Смежные землепользователи

Проблемы из-за смежных земельных участков

В судебной практике нередко рассматриваются дела, где истец и ответчик являются владельцами двух смежных участков. Смежные земельные участки – это часть земной поверхности, определённая федеральными законами, граничащая с другой территорией. Причины подачи заявления одного на другого могут быть абсолютно различны, но, изучая хроники судов, нельзя не заметить: такие разбирательства проходят в течение большого промежутка времени (иногда люди могут судиться даже несколько лет) и требуют немалых трат денежных средств. Поэтому необходимо рассмотреть причины возникновения проблем и прочие нюансы Земельного кодекса Российской Федерации.

Что такое смежный участок

Несмотря на распространённость проблем, касающихся земельных наделов, в российском законодательстве нет чёткого определения понятия «смежный земельный участок». Но существует одиннадцатая статья ЗК о понятии как такового. По ней земельным участком называется некоторая часть земной поверхности, закреплённая за каким-либо собственником в соответствии с законодательными актами, регулирующими эту сферу. Далее слово «смежный» говорит о наличии общей границы.

В комментарии к одиннадцатой статье земельного кодекса РФ указано: то, каким именно является владение, определяет законодатель в каждом отдельном случае. Формулировка весьма размыта, что затрудняет процесс рассмотрения дел, связанных с двумя смежными участками. Справедливо будет отметить, что в 221 федеральном законе данный термин упоминается, но только в плане установления границ смежного участка. В пункте 3.1 если у владения появляется общая граница, необходимо внести изменения в кадастровые документы с подтверждением в органах кадастрового учёта.

Понятие изломанности

Понятие изломанности аналогично не закреплено ни в каких нормативно-правовых актах. Но также этому явлению можно дать определение, по которому граница считается изломанной в случае, если точки поворота рубежа земельного владения имеют некоторое особенное расположение по естественным природным причинам (неровный ландшафт, неподходящая для строительства почва или другие условия). По закону границы определяются по размежеванию, в связи с чем возникает понятие доступности установки межевых знаков. То есть если он по физическим причинам не может быть установлен, то граница проведена не будет. Вследствие этого и возникает изломанность.

Результатом изломанности границ земельного участка может стать:

  • проблемы с соседними участками, а именно определение и согласование границ владений;
  • сложные условия культивирования и прочей обработки земли, а также проведения строительных и монтажных работ;
  • ухудшение положения данного участка на рынке недвижимости (в случае продажи) вследствие низкой архитектурной привлекательности;
  • проблемы при делении участка и уточнении границ с соседним.

Безусловно, данные аргументы играют не в пользу изломанности, поэтому если разлом происходит не по естественным причинам, а искусственным, то эксперты советуют по возможности избегать этого.

Границы земельного участка, минимальные отступы от построек

Границы владения устанавливаются и регламентируются 39 статьёй федерального закона Российской Федерации «О кадастровой деятельности». В нем можно выделить несколько важных моментов:

  1. Границы определяются при участии владельцев смежных участков в том случае, если собственникам принадлежит земля на основании одного из четырёх основных прав (наследование, взятие в аренду, собственность и бессрочное пользование).
  2. Границы не могут быть установлены собственником, если участок входит в состав природного объекта или заповедника или содержатся в российском Едином реестре.
  3. Согласовывать границы участка разрешается только при участии заинтересованных лиц (владельцев соседних участков, глав поселений и пр.) или в отдельных случаях одного заинтересованного лица (в пример можно привести владельца смежного надела). Кадастровый инженер обязан разослать извещения заинтересованным лицам с необходимой информацией о будущих границах (не позднее чем за месяц до собрания).
  4. В свою очередь, при проведении собрания заинтересованные лица должны предъявить необходимые документы, указывающие на действительную принадлежность им определённой собственности.

Противопожарная безопасность и санитарные нормы обязывают устанавливать расстояние (отступы), на котором должны находиться границы от построек. Расстояние выбирается в зависимости от расположения:

  • заборов и прочих заградительных сооружений;
  • растущих рядом или на участке деревьев (их высоты и площади);
  • линий электропередач, трубопроводов (чаще газа) и прочих коммуникаций;
  • жилых домов и нежилых сооружений.

Итак, конкретно по цифрам. На основании «строительных норм и правил»:

Вид промежутка Расстояние
От жилой постройки до соседнего участка Три метра (при условии проезда специальной пожарной техники)
Две жилые постройки, принадлежащие разным владениям Шесть метров
Нежилые постройки (баня, теплица, сарай) Один метр
Высокие деревья Четыре метра
Низкие деревья Два метра

Стоит отметить, что такие данные предназначены для стандартных владений (шесть соток и более). Если площадь очень маленькая (восемь – двенадцать квадратных метров), то до границы расстояние от жилой постройки должно равняться одному метру.

Пересечение смежных земельных участков

По закону пересечение участков, то есть смещение одного в сторону другого, является кадастровой ошибкой. Чаще всего владения пересекаются по вине геодезистов, которые по каким-либо причинами не стали выезжать на местность для, например, уточнения особенностей ландшафта. Но, кроме этого, пересечение может произойти из-за:

  • незаконного расширения жилой площади владельцем (за такое нарушение может последовать даже уголовная ответственность);
  • продажа земли без согласия с органами кадастрового учёта (за такое деяние нарушитель подлежит административной ответственности);
  • технологическая ошибка, сбой электронных геодезических данных.

При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке. Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.). В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.

Объединение смежных земельных участков

Объединение регламентируется той же одиннадцатой статьёй земельного кодекса, по которому:

  1. Объединяясь, два участка становятся одним, а два прекращают своё существование.
  2. Если у объединяемых владений был один собственник, то он и остаётся владельцем, а если два, то они вправе распоряжаться новой собственностью на основе общего пользования (регулируется гражданским кодексом Российской Федерации).
  3. Запрещено объединять участки, которые были предоставлены на основании бессрочного землепользования сразу нескольким лицам.
  4. Если одно владение было обременено залогом, а другое — нет, то их объединение всё равно допускается (залог распространяется на весь объединённый новый участок).

Возвращаясь к прошлому разделу, объединение не должно приводить к изломанности границ и вклиниванию. Процесс должен проходить исключительно в нормах Земельного кодекса и федерального закона «О кадастровой деятельности» с консультацией кадастрового инженера. Помимо того, что объединённые владения могут иметь только смежные, у них не должны быть нарушены границы.

Разъяснение сложных вопросов

  1. В данной теме непонятна роль органов государственной и муниципальной власти, на что распространяются их полномочия, имеют ли они право вмешиваться в территорию собственника? Важно написать, что смещение какого-либо участка может быть вообще сделано по требованию органов управления и кадастровых инженеров. Такие действия будут законны, если между владениями образуется чересполосица или разрывы. В случае если земля принадлежит государственному или муниципальному фонду, уполномоченные органы могут потребовать переместить владение с целью постройки инженерных коммуникаций.
  2. Являются ли смежными владения, имеющие лишь одну общую точку? Несмотря на то что в понятие границы входит некое расстояние (от точки до точки), одна точка всё равно является полноценной границей, и перед постройкой такого участка необходимо согласование со второй стороной.
  3. При каких условиях нельзя выкупить смежный участок? Земля не подлежит выкупу в том случае, если она обременена залогом или принадлежит владельцу в соответствии с правом бессрочного пользования (у данной площади есть ещё владельцы).

Подводя итог, становится ясно, насколько важно планировать все нюансы, которые могут возникнуть с сопредельным участком, и действовать в строгом соответствии с установленным законодательством. Наиболее часто судебные процессы по этой теме связаны с пересечением одного участка другим, хотя в юрисдикцию Уголовного кодекса такое нарушение редко когда входит, но и с административным кодексом проблем лучше не иметь. Поэтому по любым вопросам важно обращаться к опытным юристам и кадастровым инженерам.

Смежные участки. что такое смежный. Смежные землепользователи это

смежный

Ая, -ое; -жен, -жна, -жно.

Расположенный рядом, примыкающий, прилегающий к чему-л.

Смежные комнаты.

{На берегу Оки} стоит небольшой городок Горбатов, смежный с большим селом Избыльцом. Мельников-Печерский, Очерки поповщины.

Вечером я получил приказание: к пяти утра прибыть в район соседа слева, на командный пункт смежного с нами батальона. Бек, Волоколамское шоссе.

То же самое происходит с дорогами общего пользования, к которым осуществляется доступ через соседний участок, принадлежащий другим субъектам. Эта ситуация обычно является источником многих конфликтов, которые препятствуют правильному использованию обоих свойств.

Для решения этой проблемы было выделено специальное условие для приобретения смежных земель или их части. Более того, продажа происходит на чрезвычайно выгодных условиях, поскольку м.ст. Варшава предоставляет скидку в размере 99% от стоимости покупки участка. Однако это решение невозможно, если разбирательство о правильности приобретения этой недвижимости Государственным казначейством или органом местного самоуправления находится на рассмотрении. Иными словами, передача права собственности на прилегающее имущество может быть осуществлена ​​только после того, как компетентные органы рассмотрят заявления предыдущих владельцев или их наследников о восстановлении имущества.

Находящийся в тесном соприкосновении, в непосредственной связи с чем-л.

Овладение смежными профессиями. Смежные производства. Смежные понятия.

Что такое смежный , смежный это, значение слова смежный , происхождение (этимология) смежный , синонимы к смежный , парадигма (формы слова) смежный в других словарях

смежный — С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова Толковый словарь русского языка

На практике это часто является препятствием для приобретения членами сообществ соседних посылок, поскольку эти посылки во многих случаях охватываются заявками на указ. Это связано с тем, что прилегающая недвижимость наряду с участками под зданиями обычно состояла из ранее однородных ипотечных ипотечных кредитов, которые затем были разделены при установлении отдельной собственности на помещения в зданиях. В настоящее время они являются отдельными свойствами, но претензии их прежних владельцев остаются.

Однако невозможно говорить о препятствии на приобретение соседнего имущества, когда запросы от предыдущих владельцев уже были разрешены окончательными административными решениями, которые привели к заключению контрактов на поставку прилегающих земельных участков для бессрочного пользования, и в настоящее время ведется только вечное производство по приобретению земли. вечное узуфрукт в земельном и ипотечном реестре. Судебные разбирательства являются исключительно формальными и не могут рассматриваться как разбирательства, касающиеся правильности приобретения прилегающей недвижимости Государственным казначейством или единицей местного самоуправления.

что такое смежный

СМЕ́ЖНЫЙ, -ая, -ое; -жен, -жна.

1. Находящийся непосредственно рядом, имеющий общую границу. Смежные участки. Смежные комнаты (также о комнатах, соединённых дверью). Смежные углы (в геометрии: у к-рых одна сторона общая, а две другие лежат на одной прямой).

2. перен. Тесно соприкасающийся, близкий. Смежные профессии. Смежные понятия.

Существенная проблема возникает, когда прикрепленная посылка, покрытая заявлениями о реприватизации, была после национализации объединена с другими участками, не охваченными претензиями и имеющими доступ к общественному пути только через эту посылку. В такой ситуации, если требование было предъявлено в виде бессрочного узуфрукта, участок должен быть разделен на отдельный земельный кадастр, где необходимо было бы обеспечить соседние участки для захоронения прохода и прохода. Согласно ст. 99. Если предоставление доступа к дороге общего пользования должно основываться на создании сервитута для земли, то разделение имущества осуществляется при условии, что сервитуты устанавливаются, когда производятся участки, делящиеся по распределению.

| сущ. смежность , -и, ж.

Синонимы к смежный — Словарь русских синонимов

синонимы к смежный

соседний, пограничный, сопредельный; соприкасающийся; взаимосвязанный; близкий, смежен, порубежный, прилегающий, соседственный, примыкающий, прилежащий. Ant. удаленный, отдаленный; разрозненный

смежный — Д.Н. Ушаков Большой толковый словарь современного русского языка

Следует также понимать, что помещение недвижимости в бессрочное пользование. Это означает, что без эффективного установления земельного сервитута неприемлемым придание прикрепленного участка в бессрочное пользование прежним владельцам и создание нового земельного регистра неприемлемо. В случае права и доктрины существует фиксированное мнение о том, что землевладение всегда присутствует во всем имуществе и оно не может быть установлено на дробной земле. Это связано с природой сервитута земли, целью которого является повышение удобства использования имущества, которое определяется конкретным использованием имущества, взимаемого в целом, а не от его идеальной доли и, следовательно, физически не определяемой части собственности.

СМЕ́ЖНЫЙ, смежная, смежное; смежен, смежна, смежно (·книж. ). Находящийся рядом, соседний, непосредственно примыкающий к границе другого. Смежные участки земли. Смежные государства. Смежные углы (у которых одна сторона общая, а две другие лежат на одной прямой; мат. ).

| перен. Находящийся в тесном соприкосновении, непосредственно граничащий. Литературоведение и языковедение — смежные дисциплины. Смежные отрасли техники. Смежные понятия.

Между тем заявления о реприватизации часто сообщаются только в отношении части земли. Это приводит к тому, что вечное узуфрукция дается только определенной доле на земле, где бывшие владельцы или их преемники не могут создать сервитут для земли. Нельзя также обременять все права вечного узуфрукта с помощью сервитута, поскольку это право возникает только против части земли. Невозможно установить сервитут для закона, который не существует, или установить сервитут, который не может быть ликвидирован человеком.

В такой ситуации, по мнению многих судов, при отсутствии условия для установления адекватного сервитута земли продажа соседнего участка в силу его преданности вечному узуфрукту в пользу бывших владельцев недействительна с точки зрения искусства. 99 мкг. В результате постоянные судебные судьи отклоняют заявления о создании земельных и ипотечных регистров для смежных участков и записи в книгах о вечных правах на пользование бывшими владельцами или их преемниками.

Синонимы к смежный — Словарь русских синонимов 4

сме́жно,

сме́жнее,

посме́жнее,

сме́жней,

Отсутствие накануне аграрных преобразований 90-х гг. XX в. каталогов координат точек границ подавляющего числа отведенных ранее земельных участков, а также особенности формирования информационной базы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) стали причиной появления «ранее учтенных земельных участков». К ним относились все участки, кадастровый учет которых был осуществлен (в «старой» терминологии — проведен) до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», что должно было подчеркнуть непрерывность ведения ГЗК. Сведения об этих участках, полученные из документов, содержащихся в распоряжении земельных комитетов, включались в инвентаризационные описи, а из них — в ГЗК. Правообладатели и сами могли напрямую обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о включении сведений об их участках в ГЗК. В целом же инвентаризация сведений о ранее учтенных участках была неполной. В настоящее время ст. 45 ФЗ N 221-ФЗ сохранила конструкцию «ранее учтенный земельный участок» как разновидность более общей конструкции — «ранее учтенного объекта недвижимости».

Не исключено, что местное правительство будет рассматривать вечное производство как продолжение деятельности, направленной на окончательное рассмотрение требований предыдущих владельцев о восстановлении имущества, прилегающего к собственности, к которому присоединяются члены сообщества. Этот риск тем более, что, как указано выше, не соответствует условию установления адекватных условий сервитуции в местах, из-за чего приведение соседнего участка в бессрочное пользование в пользу бывших владельцев становится недействительным, по мнению судов.

Выделим три подвида ранее учтенных земельных участков. Первый из них — земельные участки, границы которых на местности не устанавливались. Они не обладают всеми свойствами «земельного участка» (в понимании его в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ) из-за отсутствия характерных точек границ и их местоположения, не говоря уже о координатах этих точек. Местоположением каждого такого земельного участка является кадастровый квартал (какой-либо населенный пункт или часть населенного пункта, состоящего из нескольких кадастровых кварталов, а то и квартал в землях сельскохозяйственного назначения, а также квартал на межселенной территории). Технические свойства такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности (например, раздел; при этом возможен выдел участка из состава земель сельскохозяйственного назначения) и ограничивают его свойства как имущества.

Иными словами, власти могут предположить, что разбирательство, касающееся правильности приобретения смежного имущества, все еще находится на рассмотрении, и в этом случае члены сообщества не будут иметь права требовать передачи права собственности или передачи на бессрочное пользование.

В обсуждаемых обстоятельствах это абсурдно. Бывшие владельцы не могут получить дробное вечное узуфрукт посылки только потому, что посылка может быть распределена при условии, что она устанавливает сервитут земли. В то же время члены жилищного сообщества не могут приобрести прилегающий земельный участок, который позволит им правильно использовать свое имущество. Решение могло бы состоять в том, чтобы удовлетворить требования о реприватизации, выплачивая компенсацию, а не возвращая имущество в натуральной форме.

Одновременно с «неотмежеванными» ранее учтенными земельными участками существует большое количество земельных участков, местоположение границ которых определялось (в «старой» терминологии — устанавливалось) на местности с привязкой к окружным границам населенных пунктов в системе координат 1963 г. (СК 63) или в условной системе координат. Подготовленные землеустроительные дела в отношении таких земельных участков передавались в райкомземы, а те впоследствии включали сведения об участках в инвентаризационную опись, и уже из описи — в ГЗК. По не совсем ясной причине (возможно, из-за небрежности или нехватки времени) информация материалов межевания земельных участков с ранее установленными границами в ГЗК не вносилась, хотя в настоящее время входит в состав государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. А ведь специалистам кадастрового органа необходимо было просто перевести данные о местоположении границ из одной системы координат в другую (при наличии связи между системами и ключей перехода, например, из условной системы координат в систему координат какого-либо города), что являлось относительно простой задачей даже для начинающего инженера-землеустроителя.

Помимо указанных двух подвидов ранее учтенных земельных участков, в настоящее время в ГКН внесены сведения о земельных участках с установленными уже после 2 января 2000 г. (после вступления в силу Закона N 28-ФЗ) и до 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Закона N 221-ФЗ) на местности границами, но со статусом «ранее учтенные». При этом в ГКН указывается «уточненная» площадь, сведения о которой, как известно, получают после определения на местности местоположения границ земельного участка. Статус в ГКН «отмежеванных» «ранее учтенных» не препятствует включению таких участков в гражданский оборот в качестве объектов аренды.

Не следует удивляться существованию конструкции «ранее учтенный земельный участок», который прямо ни в ЗК РФ, ни тем более в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) не указывается. При этом сведения о таких земельных участках, как мы уже указывали, внесены в ГКН. Все изложенное о «ранее учтенных земельных участках» отражает особенности проведения аграрной реформы в России, массового переоформления прав и приватизации земельных участков без должного землеустроительного сопровождения и, наконец, сложности формирования государственного кадастра недвижимости. Мы все еще наблюдаем переходный период в земельных отношениях, который завершится постановкой на кадастровый учет, условно говоря «последнего» ранее учтенного земельного участка.

Проблема пересечения границ и «переноса» земельных участков

Частым явлением при проведении землеустройства (в отношении территорий и зон), а также при образовании земельных участков в соответствии с ФЗ N 221-ФЗ является пересечение границ земельных участков.

Пересечение границ земельных участков может быть следствием ошибки, допущенной при выполнении:

  1. территориального землеустройства в отношении ранее учтенных земельных участков, т.е. если государственный кадастровый учет земельных участков осуществлен до 1 марта 2008 г.;
  2. кадастровых работ в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен после 1 марта 2008 г.

Пересечение границ связано в подавляющем большинстве случаев «…с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка», причем такого, местоположение границ которого определено, а сведения о них внесены в ГКН. В данном случае уместно было бы говорить о потенциальном пересечении или предвидимом, которое устанавливает кадастровый инженер еще на стадии подготовки межевого плана при сопоставлении сведений из ГКН и данных натурных съемок, указывая на это в своем заключении. Причем при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка могут измениться его площадь и конфигурация. Если кадастровый инженер исчерпывающе обоснует необходимость и даже неизбежность таких изменений, то исправленные сведения без приостановления осуществления кадастрового учета вносятся в ГКН. В некоторых случаях пересечение границ является реальным и возникает вследствие нахождения на части уточняемого земельного участка какого-либо объекта недвижимости, например, автомобильной дороги, если акт выбора земельного участка и разрешение на строительство выданы с грубым нарушением закона. Кадастровому инженеру, который осуществляет на местности натурные съемки такого объекта, ничего не остается, как закоординировать точки пересечения и объяснить заказчику кадастровых работ в своем заключении (это может быть экспертное заключение, которое правообладатель положит в основу искового заключения) невозможность в сложившейся ситуации уточнения местоположение границ. Реальность пересечения делает невозможным уточнение местоположения границ земельного участка правообладателя до тех пор, пока не будет устранено препятствие — сам построенный объект — и не будет доказана незаконность образования земельного участка под таким объектом.

Вернемся к понятию земельного участка, закрепленному в ст. 11.1 ЗК РФ, которому важнейшим свойством земельного участка является наличие у него границ. Как метко подметила Е.С. Болтанова, «…конкретный земельный участок относительно системы координат находится в строго определенном месте и не может быть перенесен на другое место». Данное свойство, взятое как часть идеальной конструкции «земельный участок», позволяет отделить земельный участок не только от других природных и искусственных объектов, но и индивидуализировать его для целей гражданского оборота, когда собственник вправе им распоряжаться по собственному усмотрению. Однако некоторые исследователи указывают на сложность вопроса об установлении границ между земельным участком и, например, недрами, а также иными природными объектами. «Установление точной и универсальной границы между землей и недрами, — пишет С.А. Чаркин, — в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений полезных ископаемых» (но не ранее учетный земельный участок).

Необходимость массового «переноса» многих земельных участков в ближайшие годы видится просто неизбежной, если учесть информацию профессиональных картографов.

П.П. Лебедев (Государственный университет по землеустройству, г. Москва) приводит примеры недостатков подготовки и содержания документов по установлению территориальных зон и зон с особыми условиями использования для их кадастрового учета в шести муниципальных районах Тюменской области:

  • пространственные расхождения топографических основ с планами земельных участков в среднем составляют 10 м, а максимальные — достигают 150 м;
  • несоответствия границ на планах смежных земельных участков составляют более 50% общего количества смежных пар;
  • границы населенных пунктов на генеральных планах не соответствуют границам изображенных на планах установленных и учтенных в кадастре пограничных земельных участков.

ЗК РФ, как мы заметили, отсылает в вопросе о местоположении границ к федеральному законодательству. Однако до настоящего времени, как это не покажется странным, ни в одном федеральном законе нет легального определения «границы (местоположение) границ земельного участка», как и нет подробного описании процедуры кадастровых работ по ее определению. Пункт 7 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ в одном предложении указывает только на то, как они устанавливаются. В законодательстве также отсутствует легальное конструкции «смежный земельный участок». В пункте 3.1 ст. 25 ФЗ N 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с «…учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее — смежные земельные участки)…». В пункте 14 требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков. Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых — устранение препятствий в пользовании земельным участком: требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д.

Что касается ненормативных актов, то Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», как видно из его наименования, отражает через межевой план результат определения местоположения границ земельного участка. Однако местоположение границ земельного участка определяется кадастровыми инженерами все еще в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной 8 апреля 1996 г. Роскомземом и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными 17 февраля 2003 г. руководителем Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Сай в той части, которая не противоречит действующему законодательству. Новые требования к точности определения координат характерных точек утверждены в 2012 г. уже упоминавшимся нами Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. N 518.

Понятие «земельный участок» и соотнесение его с другими понятиями ЗК РФ

Рассмотрим соотнесение понятия «земельный участок» с другими понятиями, что позволит нам завершить составления «реестра» существующих проблем.

Нельзя не отметить некоторую понятийную неточность в действующем земельном законодательстве. Так, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений наряду с земельными участками и их частями и землю как природный ресурс. Однако если придерживаться представления о земле как об исходном природном объекте и природном ресурсе, придется признать отсутствие принципиального отличия понятий «земельный участок» и «земля», хотя это противоречит определению земельного участка как «части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом». Земля, как таковая, не может являться, по меньшей мере, объектом имущественных отношений и сделок вследствие отсутствия свойств, присущих индивидуально-определенной вещи. Тем не менее законодатель использует не понятие «земля», а «земли» при раскрытии более широкого понятия «земельные отношения» — отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). И это несмотря на то, что в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ говорится об отношениях по использованию и охране земли. В ЗК РФ, таким образом, мы не находим соотнесения на уровне четких юридических определений понятий «земля» и «земельный участок».

Рассмотрим теперь соотношение понятий «земельный участок» и «земли». В статье 7 ЗК РФ перечисляются категории земель, которые являются частью «состава земель Российской Федерации». В то же время в п. 1 ст. 3 ЗК РФ в качестве объекта имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению указывает на земельные участки. Этим самым законодатель, представляется, наделяет земли свойством оборотоспособности через земельные участки. Если следовать данной логике, то надо бы признать, что земли — это совокупность земельных участков.

Общеизвестно, однако, что в состав земель входят как земельные участки, так и земли общего пользования, например, дороги, доступ к которым должен обеспечиваться при образовании земельных участков. Из муниципальных земель происходит образование земельных участков. Как соотнести между собой содержание того и другого? Может быть, ответ кроется в том, что понятие «земли» включает и «землю» как исходный природный ресурс, и земельные участки как индивидуализированные части этого ресурса? Тогда пришлось бы признать, что понятие «земли» шире по объему, чем «земля». Однако это противоречит ч. 1 ст. 9 Конституции РФ , где земля указана в числе «природных ресурсов» как «…основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». «Земли» в таком случае представляются больше категорий юридической и производной от всеобъемлющего понятия «земля», т.е. частным проявлением последней.

В самой Конституции РФ (ч. 2 ст. 9) мы находим объекты, которые наделяются свойствами земельного участка — «земля» и «другие природные ресурсы». Такая же картина и в ч. 1 ст. 36: «…граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю». Однако разговор о собственности подразумевает не что иное, как имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению. Однако этими «оборотоспособными» свойствами, как мы отметили выше и будем отмечать далее, наделяются только земельные участки!

При обращении к гл. 17 ГК РФ (ч. 1) уже в самом начале, в п. 1 ст. 260, мы также сталкиваемся с тем, что » собственности на землю» раскрывается через способы распоряжения земельным участком. » собственности на землю», следуя логике пункта, вполне может заменить собой » собственности на земельный участок». И это несмотря на то, что ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит только земельные участки и участки недр, исключая «землю». Следуя указанной логике, допустив то, что предметом распоряжения (оборота) является земля, попытаемся зарегистрировать на нее в соответствии с от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон 122-ФЗ). В итоге, без сомнения, мы получим отказ по той причине, что государственная регистрация прав осуществляется только в отношении земельного участка (ст. ст. 19, 25.2 Закона 122-ФЗ), права аренды на земельный участок (участок недр) или часть его (ст. 26 Закона 122-ФЗ), сервитута в отношении части земельного участка или всего земельного участка (п. 2 ст. 27 Закона 122-ФЗ). Наконец, ст. 30.1 указанного Федерального закона и по своему названию («Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю»), и по содержанию указывает на то, что земля не может быть предметом распоряжения и объектом регистрации.

Соотнося между собой понятия «земли» и «земельный участок», вернемся еще раз к ЗК РФ, его понятийному аппарату. В статьях 9 — 11 ЗК РФ о полномочиях в области земельных отношений речь идет в числе прочего и о «резервировании земель», и об «изъятии земельных участков». Из пункта 2 ст. 56.1 ЗК РФ следует, что под «резервированием земель» подразумевается «ограничение права собственности и иных вещных прав на земельные участки». Создается впечатление, что законодатель под «землями» как будто понимает совокупность «земельных участков» или даже ставит между ними знак равенства.

Статья 49 ЗК РФ посвящена целиком изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Ни в одном случае изъятия не идет речь о «землях». Из этого следовало бы сделать вывод, что понятия «земли» и «земельные участки» не тождественны и «земли», как может показаться, есть совокупность земельных участков. В подтверждение такого заключения можно было бы сослаться на п. 1 ст. 85: «…в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки…», а также и на п. 12 ст. 85, в котором говорится о земельных участках общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами. В части 2 ст. 26 ФЗ 221-ФЗ указывается проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку. Однако о вхождении понятия «земельные участки» в «земли» как об определяющем начале в данном случае можно было бы говорить только тогда, когда площади, улицы, проезды и т.д. существовали как объект, которого приведено в ст. 11.1 ЗК РФ, т.е. как земельный участок. Но объекты (назовем их так) общего пользования в составе земель населенных пунктов образовывались в последние двадцать лет и даже в более ранний период не по принципу «сформирован земельный участок — возник объект общего пользования/земельный участок общего пользования», а по принципу «(раз) за пределами застроенных территорий, жилых и производственных зон (значит) — объекты общего пользования».

Таким образом, имеются достаточные основания говорить о несогласованности на данный момент понятийного аппарата законодательства о земельных отношениях и градостроительной деятельности (в той части, которая связана со статусом земельных участков), о произвольной подмене узкого понятия «земельный участок» более широкими понятиями, не обладающими свойствами земельного участка. Возможно, законодателю следовало бы доработать правовые конструкции «природные ресурсы», «земля», «земли», «территория», «территориальная зона» и соотнести их с понятием «земельный участок».

Акт согласования границ

При проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка, исправлению реестровой (кадастровой) ошибки в местоположении границ земельного участка, а также в некоторых иных случаях, обязательным к включению в состав межевого плана является Акт согласования местоположения границ земельных участков. Актом согласования местоположения границ является результат согласования местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями и землевладельцами. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

  • собственности,
  • пожизненного наследуемого владения,
  • постоянного (бессрочного) пользования,
  • аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

В согласовании местоположения границ вправе участвовать представители лиц, являющихся собственниками смежных земельных участков, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Способы извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границ:

  • извещение вручается данным лицам или их представителям лично под расписку,
  • извещение направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями (при наличии таких сведений),
  • извещение опубликовывается в печатных изданиях средств массовой информации в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

В извещениях о проведении собрания о согласовании местоположения границ указываются сведения о заказчике таких кадастровых работ, информация о земельном участке, границы которого будут согласовываться, информация о дате, времени и месте проведения такого собрания, сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей ВСЕХ заинтересованных лиц или их законных представителей. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель не выразили свое согласие в согласовании границ в установленный срок посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои обоснованные возражения о местоположении границ в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельного участка считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. При наличии обоснованных возражений о местоположении границ такие возражения должны быть сняты либо путем изменения местоположения границ и проведения повторного согласования местоположения границ, либо через суд. В обязательном порядке в акт согласования включаются сведения о правообладателе земельного участка, в отношении которого оформляется акт согласования.

Согласование смежной границы с ранее размежеванным участком

Здравствуйте.

Межевание земельного участка было проведено в 2005… при межевании соседнего участка кадастровый инженер просто к этим координатам привязался.

1. Должен ли при образовании ЗУ кадастровый инженер согласовывать смежную границу со смежными землепользователями, если данные по смежной границе уже есть в ГКН?

Если смежная граница между участками установлена при межевании одного участка, то при межевании второго участка повторное согласование смежной границы не требуется.

2. При обнаружении того, что граница по данным ГКН проходит через объекты существующие более 15 лет, и при проведении границы через объекты (граница соответствует данным ГКН, но не фактическому историческому землепользованию) должен ли в этом случае кадастровый инженер сообщать смежным пользователям и уточнять границу для согласования.

Кадастровый инженер не обязан сообщать о выявленном несоответствии границ смежных участков, не установлена законодательно такая обязанность.

3. При проведении границы через объекты и оговорки об этом в межевом плане — могли ли с этим поставить участок на кадастровый учет.

В зависимости от объекта, регистратор может приостановить процедуру государственного кадастрового учета.

Например, на кадастровом учете с установленными границами контура стоит объект капитального строительства (ОКС) зарегистрированный на Иванова, но границы участка не установлена. Далее Сидоров проводит межевание участка таким образом, что данный ОКС располагается на его участке.

В таком случае регистратор при проверке межевого плана выявит несоответствие зарегистрированных прав на участок и ОКС.

Если объекты на участке не зарегистрированы, то регистратор при проверке межевого плана, может не выявить пересечение границы участка через объекты.

4. Как исправить в данном случае кадастровую ошибку? Каков должен быть порядок действий?

Необходимо подготовить новый межевой план в связи с исправлением реестровой ошибки.

Изменения вносятся либо по согласованию с правообладателем смежного участка, либо в судебном порядке, если сосед не захочет вносить изменения.

Смежные землепользователи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *