Смена арендатора в договоре аренды земельного участка

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г. общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г. администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад. В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г. обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов. Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г. в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г., то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г. «Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд. В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г. случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов. Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Смена арендатора?

<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)
<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>При этом суды отмечают, что отсутствие уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьему лицу не влечет недействительность (ничтожность) договора уступки.
<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>
<P metrikaId_0.3356810903971018=»13″>Обычно для замены арендатора по договору аренды, прежний арендатор и новый арендатор заключают между собой договор замены стороны в обязательстве или соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, которое регистрируется в рег. палате. После этого с зарегистрированным договором замены стороны новый арендатор обращается в уполномоченный орган админитсрации (арендодатель) , где заключается дополнительное соглашение к договору аренды.

Уведомление арендатора имущества

В арендных отношениях уведомление арендатора имущества в некоторых случаях обязательно для направления. Это случаи расторжения договора, прекращения аренды. Основания и нюансы составления такого рода уведомлений мы рассказали в соответствующих статьях.

Арендные отношения – передача имущества (транспорт, жилое помещение, офис и др.) во временное владение и пользование третьим лицам. И Гражданский кодекс РФ предусматривает обязанность собственника имущества (иного законного владельца) при возникновении сложностей с арендатором направить ему уведомление о необходимости исполнения обязательства. Даже когда арендатор «забыл» внести арендную плату, ддя подачи иска о расторжении договора необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.

Скачать образец:

Уведомление арендатора имущества

Пример уведомления арендатора имущества

Воскобойниковой Светлане Владимировне адрес: 143005, Московская область, г. Одинцово, пр-кт Садовый, 21-11 от Лебяжина Андрея Станиславовича адрес: 121502, г. Москва, ул. Триумфальная, 20

15 апреля 2017 г. между нами был заключен договор аренды № 1/17, по условиям которого во временное пользование Вам передан офис № 11, адрес: Московская область, г. Одинцово, проспект Садовый, дом 21. Срок договора аренды составляет 11 месяцев.

По условиям вышеуказанного договора право субаренды у арендатора отсутствует. Офис предназначен исключительно для использования в предпринимательских целях арендатором и не предназначен для проживания. В нарушение п. 2.9, 2.11 Договора в настоящее время предметом аренды пользуются третьи лица без согласия арендодателя, без расторжения договора аренды, изменения договора, заключения нового соглашения. Более того, проживают в нем постоянно.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий достигнутого соглашения. В связи с изложенным прошу в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего уведомления предпринять меры по исполнению обязательства надлежащим образом. О соблюдении условий договора аренды о личном использовании помещения арендатором информацию прошу направить в мой адрес. В противном случае буду вынужден расторгнуть договор аренды досрочно.

29 июля 2018 г. Лебяжин А.С.

Основание направить уведомление арендатора имущества

Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.

Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:

  • использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
  • более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
  • арендатор существенно ухудшает состояние имущества
  • не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
  • по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Как составить и вручить уведомление арендатору имущества

Документ составляется в свободной форме. Но юридическое значение он будет иметь, когда указаны:

  • сведения об арендаторе (кому направляется уведомление)
  • сведения об арендодателе или ином лице, уполномоченном на основании доверенности на подписание действовать от его имени (с приложением копии такого документа)
  • сведения о договоре аренды (стороны, предмет, срок)
  • содержание уведомления: о чем информируется арендатор, какие действия ему необходимо предпринять
  • срок для исправления ситуации (если уведомление направляется по поводу нарушений обязательства, договоренности), он должен быть разумным (реальным)

Если арендодатель намеревается обратиться в суд, уведомление арендатора имущества можно оформить претензией по договору аренды.

Как заменить сторону в договоре

Заключение договоров уступки требования или перевода долга по отдельным договорным обязательствам – это широко распространенная практика. Однако при осуществлении хозяйственной деятельности бывают ситуации, когда в договоре необходимо полностью заменить одну из сторон, передав все ее права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора, с сохранением сути и содержания всех ранее существовавших договорных обязательств. Как это сделать, рассмотрим в статье.

Перемена лиц в обязательстве или замена стороны?

При определении способа договорного оформления замены стороны в договоре следует разграничить перемену лиц в обязательстве по договору и замену стороны в договоре.

Фактически договор представляет собой совокупность взаимных обязательств сторон, в которых обе стороны одновременно выступают и должниками, и кредиторами (п. 1 ст. 390 ГК). Соответственно каждая из сторон по договору считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 289 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

В п. 3 ст. 390 ГК установлено общее правило, по которому к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, включая нормы о перемене лиц в обязательстве, если иное не предусмотрено правилами гл. 27 «Понятие и условия договора» ГК и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в законодательстве.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия – а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 288 ГК).

Институт перемены лиц в обязательстве согласно ГК использует конструкцию сингулярного (частичного) правопреемства, при котором к одному лицу переходят не все, а только отдельные права и обязанности другого, предусмотренные договором.

Таким образом, перемена лиц в обязательстве (перевод долга, уступка требования) представляет собой замену одной из его сторон (должника или кредитора), в конкретном, отдельно взятом обязательстве, в то время как остальные обязательства по договору сохраняются в неизмененном виде (с прежним субъектным составом).

Пример 1

Между сторонами заключен рамочный договор поставки. Поставка партий товаров осуществляется на основании спецификаций. У покупателя имеется задолженность по оплате товара, поставленного по определенной спецификации. С согласия поставщика покупатель заключает с третьим лицом договор перевода долга, по которому последним исполняется обязанность по оплате соответствующей суммы задолженности, а в качестве встречного представления путем зачета погашается задолженность третьего лица перед покупателем. Все остальные обязательства по договору поставки сохраняются в прежнем виде.

Если необходимо произвести замену стороны в договоре, имеет место квазиуниверсальное правопреемство – перемена лиц на стороне соответствующего контрагента по всем обязательствам по договору, включая акцессорные, в которых она является должником и кредитором.

Пример 2

Покупатель является должником, когда речь идет об оплате им поставленного товара, а кредитором – если он требует от поставщика надлежащего выполнения последним своих обязанностей по договору (например, устранения недостатков поставленного товара в определенном законодательством и договором поставки объеме).

Таким образом, договорная конструкция замены стороны в договоре включает в себя одновременно уступку требования и перевод долга. Однако такая двойственность не влияет на замену стороны в договоре, поскольку ст. 353–363 ГК установлена возможность замены любой стороны для всех видов обязательств.

Как оформить замену стороны в договоре

ГК не предусмотрен отдельный вид договора, которым оформляется замена стороны в договоре. Однако его заключение правомерно на основании подп. 1 части второй п. 1 ст. 7 ГК как договора, хотя и не предусмотренного законодательством, но не противоречащего ему, в силу свободы договора.

Таким образом, данный договор является непоименованным смешанным договором, к которому одновременно применяются правила ГК о переводе долга (ст. 362–363 ГК) и уступке требования (ст. 353–357 ГК).

Частный случай замены стороны в договоре предусмотрен для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 586 ГК). На практике подобное соглашение именуется договором о перемене стороны, соглашением о замене стороны в договоре, соглашением о передаче договора и т.п.

Справочно:

в Российской Федерации замена стороны в договоре предусмотрена ГК РФ посредством такой договорной конструкции как «передача договора». В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

Документ:

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

На основании вышеизложенного, если одна из сторон ранее заключенного договора имеет намерение передать и права, и обязанности по этому договору третьему лицу, заключаемое с этим лицом (новой стороной) соглашение должно содержать положения и об уступке права требования, и о переводе долга.

Согласия должника на уступку требования не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 359 ГК). Его следует лишь уведомить о состоявшейся уступке.

Перевод же долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 362 ГК). Поскольку каждая из сторон договора одновременно является и кредитором, и должником, права и обязанности стороны по договору могут быть переданы третьему лицу только с письменного согласия другой стороны, которая может также участвовать в качестве одной из сторон соглашения о замене стороны в договоре.

Соглашение о замене стороны в договоре должно быть совершено в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 422 ГК).

В соглашении о замене стороны в договоре необходимо определить предмет сделки (в данном случае – передача прав и обязанностей стороны другому лицу, а также объем и порядок передачи передаваемых прав и обязанностей). Кроме того, стороны соглашения вправе предусмотреть в нем и иные условия, имеющие для них существенное значение. Такими условиями могут быть:

– условие о порядке и сроке взаиморасчетов, например, в случае наличия обеспечения исполнения обязательств (задатка, поручительства, залога и пр.);

– порядок уплаты штрафных санкций за нарушения условий договора, допущенные до замены стороны в договоре;

– иные условия, не противоречащие законодательству.

Таким образом, возможны следующие способы оформления замены стороны в договоре:

1. Прежняя и новая стороны ранее заключенного договора заключают между собой соглашение о замене стороны в договоре (см. образец на с. ). Неизменная сторона должна совершить на нем резолюцию о согласии на совершение данного соглашения или подписать данное соглашение в качестве его третьей стороны (в последнем случае соглашение оформляется в 3 экземплярах – по одному для каждой из сторон, и является неотъемлемой частью основного договора).

После подписания соглашения о замене стороны в договоре стороны ранее заключенного договора вносят изменения в этот договор путем подписания дополнительного соглашения, в котором отражается замена соответствующей стороны (см. образец на с. ).

Образец соглашения о замене стороны в договоре

Пример дополнительного соглашения о замене стороны к договору

2. Заключение между всеми участниками сделки (сторонами ранее заключенного договора, в котором происходит замена стороны, и его новой стороной) единого 3-стороннего соглашения, в котором одна сторона передает свои права и обязанности по договору новой стороне, а неизменная сторона дает на это свое согласие. Этим же соглашением стороны одновременно вносят изменения в ранее заключенный договор, изменяя лишь старые реквизиты на новые или, для удобства, излагая договор в новой редакции. Данное соглашение оформляется в 3 экземплярах – по одному для каждой из сторон, и является неотъемлемой частью основного договора.

Резюме

При заключении соглашения о замене стороны договора следует рассмотреть вопрос о его возмездности. В практике встречаются разные подходы к решению данного вопроса. Если такое соглашение признать безвозмездным, то при его заключении должен соблюдаться запрет дарения между коммерческими юридическими лицами, установленный подп. 4 части первой ст. 546 ГК. Но преобладающим все-таки является подход, согласно которому соглашение о замене стороны договора не может быть квалифицировано в качестве дарения, поскольку при заключении такой сделки одновременно с правами передаются также обязанности по исполнению договора, что можно рассматривать как встречное предоставление.

Вместе с тем в зависимости от содержания обязательств и достигнутых договоренностей, наличия иных рисковых факторов при совершении сделки в соглашении о замене стороны договора можно предусмотреть осуществление встречных платежей (например, за уступку требования).

Смена арендатора в договоре аренды земельного участка

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *