая в рамках договора аренды, будет подлежать обязательному контролю в случае, если условиями данного договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества, и сумма сделки равна или превышает 3 000 000 рублей.

На всякий случай еще раз обратим внимание наших читателей на то, что речь здесь идет о договоре аренды, предусматривающем выкуп (!) арендуемого недвижимого имущества.

В рамках договора аренды недвижимого имущества также могут совершаться иные операции, подлежащие обязательному контролю в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 Федерального закона №115-ФЗ.

Росфинмониторинг также обращает внимание на то, что если у работников организации или предпринимателя на основании реализации программ осуществления внутреннего контроля возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, организация и предприниматель обязаны представить соответствующую информацию в Росфинмониторинг независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, предусмотренным ст. 6 Федерального закона №115-ФЗ.

Если договор аренды недвижимого имущества, подлежащий обязательному контролю, заключен на неопределенный срок и в нем не указана общая сумма арендных платежей, с какого момента у организации возникает обязанность проинформировать Росфинмониторинг о такой сделке?

Если в договоре аренды недвижимого имущества, предусматривающем выкуп арендуемого недвижимого имущества (обратите внимание на то, что речь идет о договоре аренды с условием о выкупе арендуемого недвижимого имущества), общая сумма сделки не указана и договор заключается на неопределенный срок, а сумма каждого арендного платежа меньше 3 000 000 рублей, то каждый раз, как только общая сумма платежей достигает 3 000 000 рублей, у субъекта Федерального закона №115-ФЗ возникает обязанность представить информацию об указанной сделке в Росфинмониторинг как об операции, подлежащей обязательному контролю. При формировании ФЭС 1-ФМ о такой операции в графе «Основание совершения операции» указываются сведения о договоре аренды недвижимого имущества (вид договора, номер и дата), а в графе «Дополнительная информация» — сведения об общей сумме платежей, осуществленных по договору аренды недвижимого имущества на дату формирования сообщения, и сведения о номерах сообщений, ранее представленных по указанному договору аренды недвижимого имущества.

Дополнительные популярные вопросы от агентств недвижимости:

Что должны делать агентства недвижимости в рамках взаимодействия с Росфинмониторингом?

Все без исключения агентства недвижимости обязаны:

— встать на учет в Росфинмониторинг;

— разработать правила внутреннего контроля и пакет внутренних документов к ним;

— назначить специальное должностное лицо;

— пройти обучение по финансовому мониторингу (целевой инструктаж);

— сдавать отчетность в Росфинмониторинг, в т.ч. ежеквартальную;

— выполнять иные обязанности, о которых Вам обязательно расскажет специалист по образовательной деятельности в сфере финансового мониторинга Павел Смыслов в учебном центре МУКПЦФМ.

Мы готовы помочь всем без исключения агентствам недвижимости и риелторам в исполнении ими всех вышеуказанных обязанностей, в т.ч. разработать им правила внутреннего контроля, помочь в постановке на учет, провести обязательное обучение и т.д. Обращайтесь к нам по телефонам 8-903-686-31-87 и 8-964-705-83-10.

Мы — агентство недвижимости. Мы считаем Росфинмониторинг несерьезным государственным органом. Отчеты мы в финансовую разведку не сдавали и сдавать не будем. Правила внутреннего контроля нам не нужны. Проходить учебу по финмониторингу не хотим. Могут ли нас наказать?

Вас накажут, причем запросто. Штрафы за неисполнение законодательства по финансовому мониторингу достигают 1 000 000 (одного миллиона) рублей. Быть может все таки стоит начать сдавать отчетность, делать правила внутреннего контроля и проходить обучение по финансовому мониторингу?

Мы надеемся, что эта статья пригодиться агентствам недвижимости в работе по ПОД/ФТ, а обязанности, установленные Федеральным законом от 07.08.2001 г. будут приниматься риелторами более полно и корректно.

эксперт по финансовому мониторингу, канд. истор. наук, юрист Павел Смыслов

При использовании и цитировании материала ссылка на сайт обязательна!

* * *

Ознакомьтесь с нашими многочисленными статьями по теме финансового мониторинга и ПОД/ФТ тут:

Перечень наших практических статей и публикаций по вопросам финансового мониторинга, ПОД/ФТ, «антиотмывочному» законодательству, 115-ФЗ и прочим связанным вопросам

* * *

Наши услуги в сфере финансового мониторинга и ПОД/ФТ:

— любые документы и правила внутреннего контроля (ПВК по ПОД/ФТ);

— обучение и инструктаж по финмониторингу;

— аудит, абонентское обслуживание по ПОД/ФТ;

— электронная подпись и специальное ПО по финмониторингу;

— помощь на проверках;

— и многое другое.

Подробнее .

Подпишитесь на «Вестник финансового мониторинга» — первый в России бесплатный и регулярный выпуск новостей в сфере финансового мониторинга:

Мы в социальных сетях:

Отчитываемся в Росфинмониторинг

Разберемся, каким организациям необходимо сдавать отчетность в Росфинмониторинг, в какие сроки и для какой цели.

Кто сдает отчетность в Росфинмониторинг

Основным законом, утверждающим необходимость финансового мониторинга, является Федеральный закон № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, получен-ных преступным путем и финансированию терроризма» от 07.08.2001.

В Постановлении Правительства РФ от 27.01.2014 №58 сказано, что постановке на учет в Росфинмониторинге подлежат:

  • лизинговые компании;
  • операторы по приему платежей;
  • организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества;
  • организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуще-ством.

При этом организации обязаны самостоятельно встать на учет в течение 30 календарных дней с даты госрегистрации или внесения изменений в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, но не позднее рабочего дня, предшествующего дню заключения первого договора по оказанию контролируемого вида услуг.

Рассмотрим, какие организации попадают под критерий осуществляющих операции с де-нежными средствами или иным имуществом. В этот перечень входит большое количество разнообразных организаций: кредитные организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг, страховые организации, ломбарды, организации, занимающейся куплей-продажей ювелирных изделий, букмекерские конторы и многие другие.

Таким образом, сфера действий данного закона достаточно широка.

Что подлежит контролю

Сделки, которые подлежат контролю со стороны Росфинмониторинга, представлены в статье 6 закона №115-ФЗ. В ней говорится, что обязательному контролю подлежат сделки по операциям с денежными средствами, сумма по которым превышает 600 000 руб. К ним относят как сделки по оплате в наличной форме, так и операции по банковским вкладам. Например, ломбарды и ювелирные магазины должны также отчитываться о проведении подобных сделок.

Так, заполнить отчетность необходимо, когда сумма покупок превышает сумму в 600 000 руб. При этом не важен способ учета: по поступлению оплат или по произведенным отгрузкам. Требования законодательства распространяются как на юридические, так и на физические лица.

Организации обязаны не реже, чем раз в три месяца проверять наличие среди своих клиентов организаций и физических лиц, в отношении которых применимы или должны применяться меры по блокировке денежных средств или иного имущества, и информировать о результатах такой проверки уполномоченный орган. Таким образом, на организации лежит ответственность по проверке списка своих контрагентов со списком организаций, к которым приняты меры по замораживанию (блокированию) денежных средств согласно закону №115-ФЗ. Данные списки регулярно публикуются на сайте Росфинмониторинга.

Но, например, для организаций, осуществляющих продажу ювелирных изделий, не проводится контроль по операциям на сумму, не превышающей 40 000 руб., или при безналичной оплате на сумму, не превышающую 100 000 руб. Исключения могут составлять случаи, когда у сотрудников организации возникает подозрение в легализации доходов данным покупателем.

Отправка отчетности

Необходимо регулярно и ежеквартально отчитываться по операциям, требующим мониторинга и направлять отчетность. Так, КоАП за несвоевременную сдачу отчетности данного вида организация наказывается штрафом в размере от 50 000 до 200 000 руб.

Для того чтобы сдать отчетность в Росфинмониторинг, можно воспользоваться одним из следующих способов: в электронном виде отчетность можно отправить через личный кабинет сайта http://www.fedsfm.ru/, либо с помощью специальных программных комплексов, таких как «Организация-М». Для сдачи отчетности потребуется квалицированная подпись.

Заполнить отчетность просто, но требуется изучить правила ее составления. Уведомление должно быть подготовлено в соответствии с Инструкцией, утвержденной приказом Росфинмониторинга от 03.08.2010 № 203 «Об утверждении положения о требованиях к подготовке и обучению кадров организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Ошибки в отчетности могут быть рассмотрены как предоставление недостоверных сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю. За такое нарушение предусмотрены штрафы от 200 000 до 400 000 руб., или приостановление деятельности организации на срок до 6 суток. Для более правильного заполнения отчетности следует дополнительно ознакомиться с Информационным письмом Росфинмониторинга №33 от 29.11.2013 г., так как оно содержит приложения с практическими примерами заполнения формы 4-СПД.

Как и любая отчетность, отчетность в Росфинмониторинг изменяется с течением времени. Так, в октябре 2015 г. в личном кабинете были размещены новые формы ФЭС, которые теперь используются ювелирами, агентствами по недвижимости, и операторами по приему платежей, лизинговыми и факторинговыми компаниями. Теперь вместо формы 4-СПД для предоставления информации в соответствие с приказом РФМ от 22.04.2015 №110, появились новые формы отчетности (ФЭС 1-ФМ, 2-ФМ, 3-ФМ, 4-ФМ). Форма 4-СПД сдается только для предоставления корректировок и уточнений за прошлые периоды.

Ювелиры, агентства недвижимости, лизинговые и факторинговые компании, операторы по приему платежей могут отправлять квартальную отчетность, заполняя формализованные электронных сообщений (ФЭС 3-ФМ) начиная с 22 ноября 2015 г. через вкладку 110 в личном кабинете на портале Росфинмониторинга или через АРМ «Организация-М». Стоит обратить на это особое внимание и сдавать отчетность по новым формам. Так, отчетность 3-ФМ «О результатах проверки наличия среди своих клиентов лиц, в отношении которых применены либо должны применяться меры по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества», носит ежеквартальный характер.

В случае, если у организации за весь период не было операций, подлежащих мониторингу, все равно необходимо предоставить пустой расчет в виде электронного сообщения ФЭС 3-ФМ.

Не забывайте, что, как и любая другая отчетность, сдаваемая в электронном виде, отправка отчетности подтверждается получением квитанции о приеме от контролирующего органа.

Если ваша организация ранее не сдавала отчетность, то это обязательно необходимо сде-лать, разбив срок на кварталы, и направить формы из личного кабинета. При этом, отправляя формы за прошлые периоды, следует воспользоваться отчетом 4-СПД, а в новых периодах – от-четностью ФЭС в зависимости от вида деятельности вашей организации.

Напомним, что вы всегда можете оформить ЭЦП для отправки отчетности в Росфинмониторинг в авторизированном центре «ГЭНДАЛЬФ». Для этого свяжитесь со специалистом компании по тел.: 8 (863) 300-10-06.

Операции подлежащие обязательному контролю

Наши специалисты оказывают помощь в составлении формализованных электронных сообщений в Федеральную службу по финансовому мониторингу и комплексной настройке Личного кабинета.

Организация и индивидуальный предприниматель, перечисленные в статье 5 Федерального закона №115-ФЗ обязаны предпринимать меры по выявлению следующих операций:

  • операций (сделок), подлежащих обязательному контролю в соответствии со статьей 6 Федерального закона №115-ФЗ;
  • операций (сделок), подлежащих обязательному контролю в соответствии со статьей 7.5 Федерального закона №115-ФЗ;
  • операций (сделок), подлежащих документальному фиксированию в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона №115-ФЗ по указанным в нем основаниям;
  • необычных операций (сделок), в том числе подпадающих под критерии выявления и признаки необычных сделок, осуществление которых может быть направлено на легализацию (отмывание) доходов, полученных преступным путем, или финансирование терроризма.

Урок об операциях подлежащих обязательному контролю

Обязательному контролю подлежат операции с денежными средствами или иным имуществом, перечисленные в ст. 6 Федерального закона №115-ФЗ:

1 вид операций (сделок), подлежащих обязательному контролю.

Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает её

Операции с денежными средствами в наличной форме

Зачисление или перевод на счет денежных средств, предоставление или получение кредита (займа), операции с ценными бумагами в случае, если одна из сторон из списка ФАТФ

Операции по банковским счетам (вкладам)

Иные сделки с движимым имуществом

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ обязательному контролю подлежат следующие виды операций (сделок) с движимым имуществом, если сумма, на которую они совершаются, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее:

  1. помещение драгоценных металлов, драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий или иных ценностей в ломбард;
  2. выплата физическому лицу страхового возмещения или получение от него страховой премии по страхованию жизни и иным видам накопительного страхования и пенсионного обеспечения;
  3. получение или предоставление имущества по договору финансовой аренды (лизинга);
  4. переводы денежных средств, осуществляемые некредитными организациями по поручению клиента;
  5. скупка, купля-продажа драгоценных металлов и драгоценных камней, ювелирных изделий из них и лома таких изделий;
  6. получение денежных средств в виде платы за участие в лотерее, тотализаторе (взаимном пари) и иных основанных на риске играх, в том числе в электронной форме, и выплата денежных средств в виде выигрыша, полученного от участия в указанных играх;
  7. предоставление юридическими лицами, не являющимися кредитными организациями, беспроцентных займов физическим лицам и (или) другим юридическим лицам, а также получение такого займа.

Напомним, что движимое имущество – это любые вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. То есть все, кроме земли и того, что с ней связано (здания, сооружения, земельные участки и т.п., а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские судна, суда внутреннего плавания, космические объекты).

2 вид операций (сделок), подлежащих обязательному контролю.

В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Федеральный закон N 115-ФЗ) обязательному контролю подлежит сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее (далее — пороговое значение).

Сведения о такой сделке, совершаемой клиентом, подлежат документальному фиксированию и представлению в уполномоченный орган в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 7 Федерального закона в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем ее совершения.

В информационном письме от 02.08.2013 №30 Росфинмониторинг разъясняет отдельные вопросы по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ.

Так, Росфинмониторинг разъясняет, что следует считать датой совершения сделки с недвижимым имуществом для целей представления сведений о ней в Росфинмониторинг.

Учитывая положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. Таким образом, в случае, если сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, датой совершения такой сделки в целях Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ следует считать дату государственной регистрации этой сделки.

Сведения о такой сделке, зарегистрированной в установленном порядке, должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем ее регистрации.

В случае, если сделка не подлежит государственной регистрации, в том числе в случае, если государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество обязанность организации и индивидуального предпринимателя представить информацию в Росфинмониторинг возникает с момента заключения договора. Сведения о такой сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания договора, в рамках которого совершается сделка с недвижимым имуществом.

Учитывая положения п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части Гражданского кодекса РФ№ (в ред. Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ), в соответствии с которыми правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Федерального закона (вступил в силу с 1 марта 2013 года), датой совершения таких сделок в целях Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ следует считать:

  • для договоров, заключенных до 01.03.2013, — дату государственной регистрации сделки (договора),
  • для договоров, заключенных после 01.03.2013, — дату подписания такого договора.

Учитывая изложенное, сведения о таких сделках с недвижимым имуществом, подлежащим обязательному контролю, заключенным до 01.03.2013, должны быть представлены в Росфинмониторинг в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем государственной регистрации соответствующего договора, а заключенным после 01.03.2013, — не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания соответствующего договора.

Далее Росфинмониторинг разъясняет, каким образом представить сведения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации, если у субъекта Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ отсутствует возможность в установленный срок получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом

Так, в случае, если субъект Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ не имеет возможности получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом в день или в течение следующих трех дней после ее регистрации, то, в соответствии с Инструкцией о предоставлении в Федеральную службу по финансовому мониторингу информации, предусмотренной Федеральным законом от 07.08.2001 №115-ФЗ, утвержденной приказом Росфинмониторинга от 05.10.2009 №245, при заполнении Листа 01 «Сведения об операции с денежными средствами или иным имуществом» формы 4-СПД в реквизите 113 «Дата совершения операции» следует указывать дату государственной регистрации сделки, а в реквизите 114 «Дата выявления операции» – дату получения информации о регистрации сделки, подтвержденную соответствующими документами.

Учитывая изложенное, для исключения возможности возникновения подозрений в умышленном затягивании сроков представления информации в Росфинмониторинг субъекту Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ следует обеспечить хранение у себя документов и информации, свидетельствующих о фактических сроках выявления такой сделки.

Также Росфинмониторинг разъясняет, что сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора участия в долевом строительстве относятся к сделкам, указанным в п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом №214-ФЗ.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве содержит в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом в случае отсутствия в договоре указанного условия договор считается незаключенным.

Учитывая изложенное, по мнению Росфинмониторинга, правовыми последствиями заключения договора участия в долевом строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве требований указанного законодательства, является возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект строительства (долю в объекте).

Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ операции с денежными средствами или иным имуществом – действия физических и юридических лиц с денежными средствами или иным имуществом независимо от формы и способа их осуществления, направленные на установление, изменение или прекращение связанных с ними гражданских прав и обязанностей. Учитывая изложенное, по мнению Росфинмониторинга, обязательному контролю будет подлежать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом датой совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора.

Аналогичные требования, по мнению Росфинмониторинга, распространяются и на договор об уступке права (требования) по договору участия в долевом строительстве, и на договор участия в долевом строительстве, заключенный с лицом, к которому перешли права и обязанности по такому договору, т.к. данные договоры, исходя из анализа положений Федерального закона №214-ФЗ, также можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю, если сумма, на которую они совершаются, равна или превышает установленное пороговое значение.

Вместе с тем, Банка России в информационном письме от 02.10.2013 №22 «Обобщение практики применения Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России» пишет, что договор участия в долевом строительстве, заключенный на основании Федерального закона №214-ФЗ, формально не относится к операциям, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона, поскольку буквальное прочтение пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона позволяет относить к операциям, подлежащим обязательному контролю, сделки с недвижимым имуществом, результатом совершения которых является переход права собственности на недвижимое имущество. Согласно статье 16 Федерального закона №214-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется соответствующим государственным органом на основании документов, представляемых застройщиком. При этом регистрируется возникновение права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, а не его переход.

В информационном письме от 02.08.2013 №30 Росфинмониторинг разъясняет, что сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора паенакопления относятся к сделкам, подлежащим обязательному контролю, в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 №115-ФЗ. Так, в соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, при этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. По нашему мнению, данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Исходя из этого, по мнению Росфинмониторинга, договор паенакопления, заключенный на сумму, равную либо превышающую установленное пороговое значение, можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ.

Учитывая, что договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, информация о таком договоре должна быть представлена в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем его подписания.

Кроме того, обязательному контролю подлежит сделка по договору купли-продажи пая в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе, равно как и по договору об уступке права (требования) по договору паенакопления, сумма которого равна или превышает установленное пороговое значение.

Также Росфинмониторинг разъясняет, что в соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ сделка с недвижимым имуществом, совершаемая в рамках договора аренды, будет подлежать обязательному контролю в случае, если условиями данного договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества, и сумма сделки равна или превышает установленное пороговое значение.

При этом, Росфинмониторинг обращает внимание, что в рамках договора аренды недвижимого имущества также могут совершаться иные операции, подлежащие обязательному контролю в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ, независимо, относится или не относится данная сделка с недвижимым имуществом к сделкам, указанным в п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ.

Кроме того, если у работников организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, на основании реализации программ осуществления внутреннего контроля возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, организация обязана представить соответствующую информацию в Росфинмониторинг в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ, независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, предусмотренным ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ.

Если в договоре аренды недвижимого имущества, предусматривающем выкуп арендуемого недвижимого имущества, общая сумма сделки не указана и договор заключается на неопределенный срок, а сумма каждого арендного платежа меньше порогового значения, установленного п. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ, то каждый раз, как только общая сумма платежей достигает пороговое значение, у субъекта Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ возникает обязанность представить информацию об указанной сделке в Росфинмониторинг как об операции, подлежащей обязательному контролю.

При формировании сообщения о такой операции в реквизите реквизит 121 «Основание совершения операции» формы 4-СПД указываются сведения о договоре аренды недвижимого имущества (вид договора, номер и дата), а в реквизите 126 «Дополнительная информация» – сведения об общей сумме платежей, осуществленных по договору аренды недвижимого имущества на дату формирования сообщения, и сведения о номерах сообщений, ранее представленных по указанному договору аренды недвижимого имущества.

3 вид операций (сделок), подлежащих обязательному контролю

В соответствии с п. 1.2 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ к операциям с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю относится операция по получению некоммерческой организацией денежных средств и (или) иного имущества от иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 200 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 200 000 рублей, или превышает ее.

4 вид операций (сделок), подлежащих обязательному контролю

В соответствии с п. 1.2 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ к операциям с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю относится операция с денежными средствами или иным имуществом, если хотя бы одной из сторон является организация или физическое лицо, в отношении которых имеются полученные в установленном в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 №115-ФЗ порядке сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, либо юридическое лицо, прямо или косвенно находящееся в собственности или под контролем таких организации или лица, либо физическое или юридическое лицо, действующее от имени или по указанию таких организации или лица.

В разделе сайта Росфинмониторинга «Перечень террористов и экстремистов» размещается Перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму».

К операциям (сделкам), подлежащим документальному фиксированию в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона относятся следующие операции:

  • запутанный или необычный характер сделки, не имеющей очевидного экономического смысла или очевидной законной цели;
  • несоответствие сделки целям деятельности организации, установленным учредительными документами этой организации;
  • выявление неоднократного совершения операций или сделок, характер которых дает основание полагать, что целью их осуществления является уклонение от процедур обязательного контроля, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
  • совершение операции, сделки клиентом, в отношении которого уполномоченным органом в организацию направлен либо ранее направлялся запрос, предусмотренный пп. 5 п. 1 ст. 7 Федерального закона №115-ФЗ;
  • отказ клиента от совершения разовой операции, в отношении которой у работников организации возникают подозрения, что указанная операция осуществляется в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма;
  • иные обстоятельства, дающие основания полагать, что сделки осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.

Определение принадлежности операции к операциям, предусмотренным п. 3 ст. 7 Федерального закона, осуществляется на основании критериев выявления и определению признаков необычных сделок, утвержденных приказом Росфинмониторинга от 08.05.2009 №103.

Следует отметить, что критерии и признаки групп 11-22 указанных в приказе Росфинмониторинга от 08.05.2009 №103 носят общий характер и используются организациями и иными лицами в полном объеме. Признаки групп 31-46 используются организациями и иными лицами с учетом специфики осуществляемой деятельности.

документами, на основании которых можно сделать вывод, что клиент совершает операцию, подлежащую обязательному контролю, то основания для направления соответствующего сообщения в Росфинмониторинг отсутствуют.

Процедура выявления операций должна предусматривать порядок информирования сотрудником организации или сотрудником индивидуального предпринимателя, выявившим операцию (сделку), подлежащую контролю, специального должностного лица для принятия последним решения о дальнейших действиях в отношении операции (сделки) в соответствии с Федеральным законом, настоящим документом и правилами внутреннего контроля.

Так, в случае выявления признаков совершения клиентом операции (сделки), подлежащей обязательному контролю, в соответствии с требованиями Федерального закона, или необычной операции (сделки) сотрудник организации или индивидуальный предприниматель, выявивший указанную операцию (сделку), составляет внутреннее сообщение – документ, содержащий сведения об указанной операции (сделке).

Внутреннее сообщение – документ, содержащий сведения об операции (сделке), включает следующие реквизиты:

1. Сведения об операции (сделке), в том числе принадлежность к указанным категориям:

а) операция, подлежащая обязательному контролю;

б) необычная операция (сделка), а также содержание операции (сделки).

2. Дата, сумма и валюта операции (сделки).

3. Сведения о лице (лицах), проводящих операцию (совершающих сделку).

4. Описание возникших затруднений квалификации операции как подлежащей обязательному контролю или причины, по которой операция (сделка) квалифицируется как необычная.

5. Сведения о сотруднике, составившем сообщение об операции (сделке).

6. Подпись сотрудника, составившего сообщение об операции (сделке).

7. Дата составления сообщения об операции (сделке).

8. Подпись непосредственного руководителя сотрудника, составившего сообщение об операции (сделке) (в случае его наличия).

9. Запись (отметка) о решении специального должностного лица, принятом в отношении сообщения об операции (сделке).

10. Запись (отметка) о решении руководителя организации, принятом в отношении сообщения об операции (сделке).

11. Запись (отметка) о действиях, предпринятых организацией в отношении клиента в связи с выявлением необычной операции (сделки) или ее признаков.

Вам также может быть интересно: Образец заполнения внутреннего сообщения об операции подлежащей обязательному контролю и/или о необычной сделке

Сообщение об операции (сделке) незамедлительно передается специальному должностному лицу для предварительного рассмотрения и принятия решения о целесообразности его представления руководителю организации или индивидуальному предпринимателю. О решении, принятом специальным должностным лицом, в сообщении об операции (сделке) делается соответствующая запись.

В случае поступления от специального должностного лица сообщения об операции (сделке), руководитель организации или индивидуальный предприниматель может предпринять одно из следующих действий:

  • дать указание специальному должностному лицу уделять в дальнейшем особое внимание операциям, в отношении которых у сотрудников возникли подозрения на легализацию (отмывание) доходов, полученных преступным путем, финансирование терроризма, а также клиенту, проводимому эти операции, и его деятельности, фиксировать и контролировать все последующие действия клиента;
  • поручить специальному должностному лицу подготовить для направления в Федеральную службу по финансовому мониторингу, помимо формализованных сведений о клиенте и операции, расширенную справку с обоснованием позиции по отношению к данному клиенту и его действиям;
  • принять принципиальное решение о целесообразности заключения договорных отношений или продолжения деловых отношений с данным клиентом, т.е. вправе отказать в выполнении распоряжения клиента о совершении операции, по которой не представлены документы, необходимые для фиксирования информации в соответствии с Федеральным законом.
  • принять окончательное решение о представлении или непредставлении сведений о соответствующей операции в уполномоченный орган.

Форма внутреннего сообщения

Сведения об операции (сделке), в том числе принадлежность к указанным категориям:

пример

операция, подлежащая обязательному контролю;

пример

необычная операция (сделка), а также содержание операции (сделки).

пример

Дата операции (сделки).

пример

Сумма и валюта операции (сделки).

пример

Сведения о лице (лицах), проводящих операцию (совершающих сделку).

пример

Описание возникших затруднений квалификации операции как подлежащей обязательному контролю или причины, по которой операция (сделка) квалифицируется как необычная.

пример

Сведения о сотруднике, составившем сообщение об операции (сделке).

пример

Подпись сотрудника, составившего сообщение об операции (сделке).

пример

Дата составления сообщения об операции (сделке).

пример

Запись (отметка) о решении специального должностного лица, принятом в отношении сообщения об операции (сделке)

пример

Запись (отметка) о решении руководителя организации, принятом в отношении сообщения об операции (сделке)

пример

Запись (отметка) о действиях, предпринятых организацией в отношении клиента в связи с выявлением необычной операции (сделки) или ее признаков.

пример

Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, осуществляется путем изучения сведений, содержащихся в платежных инструкциях клиентов, а также документах, являющихся основанием для совершения операций, которыми организация или индивидуальный предприниматель располагают в случаях, предусмотренных порядками совершения операций, определенных действующим законодательством. В остальных случаях организация или индивидуальный предприниматель обладает правом, а не обязанностью запрашивать у клиентов дополнительные документы, обосновывающие проведение операций, в случаях, когда у сотрудника организации или индивидуального предпринимателя возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.

Харисов Игорь Фанзилович, руководитель компании Ю-ПИТЕР КОНСАЛТИНГ, e-mail: info@law115.ru

Читайте вторую часть полноценной инструкции про агентские договоры. Первая часть материала .

Вознаграждение агента

Агентский договор является возмездным. Если в нем отсутствует условие о размере агентского вознаграждения, такой размер определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 1006 ГК РФ).

В частности, во внимание может быть принят размер вознаграждения агента по договорам с другими принципалами при условии, что действие договора распространяется на ту же территорию (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010 по делу N А05-5430/2010).

Отметим, что размер вознаграждения и наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих определить этот размер, должен будет доказывать агент (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

📌 Реклама Отключить

При оценке соответствия вознаграждения агента рыночному уровню вы можете ориентироваться на открытые источники информации (интернет, данные информационных агентств и т.п.), а также информацию, публикуемую Росстатом и ФНС по уровню рентабельности для вашего вида деятельности.

Для согласования условия о вознаграждении агента необходимо определить:

— размер вознаграждения либо способ его определения (если у сторон нет возможности установить размер вознаграждение в момент заключения договора);

— включается ли в вознаграждение НДС (если агент не является плательщиком НДС, например, в связи с применением УСН, рекомендуем отразить это в договоре).

Стороны вправе согласовать размер вознаграждения за совершение всех порученных агенту действий, либо установить его за каждое совершенное агентом действие (например, подбор исполнителя, проведение переговоров, заключение договора и т.п.). Также законодательство позволяет установить размер вознаграждения, уплачиваемого за определенный период времени, либо в зависимости от суммы понесенных агентом расходов. Порядок расчетом стороны также определяют в договоре, при этом допустимы авансовые платежи агенту. 📌 Реклама Отключить

Если агент удерживает свое вознаграждение из денег, полученных от принципала авансом, то в течение пяти календарных дней со дня получения оплаты он должен выставить принципалу авансовый счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Для целей налогообложения прибыли вознаграждение агент признает в доходах на дату утверждения отчета принципалом (п. 3 ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина от 05.06.2008 N 03-03-06/1/347). При применении УСН — на дату получения оплаты от принципала (в том числе авансом), либо зачета иных сумм, полученных в рамках агентского договора в счет агентского вознаграждения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина от 27.06.2017 N 03-11-06/2/40301).

📌 Реклама Отключить

Расходы агента

Поскольку агент при исполнении поручения действует за счет принципала, то расходы, которые несет агент в связи с исполнением договора, возмещаются принципалом.

В договоре стороны согласовывают какие именно расходы агента возмещаются принципалом, их предельный размер (при необходимости), а также доказательства, которыми должны подтверждаться эти расходы (копии первичных документов и т.п.). В случае согласования конкретного перечня расходы агента, не входящие в него, могут быть признаны принципалом необоснованными и не подлежащими возмещению.

Если условие о возмещении принципалом расходов агента не согласовано, то принципал обязан будет возместить все расходы агента, понесенные им в связи с исполнением агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Для этого агент должен будет представить принципалу доказательства расходов и их связь с исполнением поручения принципала (п. 2 ст. 1008 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

В случае спора о размере понесенных посредником затрат, суд вправе ориентироваться на их рыночный уровень (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу N А56-61951/2010, оставлено в силе Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2012 по делу N А56-61951/2010, Определением ВАС РФ от 30.10.2012 N ВАС-13665/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

При расчете налога на прибыль суммы, полученные от принципала на возмещение расходов и понесенные расходы, возмещаемые принципалом, агент не учитывает (пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ). Аналогично и агент, применяющий УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывает только агентское вознаграждение (п. 1, 1.1 ст. 346.15, п.1 ст.346.16 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

При этом агент не принимает к вычету НДС по товарам, работам, услугам, приобретенным для принципала. Однако он регистрирует:

— счета-фактуры, полученные от продавцов (исполнителей), — в части 2 журнала учета счетов-фактур за квартал, когда они составлены,

— счета-фактуры, перевыставленные принципалу, — в части 1 журнала учета счетов-фактур за квартал их составления.

Налогоплательщики НДС сведения о таких операциях должны отражать в декларации по НДС на основании данных журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур (декларация представляется в налоговый орган в электронной форме). Организации и индивидуальные предприниматели (не являющиеся плательщиками НДС) должны представлять в налоговый орган журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в электронной форме.

📌 Реклама Отключить

Принципал при приобретении товаров, работ, услуг через агента принимает к вычету НДС на основании счета-фактуры, перевыставленного агентом.

Поскольку данные налоговых деклараций передаются в налоговый орган и формируют систему АСК НДС-2, то контроль налоговых органов за соответствием информации, указанной в счетах-фактурах и декларациях продавцами (исполнителями), посредниками и принципалами, автоматизирован.

Отметим, что на практике необходимость перевыставления счетов-фактур вызывает вопросы у бухгалтеров, которые не ранее сталкивались с аналогичной задачей и не обладают необходимой компетенцией. В связи с этим высок риск ошибок, и, следовательно, можно ожидать направления налоговым органом требований о предоставлении пояснений по налоговым декларациям по НДС (как агенту, так и принципалу, и непосредственным исполнителям).

Срок договора

Срок действия договора стороны согласовывают и отражают в договоре 📌 Реклама Отключить

Если агентский договор заключен без определения срока окончания его действия, он может быть расторгнут в любое время в случае отказа одной из сторон (в том числе принципала) от его исполнения (ст.1010 ГК РФ). При этом суды подтверждают, что условие договора о его действии до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств определением срока в смысле ст.190 ГК РФ не является (например, Апелляционное определение Омского областного суда от 12.02.2014 по делу N 33-661/2014), поэтому любая сторона договора вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в силу ст. 1010 ГК РФ. То есть возможность одностороннего отказа от исполнения договора (прекращения договора) не поставлена в зависимость от состояния взаиморасчетов сторон агентского договора.

📌 Реклама Отключить

Статьей 1010 ГК РФ не предусмотрено условие о минимальном сроке уведомления об отказе от исполнения агентского договора, срок действия которого не определен.

В судебной практике сложился подход, согласно которому договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, то есть с момента получения другой стороной уведомления об отказе от исполнения договора (о расторжении договора в одностороннем порядке).

Таким образом, агентский договор является расторгнутым, в частности с момента получения агентом уведомления принципала об отказе от исполнения договора и расторжении договора.

Контроль Росфинмониторинга

Организации, осуществляющие операции с денежными средствами (и в частности банки), обязаны идентифицировать выгодоприобретателя в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»). 📌 Реклама Отключить

Выгодоприобретателем признается лицо, к выгоде которого действует клиент, в том числе на основании агентского договора, договоров поручения, комиссии и доверительного управления, при проведении операций с денежными средствами и иным имуществом (причем указанный перечень договоров не является исчерпывающим).

Программа идентификации выгодоприобретателей определяется в правилах внутреннего контроля кредитной организации с учетом обязательных требований, предусмотренных нормативными актами. В частности, такая программа должна включать в себя:

— установление в отношении выгодоприобретателя сведений, определенных ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ, и проверку достоверности этих сведений до приема на обслуживание клиента (например, для организаций это наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес);

📌 Реклама Отключить

— проверку наличия или отсутствия в отношении выгодоприобретателя сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму;

— обновление сведений, полученных в результате идентификации выгодоприобретателей.

В соответствии с п. 1.1 Положения об идентификации кредитными организациями клиентов, представителей клиента, выгодоприобретателей и бенефициарных владельцев в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (утв. Банком России 15.10.2015 N 499-П) кредитная организация при проведении идентификации оценивает степень (уровень) риска клиента в соответствии с Положением Банка России от 02.03.2012 N 375-П «О требованиях к правилам внутреннего контроля кредитной организации в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

📌 Реклама Отключить

Информацию о выгодоприобретателях банки обязаны обновлять не реже одного раза в год, а в случае возникновения сомнений в достоверности и точности ранее полученной информации — в течение семи рабочих дней, следующих за днем возникновения таких сомнений.

В свою очередь, клиенты обязаны предоставлять кредитным организациям информацию, необходимую для исполнения указанными организациями требований Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ, включая информацию о своих выгодоприобретателях.

Кроме идентификации клиентов и выгодоприобретателей, банк обязан документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган (то есть в Росфинмониторинг) не позднее трех рабочих дней, следующих за днем совершения операции, сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом, совершаемым клиентами (ст.6, пп. 4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ).

📌 Реклама Отключить

В общем случае агентский договор не является сделкой, подлежащей обязательному контролю (в отличие, например, от посреднических услуг по продаже недвижимости — Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 N 09АП-19292/2011 по делу N А40-44761/11-139-348). Следовательно, банк обязан будет предоставлять в Росфинмониторинг информацию о сделке:

— если агентский договор в конкретном случае является сделкой, подлежащей обязательному контролю;

— если агент действует от имени принципала и заключает сделку, подлежащую обязательному контролю;

— если соответствующие сведения запрошены Росфинмониторингом в отношении конкретного клиента.

Отметим, что банк не вправе информировать клиента о предоставлении такой информации в уполномоченный орган.

📌 Реклама Отключить

Если у банка возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, он не позднее трех рабочих дней, следующих за днем выявления таких операций, обязан направлять в Росфинмониторинг сведения о таких операциях независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, подлежащим обязательному контролю.

В частности, это может быть:

— запутанный или необычный характер сделки, не имеющей очевидного экономического смысла или очевидной законной цели;

— несоответствие сделки целям деятельности организации, установленным учредительными документами этой организации;

— выявление неоднократного совершения операций или сделок, характер которых дает основание полагать, что целью их осуществления является уклонение от процедур обязательного контроля, предусмотренных Федеральным законом N 115-ФЗ;

📌 Реклама Отключить

— иные обстоятельства, дающие основания полагать, что сделки осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.

Дополнительно ЦБ РФ рекомендует кредитным организациям обращать внимание на транзитные операции (Письмо Банка России от 31.12.2014 N 236-Т «О повышении внимания кредитных организаций к отдельным операциям клиентов»), в числе признаков которых регулятор называет:

— списание денежных средств со счета производится в срок, не превышающий двух дней со дня их зачисления;

— деятельность клиента, в рамках которой производятся зачисления денежных средств на счет и списания денежных средств со счета, не создает у его владельца обязательств по уплате налогов либо налоговая нагрузка является минимальной;

📌 Реклама Отключить

— с используемого для указанных операций счета уплата налогов или других обязательных платежей в бюджетную систему не осуществляется или осуществляется в незначительных размерах, не сопоставимых с масштабом деятельности владельца счета (менее или близко к 0,9% от дебетового оборота по счету клиента — «Методические рекомендации о подходах к управлению кредитными организациями риском легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма», утв. Банком России 21.07.2017 N 18-МР).

Отметим, что эти признаки, скорее всего, будут иметь место при осуществлении агентской деятельности, а значит движение средств по расчетному счету агента будет предметом пристального контроля со стороны банка. Также под подозрение в «легализации (отмывании) доходов» вполне могут попасть и принципал, и контрагенты агента.

📌 Реклама Отключить

В Методических рекомендациях от 21.07.2017 N 18-МР регулятор также рекомендует принимать во внимание другие признаки, характеризующие деятельность клиентов, осуществляющих подозрительные операции:

— со счета не производятся выплаты заработной платы работникам клиента, а также связанные с ними перечисления по НДФЛ и страховым взносам, либо производимые платежи не соответствуют среднесписочной численности сотрудников клиента и (или) свидетельствуют о занижении реальных сумм заработной платы (налогооблагаемой базы);

— остатки денежных средств на счете отсутствуют либо незначительны по сравнению с объемами операций, обычно проводимыми клиентом по счету;

— со счета не производятся платежи в рамках ведения хозяйственной деятельности клиента (например, арендные платежи, платежи в счет уплаты коммунальных услуг, закупки канцелярских товаров и другие).

📌 Реклама Отключить

Эти признаки также не редки при осуществлении посреднической деятельности.

Если операции клиента вызвали у банка подозрение, Банк России рекомендует кредитным организациям:

— запрашивать у клиента документы (надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие уплату таким клиентом налогов за последний налоговый (отчетный) период, либо документы (надлежащим образом заверенные копии) (сведения), подтверждающие отсутствие оснований для уплаты налогов в бюджетную систему;

— обеспечить повышенное внимание всем операциям такого клиента;

— направлять в уполномоченный орган информацию об операциях такого клиента, соответствующих указанным выше признакам.

В случае непредставления запрошенных документов (либо возникновения сомнений в их достоверности) регулятор рекомендует банкам отказывать в приеме от клиента распоряжений на проведение операций по банковскому счету. В том числе приостанавливать дистанционное обслуживание подозрительных клиентов, использующих клиент-банк и аналогичные технологии («Методические рекомендации о подходах к управлению кредитными организациями риском легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма», утв. Банком России 16.02.2018 N 5-МР).

📌 Реклама Отключить

В случае принятия банком решения об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции, он обязан направить сведения обо всех случаях отказа от проведения операций в Росфинмониторинг не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения). Кроме того, банк вправе расторгнуть договор банковского счета (также направив информацию в уполномоченный орган в срок не позднее следующего рабочего дня). И такие действия банка не являются основанием для возникновения у него перед клиентом гражданско-правовой ответственности за нарушение условий соответствующих договоров.

Несмотря на то, что в «Методических рекомендациях о подходах к учету кредитными организациями информации о случаях отказа от проведения операций, от заключения договора банковского счета (вклада), о случаях расторжения договора банковского счета (вклада) с клиентом, доведенной Банком России до их сведения, при определении степени (уровня) риска клиента» (утв. Банком России 10.11.2017 N 29-МР) ЦБ РФ рекомендует анализировать признаки, указывающие на наличие риска в отношении конкретной операции, в комплексе (в частности вид осуществляемой клиентом деятельности не рекомендуется принимать во внимание как единственный фактор, влияющий на оценку риска клиента, без проведения комплексного анализа операций, совершаемых таким клиентом), на практике случаев необоснованной блокировки расчетных счетов банками очень много. А добиться исключения компании из «черного списка» пока сложно.

📌 Реклама Отключить

С 30 марта оспорить отказ в денежной операции или открытии счета в банке должно стать проще в связи с вступлением в силу норм Федерального закона от 29.12.2017 N 470-ФЗ, внесшего дополнения непосредственно в Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Компания может предоставить в банк документы и/или сведения о том, что у банка не было оснований для отказа провести операцию, банк должен рассмотреть их и не позднее 10 рабочих дней с даты их представления сообщить клиенту, устранены ли основания отказа. Если основания устранены, банк уведомляет об этом Росфинмониторинг не позже рабочего дня, следующего за датой устранения.

Если тем не менее банк сообщил клиенту о невозможности устранения оснований, в соответствии с которыми было принято решение об отказе от проведения операции (или об отказе от заключения договора банковского счета), исходя из документов и/или сведений, представленных компанией, клиент вправе обратиться с заявлением в межведомственную комиссию, созданную при ЦБ РФ. Требования к заявлению, направляемому в межведомственную комиссию, порядок и сроки рассмотрения комиссией заявления, документов и/или сведений, представленных клиентом банка, а также порядок сообщения межведомственной комиссией о принятом решении заявителю и банку утверждены Указанием Банка России от 30.03.2018 N 4760-У (действует с 21.04.2018). 📌 Реклама Отключить

Отметим, что перечень информации и документов, которые компания должна представить на комиссию вместе с заявлением, очень широк. Так Банк России хочет получить информацию о:

— производственных, складских и иных помещениях;

— применяемой системе налогообложения, использовании налоговых льгот, величине налоговых платежей за предшествующий год и текущий;

— операциях за предшествующий год и по месяц подачи заявления, в том числе планируемые ежемесячные обороты, кредитовый и дебетовый обороты с указанием количества контрагентов;

— трех крупнейших контрагентах по зачислению денежных средств и списанию денежных средств с банковского счета, и копии договоров.

В состав комиссии входят два представителя Росфинмониторинга и четыре представителя Банка России. Она запрашивает у банка мотивированное обоснование принятого решения, а также мотивированное обоснование о невозможности устранения оснований, в соответствии с которыми было принято данное решение.

📌 Реклама Отключить

По результатам рассмотрения комиссия принимает решение:

— об отсутствии оснований, в соответствии с которыми банком было принято решение об отказе,

— либо об отсутствии оснований для пересмотра решения банка.

Комиссия должна рассмотреть заявление за 20 рабочих дней со дня обращения и не позднее 3 рабочих дней со дня принятия решения сообщить о нем заявителю.

В таком порядке комиссия должна осуществлять рассмотрение обращений заявителей, получивших от банка отказ от проведения операции (или отказ от заключения договора банковского счета) как после 30 марта 2018 года, так и до этой даты.

Таким образом, даже вполне легальная посредническая сделка может неожиданно для компании стать причиной серьезных проблем, среди которых прежде всего отметим кассовый разрыв в случае «блокировки» счета банком до выяснения всех обстоятельств сделки.

📌 Реклама Отключить

«Налоговые схемы» ФНС

«Агентская схема» включена ФНС России в «Способы ведения финансово-хозяйственной деятельности с высоким налоговым риском» (Приказ ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ «Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок»). Она связана с формальным привлечением агентов или иных посредников, когда фактически функции, переданные принципалом посреднику, выполняет сам принципал. А функция агента сводится к созданию документооборота, подтверждающего фиктивные затраты по выплате агентского вознаграждения.

Об «агентской схеме», но уже несколько в другом ключе, ведомство напомнило и в Письме от 13.07.2017 N ЕД-4-2/13650@, которым направлены «Методические рекомендации «Об исследовании и доказывании фактов умышленной неуплаты или неполной уплаты сумм налога (сбора)» (подготовлены ФНС совместно со Следственным комитетом РФ).

📌 Реклама Отключить

ФНС акцентирует внимание налоговых и следственных органов на возможности подмены налогоплательщиками фактических гражданско-правовых отношений другими (фиктивными) с целью занижения налогооблагаемой базы, в связи с чем контролерам необходимо анализировать условия договора (с точки зрения норм как гражданского, так и налогового права), выявляя сделку, которая имела место в действительности, исходя из фактических обстоятельств.

По мнению ведомства, на практике чаще всего встречается подмена договора купли-продажи, который в зависимости от обстоятельств преподносится как договор комиссии. При проверке налоговый орган должен начислить комитенту (в связи с разрывом во времени реализации) и посреднику налог, штрафы и пени. Сумму вознаграждения, которое такой комитент выплатил посреднику, налоговый орган из расходов исключит, в вычетах по НДС с этой суммы откажет.

📌 Реклама Отключить В ходе проверки контролеры затребуют отчет комиссионера (агента), а также будут обращать внимание на дату перечисления денежных средств, изменение цены по условиям договора, условие об оплате товара не позднее определенного срока, условие о перечислении оплаты за товар частями независимо от его реализации. Так если будет установлено перечисление денежных средств до реализации товара, это признак того, что договор исполняется за счет комиссионера (принципала), а это противоречит правовой природе посреднических отношений.

Наличие в договоре условия об оплате товара не позднее определенного срока также противоречит понятию посреднической сделки. Принимая на себя обязанность оплатить товар не позднее определенной даты, комиссионер соглашается нести риск невозможности дальнейшей продажи товара, что соответствует договорам купли-продажи, а не договорам комиссии (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»).

📌 Реклама Отключить

ФНС отмечает, что используемые схемы редко применяются в чистом виде, чаще всего на практике встречается пересечение нескольких схем, что само по себе говорит о спланированных действиях налогоплательщика (напомним, что доказанность умысла чревата как минимум повышенным в два раза размером штрафов — ст.122 НК РФ).

Как пример одной из смежных схем ведомство рассматривает в «Методических рекомендациях» создание разветвленной структуры бизнеса с привлечением аффилированных организаций, отношения с которыми реальный налогоплательщик оформляет агентскими договорами. Это схема, смежная со схемой дробления бизнеса, при этом она включает в себя элементы привлечения фирм-однодневок, подмену гражданско-правовых договоров и т.д. При этом ее целью как правило является не снижение налоговой нагрузки путем оптимизации выбранной системы налогообложения, а увод реальных доходов от налогообложения.

📌 Реклама Отключить

Для установления умышленности в действиях налогоплательщика контролеры будут:

— доказывать фиктивность посреднического договора (анализируя договор и иные документы, допрашивая работников, вовлеченных в его исполнение, устанавливая ресурсную базу с учетом сведений ГИБДД, Ростехнадзора, Росрееста и иных регистрирующих органов о собственниках транспортных средств, объектах недвижимого имущества, специализированной техники);

— выявлять схему обналичивания денежных средств (допрашивая физических лиц, обналичивающих денежные средства, которые могут быть установлены в том числе по результатам оперативно-розыскных мероприятий);

— устанавливать аффилированность комитента (принципала) и посредника (например, доказывая наличие единого центра подготовки и сдачи налоговой отчетности, что может подтверждаться привязкой IP-адреса к месту фактического нахождения компьютера, с которого осуществляется отправка отчетности или работа с банк-клиентом по расчетным счетам, а также допрашивая бухгалтеров комитента/принципала и посредника);

📌 Реклама Отключить

— устанавливать фактических поставщиков, выяснять осведомленность покупателя о реальном поставщике (что будет доказывать его осведомленность о фиктивности отношений с комитентом/принципалом).

Отметим, что это не весь арсенал методов работы контролирующих органов. Кроме того, значительная часть работы проверяющих автоматизирована и выполняется еще на стадии предпроверочного анализа.

Таким образом использование посреднических договоров исключительно с целью налоговой «оптимизации» (например, привлечение посредника на УСН с объектом налогообложения «доходы» со ставкой 6% и перевод на него существенной части дохода) в настоящее время является высоко рискованным способом. Учитывая нормы п.1 и пп.1 п.2 ст.54.1 НК РФ налоговый орган откажет принципалу в признании таких расходов в уменьшение налоговой базы, а также доначислит налоги, штрафы (в зависимости от доказанности умысла — 20% или 40%, ст.122 НК РФ) и пени. А посреднику рассчитает налоги по общему режиму — если сможет доказать взаимозависимость (или подконтрольность) и умысел (также с начислением штрафов и пени).

📌 Реклама Отключить Чтобы минимизировать риски, деятельность агента должна иметь реальный характер. Оптимально, когда посредник и принципал — совершенно самостоятельные бизнес-структуры. Если же вы используете «домашних» посредников (входящих в вашу бизнес-систему), их выделение в самостоятельные бизнес-единицы должно иметь экономическое и организационное обоснование, а не только оформляться юридически. При этом любая доказанная подконтрольность будет трактоваться контролерами в пользу наличия умысла и ухода от налогообложения.

Резюме

Агентский договор остается законной формой оформления отношений с вашими контрагентами и может использоваться в хозяйственной деятельности.

Однако нужно помнить, что такие сделки автоматически попадают под пристальный контроль ФНС РФ, а также вашего банка (и Росфинмониторинга). Как следствие такого «отношения» ожидаемы запросы от контролеров о предоставлении информации и документов по посредническим сделкам. Поэтому:

📌 Реклама Отключить

— документы должны быть оформлены в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» и самого агентского договора (если в нем эти требования установлены);

— цель заключения посреднического договора должна иметь экономическое обоснование (желательно документально зафиксированное), а не только налоговую экономию.

Росфинмониторинг для агентств недвижимости

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *