Выкуп земельного участка у администрации

Содержание

Как купить земельный участок у администрации по кадастровой стоимости

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

  1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
  2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
  3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион.
  4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Однако в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы mos.ru, в рубрике «Приватизация имущества города Москвы».

По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее. В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.

4 способа купить земельный участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  1. На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
  2. Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
  3. На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
  4. Выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона.

Последний способ позволяет купить новообразованный земельный участок по кадастровой стоимости без проведения торгов, поэтому предлагаю рассмотреть его пошагово.

Как купить землю у Администрации через аукцион

Есть 2 варианта участия в аукционе по продаже земель:

  1. Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) или бизнес можно только через торги (аукцион). Самый простой способ — это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте torgi.gov.ru. Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
  2. Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы сами можете стать инициатором аукциона на нужный вам участок. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности (отображаются на кадастровой карте РосРеестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю рассмотреть этот способ подробнее.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Шаг 1 — найти свободный муниципальный участок

Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра: pkk5.rosreestr.ru/ → кликните на понравившейся вам участок → и обратите внимание на поле «Форма собственности» → чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано — «Собственность публично-правовых образований»:

Далее перейдите во вкладку «Услуги» → выберите раздел «Справочная информация по объекту недвижимости в режиме online»:

После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:

В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле «Права и ограничения»:

К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков — бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё стало быстро и локально.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6).

Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.

Шаг 3 — заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):


Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.


Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через ОНЛАЙН-КАДАСТР

Шаг 4 — подать заявления об утверждении схемы и предоставлении ЗУ

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

  1. Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. В этом случае, остается только непосредственное участие в инициированном администрацией аукционе (подробнее ниже). Но есть и другой, более выгодный сценарий.
  2. Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», плюс «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов».

Шаг 5 — поставить участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов». При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2018 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).

Из вышеперечисленных разъяснений делаем вывод, что если в аукционе участвовал хоть один участник, то земельный участок продадут ему без торгов и на начальных условиях.

Шаг 7 — заключить с Администрацией договор купле-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

Как самостоятельно оформить покупку земельного участка в РосРеестре

За сколько можно купить землю у государства

Прежде всего следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ — Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  1. Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
  2. Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.

Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с лицом предложившим наибольшую цену.

Раньше стоимость земельного участка могла до начала аукциона могла «разогреться» выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью — назначить цену выше нельзя. Ст. 39.12 ЗК.

Как проходит аукцион по продаже земельных участков

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.

Аукцион по продаже земельных участков — это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

  1. За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
  2. В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
  3. Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 — участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок для КФХ в аренде;
  • Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

Как купить землю у администрации под автомойку

  1. Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
  2. Находим сформированные земельные участки с целевым назначением — земли населенных пунктов, ВРИ — промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство — ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях.
  3. Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет — администрация).

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Иногда выгоднее в течение одного налогового периода (года) оформить земельный участок сначала на физическое лицо, а затем перепродать юридическому. Такие сделки налогом с продажи не облагаются и помогают избежать «валокиты» с переходом права от государства (муниципалитета) к юрлицу.

Должна ли администрация спрашивать согласие жильцов перед продажей земельного участка под коммерцию

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например — аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.

Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру — продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

  1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
  2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

Как купить частный неиспользуемый участок через администрацию

Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН на данный земельный участок. Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так сразу найдут собственника.

Выводы

  1. Покупка земельного участка под ИЖС у государства — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительства или бизнеса ЗУ в муниципальной собственности не просто;
  2. Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Полезные ссылки

Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Самым распространённым вариантом приобретения земельных участков является выкуп из аренды. Если гражданин использует государственную землю для сельскохозяйственных нужд или построил дом для постоянного проживания, он имеет право выкупить её. Для совершения действий нужно знать правовые тонкости. Если, например, купленный участок будет заброшен, администрация его изымет.

Особенности покупки УЗ

Покупка земельного участка у сельской администрации: что сказано в законе

Вопросы, касающиеся аренды и последующей купли земли регулируются Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. В законодательных актах сказано, что надел можно выкупить после пользования им в рамках договора аренды.

В арендном соглашении должна быть предусмотрена возможность последующего выкупа участка у муниципалитета по истечении 3-лет с момента заключения договора.

Внимание! Если арендатор возвёл дом и оформил его согласно закону, при покупке земли у сельской администрации торгов не будет.

Если капитальные строения отсутствуют, потенциальный покупатель обязан участвовать в торгах по всем правилам.

Как взять в аренду надел у администрации сельского поселения?

Справка. Перед оформлением договора следует узнать условия предоставления УЗ во временное пользование, каков порядок заключения сделки с муниципальным образованием.

Важнейшее условие для оформления арендного соглашения – получение письменного согласия от муниципального административного образования.

Сельскими администрациями проводятся следующие виды сделок по аренде:

  • Аренда при проведении торгов;
  • Безвозмездная аренда;
  • Предоставление участка во временное пользование без торгов.

Чтобы взять землю в аренду, обращаются в поселковую администрацию с заявлением и перечнем документов:

  • Российский паспорт;
  • Свидетельство о заключении брака;
  • При наличии детей их свидетельства о рождении;
  • Справка о составе семьи;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка о жилплощади, на которой зарегистрирован арендатор с семьёй;
  • Свидетельства о правах на льготы (если есть);
  • Справка из Росреестра, подтверждающая, что за арендатором не числятся другие УЗ.

Кандидат на получение муниципальной земли должен быть готовым ответить на вопросы со стороны чиновников об образовании, роде деятельности, уровне доходов, о семье.

После рассмотрения заявления компетентный орган в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении участка в аренду или даёт мотивированный отказ.

Пакет документов для выкупа у государства муниципального участка

Чтобы приобрести землю, принадлежащую местной администрации, покупатель должен подготовить следующие бумаги:

  • Паспорт гражданина РФ (оригинал и копию);
  • Кадастровый паспорт УЗ;
  • Документацию, подтверждающую право пользования наделом: например, договор аренды;
  • Квитанцию об оплате сбора за регистрацию.

Если на земле имеется жилой дом или другие постройки, на них представляют свидетельства о ПС или выписки из ЕГРП. Составляют заявление и направляют его с пакетом документов в администрацию.

Внимание! Чтобы заявление приняли на рассмотрение, оно должно содержать обязательную информацию о недвижимом объекте.

Таким сведениями являются:

  • Адрес земельного участка;
  • Площадь и размеры надела;
  • Цель приобретения и дальнейшее использование УЗ.

В заявлении следует обозначить согласие на уплату аванса.

Как можно увеличить земельный участок за счёт муниципалитета?

Расширить границы землевладения можно путём перераспределения. Между собственником основного надела и местной администрацией заключается соответствующее соглашение.

Порядок совершения действий:

  • Хозяин соседней земли выясняет, кто владеет участком, который предстоит присоединить. УЗ должен находиться в федеральной, муниципальной или областной собственности. Перераспределение частных земель невозможно;
  • Заинтересованное лицо направляет заявление в уполномоченный орган, приложив схему расположения участка; документы, подтверждающие ПС на надел и другие бумаги;
  • Местная администрация в течение месяца принимает решение о заключении соглашения о перераспределении или об отказе с обоснованием причин.

В случае принятия уполномоченным органом положительного решения заявитель должен провести межевание за собственный счёт при определении границ УЗ, поставить участок на кадастровый учёт. После совершения указанных действий подписывается соглашение о перераспределении земли, на основании которого землевладелец регистрирует ПС.

Внимание! Перераспределению подлежат только те земли, из которых невозможно сформировать новый надел.

Процесс регистрации договора и покупки участка в поселковой администрации

После подписания договора о выкупе участка в поселке с местной администрацией гражданин должен зарегистрировать свои права на надел в отделении Росреестра.

Для совершения регистрационных действий нужны документы:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Правоустанавливающие бумаги на УЗ;
  • Документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

После регистрации покупатель становится собственником на законных основаниях и получает выписку из реестра.

Нюансы покупки ЗУ у администрации

Под ИЖС

Приобрести муниципальный участок под строительство дома можно с вынесением предварительного согласования места размещения объекта или без вынесения.

Порядок покупки надела:

  • Обращение в администрацию с заявлением, содержащем просьбу о купле земли. Указывают расположение, размеры земли и её статус (ИЖС).
  • Рассмотрение заявки органами власти и вынесение решения.

Муниципальные власти предложат гражданину участок, параметры и условия пользования которого совпадают с указанными в заявлении.

Специалисты Федеральной кадастровой службы проведут замеры, определят границы УЗ и выдадут подтверждающий документ. Землевладелец может приступать к регистрации права на недвижимость и оформлению договора купли-продажи. В итоге гражданину выдаётся документ, удостоверяющий ПС.

Под сельхозназначение

Приобретение сельскохозяйственных угодий у муниципальных властей осуществляется по алгоритму:

  • Подача ходатайства в местную администрацию.
  • Рассмотрение заявления в установленный законом срок.
  • Вынесение решения о предоставлении надела или отказ в удовлетворении ходатайства с указанием причин.

Внимание! Отказ может быть мотивирован отсутствием в фонде администрации свободных сельскохозяйственных участков.

В случае положительного исхода материалы дела согласуются с архитектурными и другими органами. Право на надел регистрируют в местной регистрационной палате, затем составляют договор купли-продажи. По завершению всех регистрационных действий гражданин получает бумагу, удостоверяющую ПС на сельскохозяйственный участок.

Таким образом, приобретение земельного участка у местной администрации юридически безопасно, так как не повлечёт претензий со стороны заинтересованных лиц. Муниципалитет обязан информировать об имеющихся обременениях и ограничениях при заключении договора купли-продажи УЗ.

Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения

Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения сегодня привлекает все больше людей, уставших от шумных и суматошных улиц большого города. Но приобретение земельных территорий у других граждан и компаний заставляет насторожиться из-за различных подводных камней. Покупка участка у местной администрации же достаточно безопасна юридически и не повлечет за собой появления претензий заинтересованных лиц.

Органам муниципального образования земельным законодательством предоставлено право издавать нормативные акты, регламентирующие отношения, возникающие при передаче участков в аренду либо их реализации на территориях, входящих в их сферу распоряжения.

Сельские власти обязаны при совершении сделки продажи информировать о существующих обременениях объекта и ограничениях в использовании.

ВАЖНО! В законном порядке можно продать только площади, прошедшие кадастровый учет.

Существует правило, в соответствии с которым продажа земли производится путем проведения торгов по продаже земельных территорий в форме аукционов. Без их проведения могут предоставляться только участки:

  • Для размещения социального и бытового назначения;
  • Для реализации крупных инвестиционных проектов;
  • Собственникам зданий на приобретаемой площади;
  • Существование объектов незаконченного строительства;
  • Лицам, имеющим право первоочередной покупки земли в соответствии с нормативной базой РФ и другие.

Скачать заявление на предоставление земельного участка без торгов (образец)

Стоимость приобретаемого объекта устанавливается соглашением о продаже и определяется по результатам проведенных торгов. Если же они не проводятся, цена не может превышать кадастровую стоимость реализуемой территории.

Кроме того, земля может выделяться иностранным лицам и людям без гражданства при соблюдении условий, устанавливаемых законодательством. Передача участков таким лицам может осуществляться только на правах аренды. Например, сельскохозяйственные угодья.

Статьей 39.5 ЗК РФ определяется возможность передачи наделов безвозмездно в собственность гражданам и организациям.

Возможные цели покупки земли

Приобрести земельные территории в сельском поселении можно исходя из установленной на них категории и преследуя собственные цели для:

  • Индивидуального строительства;
  • Ведения дачного или собственного подсобного хозяйствования;
  • Занятия сельским хозяйствованием;
  • Организации КФХ;
  • Осуществления садоводства или животноводства.

Для осуществления возможности использования преимущественного права выкупа надела по минимальной цене, необходимо выполнить одно из основных условий:

  1. На представленной в наем под индивидуальное строительство или ЛПХ площади возвести жилое строение и ввести его в работу. Приобретение земли в личное владение обойдется в сумму в 3% от её кадастровой стоимости.
  2. Выиграть аукцион, став самому организатором либо поучаствовать в инициированном другими лицами. Стоимость объекта будет определена по результатам конкурса. Стартовая цена и шаг конкурсных торгов определяется административным органом.
  3. Стать главой КФХ. Покупная цена будет определяться местным органом власти в зависимости от кадастровой стоимости.
  4. На полученной земле с/х назначения не менее трех лет добросовестно исполнять условия её использования.
  5. Найти свободный от застройки объект, не прошедший кадастровый учет, и выкупить его по цене, установленной землеустроителями.

Процедура приобретения

Начинать свои действия следует с составления и подачи заявления о передаче земли в собственность в администрацию населенного пункта. В нем необходимо указать:

  • Цель предполагаемого использования;
  • Правовой статус объекта;
  • Необходимый размер участка;
  • Его местонахождение.

Административный орган рассматривает заявление в срок не более одного месяца. По итогам рассмотрения в течении 10 дней формируется постановление об отказе либо предоставлении земли.

Передача деревенских площадей в частные руки может зависеть от места постоянного проживания заявителя. Если он является жителем населенного пункта – земля может представляться на льготных условиях в порядке очереди.

Таким гражданами являются:

  1. Жители домов, находящихся в ветхом и аварийном состоянии.
  2. Проживающие в зданиях, подлежащих сносу.
  3. Участники ВОВ, воины – интернационалисты.
  4. Имеющие инвалидность лица.
  5. Работники бюджетных организаций.
  6. Многодетные семьи и другие социально защищаемые категории граждан.

С 01.03.2015г. земля в сельской местности представляется в безвозмездное пользование, а через шесть лет её использования можно перевести в собственность.

Получив постановление о передаче земли в собственность, необходимо обращаться Росреестр или МФЦ района.

ВНИМАНИЕ! Зарегистрировать правомочия на объект можно только после его постановки на учет в кадастровом реестре.

Получение кадастрового паспорта

Для этого потребуется:

  1. Заказать в землеустроительной организации топосъемку и межевание участка с установлением его границ. Для этого необходимо заключить договор о проведении таких работ.
  2. Согласовать его пределы с владельцами смежных участков, во избежание возникновения конфликтных ситуаций в дальнейшем из-за того, что формируемый надел накладывается на уже существующие соседние угодья.
  3. Межевое дело может готовиться в срок до одного месяца. Получив его, нужно подать заявление в Кадастровую палату о постановке на учет создаваемого объекта недвижимости.
  4. После проверки документов и внесения записи в единый кадастр, обратившемуся будет предоставлен кадастровый паспорт, содержащий все технические характеристики угодий.

Соглашение о продаже земли

Для передачи угодий в собственность подписывается договор купли-продажи в количестве 3 экземпляров. В нем указываются:

  • Данные участвующих сторон;
  • Предмет продажи, его размеры, место нахождения, номер в кадастре, категория надела и вид его разрешенного пользования. При существовании сооружений на нем – информация о них;
  • Цель использования объекта;
  • Права и обязательства участников процесса;
  • Стоимость реализации земли.

Соглашение подписывается сторонами, проставляется дата и место его составления. Оно составляется письменно в простой форме и в соответствии с желанием сторон может удостоверяться в нотариальной конторе.

Договор не может содержать следующие положения:

  • Предоставляющие право продавцу выкупить землю обратно:
  • Ограничивающие дальнейшее распоряжение наделом, например, сдачу его в наем, предоставление в качестве залогового имущества, других сделок;
  • Снятие ответственности с продавца, если на предмет предъявят права другие лица.

Регистрация права собственности

Сделать это можно в территориальном отделении Росреестра либо в МФЦ путем подачи заявления о проведении регистрационных действий в отношении выделяемой земельной площади. К нему прилагаются:

  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Акт о передаче земли в собственность;
  • Кадастровую и техническую документацию на надел;
  • Договор о продаже;
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Право распоряжения землей возникает с момента регистрации его в соответствующей службе. По результатам выдается выписка из ЕГРП о переходе правомочий на землю. Её фактическая передача осуществляется по передаточному акту. Освоение угодий может производиться в соответствии с разработанным и утвержденным проектом.

Проведение торгов

Земельное имущество, находящееся в собственности государства или муниципалитета, может передаваться гражданину под строительство личного дома через проведение публичных торгов.

Для того, чтобы принять участие в них потребуется:

  1. Подать заявку с просьбой продать объект с указанием его местоположения.
  2. Изложить цель приобретения и планируемую деятельность.

Решение о проведении торгов выносится в течении месяца по результатам рассмотрения заявки. Заявителю необходимо будет внести конкретную сумму в качестве задатка, для подтверждения намерений по покупке участка.

Если в ходе проведения аукциона не окажется желающих приобрести данную площадь, она будет передана обратившемуся по её начальной стоимости. В ситуации, когда появится хотя бы один претендент, кроме подавшего заявку, нужно быть готовым к тому, что её цена окажется гораздо большей, чем было запланировано, в противном случае конкурс будет проигран.

По результатам торгов определяется победитель, которому и передается участок в аренду на определенный период времени для строительства дома. Договор, регулирующий возникшие правоотношения, регистрируется в соответствующей службе.

Для возведения жилого строения выдается техническое задание, готовится проект и получается разрешение на застройку, в соответствии с которыми нужно осуществить строительство здания и ввести его в эксплуатацию. После окончания таких работ и оформления построенного сооружения, арендатор вправе зарегистрировать землю в собственность.

Как правило, организатором аукционов выступает Комитет муниципального имущества районной администрации или местного поселения. Именно он устанавливает день и место проведения конкурса. В местных печатных и электронных изданиях за тридцать суток до установленной даты публикуется извещение о них.

Прием заявления на участие заканчивают за пять суток до даты осуществления мероприятия. При этом лицом, объявившим аукцион, может быть принято решение об отказе от проведения мероприятия за 15 суток до назначенного дня. Все заинтересованные лица уведомляются об этом в трехдневный срок.

В торгах не могут участвовать:

  • Лица без гражданства России:
  • Иностранные организации, 50-% уставного капитала которых принадлежит гражданам другой страны.

Победителем конкурса признается претендент, который назовет наиболее высокую стоимость за земельную территорию. Результаты заносятся в протокол, в котором расписываются выигравший конкурс и его организатор.

Отказ в предоставлении земельной территории

Муниципальная администрация вправе отказать в продаже земли при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством. Заявитель должен быть уведомлен о принятом решении. Отрицательный ответ можно обжаловать в судебном порядке.

Причинами могут служить:

  • Отсутствие свободных территорий в местном земельном фонде;
  • Невозможность представления участка на указанной местности;
  • Нет объектов с нужными целями использования.

Существуют случаи, когда выкупить землю невозможно. Например, статья 27 ЗК РФ запрещает приватизацию площадей, которые ограничены в обороте или не могут отчуждаться. Также нельзя приобрести земельное имущество, расположенное в водоохранной зоне. Кроме того, существуют некоторые категории владельцев, которые ограничены в праве выкупа земли, но могут осуществлять его использование. Для них предусмотрена возможность приобретения зданий, располагающихся на соответствующем участке.

В настоящее время люди все больше обращают внимание на загородную жизнь в деревенских условиях. Самым оптимальным вариантом является строительство собственного дома на земельном участке у местных органов власти. Под ИЖС можно приобрести объекты, предназначенные для ведения ЛПХ, строительства личных жилых помещений и дач. При этом, дом должен отвечать обязательным требованиям, например, на его строительство должно получаться разрешение, он не может быть выше трех этажей и в нем вправе проживать только одна семья.

Надо отметить, что преимуществами такого приобретения могут стать законность проведения сделки, её юридическая чистота, отсутствие задолженностей по уплате налога, быстрое оформление.

(наименование исполнительного

органа государственной власти

(или: органа местного самоуправления))

адрес: ____________________________________

от ________________________________________

(наименование или Ф.И.О.)

адрес: ___________________________________,

телефон: _______________, факс: __________,

адрес электронной почты: __________________

Заявление о предоставлении земельного участка,

находящегося в государственной (или: муниципальной) собственности, без проведения торгов

___________________, расположенный по адресу: ____________________________, кадастровый номер __________________________.

Основание предоставления земельного участка без проведения торгов: __________________________________________________________________________.

______________________________ желает приобрести земельный участок на праве

_____________________ для использования в целях __________________________.

(Вариант:

Земельный участок __________________________ просит предоставить взамен

(наименование или Ф.И.О.)

земельного участка, изымаемого для государственных (или: муниципальных)

нужд, на основании Решения ______________________ от «__»_____ __ г. N __.)

(наименование органа)

(Вариант:

Земельный участок _____________________________ просит предоставить для

(наименование или Ф.И.О.)

размещения объектов, предусмотренных документом и (или) проектом

территориального планирования (и (или) проектом планировки территории), на

основании Решения ___________________________ от «___»_____ ____ г. N ___.)

(наименование органа)

(Вариант:

Земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании

Решения _________________________________ от «___»_________ ____ г. N ___ о

(наименование органа)

предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Приложения:

  1. Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
  2. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя.
  3. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.
  4. Подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.

«___»________ ____ г.

Пошаговый алгоритм выкупа земельных участков у муниципалитета

Купить землю, находящуюся в собственности у города или другого населенного пункта, имеет право любой гражданин России или юридическое лицо. Для нерезидентов РФ существуют определенные нюансы осуществления покупки. Сегодня мы рассмотрим, как выкупить землю у администрации города или поселения иного юридического статуса физическими и юр. лицами нашей страны.

Кто имеет право на выкуп

Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел. Данная ситуация предусматривает 2 варианта:

  • наличие на арендуемой территории сооружения, находящегося в собственности (статья 36 Земельного Кодекса РФ);
  • долгосрочная аренда земли без возведенных на ней постоянных строений.

Если здание, построенное на арендуемой земле, принадлежит нескольким собственникам, то и выкупать участок можно лишь совместно (в долевую собственность).

Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка. При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела.

Варианты процесса выкупа земли

Порядок выкупа земельного участка у администрации зависит от того, каков юридический статус у этой земли. Рассмотрим подробней два варианта: участок в аренде и участок свободен.

Выкуп арендованного участка

Арендатор земли, который построил на своем участке и юридически оформил какое-либо строение, может выкупить участок без проведения аукциона. Это осуществимо, если в договоре аренды не прописан пункт о невозможности покупки. Отсутствие построек предусматривают проведение торгов.

Процедура выкупа из аренды состоит из нескольких этапов. Для граждан выполнение каждого из них возможно через МФЦ (многофункциональный центр) того района, в котором находится арендуемый земельный участок.

  1. Этап 1 – выполнение межевания участка, если при заключении договора аренды этого не проводилось.
  2. Этап 2 – оформление недвижимости в собственность, если этого не сделано ранее.

Оформление подразумевает:

  • получение тех. паспорта на строение в бюро технической инвентаризации;
  • регистрацию в кадастровой службе;
  • регистрацию права собственности.

Этап 3 – проведение оценки кадастровой стоимости земельного участка. Процедура кадастрового учета – это придание земельному участку статуса сформированного объекта. Сведения о нем хранятся в государственном кадастре недвижимости (п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ).

Чтобы внести земельный надел в кадастр, необходимо подать заявление в кадастровый орган данного субъекта РФ. Нужно приложить план межевания участка и квитанцию оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформить землю в собственность Стоимость оформления права собственности на земельный участок зависит от многих факторов, иможет не ограничиться одной только госпошлиной в 200 рублей. Подробнее читайте в этой статье

Стоимость выкупа земли у администрации не может превышать ее кадастровую стоимость. Конкретная же величина регулируется решением органов власти. Данное правило прописано в поправках к ст. 36 ЗК РФ. Как правило, сумма покупки ниже кадастровой на 10 – 40 %.
Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, можно и нужно попытаться ее оспорить. Как этой сделать — узнаем в этой статье https://realtyinfo.online/4155-osparivaniya-kadastrovoi-stoimosti-uchastka

Этап 4 – подача заявления в местную администрацию. Документ обязательно должен содержать пункт о цели приобретения (ИЖС, садоводческий участок, коммерческое назначение и т. д.). Вместе с заявлением необходимо предоставить:

  1. паспорт (или свидетельство регистрации юр. лица), либо нотариально заверенную доверенность, если все действия будет осуществлять представитель заявителя;
  2. договор аренды;
  3. документ о праве собственности на строение (если оно имеется);
  4. квитанцию оплаты пошлины;
  5. кадастровый план участка.

Желательно при подаче заявления вместе с оригиналами документов иметь и их ксерокопии.

Администрацией на основании этих документов в течение месяца должен быть дан ответ о возможности выкупа земли. Если на участке нет строения, официально принадлежащего арендатору, то назначается аукцион.

Положительный исход подразумевает подписание между гражданином (юр. лицом) и администрацией населенного пункта договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ. Отсутствие реакции на заявление или в случае отрицательного ответа, гражданин (или юр. лицо) имеет право подать заявление в суд для разрешения спорного вопроса.

Этап 5 – после заключения сделки купли-продажи необходимо подать документы на получение государственной регистрации права собственности на купленную землю в местный орган РосРеестра.

При себе нужно иметь:

  1. непосредственно договор;
  2. акт приема-передачи участка;
  3. кадастровый план надела;
  4. паспорт или свидетельство регистрации юр. лица (или доверенности, если все действия выполняет представитель заявителя);
  5. квитанцию оплаты госпошлины.

Через месяц (наибольший допустимый срок) справка из ЕГРП о наличии собственности должна быть готова.

Земля принадлежит муниципальному образованию (городу или поселению иного юридического статуса)

Администрация муниципалитета не может продать землю, зарезервированную для государственных нужд, участки в природоохранных и водоохранных зонах.

После вступление в силу нового Земельного Кодекса в марте 2015 года, для покупки земельного участка необходимо обращаться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок.

Нужно подать письменное заявление с указанием цели приобретения (под ИЖС, коммерческую деятельность, для обустройства дачного участка или личного подсобного хозяйства). Основная масса подаваемых заявлений в городах – запросы на выделение участков под ИЖС. Земля, предоставляемая под индивидуальное строительство, выделяется для возведения малоэтажных (до 3 этажей) жилых домов (ст. 48 ГК РФ). Заявление должно содержать координаты надела, его размер и текущий юридический статус.

При положительном решении, администрация выставляет участок на аукцион, чтобы предоставить возможность покупки всем заинтересованным лицам. Аукцион не является обязательным, если участок свободен от застройки и не состоит на кадастровом учете.

Поэтому, дабы избежать торгов и минимизировать стоимость земельного участка при выкупе у администрации, можно сделать следующее:

  • на карте РосРеестра найти участок, не внесенный в государственный кадастр;
  • заказать схему расположения выбранной территории на общем кадастровом плане муниципальных земель;
  • обратиться в местную администрацию для предварительного согласования выделения выбранного участка на продажу;
  • после получения предварительного согласия, необходимо вновь обратиться в кадастровую службу для внесения одобренного участка в реестр и получения паспорта на землю;
  • с полученным паспортом участка нужно подать письменное заявление в администрацию о желании его приобрести.

Поэтапный порядок выкупа земли у государства описан в этой статье https://realtyinfo.online/3475-poetapnoe-opisanie-vykupa-zemelnyh-uchastkov-u-gosudarstva

Администрация рассмотрит заявку в течение 1 месяца (максимальный срок) и вышлет заявителю проект договора купли-продажи. Отрицательное решение администрации поселения должно быть дано в письменной форме с обоснованием отказа. Если заявителя не удовлетворит данное решение, то он вправе обратиться в суд.

После приобретения участка, его обязательно нужно оформить в местном органе РосРеестра. Документы, необходимые для этого, описаны в предыдущем разделе (Этап 5).

Из вышесказанного можно сделать вывод: выкуп земли у администрации – хлопотное дело, но вполне выполнимое для тех, кто задался данной целью.

Выкуп земельного участка у администрации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *