Вступление в силу договора аренды

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды срок его действия должен исчисляться с момента подписания договора сторонами (то есть в приведенной ситуации – с 14 июня 2016 г.), а не с момента передачи имущества арендатору.

Обоснование вывода

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № ­А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.

К сведению СвернутьПоказать

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Полистать демо-версию печатного журнала

Виды сроков в гражданском праве

Как и любой другой аспект гражданского права, сроки могут быть классифицированы по целому ряду оснований. В зависимости от того, кем устанавливаются сроки, различаются:

  • 1. Нормативные сроки;
  • 2. Договорные сроки;
  • 3. Судебные сроки.

Договорные сроки. Это сроки, определяемые гражданами при заключении договора. В односторонней сделке срок определяется по усмотрению лица, ее совершившего, а в двух- или многосторонней сделке — соглашением сторон (ст. 314 ГК).

Судебные сроки. Это сроки, установленные судом, арбитражным или третейским судом. Например, суд может назначить срок для безвозмездного устранения подрядчиком недостатков в работе (ст. 723 ГК), для опубликования опровержения сведений, порочащих честь и достоинство гражданина (ст. 152 ГК), и т.п.

По характеру определения можно выделить сроки:

  • 1. Императивные и диспозитивные;
  • 2. Определенные и неопределенные;
  • 3. Общие и частные.

Императивные сроки не могут быть изменены соглашением участников гражданских правоотношений. Таково, в частности, подавляющее большинство сроков, установленных нормами корпоративного и наследственного права. В отличие от них диспозитивные сроки могут изменяться соглашением сторон, например, во многих договорах.

Определенные сроки исчисляются путем указания их длительности либо точных моментов их начала и окончания. Так определены законом давностные сроки. Неопределенные сроки устанавливаются путем указания каких-либо приблизительных критериев, соответствующих конкретной ситуации («разумный срок» исполнения обязательства в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК, «соразмерный срок» для устранения недостатков товара или работы, «момент востребования» и т.п.), либо вообще не определяются (при заключении договора без указания срока его действия). Обычно это имеет место в договорных обязательствах.

Так же, имеют место в договорных обязательствах общие и частные сроки. Сроки, имеющие общее значение, т.е. касающиеся любых субъектов гражданского права и всех однотипных случаев, называются общими сроками. Например, общий предельный срок действия доверенности определен законом в три года (ст. 186 ГК). Частные сроки установлены в качестве исключений из общего правила и действуют лишь в случаях, прямо указанных в законе. Примером частного срока может служить срок действия доверенности, предназначенной для совершения действий за границей, которая сохраняет силу до отмены ее лицом, выдавшим доверенность (ч. 2 ст. 186 ГК). Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. — Е.А. Суханов). — М.: «Волтерс Клувер», 2008

Помимо вышеперечисленных критериев, сроки разделяются по правовым последствиям на:

  • 1. Правообразующие;
  • 2. Правоизменяющие;
  • 3. Правопрекращающие.

Правообразующие сроки — это сроки, при наступлении которых у лица возникают новые права. Момент передачи вещи по общему правилу определяет момент возникновения права собственности (ст. 223 ГК), или момент получения наследства, так же влечет за собой возникновение права собственности (ст. 1112 ГК).

Правоизменяющие сроки. Наступление или истечение правоизменяющего срока влечет за собой изменение гражданских прав и обязанностей. Например, при просрочке передачи или приемки результата работы в договоре подряда риски случайной гибели материалов и самого результата работы переходят на сторону, допустившую просрочку (ст. 705 ГК).

Наконец, важное значение имеет деление сроков по их назначению:

  • 1. Сроки осуществления гражданских прав;
  • 2. Сроки исполнения гражданских обязанностей;
  • 3. Сроки защиты гражданских прав.

Сроки осуществления гражданских прав. Под сроками осуществления гражданских прав понимаются сроки, в течение которых лицо может реализовать свои субъективные права. Как правило данные сроки предусмотрены законом, но могут быть установлены соглашением сторон. Указанные сроки, в свою очередь, могут быть подразделены на:

  • · Пресекательные;
  • · Претензионные;
  • · Гарантийные сроки;
  • · Сроки годности;
  • · Службы;
  • · Реализации;
  • · Хранения;
  • · Транспортабельности;
  • · И другие.

Пресекательные сроки предоставляют управомоченному лицу строго определенное время для реализации своего права. Однако если сроки существования прав определяют нормальную продолжительность этих прав, то пресекательные сроки имеют своим назначением досрочное прекращение субъективных прав в случае их неосуществления или ненадлежащего осуществления. Пресекательные сроки могут устанавливаться как законом, так и соглашением сторон. Так, ст. 1486 ГК предусмотрено, что в случае неиспользования товарного знака непрерывно в течение любых трех лет после его государственной регистрации право на товарный знак досрочно прекращается. Примером пресекательного срока, установленного договором, может служить шестимесячный срок отсутствия нанимателя жилого помещения, являющийся основанием досрочного прекращения договора найма.

Претензионный срок — это срок, в течение которого управомоченный субъект вправе, а иногда и должен обратиться непосредственно к обязанному лицу в целях урегулирования возникшего между ними разногласия до обращения в суд, арбитражный или третейский суд за защитой нарушенного права. Установление данного правила продиктовано стремлением законодателя сократить количество арбитражных и судебных дел, уменьшить непроизводительные процессуальные расходы и ускорить восстановление нарушенных гражданских прав в случаях, когда обстоятельства дела достаточно очевидны, между сторонами практически нет спора и вопрос о защите нарушенного права может быть решен в добровольном порядке.

Гарантийные сроки. В отношении продукции, предназначенной для длительного пользования или хранения, законом, а также стандартами, техническими условиями или договором могут предусматриваться более длительные сроки для установления недостатков с последующим предъявлением продавцу претензионных требований об устранении этих недостатков или о замене продукции. Иными словами, в течение указанных сроков, должник ручается за безотказную службу изделия и обязуется устранить за свой счет все выявленные недостатки или заменить изделие. По смыслу закона гарантийные сроки устанавливаются для того, чтобы обезопасить покупателя от скрытых недостатков изделия, которые не могут быть обнаружены при обычной его приемке, но могут выявляться в процессе его использования, хранения, обработки, эксплуатации и т.п. Иногда гарантия предоставляется не на календарный срок, а иными способами, например на километраж пробега легкового автомобиля. Начало течения гарантийного срока в зависимости от вида договора или специфики его объекта приурочивается к моменту получения товара покупателем, дню ввода изделия в эксплуатацию и некоторым иным моментам.

Срок службы товара. Данный срок схож со сроком годности товара. В течение вышеупомянутого срока изготовитель обязан обеспечивать потребителю возможность использовать товар (работы) по назначению и нести ответственность за существенные недостатки, возникшие по его вине. Однако если сроки годности определяются обычно нормативно-технической документацией, то сроки службы устанавливаются самими изготовителями или согласуются ими с потребителями. Срок службы товара исчисляется со дня его продажи потребителю, а если его установить невозможно — со дня изготовления. В целях обеспечения возможности использования товара по назначению изготовитель обязан организовать ремонт и техническое обслуживание товара, а также выпуск и поставку в торговые и ремонтные организации в необходимых для ремонта и технического обслуживания объемах и ассортименте запасных частей в течение срока производства товара и после снятия его с производства в течение срока службы товара, а при отсутствии такового — в течение 10 лет со дня передачи товара потребителю (ст. 6 Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей»//»Российская газета» от 7 апреля 1992г.).

Срок транспортабельности. Под сроком транспортабельности понимается срок, в течение которого при надлежащем соблюдении правил отгрузки отправителем и правил перевозки транспортной организацией гарантируется качественная сохранность груза. Он устанавливается при транспортировке скоропортящихся грузов самим грузоотправителем (в соответствующих случаях — органом контроля за качеством) в зависимости от качественного состояния и индивидуальных свойств данного груза и условий его транспортировки. Срок транспортабельности служит критерием при решении вопроса о возможности приема груза к перевозке с учетом срока его доставки, а также оказывает существенное влияние на судьбу спора по поводу порчи груза в процессе его транспортировки.

Специфическое значение, не совпадающее со значением гарантийных сроков, имеют и иные известные действующему законодательству сроки — сроки хранения, реализации, испытания, обкатки и др.

Сроки исполнения гражданских обязанностей. Со сроками осуществления гражданских прав тесно связаны сроки исполнения гражданских обязанностей. Поскольку праву субъекта всегда корреспондирует чья-то конкретная обязанность, срок осуществления права одним лицом является одновременно сроком исполнения обязанности другим лицом. Срок исполнения обязанности, т.е. срок, в течение которого должник обязан совершить определенные действия или, наоборот, воздержаться от их совершения, может быть предусмотрен законом, административным актом или договором.

Принято различать общие и частные (промежуточные) сроки исполнения обязанностей. Общий срок охватывает собой весь период исполнения обязанности. Таким общим сроком будет, в частности, согласованный сторонами срок поставки, например 2008 г. В пределах общего срока участники гражданского правоотношения могут договориться о частных (промежуточных) сроках выполнения обязательства. Так, в договоре поставки часто оговариваются сроки поставки отдельных партий товаров (периоды поставки), которые конкретизируются в графике поставки (ст. 508 ГК РФ); в договоре подряда могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (ст. 708 ГК РФ) и т.д. При этом надлежащим исполнением обязанности со стороны должника будет считаться не только ее исполнение к общему сроку, но и с соблюдение установленных сторонами промежуточных сроков.

Сроки защиты гражданских прав. Помимо вышеперечисленных сроков, разделенных по назначению, выделяют так же сроки защиты гражданских прав. Под сроками защиты гражданских прав понимают сроки, предоставленные управомоченному лицу для обращения к компетентным государственным или иным органам с требованием о принудительном осуществлении и защите своего права. Поскольку основным средством защиты нарушенного гражданского права является иск, указанный срок получил наименование срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 Гражданского Кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности указан в ст. 196 Гражданского Кодекса и равняется 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для отдельных требований закон может установить специальные сроки исковой давности — как сокращенные, так и более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК). Так, в соответствии со ст. 181 ГК иск о признании недействительности оспоримой сделки может быть предъявлен лишь в течение года со дня возникновения права на иск, а для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки предусмотрен 10-летний срок исковой давности. Специальные (сокращенные) сроки исковой давности предусматриваются транспортным законодательством (п. 3 ст. 797 ГК). Для специальных давностных сроков установлен тот же режим, что и для общих, в том числе правила исчисления, приостановления и перерыва, последствия истечения (п. 2 ст. 197 ГК). Следует отметить, что в зарубежных правопорядках общие сроки исковой давности, как правило, гораздо более продолжительны и могут исчисляться несколькими десятилетиями (что служит прежде всего интересам управомоченных лиц).

По истечении исковой давности потерпевший лишается возможности принудительной (судебной) защиты своего права, но само нарушенное право сохраняется. Этим сроки исковой давности отличаются от пресекательных сроков, истечение которых влечет утрату права.

Исковая давность призвана содействовать устранению неустойчивости, неопределенности в отношениях участников гражданского оборота. При ее отсутствии управомоченное лицо (потерпевший) могло бы сколь угодно долго держать неисправного должника (нарушителя) под угрозой применения государственно-принудительных мер воздействия, не реализуя свой интерес в защите нарушенного права. Кроме того, по истечении длительного периода времени затрудняется собирание доказательств (свидетели могут забыть существенные обстоятельства, документы теряются и т.д.). Таким образом, установление исковой давности, побуждая стороны к обращению в суд за защитой своего права, одновременно служит и интересам другой стороны, и интересам правопорядка в целом. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. — Е.А. Суханов). — М.: «Волтерс Клувер», 2008.

Фабрика идей

Дата, с которой договор аренды вступает в силу

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой его вступления в силу. Таким образом, стороны установили для себя эту дату как начало исчисления срока договора. Но поскольку договор аренды является консенсуальным , то есть. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в вышеприведенном случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Письмо Президиума ВАС РФ № 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Последствия неосуществления в установленном порядке государственной регистрации договора аренды

Возникает вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия?

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). Иными словами, такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 Письма Президиума ВАС РФ № 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Письмо Президиума ВАС РФ № 66)(п. 3), а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.

Ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды

В российском законодательстве в настоящее время не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок государственной регистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (далее — Закон № 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Однако думается, данный факт не означает отсутствие обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации — срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда необходимость такой регистрации установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется, тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по вышеуказанной статье Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку за время действия договора они не провели обязательную государственную регистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Последствия незаключенности договоров аренды на налогообложение

Заметим, что отсутствие государственной регистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включение налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль, применение налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость с сумм арендной платы. И как следствие — вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов.

Точка зрения Минфина России и ФНС России по данному вопросу сводится к следующему:

1) незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (то есть на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные);

2) обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели, а ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Таким образом, в вышеуказанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы.

Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим государственную регистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы). Поэтому логично выглядит вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о необоснованности реально понесенных по договору расходов и не может служить основанием для их неучета в составе затрат.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного между сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды, Закон № 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету налога на добавленную стоимость порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их государственная регистрация.

По мнению судов, отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды в соответствии с НК РФ не влияет на право отнесения налогоплательщиком арендных платежей к числу прочих расходов в уменьшение налоговой базы.

Как было указано в постановлении одного из судов кассационной инстанции, нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случае, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены ли нормы гражданского законодательства или нет. При наличии документов, оформленных в соответствии с российским законодательством, учитываются затраты, подтверждающие понесенные налогоплательщиком расходы, а НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением. Следовательно, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования.

По другому похожему делу суд установил, что организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством.

По другому делу суд кассационной инстанции признал незарегистрированный договор аренды помещения, заключенный на год, незаключенным, и, следовательно, недействительным. Суд указал, что если арендные отношения между сторонами сложились, то есть. арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя, то даже незаключенный (незарегистрированный) договор не отменяет обязанность арендатора уплатить арендную плату по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ, иными словами, по правилам неосновательного обогащения.

В настоящее время ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды отсутствует. Вывод таков: несмотря на то, что в настоящее время на практике такая ответственность к физическим и юридическим лицам фактически неприменима, при заключении договоров аренды следует устанавливать сроки их заключения и окончания (действия) таким образом, чтобы они не превышали установленный законом срок, при наличии которого договор аренды будет считаться долгосрочным, и следовательно, не нарушали закон.

Обязательность заключения договора

Несмотря на то, что обязательном условием государственной регистрации долгосрочного договора является его заключение, а не перезаключение, пролонгация или возобновление, согласно п. 10 Письма Президиума ВАС РФ № 59, при продлении договора аренды на новый срок между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды. Поэтому если пролонгируемый договор заключался на срок менее года (и, следовательно, не подлежал государственной регистрации), то новый договор, пролонгированный на тот же срок, также не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды на неопределенный срок не является срочным договором, а представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его государственной регистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок, что подтверждено в п. 11 Письма Президиума ВАС РФ № 66.

Из вышеприведенного следует, что: краткосрочный договор подлежит государственной регистрации только в случае его пролонгации, при которой новый договор уже заключен на определенный срок не менее года. И наоборот, если краткосрочный договор постоянно продлевается на срок менее года, его госрегистрация не требуется.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 по делу № Ф03-А73/06-2/3152.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу № А56-24327/2005.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2002 № А43-4629/02-13-162.

Хотя есть
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. N ВАС-3936/13
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Суды, определив период начисления пеней с 26.10.2011, то есть с даты государственной регистрации договора аренды, отклонили довод общества о том, что начисление неустойки должно быть произведено с момента получения им экземпляра договора аренды, а не с момента государственной регистрации договора, указав, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
25 октября 2001 года N 136-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2011 г. N КГ-А40/2900-11
Дело N А40-5614/10-9-52
В силу положений п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, исходя из положений п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в установленном действующим законодательством порядке.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 433. Момент заключения договора
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Пункт 9.1 нашего договора аренды
9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
9.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, стороны несут в равных долях.
Стороны представят настоящий Договор на государственную регистрацию в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента его подписания.

Вступление в силу договора аренды

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *