Согласие на сделку

Содержание

Согласие супруга на сделку с недвижимостью

Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.

Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.

Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно. Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи. Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.

Как оформляется согласие супруга

Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:

  • Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
  • Описание недвижимости – объекта сделки
  • Описание сути сделки, на которую дается разрешение
  • Место составления, дата и подпись

Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.

Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):

Я, …., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса….), расположенной по адресу …. , в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ

Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.

Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ. При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)

Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней

Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:

  • Купля-продажа
  • Обмен
  • Инвестирование/цессия

По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.

Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.

Когда согласие второй половины на сделку не требуется

К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:

  • Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
  • Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
  • Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
  • Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

  • Реконструкция
  • Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
  • Капитальный ремонт
  • Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.

Брачный договор – подумайте обо всем заранее

С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.

Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.

По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.

Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.

Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.

ДДУ и права супругов на жилье

Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.

Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.

Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.

Принципы раздела имущества после развода

Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:

  • удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
  • долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)

тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.

Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.

В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества. Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).

Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права

Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги:

  • Продажа

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Согласно статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2).

При приобретении недвижимого имущества одним из супругов он распоряжается общим имуществом супругов — денежными средствами. Следовательно, в данной ситуации подлежат применению норма закона, прописанная в п.2 ст. 35 СК РФ, в силу которой нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости не требуется, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Из этого правила есть исключение – это сделки, требующие нотариального удостоверения, и (или) для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Для сделок по распоряжению недвижимым имуществом нотариально заверенное согласие супруга требуется во всех случаях.

То есть, для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи, закон устанавливает особые правила. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (согласие супруга на сделку, согласие на совершение сделки).

В силу данной нормы закона, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:

1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;

2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или)

3) при совершении сделки, для которой предусмотренаобязательная государственная регистрация.

Статья 130 ГК, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор продажи недвижимости жилого назначения (ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК). Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других — необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы.

Таким образом, не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении недвижимого имущества следующих видов: нежилого назначения (земельный участок, садовые и дачные дом, гараж, производственные, складские, офисные помещения и пр.). При совершении сделок с перечисленным имуществом, регистрации подлежит только переход прав, а не сама сделка (договор). Если Вы не уверены в стабильности отношений с супругом, что может вызвать в дальнейшем имущественные споры, нотариально заверенное согласие супруга будет не лишним в любом случае.

Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК РФ добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья — это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом, если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

Анализ п. 3 ст. 35 СК, ст. ст. 253, 256 ГК, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие — это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Статья 153 ГК квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц. Так, супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе.

Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При удостоверении нотариусом согласия на распоряжение недвижимым имуществом необходимо иметь: паспорт обратившегося гражданина, свидетельство о заключении брака и желательно право­устанавливающие документы на недвижимое имущество.

35. Согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделок с недвижимостью и прочим имуществом.
500 руб. 1100 руб. + 100,00 руб. за каждый последующий предмет сделки, начиная со 2-го. При этом общий размер УПТХ не должен превышать 2000 руб.

Согласие супруга на покупку квартиры – нужно или нет?

Последнее обновление: 29.03.2020

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру. Нужно ли мне оформлять нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?

Ответ:

Сразу уточним – речь здесь идет о случае, когда покупка недвижимости оформляется только на одного из супругов. Если квартира оформляется сразу на обоих, то оба супруга становятся стороной Договора купли-продажи или Договора долевого участия, и подписывая договор, очевидно, и так выражают свои согласованные действия.

Отдельное письменное согласие супруга на покупку квартиры может понадобиться только в том случае, когда недвижимость приобретается в период брака и регистрируется на одного из супругов. Но нужно ли здесь оформлять согласие другого? Обязательно ли оно требуется для покупки квартиры? Можно ли зарегистрировать сделку без этого документа?

Если ответить коротко, то согласие супруга для приобретения недвижимости в общем случае необязательно, но… на рынке оно применяется. Зачем?

Это как раз тот случай, когда неоднозначность закона приводит разных юристов к разным выводам. Но в целом ситуация понятна, и мы объясним ее на основе существующей практики рынка.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?

Тут все базируется на совместной собственности супругов – то есть на том факте, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей совместной собственностью мужа и жены, независимо от того, на кого именно это имущество оформлено (хотя там есть и исключения, подробнее – см. в Глоссарии по ссылке).

Когда речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, то по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по обоюдному согласию (п.1, ст.35, СК РФ). Но при этом, если один из супругов продает квартиру (буквально – для «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга на отчуждение (п.3, ст.35, СК РФ).

А что если речь идет о распоряжении «общими» деньгами, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Нужно ли здесь получать нотариальное согласие мужа или жены на сделку? Закон тут однозначного ответа не дает. Видимо, наши думные дьяки не очень глубоко анализировали такую ситуацию.

Некоторые юристы считают, что деньги – это тоже общее имущество супругов, а покупка квартиры – это сделка «подлежащая обязательной государственной регистрации», значит, согласно тому же п.3, ст.35 СК РФ, нотариальное согласие супруга здесь обязательно.

Другие юристы возражают, что этот пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не его покупку. Договоры купли-продажи квартир уже не регистрируются (за исключением ипотечных), да и Верховный Суд РФ в свое время указывал, что сделки хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.

В общем, законы, как всегда, не идеальны, а юристы, как всегда, зарабатывают на их толковании. А что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием супруга» или нет? Обратимся за ответом к всемогущему Росреестру.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Какова позиция Росреестра по этому вопросу?

В составе обязательного пакета документов, которые Росреестр требует для регистрации права и перехода права по сделке купли-продажи, согласия супруга на покупку квартиры нет (подтверждение см. – выбрать в списке «купля-продажа квартиры»).

То есть регистрация сделки пройдет и без этого документа. Более того, Росреестр не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при ее покупке, но даже и при ее продаже:

Сообщение от Росреестра (цитата):

…»регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки».

Вот так. Значит, для регистрации прав на недвижимость никакого нотариального согласия супруга предоставлять не обязательно. Но… желательно, а в некоторых случаях закон даже прямо этого требует (об этом ниже). Зачем же нужна эта бумага?

Та же статья закона (см. ссылку выше) дает право «забытому» супругу, согласия которого не спросили, потребовать признания сделки купли-продажи недействительной. На реализацию этой возможности ему дается один год. Правда, оспорить сделку он сможет только в том случае, если докажет в суде, что не знал и не мог знать о том, что другой супруг покупает квартиру (втихаря!) на их общие сбережения.

Именно поэтому на практике опытные риэлторы (в Москве, например) стараются подстраховаться согласием супруга даже в тех случаях, где можно было обойтись и без него. Тем более, что такая «страховка» никакой сложности не представляет.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка

На практике, вообще-то, Покупателю, равно как и его супруге, крайне невыгодно оспаривать совершенную сделку и признавать ее недействительной. Почему? Да потому что в этом случае супруги рискуют потерять не только купленную квартиру (общую собственность), но и уплаченные за нее деньги.

Да, суд, конечно, применит двустороннюю реституцию (т.е. обяжет обе стороны вернуть все полученное по сделке), если она будет признана недействительной. Но вернуть квартиру Продавцу – это быстро и просто, достаточно внести новую запись в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А вот вернуть деньги Покупателю гораздо сложнее, особенно, если Продавец заявит, что этих денег у него уже нет (потратил). Тогда суд обяжет Продавца возвращать эти деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из его официальной зарплаты или пенсии.

Если супруга Покупателя находится в трезвом уме, то вряд ли она будет сама инициировать оспаривание сделки. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к такому невыгодному для супругов сценарию. Например, если муж умышленно скрыл от жены приобретение недвижимости на свое имя. Или если жена после развода решила вернуть деньги, которые муж вывел из под раздела общего имущества, купив себе квартиру.

То есть поводы для оспаривания сделки по причине отсутствия согласия на нее супруга, вполне могут быть.

Риэлторы здесь исходят из принципа – «лучше перебдеть, чем недобдеть», вреда от этого точно не будет, а вот в случае конфликта супругов (когда один оспаривает сделку другого), этот документ будет очень кстати. Причем, поможет он не только Покупателю, чья супруга может предъявить претензии, но и Продавцу, которому тоже эта канитель вряд ли понравится.

Того же принципа придерживаются и банки при выдаче ипотеки.

Согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку

Банковские юристы тоже иногда читают законы и тоже понимают, что «лучше перебдеть», то есть снизить риск там, где это возможно. Поэтому при выдаче клиенту ипотеки на покупку квартиры, они практически всегда требуют нотариального согласия супруга на сделку.

Кроме того, если недвижимость, приобретенная в ипотеку, оформляется в собственность на одного из супругов, то другой супруг все равно имеет на нее право (совместное имущество). А здесь уже закон (п.1, ст.7, ФЗ-102 «Об ипотеке…») прямо указывает на необходимость получения письменного согласия супруга на оформление ипотеки, а значит и на покупку самой квартиры.

Конечно, это согласие нужно только если второй супруг не выступает созаемщиком по кредиту.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

Та же статья закона (п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) ясно указывает, что согласие супруга на сделку с недвижимостью должно быть удостоверено нотариусом.

Состав (текст) этого документа не имеет строгого регламента – главное, чтобы из него было понятно, кто, кому, и на что именно дает согласие. Можно там указать адрес конкретной квартиры, а можно «дать добро» на покупку любой квартиры за цену и на условиях по усмотрению покупателя. Срок действия для согласия супруга, обычно, не указывается в документе, т.е. оно дается бессрочно (но при желании, можно его и ограничить по срокам).

Образец согласия супруга на покупку недвижимости – см. ниже по ссылке.

Для оформления нотариусу надо будет предоставить паспорт того супруга, который дает согласие, и свидетельство о браке. Личное присутствие другого супруга для этого не обязательно.

Стоимость нотариального удостоверения согласия супруга невелика – в районе 1-2 тысяч рублей. Цена может немного отличаться в разных регионах.

Образец согласия супруга на покупку квартиры – смотри .

Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?

Для некоторых случаев закон (тот же п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) устанавливает обязательное получение нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью. Это те случаи, например, когда Договор купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса.

В общем случае, заверять договор у нотариуса нет необходимости. Но для некоторых ситуаций такое требование существует (подробнее об этом – по ссылке). И если сделка проходит через нотариуса, то здесь уже согласие супруга на покупку квартиры обязательно.

То же касается и случаев покупки квартир в ипотеку, покупки новостройки по ДДУ или Договору переуступки прав – так как все эти договоры (в отличие от Договора купли-продажи) подлежат регистрации. А значит, на них распространяется действие того же п.3, ст.35, СК РФ, где сказано о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга для сделок «подлежащих обязательной государственной регистрации».

Кроме того, эту бумагу, страховки ради, могут потребовать для сделки и Продавец квартиры на вторичке (или его риэлтор).

Нужно ли согласие на покупку квартиры от бывшего супруга?

А что насчет бывших супругов? Что если недвижимость покупается уже после развода?

Принципы формирования общего имущества супругов и распоряжения им приводят к тому, что даже после развода нотариально заверенное согласие бывшего супруга для покупки квартиры все равно может понадобиться. Оно будет иметь юридический смысл только в том случае, если после развода не было раздела общего имущества супругов (по добровольному соглашению или по решению суда).

Выходит, что даже бывший муж или жена могут оспорить сделку по приобретению имущества, так как формально на него были израсходованы их общие (еще не поделенные после развода) деньги. Или – потребовать долю в купленной квартире.

Дополнительные расходы при покупке квартиры – что грозит Покупателю?

Когда согласие супруга на покупку НЕ требуется?

Есть и такие случаи в законе, где согласие супруга на приобретение квартиры точно не потребуется. К таким случаям относятся:

  • Заключение супругами брачного договора. В нем можно указать условие, что, например, вся приобретаемая недвижимость переходит в личную собственность одного из супругов и в случае развода разделу не подлежит.
  • Получение квартиры одним из супругов в наследство или в дар. Здесь имущество по закону сразу переходит в единоличную собственность того, кому оно досталось.
  • Оформление доверенности одним из супругов на имя другого – на совершение от имени первого сделки купли-продажи квартиры. Например, жена по доверенности от мужа покупает квартиру на его имя. Здесь сама доверенность имеет ту же юридическую силу, что и оформленное нотариальное согласие супруга.

В последнем случае – хотя титульным собственником квартиры становится муж, жена по закону тоже приобретает право собственности на общее имущество.

К слову, если один из супругов действует по доверенности в интересах третьего лица (например, своего отца или брата) и именно для него покупает квартиру, то на такую сделку согласие второго супруга тоже не требуется.

Согласие супруга на совершение сделки

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. По требованию другого супруга такая сделка может быть признана судом недействительной из-за отсутствия согласия этого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о таком несогласии (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).

Для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а именно:
— сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
— сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма;
— сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
В частности, нотариально удостоверенное согласие супруга потребуется для совершения сделок по продаже или передаче в аренду недвижимости, по продаже доли в уставном капитале ООО.
При осуществлении государственной регистрации сделки или прав на основании сделки, совершенных без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации сделки или права.
В соответствии с п.3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение какой-либо из вышеуказанных сделок не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Согласие супруга обладает всеми квалифицирующими признаками, присущими сделкам. То есть нотариус удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок, в частности: проверяет дееспособность супруга, устанавливает его волю, разъясняет смысл, значение и последствия сделки.
Для оформления нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки другим супругом необходимо обратиться к нотариусу, имея при себе паспорт гражданина РФ (или другой документ, исключающий любые сомнения относительно личности гражданина) и свидетельство о заключении брака.
За удостоверение согласия нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, взимает госпошлину, а частный нотариус — нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины. В случае необходимости частному нотариусу также отдельно оплачиваются услуги правового и технического характера в соответствии с установленными тарифами.
При удостоверении сделок супругов по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма, либо сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, нотариус проверяет наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки.

Согласие на сделку

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *