Возникновение права собственности на недвижимость

Основания возникновения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права собственности необходимо существование вещи (имущества), которая может быть собственностью данного лица, выражение его воли иметь в собственности эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (ст. 218 ГК РФ).

Способы возникновения права собственности принято разделять на первоначальные и производные.

Первоначальные способы характеризуются тем, что право собственности возникает (устанавливается) либо впервые, либо независимо от воли прежнего собственника. К ним относятся следующие основания:

1. Приобретение права собственности на вновь созданную вещь. Вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ).

2. Приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества.

3. Приобретение права собственности в результате переработки

если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь приобретается собственником материалов;
если стоимость переработки вещи значительно превышает стоимость материалов, то собственником является переработчик, если он действовал добросовестно и осуществлял эту работу для себя (ст. 220 ГК РФ).
4. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (сбор ягод, лов рыбы и др.) (ст. 221 ГК РФ).

5. Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (вещи, от которых собственник отказался, находка, безнадзорные животные, клад) (ст. 225 – 235 ГК РФ).

6. Приобретение права собственности в результате приобретательной давности: если лицо не является собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим (недвижимым – в течение 15 лет, иным – в течение 5 лет). До истечения указанных сроков это лицо пользуется защитой своего владения от всех иных лиц (ст. 231 ГК РФ).

7. Приобретение права собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если участок в установленном порядке будет предоставлен под возведенную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производными признаются основания, связанные с переходом вещи (имущества) из собственности одного субъекта к другому, на основе правопреемства или волеизъявления предшествующего собственника, являясь результатом договора, односторонней сделкой.

К ним относятся следующие основания:

Приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения или в результате иной сделки об отчуждении имущества.
Приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации.
Наследование по завещанию или закону1.
Приобретение права собственности членом жилищного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее помещение после внесения всей суммы паевого взноса.
4.3. Прекращение права собственности

Основания прекращения права собственности можно разделить на следующие виды (ст. 235 ГК РФ):

1) прекращение права собственности по воле собственника путем передачи этого права другим лицам (по договорам купли-продажи, поставки, дарения и др.) либо путем отказа от права собственности. До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность не только возврата данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, например, старый холодильник, машина);

2) прекращение права собственности в результате событий: смерти собственника, гибели или уничтожения имущества вследствие стихийных бедствий, пожаров, аварий и других непредвиденных обстоятельств;

В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике. Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда;

3) прекращение права собственности вследствие принудительного изъятия у собственника имущества производится по конкретным основаниям, которые предусмотрены законодательством. При этом перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей). Сюда относятся:

отчуждение имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе;

отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка;

выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;

реквизиция;

выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания иди сооружения, находящихся на чужом земельном участке;

выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением им предписаний законодательства;

продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

национализация имущества собственников в силу принятия специального закона.

Закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли, при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам путем конфискации имущества.

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. предназначена лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219 ГК РФ

1. Комментируемая статья представляет собой исключение из п. 1 ст. 218 ГК. Последняя не определяет, в какой момент возникает право собственности на новую вещь. По ее смыслу право собственности возникает в тот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект, который может квалифицироваться как новая вещь. Комментируемая статья решает этот вопрос по-иному. Если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость, право собственности возникает в момент регистрации, в случае когда подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Под действие правила комментируемой статьи подпадает только то вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. Статья 219 говорит о регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества. Она тем самым охватывает как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще продолжает создаваться.

В 2004 г. ст. 130 ГК была дополнена указанием, что к недвижимым вещам относятся объекты незавершенного строительства. Однако уже и ранее закон предусматривал регистрацию строящихся морских и речных судов. КТМ различает первоначальную регистрацию вновь построенных судов (ст. 42) и регистрацию строящихся судов, для которых ведется специальный реестр (п. 3 ст. 376). КВВТ предусматривает регистрацию права собственности на строящиеся суда в общем судовом реестре (п. 3 ст. 15).

Статья 25 Закона о регистрации прав на недвижимость предусматривает как регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, так и регистрацию объекта незавершенного строительства.

По существу, здесь ГК делает отсылку к другим законам. Однако единого закона, предусматривающего регистрацию прав на все виды недвижимого имущества, не существует. Все имеющиеся законы предусматривают регистрацию такой недвижимости, создание которой уже завершено к моменту регистрации. Между тем комментируемая статья говорит о вновь создаваемом недвижимом имуществе. Это, конечно, охватывает недвижимость, которая уже создана. Однако указанная статья служит основанием также и для государственной регистрации такого недвижимого имущества, создание которого к моменту регистрации еще не завершено. Такая государственная регистрация имеет важнейшее значение для обеспечения стабильности имущественных отношений, возникающих прежде всего в связи с таким важнейшим направлением деятельности, как капитальное строительство. Особенно важна государственная регистрация прав на вновь создаваемое недвижимое имущество для обеспечения надлежащего хода операций, известных как «проектное финансирование». Речь идет о получении банковского (или иного) кредита для создания объектов недвижимого имущества под залог той части недвижимости, которая уже создана.

Комментируемая статья открывает путь для государственной регистрации прав на подобную недвижимость. Он определяет объект этой регистрации как вновь создаваемое недвижимое имущество. Тем самым он охватывает как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще находится в процессе создания.

Законы, предусматривающие государственную регистрацию отдельных категорий недвижимости, в различной степени используют возможность, предусмотренную комментируемой статьей. КТМ наиболее полно регламентирует эти вопросы. Он предусматривает регистрацию вновь построенных судов, а также строящихся судов и прав на них (ст. 42). Важно подчеркнуть, что последние регистрируются в специальном реестре (п. 3 ст. 376). Установлено, что право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключением эксперта равноценных строительных работ. При регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство (п. 3 ст. 376 КТМ). Порядок регистрации судов, в том числе строящихся судов, предусмотрен Правилами регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденными Приказом Минтранса России от 29.11.2000 N 145 <1>, и Правилами регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденными Приказом Государственного комитета РФ по рыболовству от 31.01.2001 N 30 (в ред. от 05.06.2003) <2>.

———————————
<1> БНА. 2001. N 7.
<2> БНА. 2001. N 22; 2003. N 42.

КВВТ также предусматривает регистрацию права собственности на строящееся судно. Однако его правила не столь детальны. Он устанавливает лишь, что такая регистрация производится в общем судовом реестре (п. 3 ст. 15). Порядок регистрации судов внутреннего водного транспорта предусмотрен Правилами государственной регистрации судов, утвержденными Приказом Минтранса России от 26.09.2001 N 144 <1>.

———————————
<1> БНА. 2001. N 49.

Правила Закона о регистрации прав на недвижимость по данному вопросу далеки от совершенства. Они не проводят различия между недвижимостью, завершенной созданием к моменту регистрации, и недвижимостью, которая все еще находится в процессе создания. В Законе указано, что «право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания» (п. 1 ст. 25). Однако если уже имел место факт создания недвижимости, то она, безусловно, не является вновь создаваемым объектом.

Правда, упомянутый Закон частично затрагивает и вопрос о недвижимости, создание которой не закончено. Он называет ее несколько неодобрительно объектом незавершенного строительства, что, видимо, восходит к госстроевской терминологии советского периода. Важно, однако, что Закон не содержит твердых критериев, на основе которых должен решаться вопрос о государственной регистрации. Установлено лишь, что она производится «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» (п. 2 ст. 25). Закон оставляет открытым, когда возникает такая необходимость и кто должен определить ее наличие. Все это не содействует установлению необходимой стабильности в сфере прежде всего капитального строительства.

Право как на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства регулируется на основании документов, указанных в названном Законе. Для первого из них — это документы, подтверждающие факт его создания (п. 1 ст. 25), для второго — это документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания данного объекта, а также некоторые другие документы (п. 2 ст. 25).

Упомянутый Закон идет дальше комментируемой статьи. Если она предусматривает всего лишь, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то Федеральный закон устанавливает обязанность соответствующего лица осуществить эту регистрацию. Он предусматривает, что если правоустанавливающие документы оформлены после его введения в действие, то государственная регистрация является обязательной (п. 2 ст. 6). В случае объекта незавершенного строительства такая обязанность не является абсолютной, поскольку его государственная регистрация вообще производится лишь в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

О правовом режиме объектов недвижимого имущества, вновь создававшихся ранее введения в действие ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость, см. коммент. к ст. 131, рассматривающий обратную силу правил о регистрации недвижимости.

3. ГК относит космические объекты к недвижимости, подлежащей государственной регистрации (ст. 130 ГК). Однако право собственности на них возникает ранее такой регистрации.

Основанием для этого является правило ГК, устанавливающее, что если международный договор РФ содержит иные правовые нормы, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7 ГК).

Регистрация космических объектов осуществляется в соответствии с Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 г. Она устанавливает: «Когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий реестр, который им ведется» (п. 1 ст. 11). Этот акт совершается тогда, когда соответствующий аппарат запускается. Однако он строится задолго до этого. В этот период согласно Конвенции он не может быть зарегистрирован.

ГК предусматривает, что когда международным договором установлены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ч. 2 п. 2 ст. 7). Международный договор устанавливает, что право собственности на вновь созданный космический объект должно возникать независимо от его регистрации. Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства (Вашингтон, Лондон, Москва, 27 января 1967 г.) <1> постановляет, что «права собственности на космические объекты, запущенные в космическое пространство. остаются незатронутыми во время их нахождения в космическом пространстве» (ст. VIII). Договор не содержит указания на их регистрацию. Достаточно, чтобы объект был запущен в космос.

Другой комментарий к статье 219 Гражданского Кодекса РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом. Как отмечалось, государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством права на недвижимое имущество. Соответственно юридический результат государственной регистрации права — признание его государством и установление момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает право собственности на созданный объект недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ), на приобретенную по договору недвижимость . (ст. 223 ГК РФ); с государственной регистрацией права связывает за
*
кон возникновение права собственности в силу истечения 15-летнего срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
В тех случаях, когда во изменение общего правила о правоустанавливающем значении государственной регистрации закон не связывает возникновение права с моментом государственной регистрации, ее значение изменяется и государственная регистрация признается правоподтверждающим фактом. К таким исключениям действующее законодательство относит следующее: принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ); право собственности у созданных в результате реорганизации юридических лиц возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ст. 58 ГК РФ); право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного судебным решением (п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации);
право собственности на помещение в жилищном, жилищностроительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе возникает с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, т.е. до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу закона, является юридически действительной. Таким образом, можно констатировать:
а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации и прошедшие государственную регистрацию по правилам, которые были установлены субъектами Федерации или муниципальными образованиями, признаются юридически действительными;
б) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, но не прошедшие государственной регистрации, признаются законом действительными.
Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так, в большинстве субъектов Федерации не только не осуществлялась регистрация документов, но и не производился технический учет и инвентаризация гаражей и садовых домиков. В Российской Федерации в целом не проводилась государственная регистрация внесения в уставный капитал АО, созданных в процессе приватизации объектов недвижимого имущества. Государственная регистрация подобных прав по правилам, установленным Законом о государственной регистрации, может проводиться исключительно по желанию правообладателей.
Вслед за признанием прав, возникших до вступления Закона о государственной регистрации в силу, п. 2 ст. 6 содержит правило о том, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона: перехода данного права, его ограничения (обременения), сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие закона.
Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие закона, и государственная регистрация возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки, совершенной после введения в действие закона, проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества документов.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие закона права на объект недвижимого имущества проводится только перед государственной регистрацией перехода данного права или перед сделкой об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. В случае государственной регистрации ограничения (обременения), возникшего после введения закона в действие, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Таким образом, государственная регистрация ран^е возникшего „ права проводится одновременно с государственной регистрацией перехода права, сделки или ограничения, возникших уже после введения закона в действие.
На наш взгляд, признание ранее возникших прав юридически действительными означает признание их таковыми только в «статическом» состоянии, т.е. в положении, когда лицо правами пользуется, не имея намерения их отчуждать. В этом случае никто не вправе понудить правообладателя к проведению регистрации права либо признать его недействительным на том основании, что оно не было зарегистрировано. Однако это обстоятельство вовсе не исключает необходимости соблюдать требования ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость. Более того, указание на то, что такие права могут и должны быть зарегистрированы, содержится как в п. 1, так и в п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации.

Возникновение права собственности на недвижимость

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *