В течении какого времени после

Нередко встречаются ситуации, когда граждане решают принять участие в долевом проекте после того, как дом фактически построен и принят госкомиссией. Причины для того, чтобы приобрести квартиру в уже готовой новостройке, у каждого свои: не придется долгие годы ждать окончания строительства, значительно сокращается период между оплатой и получением жилья. Многих граждан привлекает район постройки, планировка квартир, цена недвижимости и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа. Единая позиция судов в этом вопросе отсутствует, о чем свидетельствует и судебная практика: разные суды по подобным делам принимают диаметрально противоположные решения.

Что говорит закон

Договор долевого участия скрепляет отношения между строительной фирмой и дольщиком. Застройщик обязуется возвести объект и после сдачи дома в эксплуатацию предать жилье участнику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять построенный объект. В силу 214 ФЗ ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и только после этой процедуры считается заключенным и вступает в свою законную силу. Это значит, что до момента регистрации никакие отношения между сторонами не возникают. Оплата по договору ДДУ также должна производиться после его регистрации.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Какие существуют риски при совершении сделки

На практике нередки случаи, когда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит деньги. По сути, денежные средства вносятся безосновательно, поскольку с точки зрения закона данная сделка без регистрации является ничтожной.

Зачем платить риэлторам большие комиссионные? Лучше доверьте сопровождение по ДДУ профессиональным юристам! Это безопаснее и выгоднее! Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Когда договор между сторонами заключается после сдачи дома, то велик риск, что органы Росреестра откажут в регистрации ДДУ, и несостоявшийся дольщик может остаться ни с чем. Ведь у застройщика, заключившего договор и получившего деньги по ничтожной сделке, не возникло никаких обязательств по передаче жилья. Поэтому гражданам не стоит идти на уговоры строительной компании и передавать деньги до регистрации договора. Закон запрещает это делать при любых обстоятельствах, но в данном случае риск не увидеть ни денег, ни квартиры, особенно велик.

Судебная практика

Как было отмечено выше, суды по-разному трактуют положения 214 ФЗ. Так, в Постановлениях от 17 июня и 17 сентября 2008 г. АС Волго-Вятского округа указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет. В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли у участников до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию. Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако немало судов, которые придерживаются совершенно противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ, заключенного после сдачи объекта. Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном и том же построенном и введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после того как дом сдан, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил дом и у него осталось только одно обязательство – передать готовое жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Возможна ли переуступка после сдачи дома

Что касается уступки своих прав по ДДУ, то это совершенно иной вид отношений. В данных договорах присутствует разная природа. При подписании ДДУ создаются совершенно новые обязательства, а при уступке они всего лишь передаются. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания приемо-передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией. В долевом строительстве это целый процесс, который длится месяцами, а нередко период между этими двумя датами составляет один-два года.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт о передаче объекта подписан, то ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который так же, как и ДДУ, проходит госрегистрацию.

Однако и в этой сделке существуют нюансы. Зачастую подписание передаточного акта откладывается по вине застройщика, который построил объект с дефектами и недоделками. Если при передаче жилья дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей устранения недочетов. Но при этом нужно соблюсти все формальности и правильно оформить документы, поскольку существует риск, что застройщик подпишет односторонний акт о передаче объекта, что не только полностью исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

В Обществе защиты прав дольщиков работают квалифицированные специалисты, которые всегда готовы помочь гражданам безопасно провести сделки в долевом строительстве. Любые вопросы вы можете задать прямо на нашем сайте в форме обратной связи, расположенной на странице «Контакты».

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ольги Денисовой (г. Каменск-Уральский)

Подскажите, пожалуйста, в течение какого времени после отчетного периода нужно выплатить учредителям их долю от полученной прибыли?

Из содержания вопроса можно предположить, что организация предполагает выплатить своим учредителям дивиденды.

Для справки.

Согласно п. 1 ст. 43 НК РФ дивидендом признается только доход, начисленный пропорционально доле участника или акционера в уставном капитале организации. Начислять дивиденды можно в любом порядке, но если делать это не пропорционально долям, то вероятны споры с налоговой инспекцией по поводу их налогообложения.

Следует отметить, что для того, чтобы иметь право и обязанность выплатить дивиденды, нужно иметь право их начислить к выплате. Указанные права и обязанности зависят от правового статуса организации – акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. К сожалению, из вопроса нельзя сделать вывод о правовом статусе Вашей организации.

📌 Реклама Отключить

Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон N 208-ФЗ), акционерные общества имеют право принимать решения о выплате (объявлении) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев года или финансового года полностью. Решение о выплате дивидендов по результатам первого квартала, полугодия или девяти месяцев может быть принято только в течение трех месяцев по окончании соответствующего периода.

Решения о выплате дивидендов, их размере и форме выплаты принимаются общим собранием акционеров.
В Федеральном законе от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон N 14-ФЗ) непосредственно термин «дивиденды» не упоминается, однако также говорится о распределении прибыли между участниками.

В соответствии со ст. 28 Закона N 14-ФЗ общество вправе ежеквартально, раз в полгода или раз в год принимать решение о распределении своей чистой прибыли между участниками общества. Устав общества должен содержать условия и относительно того, как распределяется чистая прибыль: раз в квартал, раз в полугодие или раз в год.
Как и у акционерных обществ, решения о распределении прибыли между участниками принимаются общим собранием участников.

📌 Реклама Отключить

Рекомендуется иметь в виду, что существуют некоторые ограничения, когда организации не имеют права начислять и (или) выплачивать дивиденды. Согласно ст. 43 Закона N 208-ФЗ и ст. 29 Закона N 14-ФЗ, акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью не могут принимать решения о выплате дивидендов и (или) выплачивать дивиденды:
— до полной оплаты всего уставного капитала;
— до выкупа всех акций, которые должны быть выкуплены в соответствии со ст. 76 Закона N 208-ФЗ (для акционерных обществ);
— до выплаты действительной доли или части доли участника в случаях, предусмотренных законодательством (для ООО);
— если общество отвечает признакам несостоятельности (банкротства) или есть вероятность появления таких признаков в результате выплаты дивидендов;
— если стоимость чистых активов меньше уставного капитала и резервного фонда, и превышения над номинальной стоимостью определенной уставом ликвидационной стоимости размещенных привилегированных акций, либо станет меньше в результате выплаты дивидендов.

📌 Реклама Отключить

По прекращении указанных обстоятельств общество обязано выплатить своим участникам прибыль, решение о распределении которой между участниками общества принято.

Сроки и порядок выплаты начисленных акционерам дивидендов определяются уставом либо решением общего собрания акционеров. Если срок не установлен, то выплатить дивиденды необходимо не позднее чем через 60 дней со дня принятия решения о выплате (п. 4 ст. 42 Закона N 208-ФЗ).

Порядок выплаты участникам общества с ограниченной ответственностью части прибыли, решение о распределении которой было принято общим собранием, Законом N 14-ФЗ не регламентируется. Очевидно, такой порядок должен определяться общими правилами гражданского законодательства об исполнении обязательств (гл. 22 ГК РФ).

Соблюдение указанного порядка будет считаться надлежащим исполнением со стороны общества обязательства по выплате участнику части прибыли.

📌 Реклама Отключить

Для справки

При выплате дивидендов необходимо удержать либо НДФЛ (если получатель — физическое лицо), либо налог на прибыль (если получатель — организация).

Получить персональную консультацию по любому налогу в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться два-три наиболее интересных вопроса, ответы на которые вы сможете прочесть в консультациях Татьяны Потаповой.

Действия участников долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию

1. После окончания строительства и получения в надзорных органах необходимых документов застройщик приглашает участников долевого строительства (далее по тексту – приобретатель) на заселение:

– Необходимо осмотреть квартиру, на предмет качества выполнения работ, если квартира сдавалась с чистовой отделкой – взять с собой: какой-либо электроприбор, что бы проверить розетки; лампочку – что бы проверить освещение; зажигалку – что бы проверить работу вентиляции.
– В случае если претензий к качеству выполненных работ нет, либо они незначительны – приобретатель подписывает акт приёма передач помещения, в котором указаны адрес помещения, его площадь, а также информация о приобретателе.
– Не смотря на то что, гарантийные обязательства застройщика действуют в течении 5 лет (3 года на инженерные системы), не рекомендуется подписывать акт приёма передачи на квартиру при обнаружении серьёзных недостатков, либо вообще не осматривая квартиру, что бы в дальнейшем избежать затягивания сроков устранения данных замечаний застройщиком.

2. При подписании акта приёма передач (либо позднее, в управляющей компании/тсж обслуживающих дом), необходимо узнать какое БТИ выполняло замеры дома при его вводе в эксплуатацию, и обратиться в данное БТИ, для заказа изготовления кадастрового паспорта* и технического плана (на бумажном носителе и CD-диске) на квартиру. Рекомендуется обращаться именно в то БТИ, которое выполняло замеры дома при его сдаче, для того, что бы инженер БТИ не приезжал для замеров, это сэкономит Ваше время и сократит срок изготовления документов.

3. После получения в БТИ кадастрового паспорта и технического плана на квартиру, необходимо обратиться в одно из отделений Росреестра (регпалату) по Вашему усмотрению, для оформления свидетельства о праве собственности на приобретённый объект недвижимости. Для регистрации (срок регистрации – 5 рабочих дней без ипотеки, 10 – с ипотекой) необходимы следующие документы:

– Акт приёма передачи квартиры (2 экземпляра)
– Технический план
– Квитанция об оплате гос.пошлины в размере 1 000 рублей.
– *Кредитный договор
– *Закладная

4. *Предоставить готовое свидетельство о праве собственности в банк, застраховать объект недвижимости.

В какой срок после выписки нужно прописаться

200 просмотров

Лица, которые выписались из квартиры «в никуда» нередко не знают, сколько дается времени, дней на то, чтобы прописаться в новом жилье. А это очень важный фактор, ведь невыполнение требований законодательства предполагает наложение административного штрафа. Подробнее об этом читайте в данной статье.

Сколько дней можно не иметь прописки после выписки

В течение какого времени нужно прописаться? Достаточно популярный вопрос, особенно актуальный при продаже квартиры. По правилам, после выписки нужно прописаться в срок до 7 рабочих дней (первый абзац ст.6 закона №5242-1 от 25.06.1993 года).

Следует учитывать, что отсчет ведется не с момента выписки, а с момента прибытия по новому адресу. Чтобы доказать тот факт, что человек действительно был в пути, а не нарушал закон, рекомендуется тщательно сохранять все билеты и иные аналогичные документы, способные это подтвердить.

Отдельно нужно отметить тот факт, что все сказанное выше верно только относительно тех лиц, которые перемещаются/переезжают по территории РФ. Если же человек выписался из квартиры и уехал за границу, то отсчет семи дней начинается с того момента, как он вернется на родину и приедет в тот город, где планирует жить.

Пример: Человек продает свою квартиру в Москве и планирует переехать на Камчатку. Он выписывается из своего жилья, так как таково требование договора купли-продажи. Физическое лицо решает сначала покататься по Европе, благо все необходимые документы для этого уже готовы, а стоимость квартиры в Москве вполне позволяет попутешествовать и потом еще и купить неплохое жилье на Камчатке. После месяца путешествий, человек возвращается в Россию и отправляется на место назначения. По прибытии, человек останавливается в отеле и живет там еще месяц, подыскивая подходящее жилье (отель оформляет клиенту временную регистрацию на весь срок проживания). И только после покупки новой квартиры начинается отсчет семи дней, в течение которого нужно прописаться. Как видим, с момента фактической выписки и до прописки прошло более двух месяцев, но никакой штраф в данном случае не накладывается. Если человек останавливается в каком-то отеле или другом пункте временного проживания (например, снимает квартиру), то оформляется временная регистрация. Отсчет семи дней в такой ситуации начнется с того момента, как завершится временная регистрация.

Еще один немаловажный фактор – не обязательно выписываться и потом прописываться, если у человека сразу есть место для прописки. Он может просто оформить ее в новом жилье и старый вариант регистрации автоматически будет считаться недействительным.

Какой штраф предусмотрен законодательством при отсутствии прописки?

Регистрация по месту жительства должна быть обязательна у всех граждан РФ. Допускается наличие только временной регистрации, но хоть какая-то отметка о месте жительства должна стоять. Если ее нет, то в силу вступают сразу две статьи КоАП РФ:

  • Ст.19.15.1 КоАП РФ, п.1-2. Штраф за проживание без регистрации. В Москве и Санкт-Петербурге он составляет 3-5 тысяч, в остальных регионах РФ: 2-3 тысячи рублей.
  • Ст.19.15.2 КоАП РФ, п.1-2. Штраф за несвоевременную регистрацию. Его размер идентичен описанному выше: 3-5 тысяч в Москве и Санкт-Петербурге и 2-3 тысячи в остальных населенных пунктах страны.

Чаще всего накладывается какой-то один штраф (или проживание без регистрации или нарушение правил регистрации), однако, несмотря на то, что оба варианта кажутся одним и тем же, иногда на физическое лицо налагается сразу оба штрафа.

Пример: Человек продал свою квартиру и выписался из нее. После этого он отправился в другой город и не регистрируясь, жил на вокзале. В результате он решает все-таки зарегистрироваться, но прошло уже более 7 дней и на человека накладывается штраф в размере 2-3 тысячи рублей. Физическое лицо выплачивает такие деньги, однако зарегистрироваться у него получается лишь фиктивно, по другому адресу. Он заезжает в арендованную квартиру, которая находится в абсолютно другой части города. После очередной проверки, на человека накладывается еще один штраф. На этот раз уже за проживание не по месту регистрации в том же размере 2-3 тысячи рублей.

Следует отметить тот факт, что подобный штраф может налагаться на физическое лицо неоднократно. На практике, после выплаты штрафа, дается еще около 7 дней на то, чтобы решить проблему (съехать или зарегистрироваться по месту проживания). Если это не выполняется, то накладывается новый штраф.

Проблемы со своевременной регистрацией могут заключаться не только в штрафах. При неуплате дело может закончится даже судебным разбирательством. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных спорных вопросах и сопутствующих проблемах. Они же могут представлять интересы клиента в любой ситуации, включая сюда судебное заседание. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

В течении какого времени после

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *