Управляющие компании коттеджных поселков

В нашей статье мы подробно рассказывали о функционале УК, особенностях деятельности, привели примеры стоимости тех или иных услуг по устройству загородного быта без управляющих организаций. В этой статье мы сконцентрируемся на плюсах и минусах коттеджных поселков с УК и без нее, дадим полезные советы по контролю деятельности Управляющих компаний. Еще одним моментом, на котором мы заострим внимание, станет договор с УК, его проверка и возможные «подводные камни».

Как оценить деятельность Управляющей компании в выбранном коттеджном поселке?

Если вы уже определились с выбором поселка, то самое время наведаться в него лично и осмотреть не только местную инфраструктуру, природу, общественные территории и сам участок (возможно, дом), но и узнать, есть ли в поселке Управляющая компания и как она справляется со своим функционалом. Напомним, что подробнее о выборе загородного поселка можно прочитать в нашей статье «Как правильно выбрать участок для загородного дома?».

При личном осмотре территории поселка станет ясно, насколько добросовестно УК выполняет свои функции. Чистые и ухоженные общественные территории, площадки (спортивные и/или детские), территория централизованного сбора мусора, наличие указателей и состояние дорог, работа ливневой канализации – каждый метр поселка при личном осмотре либо «похвалит» деятельность местной Управляющей компании, либо «пожурит». Также отличным способом проверки станет личная беседа с жителями поселка. Не стесняйтесь и задайте нижеследующие вопросы нескольким местным семьям.

1. Устраивает ли их работа УК?
2. Какой функционал предоставляет именно эта Управляющая компания и, если не секрет, какова ежемесячная плата?
3. Как часто поднимается оплата за услуги УК и прописано ли это в договоре?
4. Можно ли обращаться к представителям Управляющей компании по вопросам, не входящим в перечень их непосредственных обязанностей?

Если ответы на все или большую часть вопросов вас устраивают, то это еще один весомый плюс в пользу данного поселка.

В том случае, когда вы наведываетесь в приглянувшийся поселок, не имеющий УК, обращайте внимание на те же самые пункты (дороги, чистота и так далее) и обязательно пообщайтесь с местными, чтобы понимать, как и кто выполняет менеджмент всех организационных и хозяйственных вопросов в поселке. Эта информация даст вам представление о том, сколько времени вам придётся тратить на самостоятельное обслуживание локальной очистительной станции, вывоз мусора, уборку территорий и ее охрану. Поверьте, цифры, нервы и время, которые пойдут на автономную загородную жизнь в поселке без УК, вас — как минимум — не обрадуют, а — как максимум — сильно огорчат.

Коттеджный поселок с Управляющей компанией: плюсы и минусы.

К плюсам коттеджных поселков с УК можно отнести, прежде всего, организованную систему охраны. Проживая в охраняемом поселке, вы абсолютно спокойно сможете отпускать даже маленьких детей на прогулку.
Еще одним плюсом наличия УК в поселке является ухоженность территории и исправное состояние систем коммуникаций. Какое счастье, когда все системы работают исправно без вашего в том участия!
Также Управляющая компания – ваш надежный партнер на любом этапе строительства и ремонта. Обратиться к ним можно практически по любому вопросы и таки получить необходимую информационную или профессиональную помощь.

Немаловажен и досуг в загородных поселках, функционал по организации которого, берут на себя некоторые УК. На проводимых мероприятиях вы можете познакомиться с новыми соседями, обзавестись друзьями или просто весело провести время. Не забудьте уточнить наличие/отсутствие централизованных досуговых мероприятий в поселке при личном посещении.

К минусам поселков с УК можно отнести ежемесячную плату, но, как говорится, за удовольствие нужно платить.

Коттеджный поселок без УК: плюсы и минусы.

Огромным минусом коттеджного поселка без Управляющей компании является ваше обременение максимальной ответственностью за все, начиная от вывоза мусора и заканчивая обеспечением безопасности. Вариант поселка без УК больше подходит для сезонного проживания – дачного варианта, когда вы приезжаете на несколько месяцев в теплое время года и не успеваете слишком утомиться организационными вопросами, например, по очистке локальной очистительной станции.

Из плюсов можно назвать отсутствие оплаты и более низкую стоимость участка, который первым делом нужно будет огородить огромным забором, чтобы обеспечить безопасность стройматериалов, привезенных для возведения дома.

Договор с УК: на что обратить внимание, прежде чем подписывать?

Договор с Управляющей компанией – важный документ. На основании него вы сможете предъявить претензии о невыполнении или ненадлежащем выполнении тех или иных функций, так что отнеситесь к нему с особым вниманием. Во-первых, проверьте перечень услуг УК. Во-вторых, найдите пункт о стоимости этих услуг и самое главное – ее повышении. У добросовестной Управляющей компании обязательно прописано, сколько раз в год они планируют повышать стоимость и на какую примерно сумму. Также в договоре должна быть информация о форс-мажоре в виде гиперинфляции и повышении стоимости услуг с учетом гиперинфляции. Если все эти нюансы в договоре присутствуют, а улицы поселка за окном офиса УК чистые и дороги ровные, смело подписывайте договор и становитесь беззаботным загородным жителем коттеджного поселка с Управляющей компанией!

Управление загородным поселком — дело хлопотное и ответственное и от того, как оно организовано, зависят безопасность жителей, своевременность и качество предоставления коммунальных услуг, состояние инженерных сетей, дорог, благоустройства внутрипоселковой территории и многое другое. Именно поэтому важно разбираться в том, какие формы управления коттеджными поселками существуют, в чем их особенности, а в чем недостатки.

Немного о городе

Если говорить о городских многоквартирных домах, то есть две основные формы управления жилым фондом – управляющие компании и ТСЖ. Жильцы могут выбрать любой из них. Еще есть такой вариант, как самоуправление, когда все вопросы жильцы решают сами, но он подходит для небольших домов. У каждой формы управления есть свои плюсы и свои минусы.

Например, управляющие компании идеально подойдут для ленивых собственников, которым не охота или некогда вникать в дела по обслуживанию и содержанию дома. Большинство бытовых вопросов (уборка, вывоз мусора, текущий ремонт и т.д.) УК может решить и без непосредственного участия жильцов.

Еще один существенный плюс – если часть жильцов оплачивают коммунальные услуги не вовремя, управляющая компания все равно выполнит ряд необходимых работ. Среди минусов — невозможность жильцов повлиять на выбор подрядных организаций. Впрочем, рядовой обыватель вряд ли хорошо знает этот рынок и разбирается в том, какой подрядчик работает лучше. Очень часто минусом УК называют раздутый штат сотрудников, но здесь тоже как посмотреть. Вряд ли лучше, когда работать некому. Если управляющая компания по каким-то причинам жильцов не устраивает, ее можно поменять. Хотя сделать это не всегда бывает легко.

Товарищество собственников жилья, которое создают непосредственно жильцы, также может нанимать для обслуживания дома управляющую компанию, а может заниматься этим самостоятельно, заключая договоры с поставщиками ресурсов. Если говорить о самостоятельном управлении, то среди плюсов – экономия на платежах по содержанию и текущему ремонту здания. Регулярными расходами будут лишь уборка, вывоз мусора, и т.д., а все остальное — только при необходимости. Но это возможно лишь при грамотном подходе к управлению. В ТСЖ работает меньше сотрудников, а значит и денег на зарплату им уходит меньше.

Впрочем, и минусы товариществ довольно существенные. Во-первых, приходится часто проводить собрания собственников жилья, что не всегда возможно в условиях нашей занятости. Во-вторых, ответственного и грамотного управляющего ТСЖ найти не так-то просто, а в-третьих, привлечение некоторых подрядных организаций ТСЖ обойдется дороже, так как за разовую работу они берут больше.

— Одно из существенных отличий ТСЖ и УК заключается в том, что управляющая компания является коммерческой организацией и зарабатывает деньги на эксплуатации, обслуживании и управлении многоквартирными домами, — поясняет начальник службы эксплуатации УК «Агат» ЖК “Новая Скандинавия” Лидия Спирина. — Согласно Жилищному кодексу РФ, товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом. Это значит, что его деятельность не может быть направлена исключительно на извлечение прибыли. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей.

Ближе к природе

В управлении многоквартирными домами в городе и коттеджными поселками за его пределами есть схожие моменты. Например, загородные дома и территорию, на которой расположены инженерные коммуникации, также могут обслуживать сами собственники, создав дачное некоммерческое партнерство, садовое некоммерческое товарищество или товарищество собственников недвижимости. Некоторые эксперты считают, что вариант с самоуправлением – не самый удачный, потому что этим процессом занимаются жители, не являющиеся профессионалами. Далеко не всегда они могут компетентно выбрать эксплуатирующую организацию и оценить результаты ее работы.

— Товарищество собственников — более традиционная форма, это название у всех на слуху и легче воспринимается, но в жизни эта привычная многим схема управления крайне несовершенна, — считает генеральный директор компании «Русь НТ» Дмитрий Майоров. – За городом, впрочем, как и в городских квартирах, люди не имеют ни возможности, ни желания принимать непосредственное участие в работе ТСЖ. У тех, кто живет за пределами Петербурга, совершенно иной ритм жизни. Затрачивая больше времени на дорогу, свободные часы они хотят проводить с близкими или занимаясь домашними делами, а не решая проблемы ТСЖ. Если доброволец все-таки находится, руководство товариществом не становится для него основной деятельностью. Но в таком случае при всех способностях и талантах очень сложно принимать продуманные и взвешенные решения.

Управлением жилых домов в загородном поселке может заниматься и профессиональная управляющая компания. В данном случае при возникновении какой-либо нештатной ситуации она может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Ремонтные работы в таком случае могут проводиться за счет созданного заблаговременно резервного фонда.

— Если говорить о недостатках УК, то они в основном проявляются на уровне психологии , — продолжает Дмитрий Майоров. — Достаточно вспомнить фразу из устава – «коммерческая организация с целью извлечения прибыли» — и у обывателя сразу же появляются мысли о том, что на нем будут наживаться. Но если так рассуждать, то и в магазинах на нас наживаются!

— Мне кажется, что если говорить о загородных поселениях, то с юридической стороны удобнее иметь дело с управляющей организацией, — добавляет Лидия Спирина. — УК гораздо проще заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на наиболее выгодных условиях и контролировать предоставление и выполнение тех или иных услуг. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями заключают собственники, то, во-первых, этим должен заниматься юрист, во-вторых, надо понимать, если кто-то нарушает установленные нормы законодательства, то платят за халатность одного человека все. Как правило, в судах иски от отдельных граждан, состоящих в членстве товарищества, не рассматриваются. Но за несвоевременную оплату наложенных штрафов и оплату налогов член товарищества обязан выплачивать пеню, даже если сам является ответственным плательщиком.

Конечная стоимость услуг в УК и ТСЖ, как правило, одинакова, только управляющая компания более эффективно расходует средства, и часть из них получает в качестве прибыли. Так что вовсе не обязательно, что с управляющей компанией ваша жизнь станет дороже. Зато УК подойдет к управлению более профессионально

Если разобраться, то в загородных проектах гораздо важнее не юридическая форма управления, которая выбрана – ДНП, СНТ или ТСН, а то, кто это объединение создал, кто и на каких условиях может туда вступить, кто и какую управляющую компанию выбирает.

— Как правило, садовое некоммерческое товарищество,как и в многоквартирном доме, создает застройщик, — говорит главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. – Здесь могут быть две крайности: первая — членами СНТ становятся все покупатели, оформившие право собственности. Это «колхоз»: если поселок большой (более 100 домов) – собрать общее собрание нереально, ни о чем нельзя договориться. Другая крайность – правление СНТ существует само по себе, собственников в него не допускают, сети и общие территории остаются собственностью застройщика. Обычно обслуживанием занимается «карманная» УК, «дочка» того же застройщика. Главный минус: многочисленные претензии от жителей (пусть и не всегда обоснованные), непрозрачность расходов. Обычно, когда завершены общие работы и поселок весь (или почти весь) распродан, можно видеть промежуточный вариант: застройщик включает собственников в ДНП, а сам выходит из его состава ДНП. Как правило, после этого собственники выбирают другого председателя. В любом случае без скандалов обходится редкий проект, причем неважно – дорогой поселок или эконом-класс. Просто претензии разные.

Избежать претензий со стороны жителей можно лишь в том случае, если люди будут четко понимать, куда и на что уходят их деньги. Но открытостью сегодня может похвастаться далеко не каждая обслуживающая организация, будь то УК или ТСЖ.

Загородные нюансы

В вопросах управления загородными поселками есть ряд нюансов, о которых городские жители не всегда знают. Например, формы управления в ДНП и ТСЖ схожи, но есть одна принципиальная разница: в домах под управлением ТСЖ собственники квартир обладают долей в праве на общее имущество, в ДНП – нет. Кроме того, по закону (66-ФЗ) собственник квартиры имеет безусловное право быть членом созданного ТСЖ, достаточно подать заявление. В ДНП собственник участка на его территории принимается в члены решением общего собрания, и может получить правомерный отказ.

— В ДНП есть две категории собственников, — объясняет генеральный директор УК «СВОЙ ДОМ» Олег Коржавин. — Одни являются его членами, участвуют в управлении и платят членские взносы, другие – ведут дачное хозяйство индивидуально, и пользуются общим имуществом (дороги, электросети и т.д.) по договору за плату. По сути – это договор аренды, в силу которого он обязан принимать участие в расходах на содержание имущества общего пользования.

Именно по такой схеме организовано управление собственностью в коттеджных поселках компании «Айдадом». Компания продает землю, как продукт с конкретными качественными показателями благоустройства — дороги в асфальтной крошке, детские и спортивные площадки, электроснабжение, газ, охрана, внешнее ограждение и так далее, в зависимости от проекта. С одной стороны все это делает продукт компании конкурентоспособным и привлекательным для потенциальных покупателей, а с другой – все эти свойства необходимо сохранять и поддерживать на протяжении всего времени строительства поселка. Этим и занимается специализированная управляющая компания, и пока строительство не будет полностью закончено, о самоуправлении в поселке речи быть не может.

— Довольно распространенная практика, когда компания –застройщик еще на этапе подписания договора о продаже жилого объекта может предложить покупателям жилья оформить отношения с собственной управляющей организацией, — говорит генеральный директор компании «ПулЭкспрес» Андрей Бочков. – Уже потом в поселке появляются инициативные группы граждан, которые хотят принимать участие в управлении и контролировать расход денежных средств, собранных на нужды поселка. Когда реализация проекта подходит к завершению, к этим активистам потом и переходит управление имуществом. Исходя из нашего опыта, мы можем говорить о том, что в каких-то случаях жильцы по-прежнему пользуются услугами нашей управляющей компании, иногда управлением занимаются самостоятельно. Плюсы и минусы есть всегда и при разной форме управления и на разных этапах реализации проекта. Все зависит от адекватности людей, живущих в поселке. Ведь нередки случаи, когда, перейдя на самоуправление, собственники не могут договориться между собой. Не стоит забывать и еще об одной проблеме, которая актуальна и для города, и для области и не зависит от форм управления – это неплатежи по коммунальным услугам. Всегда и везде есть люди, которые не оплачивают счета и не считают нужным тратиться на благоустройство.

Вопрос оплаты

Чтобы избежать конфликтов, эксперты советуют людям, собирающимся переехать жить за город, не сравнивать расходы на содержание и обслуживание своего имущества только лишь сопоставлением цены за квадратный метр.

— После переезда за город некоторые граждане просто не готовы морально платить коммуналку так же как за квартиру в городе. Хотя при покупке земли каждому будущему собственнику объясняют, что их ждет, у клиентов есть на руках договор «управления» (договор о порядке пользования объектами инфраструктуры ст. 8 66-ФЗ), — продолжает Олег Коржавин. – Если говорить о ситуации с клиентами компании «Айдадом», то те активисты, которые настаивают допустить их к управлению поселком, просто желают сэкономить на «коммуналке», снизить установленные платежи и отказаться от заданного девелопером уровня комфорта. Этого мы позволить не можем. Участие в управлении поселками реальных собственников земли до полного завершения проекта и продажи всех участков не предполагается – по закону это допускается. Через суд можно добиться лишь предписания рассмотреть вопрос о принятии в члены ДНП, дальнейшей перспективы у этих дел нет.

НА ЗАМЕТКУ

Плюсы и минусы разных форм управления загородными поселками

Некоммерческие партнерства:

Плюсы

— жильцы выбирают управляющуюкомпанию и привлекают соответствующих специалистов.

— нет посредников между конечным потребителем и поставщиком услуг.

Минусы

— сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения.

— жильцы не являются профессионалами в выборе квалифицированной управляющей организации или специалистов.

— замедляется процесс выполнения работ. Многие хотят контролировать только деньги.

Управляющая организация

Плюсы

— сокращение стоимости услуг примерно на 30–40 % по сравнению с ситуацией, когда поселок обслуживают несколько организаций.

— собственник жилья в поселке может требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, а не через общее собрание.

— комплексное обслуживание одной организацией всех инженерных систем более надежно и качественно.

Минусы

— при отсутствии конкуренции возможно завышение тарифов.

Услуги

согласно Договору на оказание эксплуатационных услуг и предоставление права пользования имуществом:

Согласно договору в ежемесячную стоимость входят следующие услуги:

    Техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт инженерной инфраструктуры Коттеджного поселка «Прерий» (до границ частных участков):

  • Газ;
  • Электричество;
  • Водоснабжение;
  • Водоотведение;
  • Связь и сети Интернет;
  • Сети кабельного и спутниковое телевидения;
  • Система голосового оповещения населения;
  • Освещение поселка в вечернее и ночное время;
  • Системы видеонаблюдения;
  • Система контроля и управлением доступа на территорию.
Вывоз мусора:

  • Мусорные контейнеры для твердых бытовых отходов;
  • Общественные урны.
Организация охраны поселка:

  • Пропускной режим на КПП;
  • Охрана инженерных объектов и внешнего ограждения Коттеджного поселка;
  • Мониторинг ситуации на территории Коттеджного поселка и вызов экстренных служб в случае ЧП.
Содержание общественных территорий и дорог поселка:

  • Уборка и озеленение общественной территории;
  • Чистка дорог;
Налог на имущество: земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д., относящиеся к объектам общего пользования жителей Коттеджного поселка «Прерий».

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

постоянные по дополнительным договорам или разовые по отдельной заявке (тарифы будут предоставлены дополнительно):

  • Обслуживание инженерных объектов на территории Владельцев участка (техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт газопровода, внутридомового газового оборудования, электрических сетей, сетей водопровода и канализации, иных сооружений, расположенных на Земельном участке);
  • Услуги по озеленению участков и содержанию участков;
  • Организация уборки и вывоз мусора с территории участков;
  • Охрана отдельных участков и домов;
  • Услуги связи ( Интернет, Телевидения, телефония);
  • Другие услуги, перечень которых может быть обсужден индивидуально.

Обслуживание коттеджных посёлков

Загородные коттеджные посёлки сегодня обеспечены практически всем, что необходимо для удобной и комфортной жизни. Водоснабжение,электричество, интернет и телефония, дороги и подъезды – всё, что давно стало нормой для городских жителей, имеется сегодня и в посёлках. Но если в городе обслуживанием объектов инфраструктуры занимаются либо их владельцы, либо коммунальные службы, то в случае посёлка заботы о состоянии его инфраструктуры ложатся на плечи жителей.

Сфера обслуживания коттеджных посёлков может быть условно разделена на две составляющие: управление и сервис или, говоря другими словами, инженерно-бытовое обслуживание.

Инженерно-бытовое обслуживание посёлков подразумевает ремонтные и профилактические мероприятия связанные с водопроводными, газовыми и электросетями, вывозом и утилизацией бытовых отходов, обеспечением уличного освещения, очищения водоёмов, сервис очистительных систем, уборкой территории и пр.

Управление коттеджным посёлком подразумевает организацию различных дополнительных услуг, к примеру, охраны, подвоза детей в ближайшую школу, доставку продуктов, услуг гувернантки или няни. Кроме того, на администрацию посёлка возлагаются обязанности по оперативному решению проблем с электро- или водоснабжением, а также по организации общего собрания членов кооператива, когда требуется принятие какого-либо коллективного решения.

К сожалению, по состоянию на сегодняшний день, у нас в стране не существует единой системы обслуживания коттеджных посёлков, и жители каждого из них решают все возникающие проблемы самостоятельно, прибегая к помощи фирм, каждая из которых оказывает лишь какую-либо одну услугу, к примеру, ремонт электросети или, скажем, откачку выгребных колодцев. Вместе с тем, рост конкуренции в данной сфере рынка стимулирует застройщиков к тому, чтобы решать проблемы жизнеобеспечения будущего посёлка ещё на этапе его проектирования, что позволяет в дальнейшем избежать множества хлопот и проблем.

Эксперты прогнозируют, что уже через несколько лет на рынке появятся специальные структуры, предлагающие комплексное обслуживание малоэтажных комплексов, что приблизит уровень жизни в загородных посёлках к европейскому. Преимущества появления подобных служб очевидны как для жителей посёлков, так и для владельцев обслуживающих компаний. Первые смогут получить все необходимые услуги у одного подрядчика, который будет предоставлять их на плановой согласованной основе. Для вторых будет гораздо удобнее сконцентрировать территориально свои мощности в ограниченной по площади местности, а не распылять их по разным районам мегаполиса, теряя время и средства на перемещения по его обширным территориям.

Редакция портала DomZaMkad.ru поинтересовалась у ведущих спикеров управляющих компаний, собственников коттеджных поселков и агентств недвижимости — как формируется жизнь поселка после завершения его строительства.

На вопросы ответили:
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate
Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс»
Рубцов Вадим Игоревич, Ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED

Вопросы редакции:

  1. Какие формы управления коттеджными поселками практикуются в Подмосковье?
  2. Каковы минимальная и максимальная стоимость проживания в коттеджном поселке, из каких платежей формируется эта сумма?
  3. Все ли жители поселка своевременно оплачивают счета? Можно ли как то влиять на неплательщиков?
  4. Множество домов в коттеджных поселках пустует по разным причинам, при условии, что в поселке есть большие общественные территории и развития инфраструктура, кто оплачивает за владельцев таких участков их взносы?
  5. Есть ли поселки, в которых работают внутренние правила и ограничения по внешнему виду домов и участков? Если да, то как это документально оформляется, кто и как следит за соблюдением этих правил?
  6. Какие главные проблемы в управлении коттеджным поселком вы можете выделить. Существуют ли варианты их решения?

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.

Прежде, чем ответить на этот вопрос, я должен обратить внимание на одну вещь. Даже если поселок позиционируется, как мини-город, как замена городского жилья на пригородное, дома в нем возводятся только по одному принципу — по принципу индивидуального жилищного строительства. А это значит, что к нему неприменимы нормы Градостроительного кодекса РФ в части технических стандартов жилья и обеспечения жителей должной инфраструктурой. И с юридической точки зрения, «управление коттеджным поселком» — понятие весьма условное. Такой правовой формы — организованные коттеджные поселки – не существует. Есть добровольное объединение граждан на одном пятне застройки, вот, что такое – коттеджный поселок. Управление и обслуживание коттеджного поселка происходит на основании заключенного договора с каждым домовладельцем.

2. Минимальную-максимальную сказать не смогу, здесь много факторов зависимости, и большой разброс цен. А средняя такова. Совокупная стоимость проживания (коммунальные расходы плюс расходы за эксплуатацию) в коттеджном поселке составляет 15 тыс рублей в месяц с дома. В таунхаусе – 8-9 тыс руб. Коммунальные расходы –такие же, как в городе, это плата за использование ресурсов: газ-вода-электричество. Эксплуатационные же расходы несколько отличаются от городских. Это уличное освещение, уборка территории и вывоз мусора, а также, очистка территории поселка от снега. Еще в разряд дополнительных эксплуатационных услуг можно отнести озеленение и общее благоустройство прилегающей территории.

3. По-разному. Большинство все-таки, своевременно. Все-таки, житель коттеджного поселка более организован, более ориентирован на свой личный комфорт. Так как домовладелец еще на стадии покупки дома заключает эксплуатационный договор с управляющей компанией, он понимает свою ежемесячную сумму расходов. И люди изначально готовы платить за то, чтобы среда, в которой они живут, была комфортабельна. Но если кто-то отказывается платить, рычагов воздействия на них не существует. Остаются не очень приятные меры: перекрытие дороги, прекращение сбора мусора, отключение электричества и так далее. Хороший рычаг давления на неплательщиков есть только у СНТ, садоводческих товариществ. Это юридически организованная единица, у всех членов товарищества имеются свои права и обязанности, все регламентируется правилами. В коттеджных поселках такого, к сожалению, нет.

4. Есть места общего пользования внутри коттеджного поселка, оплата их обслуживания делится на всех жителей. Чем больше домов заселено, тем ниже стоимость оплаты, и наоборот.

5. Скорее нет, чем да, так как все дома в коттеджном поселке – это частная история, индивидуальное жилищное строительство. Теоретически возможны какие-то ограничения в закрытых поселках клубного типа, да и то вряд ли. Чем более поселок «закрытый», «клубный», «элитный» — тем труднее его жителей призвать соблюдать какие-то правила и ограничения.

6. Главные проблемы – это проблемы неплатежей. Но этот вопрос решается способами, которые я уже назвал выше. Но надо сказать, что это – крайние меры. В-основном, управляющей компании все-таки удается призвать неплательщиков к соблюдению условий договора через переговоры с ним. Другая проблема – это устранение аварийных ситуаций и поломок, возникающих из-за неправильной прокладки инженерных сетей и коммуникаций. Часто бывает, что они проложены с нарушением технологий, и эти проблемы проявляются в процессе эксплуатации. Например, разрыв кабеля происходит из-за того, что, когда его прокладывали, не учли проседание грунта. Или канализационные системы перестают работать корректно из-за того, что трубы были проложены не под тем углом, или было сделано недостаточное количество «ливневок». Все эти неполадки устраняет управляющая компания, иногда при содействии районных аварийных служб, а расходы ложатся на плечи домовладельцев.

Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс»

Все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России. Поэтому, решение этой стороны вопроса легла на девелопера, так как никто из эксплуатантов не захотел брать соответствующие функции на себя.

Загородные проекты чаще всего рассматриваются на отрезке от идеи до реализации. Это длительный процесс, состоящий из разных этапов (эскиз концепции, концепция, проектирование, строительство, продажи и, наконец, полная реализация). При этом как-то упускается из виду, что и после окончания продаж существование поселка отнюдь не прекращается. Наоборот, теперь проект живет настоящей жизнью — правда, уже отдельно от девелопера.

Ответственным сегодня считается тот застройщик, который качественно и в срок реализует проект, ни в чем не обманув ожидания своих покупателей. Но все, что происходит после – это, по большому счету, ответственность самих жителей поселка.

На начальном этапе реализации проекта застройщик организует эксплуатирующее подразделение, деятельность которого в основном нацелена на то, чтобы содержать объект с минимальными затратами и обслуживать инженерные сооружения в поселке. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании. Но до получения прибыли и на этом этапе еще далеко.

Так что ответственный застройщик чаще всего доводит проект до готовности и передает его профессиональной управляющей компании (если его репутация позволяет привлекать профессионалов в новый поселок).

Когда проект полностью реализован, существует 2 основных сюжета, связанных с управлением и экслуатацией: работает сторонняя управляющая компания либо жители управляют поселком собственными силами. В первом случае все эксплуатационные, а также ряд административных функций выполняет профессиональная УК, которая привлекается в проект девелопером. Основные направления деятельности управляющей компании в поселке – это текущее обслуживание поселковых сетей, обеспечение круглосуточной охраны, содержание и ремонт дорог внутри поселка, поддержание чистоты на территории, вывоз и утилизация мусора, обеспечение ночного освещения, организация аварийной службы, уход за общественными зонами, контроль над административными расходами.

Во втором случае, собственники коттеджей либо участков в поселке, объединившись в некоммерческую организацию (ТСЖ, жилищный или потребительский кооператив и т.д.), самостоятельно выполняют функции управляющей компании, нанимают соответствующий персонал, приобретают инвентарь.

В любом случае собственники должны создать объединение граждан для управления своим поселком. Как правило, после сдачи поселка в эксплуатацию (до этого момента эксплуатацией занимается компания-застройщик) собственники на общем собрании принимают решение по выбору способа управления поселком, т.е. за или против привлечения управляющей компании.

Есть еще один вариант: иногда управляющая компания создается застройщиком как подразделение, входящее в его структуру. Однако такой подход пока что остается исключением для загородного рынка (деятельность собственной УК не приносит девелоперу быстрой прибыли).

У нас в Истринской долине все поселки, как и все объекты инфраструктуры, обслуживаются собственной управляющей компанией от девелопера, что позволяет нам контролировать качество своих продуктов на всем протяжении их жизненного цикла, а не только до момента реализации каждого из поселков.

Если УК в структуре девелоперской компании обслуживает сразу несколько поселков на общей территории, планово-убыточный период можно существенно сократить, и выйти на прибыль гораздо быстрее. Плюс, что немаловажно, помимо финансовой прибыли девелопер увеличивает еще и свой репутационный капитал. По сути, он не отстраняется от судьбы своих поселков даже после того, как они полностью реализованы, ведет проекты на всем протяжении их существования (что, на мой взгляд, являет собой новый уровень ответственности перед покупателем).

Кстати, собственная УК – это еще и косвенное доказательство того, что застройщик выбирает качественные материалы и строит на совесть, поскольку с последствиями халтуры разбираться придется самостоятельно, когда бы они ни проявились. При таком подходе создание в структуре компании собственного управляющего подразделения «неожиданно» оказывается выгодным для девелопера. Так что наше решение о создании УК «Вектор Сервис», которая обслуживает поселки и объекты инфраструктуры Истринской долины, — не просто показатель ответственности перед покупателями, но и разумное бизнес-решение.

Услуги УК в поселках на примере Истринской долины (перечень услуг, тарифы).

Выгода для покупателей в том, что поселком управляет собственная УК девелопера, на первый взгляд, не так очевидна. Да, жителям не придется заниматься вопросами найма персонала, закупки техники и т.п., но им придется платить УК за то, что это будет делать она. Цифры могут быть весьма круглыми.

Другое дело, если в управлении и эксплуатации нескольких поселков задействован один и тот же штат сотрудников, один и тот же парк обслуживающей техники – тогда расходы собственников снижаются, и экономия на эксплуатационных расходах получается заметная.

В поселках Истринской долины стоимость основных эксплуатационных расходов (таких, как круглосуточная охрана, ночное освещение, вывоз и утилизация мусора, содержание дорог и общественных зон, текущее и аварийное обслуживание поселковых сетей и др.) в 1,5-2 раза ниже, чем в среднем по рынку. Например, в поселке Никитское (эконом-класс) платежи составляют 2-3 тыс. рублей в месяц, в Экопарк-Ушаково (бизнес-класс) – 4,5-5,5 тыс. рублей в месяц, в Lake Side (премиум-класс) — 8-12 тыс. рублей в месяц.

Для сравнения: в среднем, эксплуатационные платежи в элитных поселках сегодня составляют 20- 30 тыс. рублей в месяц (и более – это зависит от набора инфраструктуры), в бизнес-классе – 15-25 тыс. рублей. Это нормальные, рыночные цифры; снизить расходы на управление и эксплуатацию (и, соответственно, расценки для собственников) можно, только подключив УК к управлению несколькими проектами на одной территории.

Основные услуги, которые оказывает “Вектор Сервис”:

  • техническое содержание и уборке дорог и территорий общего пользования;
  • уходу за организованными зелеными насаждениями;
  • уборка территорий, вывоз мусора и санитарное содержание мест
  • общего пользования;
  • организация и проведение общепоселковых мероприятий;
  • тхническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых
  • инженерных сетей;
  • выдача согласований и разрешений на строительные работы в поселках;
  • контроль над ходом строительства;
  • снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр.

Помимо обязательных опций, «Вектор Сервис» оказывает и дополнительные услуги:

по вывозу мусора непосредственно с участков; ремонту и техническому обслуживанию коммуникаций; корчеванию, стрижке и посадке деревьев на участках и т.п. В перспективе мы планируем организовать в Истринской долине питомник растений, чтобы собственники могли выбирать и приобретать их для озеленения своих участков.

Для более подробной иллюстрации — цифры по расходам в некоторых поселках Истринской долины.

Эксплуатационные расходы в поселках Истринской долины::

В целом, должен сказать, что минимизация расходов на управление и эксплуатацию поселка — это важная задача. Рынок постепенно развивается, покупатель понимает теперь, что экономить можно не только (и даже не столько) в момент сделки. Важно не допустить ложной экономии — все давно знают, как можно “сэкономить”, покупая участок без коммуникаций (так, что стоимость подведения потом может и превысить стоимость самого участка).

Пришло понимание, что “пустые”, нефункциональные метры на этапе отделки также могут встать в круглую сумму (например, в 1500 у.е. за кв.м.)

То же самое и с эксплуатационными платежами: люди заранее интересуются, за что и сколько им придется платить, живя в поселке. Постепенно люди осознают и то, что застройщик, который ведет свой проект на всем протяжении его жизненного цикла (придумывает, воплощает и затем управляет тем, что получилось), пожалуй, достоин доверия.

И, хотя пока что для рынка загородной недвижимости появление в структуре застройщика собственной управляющей компании остается исключением из общего правила. Но рынок рано или поздно осознает все плюсы такого решения как для девелопера, так и для жителей поселков; и я рад, что мы пришли к этому пониманию в числе первых.

Рубцов Вадим Игоревич, Ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»

1. Управлением в поселке занимается управляющая компания, которую создает застройщик. В последствии жители поселка могут выбрать другую управляющую компанию.

2. Платежи складываются из фиксированной части, которая зависит от размера участка (в наших поселках 500 руб. за сотку в месяц) в которой заложены охрана, уборка территории, ремонт и обслуживание инфраструктуры. Оплата газа, воды, электроэнергии происходит по счетчикам. Содержание дома 250-300 кв. м. обходится в месяц от 15 000 до 30 000 рублей.

3. Основной способ борьбы с неплательщиками – отключение газа или электричества.

4. Для недостроенных домов или без отделки такие методы не являются эффективными, и платежи перераспределяются между добросовестными плательщиками.

5. Во многих поселках согласование построек с архитектором поселка или управляющей компанией является обязательным. Покупателя обязывают заключить соответствующий договор с управляющей компанией.

6. Существуют в форме ТСЖ для контроля управляющей компании и принятия важных решений.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

1. Cуществует две основные формы управления организованными коттеджными поселками (ОКП). Первая – управляющая компания. В этом случае собственники жилья нанимают УК (выбирают ее путем тендера или по взаимному согласию). Второй вариант – создание ТСЖ, когда собственники сами создают управляющий орган, в который входят наиболее активные из них. ТСЖ обычно состоит из руководителя (председателя), бухгалтера. Обязательно должен быть надзорный орган – ревизионная комиссия, которая контролирует финансовые потоки.

2. Существует нижняя граница нормы – 23-24 рубля с квадратного метра каждого дома в месяц. Этот норматив подразумевает вывоз мусора, обслуживание сетей и очистку территории – летом стрижку травы, зимой уборку снега с проезжих частей и тротуаров. Эта цифра может составлять и порядка 50, 100 и даже 200 рублей в месяц с 1 кв. метра площади дома, зависит она от того что жильцы решили включить в эксплуатационные расходы. Это может быть охрана с досмотром на КПП или патрулирование территории вооруженной охраной, видеонаблюдение, вынос мусора с территории частных владений, уборка дорожек и уход за растениями в общественных зонах (полив, подкормка, стрижка) летом, полная зачистка проезжей части от снега (до асфальта) и пр. Если же в поселке есть закрытая спортивная и социальная инфраструктура, то ее содержание значительно увеличивает нагрузку на бюджет каждого отдельно взятого домохозяйства. Это может быть содержание теннисного корта (освещение, поддержание газона), футбольного поля, бассейна и пр.

3. Бытует мнение, что покупатели дорогостоящих домов больших площадей оплачивают расходы на проживание автоматически, возможно, на год вперед, не создавая проблем ТСЖ или УК. Однако это далеко не так. Именно большие дома, как правило, являются неплательщиками, и не потому, что у них нет денег, просто для них это такая мелочь которая должна решаться как-то сама собой. Такие хозяева могут не жить вообще в своем доме, купив его для статуса, инвестиций или детям «на вырост». Они или их представитель появляются раз в год и задача ТСЖ или УК выловить его и получить платежи за пропущенный период. Редко когда все собственники исправно платят обязательные платежи и, как правило, управляющая компания или ТСЖ обязаны искать различные варианты, хитрить, ведь обслуживать надо весь поселок, а платят не все. Представьте себе ситуацию: в новом поселке на улице подключаются фонари уличного освещения, расположенные у каждого дома. И вот часть собственников говорит, что уличное освещение им не нужно. Что делать: включать фонари выборочно у домов тех, кто платит? И улица будет освещена местами? А как же вопросы безопасности?

Владельцы домов все разные, и у многих есть свое видение постоянных расходов, ведь у них возникают огромные траты, связанные с ремонтом домов, устройством ландшафтного дизайна и т. п. Поэтому в ТСЖ важна работа с населением, авторитет председателя ТСЖ, чтобы жители в принципе могли прийти к консенсусу. Если же часть собственников не платит обязательные платежи, то ТСЖ вывешивает списки должников, инициирует отключение домов от сетей, в самом крайнем случае – обращается в суд с целью взыскания долгов.

4. Если говорить об общих расходах, то за злостных неплательщиков платят, по сути, добросовестные плательщики, потому что чистить дорогу от снега и стричь газон невозможно «местами». Жителей ОКП можно разделить на три категории: те, кто хочет платить и платит, потому что понимает, что это влияет на качество жизни; те, кто хочет платить, но не может — потому что велики расходы не ремонт или дом куплен в ипотеку. И те, кто не хочет платить, даже имея возможность.

5. В большинстве организованных коттеджных поселков, особенно бизнес-класса и выше существует ряд ограничений по изменению внешнего вида фасадов, крыш, даже заборов. За их соблюдением следит ТСЖ или Управляющая компания. В нашем жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск» покупатель домовладения на этапе заключение договора подписывает ряд регламентирующих документов, которые в будущем будут держать его в рамках соблюдения общей архитектурной концепции поселка.

6. Можно выделить три основные группы проблем.

  1. Несвоевременная оплата эксплуатационных расходов собственниками, в следствие чего ТСЖ или УК вынуждены экономить или не выполнять ряд обязательств.
  2. Недоделки со стороны застройщика на этапе акта передачи готового объекта – очень часто проблемы, связанные с качеством строительства ложатся на плечи УК или ТСЖ, тогда как исправлять их должен и может застройщик.
  3. Организация работы УК или ТСЖ – прозрачность, активность, готовность к диалогу и компромиссам. ТСЖ или УК – это, фактически, структуры, работающие в сфере услуг. Они оказывают услуги и получают за это определенный доход. Их задача стремиться к тому, чтобы услуги были выполнены качественно, а заказчик услуг был доволен.

Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED

1. На сегодняшний день существуют две основные формы управления коттеджными поселками. Это либо управляющая компания, с которой жители заключают договор на обслуживание поселка, либо ТСЖ. Например, в таких поселках как Greenfield и Millennium Park управленческие функции переданы специальным компаниям.

2. В элитном сегменте минимальная стоимость проживания в поселке составляет 10 тыс. рублей в месяц, а максимальная – порядка 60 тыс. рублей в месяц. Например, в поселке «Рубин Эстейт» цена обслуживания формируется из расчета 30 рублей на «квадрат» площади дома. Таким образом, владелец коттеджа площадью порядка 350 кв.м платит за коммунальные услуги чуть более 10 тыс. рублей в месяц.

3. К сожалению, вовремя платят далеко не все. И даже жители элитных поселков часто забывают внести необходимую сумму за услуги управляющих компаний. Существуют различные меры воздействия на злостных неплательщиков – им, например, могут перекрыть коммуникации. Более радикальный вариант – это ограничение въезда в поселок. То есть, если владелец вовремя не заплатил за услуги, его гостей могут попросту не пускать на территорию поселка. Более того, не исключено, что и сам собственник не сможет проехать к своему дому. Юридически это никак не оправдано, тем не менее, управляющие компании прибегают и к таким мерам.

5. Подобные ограничения действуют во многих поселках, и особенно в премиальном сегменте. Ясно, что если поселок строго концептуальный – например, как подмосковные «Довиль» и «Трувиль» — то владельцу не разрешат строить на участке что попало, и все ограничения будут обязательно зафиксированы в договоре купли-продажи объекта. За соблюдением правил застройки и оформления участков следит, как правило, управляющая компания.

6. Основная проблема в поселках, управлением которых занимаются сами владельцы домов, заключается в невозможности собрать деньги на общественные нужды. Например, если ТСЖ решает разместить на территории поселка новую детскую площадку – «раскошелиться» захотят далеко не все. То есть, 100% суммы не удается собрать практически никогда, причем эта проблема актуальна не только для недорогих поселков, но и в элитном сегменте тоже.

Управляющие компании коттеджных поселков

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *