Закупка квартир по 44 ФЗ

Содержание

Госзакупки недвижимости по 44-ФЗ: как это работает?

Здравствуйте, уважаемый(ая) коллега! Наверняка вы уже слышали про то, что с помощью госзакупок наше государство приобретает жилую и нежилую недвижимость. К жилой относятся служебные квартиры, квартиры для детей сирот, погорельцев и расселения людей из аварийного (ветхого) жилья. Ежегодно на закупку таких квартир из бюджета страны выделяется около 200 млрд. рублей. Именно по этой причине данная ниша актуальна уже много лет и востребована среди тех, кто рассматривает участие в торгах, как бизнес. А раз так, то предлагаю более подробно разобраться в этой теме и понять, кто, как и сколько может заработать на продаже квартир государству.

1. Госзакупки недвижимости: как это работает?
2. Где искать информацию о госзакупках недвижимости?
3. Где искать объекты недвижимости?
4. Варианты участия в госзакупках жилья
5. Заработок на госзакупках недвижимости: алгоритм действий
6. Какие вложения потребуются?
7. Плюсы и минусы участия в госзакупках недвижимости
8. Заключение

Госзакупки недвижимости: как это работает?

Если вы далеки от темы госзакупок, то для начала вам стоит разобраться в том, что такое госзакупки в целом. Если сильно не вдаваться в подробности, то государственные закупки — это приобретение различных товаров, работ и услуг для государственных и муниципальных нужд с помощью закупочных процедур по заранее определенным правилам.

То есть госзаказчик не может просто так найти производителя или дистрибьютора и купить то, что ему нужно. По закону он должен провести закупочную процедуру и выбрать среди участников того, кто предложит наилучшие условия.

Номенклатура закупаемых государством товаров, работ и услуг огромна. И одним из таких направлений является закупка недвижимости (первичный или вторичный рынок, долевое строительство). Причем не важно что именно приобретает государство, квартиру или парты для школы. Все приобретается по одним правилам, которые указаны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (сокращенно 44-ФЗ). Конечно, в каждой сфере есть свои нюансы, но общие правила проведения закупок одни и те же.

Способы госзакупок недвижимости

Согласно ч.1 ст.24 44-ФЗ при закупке недвижимости заказчик может выбрать любой конкурентный способ определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ).

Если государство планирует приобрести нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность, то закупка осуществляется у единственного поставщика на основании п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ.

На основании п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр.

Стоит отметить, что в случае закупки по п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт заключается с застройщиком, ранее заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А вот по п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ договор заключается с застройщиком, заключившим договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “О содействии развитию жилищного строительства”.

Для приобретения жилья для детей сирот и иной жилой недвижимости Заказчики чаще всего используют электронные аукционы, так как операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 входят в аукционный перечень, утвержденный распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г.

Также с 1 января 2019 года приобретать жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей можно у физических лиц, являющихся собственниками этих жилых помещений с помощью проведения запросов предложений в электронной форме (п.7 ч.2 ст.83.1 44-ФЗ).

Итак, мы с вами разобрались, что государство может приобретать, как жилую, так и нежилую недвижимость и использовать для этих целей различные способы закупок (закупка у единственного поставщика, электронный аукцион, запрос предложений в электронной форме и др.).

Если продажа нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичный рынок) подойдет исключительно для застройщиков, то продажа вторичного жилья экономкласса подойдет абсолютно всем. Чаще всего Заказчики приобретают однокомнатные квартиры до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Посмотрев на статистику завершенных закупок, можно увидеть, что конкуренции в этой нише практически нет. Чаще всего в закупке принимают участие 1-2 поставщика. А также здесь очень много несостоявшихся закупок, в которых не было подано ни одной заявки или была подана одна заявка, соответствующая требованиям Заказчика.

Почему конкуренция в этой нише такая низкая?

На самом деле причин такой низкой конкуренции здесь несколько:

Во-первых, рядовые собственники жилья о госзакупках недвижимости ничего не знают и вряд ли сами решатся принять участие в торгах. Согласитесь, собственнику гораздо проще обратиться за помощью к специалистам и заплатить комиссию, чем самостоятельно в этом разбираться.

Во-вторых, специалистов, которые одновременно разбираются в 44-ФЗ и в недвижимости очень мало. Однако знание 44-ФЗ в этой нише не является ключевым. Здесь также будут важны коммуникативные навыки и умение вести переговоры с собственниками жилья. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то вам будет крайне сложно работать в этой нише. В этом случае можно будет привлекать к обзвону и общению с собственниками тех людей, у которых это хорошо получается.

В-третьих, организации и ИП специализируются на других нишах (например, поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг) и вторичное жилье на их балансах бывает крайне редко.

В-четвертых, агентства недвижимости и риэлторы работают по старым “проверенным” схемам и не хотят разбираться в госзакупках.

В-пятых, у тех кто знает о данной нише не хватает оборотных средств для самостоятельного участия в торгах.

Сколько можно зарабатывать на госзакупках недвижимости?

На самом деле все зависит от региона, состояния жилья, требований Заказчика и количества участников на торгах. Разброс заработка с одной сделки довольно большой — от 50 до 700 тыс. рублей. В среднем это 100-300 тыс. рублей с одной завершенной сделки. Стоит также отметить, что цикл самой сделки составляет около 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Определение начальной (максимальной) цены контракта

Перед тем как осуществить госзакупку жилья Заказчик должен определить начальную (максимальную) цену контракта. Основным способом определения цены является метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка) — ч.6 ст.22 44-ФЗ. То есть Заказчик проводит анализ цен недвижимости из общедоступных источников и определяет среднерыночную стоимость одного квадратного метра. Стоит отметить, что Заказчик должен опираться не на нормативные расценки стоимости квадратного метра жилья установленные в регионах, а именно на данные полученные при проведении анализа цен из открытых источников.
Что же касается определения НМЦК при закупке стандартного жилья у единственного поставщика, то Заказчики должны руководствоваться положениями ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

Описание объекта закупки

После того, как Заказчик определил цену, он готовит техническое задание, описывает объект закупки и устанавливает требования к участникам. При описании объекта закупки Заказчик должен руководствоваться требованиями ст.33 44-ФЗ.

Что указывается в описании объекта недвижимости?

Как правило, в описании объекта закупки Заказчики указывают:

  • Общую площадь;
  • Количество комнат;
  • Этажность дома;
  • Год постройки;
  • Место расположения;
  • Отделку;
  • Наличие приборов учета.

Ниже для наглядности я разместил несколько скриншотов из технического задания.

Требования к участникам закупки

Требования к участникам закупки устанавливаются в соответствии со ст.31 44-ФЗ. Это стандартный перечень требований, которым должен соответствовать участник.

Особое внимание хочу обратить на п.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ. Это соответствие участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. В данном случае речь, чаще всего, идет о Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая должна быть приложена участником в составе заявки.

Однако, в закупочной документации можно встретить и такую формулировку:

“В составе заявки участник должен приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, или свидетельство о государственной регистрации права собственности, или правоустанавливающие документы (в случае, если право зарегистрировано до 1998 года: договор приватизации, или договор купли-продажи, или договор дарения, или договор мены, или договор ренты, или договор долевого строительства, или свидетельство о праве на наследство по закону, или свидетельство о праве на наследство по завещанию, или иной документ, предусмотренный статьей 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)”.

И здесь возникает резонный вопрос: “А законно ли требовать от участника закупки выписку из ЕГРН?”. Ведь в закупке может принимать участие не только сам собственник, но и его представитель по доверенности (ч.3 ст.27 44-ФЗ).

Как и следовало ожидать, однозначного ответа на этот вопрос нет. Так, например, в Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 сказано о том, что физическое лицо (собственник квартиры или жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично, либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.

При этом в Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа сказано о том, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. В качестве объекта закупки может выступать товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Поэтому мой вам совет — внимательно читайте требования Заказчика и, в случае необходимости, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации.

На что еще необходимо обратить внимание при изучении тендерной документации?

  • Сроки оплаты (указаны в проекте контракта);
  • При наличии средств в бюджете (это стоп слово, которое должно вас насторожить);
  • Порядок передачи прав собственности (если 5 дней — это мало, а если 10-15 дней, то это хорошо);
  • требования заказчика (новостройка или вторичка, ремонт).

Подготовка заявки, участие в торгах и заключение контракта

В настоящее время все закупки по 44-ФЗ проходят в электронном виде на 8-ми “федеральных” электронных площадках:

Для того, чтобы принимать участие в торгах, проводимых на этих площадках, участник должен приобрести усиленную квалифицированную электронную подпись и пройти регистрацию в ЕИС.

Также для участия вам понадобится спецсчет для внесения обеспечения заявки. Более подробно про спецсчет можно прочитать .

Как уже было сказано выше, для госзакупок недвижимости Заказчики могут использовать разные способы закупок, но чаще всего это электронный аукцион.

Заявка на участие в данной процедуре состоит из двух частей, которые подаются участником на электронной площадке одновременно. В первой части участник указывает технические характеристики поставляемой недвижимости, а во второй указывает информацию о себе и прикладывает все необходимые документы.

Сначала Заказчик получает первую часть заявки и если она соответствует установленным требованиям, то допускает участника до участия в электронном аукционе. Затем в назначенный день и время на электронной площадке проходит аукцион, где участники подают свои ценовые предложения, снижая НМЦК на шаг аукциона. После проведения аукциона Заказчик получает вторые части заявок и проверяет их на соответствие требованиям. Участник, предложивший лучшую цену и заявка которого соответствует требованиям Заказчика, признается победителем и с ним заключается контракт.

Ну а дальше проходит процедура приемки недвижимости, подписание акта приема-передачи, регистрация сделки и оплата по контракту.

Где искать информацию о госзакупках недвижимости?

Информация обо всех госзакупках размещается на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок — zakupki.gov.ru. Эта информация размещается в открытом доступе и абсолютно бесплатна. Для того, чтобы найти актуальную информацию о закупках недвижимости, вам необходимо воспользоваться расширенным поиском и указать необходимые поисковые параметры.

К таким параметрам относятся:

Ключевые слова — квартир*, нежил*, жил*, недвиж*, жилья, расселение и т.д.;

Код ОКПД2 — 68.10.12.000, 68.10.11.000;

Закупки по — 44-ФЗ;

Способ определения поставщика — электронный аукцион, открытый конкурс в электронной форме, запрос предложений в электронной форме;

Местоположение Заказчика — по умолчанию вся Россия или указывайте нужный вам регион;

Местоположение поставки — по умолчанию вся Россия или указывайте нужный вам регион;

Этап закупки — подача заявок.

Для начала рекомендую вам искать квартиры в своем регионе и в небольших городах. А после того, как вы наберетесь опыта и научитесь работать удаленно, тогда можно выполнять поиск по всей территории РФ.

Важный момент! Обязательно сохраняйте поисковые фильтры в ЕИС, чтобы не тратить время на ручной ввод нужных поисковых параметров. А чтобы еще больше упростить себе задачу по поиску закупок, рекомендую использовать платные поисковые сервисы. Например, Тендерплан. Можете перейти по моей и получить 2 недели бесплатного доступа к этому сервису, а также 10% скидку на его приобретение! Кстати, Тендерплан поможет вам не только эффективно искать закупки, но и выполнять анализ рынка, поставщиков и Заказчиков.

Где искать объекты недвижимости?

После того, как вы нашли интересующий вас тендер на покупку недвижимости, нужно эту недвижимость найти. И первый вопрос, который задают новички — “Где ее искать?”.

На самом деле вариантов достаточно много. Это агрегаторы, городские сайты, местные газеты и т.д. Вот лишь небольшой список агрегаторов, на которых размещаются объявления о продаже:

https://youla.ru/ и др.

Стоит отметить, что большую часть своего времени вы будете тратить на поиск подходящих квартир и на общение с собственниками жилья (2/3), либо риэлторами (1/3). И здесь ваша задача заключается не только в том, чтобы найти нужную квартиру, но и в том, чтобы убедить собственника (риэлтора) заключить с вами соглашение о продаже квартиры через госзакупки. А это порой бывает очень сложно сделать без соответствующих навыков общения и ведения переговоров. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то тогда обязательно делегируйте это тому, у кого это лучше получается. Либо практикуйтесь сами.

Варианты участия в госзакупках жилья

Вариант 1 — Участие от лица собственника

Это не самый распространенный вариант, т.к. не все собственники об этом знают или соглашаются участвовать в госзакупках. А вот те собственники, которые на это соглашаются, продают свое жилье при помощи посредников (представителей). Посредник помогает собственнику получить электронную подпись, пройти регистрацию в ЕИС, открыть спецсчет, внести на него обеспечение заявки, принять участие в торгах и заключить договор с Заказчиком. То есть участие в торгах ведется от лица собственника, но под чутким руководством посредника.

Важный момент! В том случае, если Заказчик прописал требование о том, что в закупке могут принимать участие только собственники жилья, то данный вариант является единственно возможным.

Вариант 2 — Участие от лица посредника (представителя)

Этот вариант отлично подойдет для риэлторов и специалистов по тендерным продажам. Ваша задача найти тендер, подобрать под него подходящую квартиру, договориться с собственником (Примечание: самым сложным на данном этапе является объяснить всю схему взаимодействия собственнику), заключить с ним агентский договор и получить доверенность на предоставление интересов собственника (заверяется нотариально). В данном варианте вы выступаете в роли представителя. После победы в тендере оформляется дополнительное соглашение, где собственник указывается в качестве участника правоотношений. После того, как собственник получит деньги, он переводит вам вашу комиссию.

Важный момент! О комиссии, которую вы планируете получить от реализации квартиры собственника лучше рассказать сразу, чтобы на этапе получения денег не возникло проблем с собственником.

Представьте себе такую ситуацию. Начальная (максимальная) цена контракта — 2 000 000 рублей. Стоимость квартиры собственника — 1 500 000 рублей. Вы подаете заявку и оказываетесь единственным участником. То есть контракт будет заключен по начальной цене. Собственник получает по контракту 2 000 000 рублей и должен вам перечислить вашу комиссию в размере 500 000 рублей. Если вы заранее не предупредите собственника и не зафиксируете все обязательства в договоре, то можете столкнуться с тем, что собственник не захочет отдавать вам всю сумму.

Поэтому прописывайте в агентском договоре все необходимые условия: стоимость собственника, комиссия агента и т.д.

Вариант 3 — Выкуп квартиры под выигранную закупку

Этот вариант очень похож на вариант №2, описанный выше. Единственное отличие заключается в том, что после победы в закупке квартира у собственника выкупается, договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, а затем квартира перепродается Заказчику. Этот вариант подойдет для тех, у кого есть достаточное количество свободных средств для выкупа жилья у собственника.

Есть в этом варианте и свои минусы. Если Заказчик не примет квартиру, то вы останетесь с этой квартирой и затем уже вам нужно будет искать для нее покупателей. Хорошо, если вам удастся быстро ее продать, а если нет, то заморозите свои деньги на неопределенный срок.

Важный момент! Прежде чем выкупать квартиру, предварительно согласуйте её с Заказчиком. Также лучше иметь на примете не одну квартиру, а две или три.

Заработок на госзакупках недвижимости: алгоритм действий

Итак, давайте рассмотрим с вами алгоритм действий участника закупки при участии в тендере на поставку квартиры.

Алгоритм действий

  1. Зарегистрироваться в качестве ИП / ООО;
  2. Получить усиленную квалифицированную электронную подпись для работы на “федеральных” электронных площадках;
  3. Пройти регистрацию в ЕИС — zakupki.gov.ru;
  4. Открыть спецсчет для внесения обеспечения заявок;
  5. Найти информацию о проводимой закупке на сайте ЕИС или с использованием платного поискового сервиса;
  6. Внимательно изучить документацию, техническое задание и проект контракта;
  7. Найти подходящий объект недвижимости;
  8. Провести переговоры с собственником (риэлтором) и договориться о сделке;
  9. Получить от собственника электронные копии всех необходимых документов и доверенность + подписать с собственником агентский договор;
  10. Внести на спецсчет необходимую сумму в качестве обеспечения заявки;
  11. Подготовить и подать заявку;
  12. Принять участие в закупке;
  13. Выиграть закупку;
  14. Внести на р/с Заказчика обеспечение исполнения контракта или подготовить банковскую гарантию;
  15. Подписать контракт с Заказчиком;
  16. Сдать объект Заказчику (объект сдает собственник);
  17. Зарегистрировать сделку в регпалате (документы на регистрацию сдает собственник);
  18. Получить деньги от собственника.

Какие вложения потребуются?

Предположим, что вы решили зарабатывать на госзакупках недвижимости в качестве посредника. Давайте рассмотрим, какие вложения потребуются для старта.

  1. Регистрация в качестве ИП

Это самый простой и удобный вариант для работы. Стоимость госпошлины — 800 рублей. Плюс 1000-1500 рублей потребуется на приобретение печати.

  1. Открытие расчетного счета и спецсчета

Во многих банках эта процедура бесплатная. Стоимость обслуживания счета уточняйте в банке.

  1. Приобретение усиленной квалифицированной электронной подписи

Средняя стоимость электронной подписи для работы на 8-и “федеральных” электронных площадках 5000-6000 рублей.

  1. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках

Эта процедура абсолютна бесплатна, но если вы не дружите с компьютером и не сможете выполнить эту регистрацию самостоятельно, то можно обратиться за помощью к специалистам. Стоимость услуги по регистрации в ЕИС 3000 — 5000 рублей.

  1. Нотариальное заверение доверенности от собственника

Не все собственники жилья готовы за нее платить. Поэтому будьте готовы потратиться и на нее. Стоимость доверенности составляет 2000-3000 рублей. В этой доверенности дается согласие собственника на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупочной процедуре.

  1. Денежные средств для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта

Банковские гарантии новичкам выдают неохотно, поэтому будьте готовы к тому, что вам придется вносить в качестве обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта собственные средства. Это возвратные суммы, но без них вам не обойтись.

Размер обеспечения заявки устанавливается в размере 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если взять НМЦК равную 3 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 30 000 рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта колеблется в пределах от 5% до 30% от НМЦК. Если же закупка проводится для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего можно встретить размер ОИК равный 5% от НМЦК. Если начальная цена квартиры — 3 млн. рублей, то размер обеспечения исполнения контракта составит 150 000 рублей.

Итого вам понадобится 180 000 рублей.

  1. Плата за победу на электронной площадке

Предельный размер такой платы равен 1% от НМЦК, но не более чем 5000 рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка проводится среди СМП, то предельная сумма, которая взиматься с победителя не должна превышать 2000 рублей. Эта сумма будет списана с вашего спецсчета.

  1. Платный сервис по поиску тендеров

Информацию о проводимых закупках можно находить на сайте ЕИС абсолютно бесплатно, но если вы хотите максимально упростить работу по поиску и анализу закупок, то без платного сервиса вам не обойтись. Разброс цен на рынке приличный, но в среднем такой сервис будет обходиться вам в 2000 — 3000 рублей в месяц.

  1. Интернет, телефон, ip-телефония

Здесь все зависит от того, каким провайдером и сотовым оператором вы пользуетесь. Общаться по телефону вам предстоит много, поэтому будьте готовы потратиться и на связь. Средние расходы 3000 рублей в месяц.

  1. Ремонт квартиры

Не все квартиры находятся в соответствующем состоянии. Как правило, ремонт выполняется собственником квартиры за свой счет. Но очень часто у собственника нет на это денег, времени или желания. Поэтому вы должны быть готовы к тому, чтобы такой ремонт выполнить. Вам потребуются средства не только на строительные материалы, но и на оплату бригады, которая этот ремонт сделает. В редких случаях делается выкуп квартиры, а это уже более серьезные средства. Для этого можно прибегнуть к займам или привлечению инвесторов. В таком случае вам также необходимо будет учесть расходы и на оплату процентов за привлечение таких денежных средств.

  1. Деньги на жизнь

У многих новичков на поиск рабочей связки закупка — подходящая квартира уходит 2-3 недели. Плюс длительность самой сделки — 1-1,5 месяца. Итого на 1 сделку может уйти до 2-х месяцев. Эти 2 месяца вам нужно где-то жить и что-то есть, поэтому если вы решите заниматься только продажей квартир государству и других источников дохода у вас нет, то понадобится финансовая подушка, которая позволит вам не беспокоиться о деньгах в течение этого времени.

Так что об участии в этой нише без вложений не может быть и речи.

Плюсы и минусы участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом деле в госзакупках недвижимости есть свои плюсы и минусы. Давайте сначала рассмотрим плюсы.

Плюсы:

  1. Высокий средний чек с одной сделки;
  2. Нет территориальной привязки, т.к. закупки проходят в электронной форме;
  3. Отсутствие сезонности (спрос на жилье есть всегда);
  4. Гарантия оплаты (государство самый надежный и платежеспособный покупатель);
  5. Простой и понятный порядок действий.

Минусы:

  1. Ниша не для всех;
  2. Нужны знания и навыки участия в торгах по 44-ФЗ, навыки операций с недвижимостью и умение вести переговоры;
  3. Для работы нужен стартовый капитал;
  4. Высокие риски.

Подводя итог, хочется сказать о том, что госзакупки недвижимости очень перспективная и прибыльная ниша. Однако, непосвященным новичкам делать здесь нечего.

Во-первых, нужно хорошо разбираться в 44-ФЗ и иметь практические навыки участия в торгах.

Во-вторых, необходимы знания риэлторского мастерства и навыки операций с недвижимостью.

В-третьих, необходимы хорошие коммуникативные навыки и умение вести переговоры. Как уже было сказано выше, не всегда получается донести до собственника принцип продажи жилья через госзакупки.

В-четвертых, нужен стартовый капитал, пусть и не очень большой. Заработок на госзакупках без каких-либо вложений это миф.

В-пятых, нужно действующее ИП или ООО, потому что выступать посредником в роли физического лица крайне невыгодно. Если вспомнить, что физлица платят самый большой налог — НДФЛ 13%, то сразу все становится понятно.

Если вы хотите зарабатывать на госзакупках, а в частности на госзакупках недвижимости, то этому стоит обучиться. В противном случае результата не будет. Безусловно, в этом можно разобраться и самостоятельно, но на это может потребоваться достаточное количество времени и сил.

Госзакупки недвижимости по 44-ФЗ. Как начать зарабатывать на продаже квартир государству?

Нашему государству нужна жилая и нежилая недвижимость. Спросом пользуются служебные квартиры, жилье для детей сирот, погорельцев и жилье для переселения людей из аварийных помещений в безопасные. Для реализации этих целей формируется огромный бюджет: 200 млрд. руб. в год. Поэтому эта ниша и популярна уже долгое время среди тех, кто не боится пробовать свои силы в новом бизнесе. В статье дается пошаговая инструкция, как заработать на продаже квартир государству.

Госзакупки по приобретению недвижимости. С чего начать, и как это работает?

В начале пути новичкам следует разобраться, что такое госзакупки? Государственные закупки – это особая процедура по приобретению различных товаров, работ и услуг с помощью закупок по утвержденному в законодательстве порядку.

Заказчик не может так просто купить продукцию у производителя, он обязательно должен организовать закупочную процедуру и в рамках конкуренции выбрать наиболее подходящего исполнителя.

Можно сказать, что государство закупает все, этот рынок огромен и постоянно растет. Закупка недвижимости является одним из направлений, на котором можно зарабатывать. Это первичное или вторичное жилье, долевое строительство. Правила «игры» собраны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее 44-ФЗ). Как и везде, в этой сфере есть свои особенности, но стандартный набор правил одинаков для всех.

Как государство покупает необходимые помещения? Способы определения поставщика

Будущему участнику необходимо разобраться в нормативной документации:

ч.1 ст.24 44-ФЗ: для приобретения недвижимости организаторы торгов обязаны воспользоваться любым из конкурентных способов определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ). 

Также закупка проводится для единственного поставщика, если государство приобретает нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность (п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ).

п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ: у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Как узнать, что жилье относится к экономклассу? Это можно узнать в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр. 

Согласно п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт подписывается с участником, который заблаговременно заключил в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или  договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А согласно п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у победителя торгов должен быть заключенный договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “О содействии развитию жилищного строительства”. 

Чиновники приобретают жилье для детей сирот и иную жилую недвижимость путем проведения электронных аукционов, т.к. операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 находятся в составе аукционного списка, который утвержден распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г. 

С 1 января 2019 г. введены преимущества для физических лиц – собственников жилых помещений. Теперь они могут предлагать свою собственность государству для приобретения им жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для этой процедуры используется запрос предложений в электронной форме (п.7 ч.2 ст.83.1 44-ФЗ).

Мы выяснили, какие способы используются для проведения закупки жилой и нежилой недвижимости: закупка у единственного поставщика, электронный аукцион, запрос предложений в электронной форме и др.

Если покупка нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичного порядка) осуществляется только у застройщиков, то вторичное жилье экономкласса может приобретаться у любых участников. Средняя стоимость однокомнатных квартир — до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Анализ ниши показывает, что в закупке участвуют всего лишь 1-2 поставщика и много несостоявшихся процедур по причине отсутствия заявок. Конкуренции здесь почти нет. Но почему так?

Причины этого явления вытекают из практики:

  1. Собственники не интересуются госзакупками и поэтому не принимают в них участия. Им легче обратиться к опытным организациям и заплатить специалистам комиссию за услугу, чем самим разобраться в теме.
  2. Мало специалистов, которые разбираются и в 44-ФЗ, и в недвижимости. Но знать законодательство недостаточно. Важно быть коммуникабельным и убедительно разговаривать с собственниками жилья. Если вы закрытый человек, то вам придется нелегко. Но всегда можно привлечь в помощь людей, у которых это получается хорошо.
  3. Компании и предприниматели специализируются по одному направлению и боятся осваивать ниши с недвижимостью, т.к. это для них неизвестная тема.
  4. Агентства и риэлторы в своей работе придерживаются проверенного пути и не вникают в госзакупки.
  5. Те, кто интересуется этой темой, не имеют достаточного количества денежных средств для самостоятельного участия в торгах.

Каков заработок на госзакупках недвижимости?

Прибыль от удачных сделок зависит от многих причин: регион, состояние помещения, требования документации и количества участников. Заработок с одной продажи в среднем это 100-300 тыс. рублей. Сама же сделка может длиться до 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Расчет НМЦК

Перед проведением закупочной процедуры организаторы рассчитывают начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК). При этом они руководствуются положениями ч.6 ст.22 44-ФЗ и используют для расчета метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка).

Заказчик мониторит цены на недвижимость в общедоступных источниках и определяет среднюю цену одного квадратного метра. Пользоваться заказчик должен не нормативными расценками за квадратный метр жилья, установленными в регионах, а именно сведениями из открытых источников.

При закупке жилья у единственного поставщика определение НМЦК происходят согласно порядку, указанному в ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

Следующим шагом для заказчика после определения НМЦК является подготовка технического задания (ТЗ), в котором описывается объект закупки и прописаны требования к участникам. На этом этапе организаторы торгов обращаются к ст.33 44-ФЗ.

В описании объекта закупки указываются:

  • Общая площадь;
  • Количество комнат;
  • Этажность дома;
  • Год постройки;
  • Место расположения;
  • Отделка;
  • Наличие приборов учета.

Требования к участникам

Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.

П.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорит о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.

Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:

  • свидетельства о государственной регистрации права собственности;
  • правоустанавливающих документов (в случае, если право зарегистрировано до  1998 г.: договор приватизации/ договор купли-продажи/ договор дарения/ договор мены/ договор ренты/ договор долевого строительства/ свидетельство о праве на наследство по закону/ свидетельство о праве на наследство по завещанию/ или иной документ, предусмотренный ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:

  1. В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
  2. В решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
  3. В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. Предметом закупки может быть товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.

Также при изучении документации обратите внимание на:

  • Сроки оплаты (в проекте контракта);
  • «При наличии средств в бюджете» — эта формулировка должна вас насторожить, потому что поступления средств в бюджет можно ждать очень долго. Должны быть конкретные сроки;
  • Порядок передачи прав собственности (5 дней — недостаточно, должно быть 10-15 дней);
  • Требования заказчика (новое строение или вторичное, отремонтированное).

Этапы участия в торгах и заключение контракта

С 2019 г. все процедуры по 44-ФЗ стали электронными и проходят на восьми ЭТП:

Для участия в торгах необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи и регистрация в Единой информационной системе (ЕИС). 

Также необходимо открыть спецсчет для внесения обеспечения заявки. Тема спецсчета очень обширна, с ней вы можете познакомиться .

Госзакупки недвижимости проводятся чаще всего в формате электронного аукциона. 

Заявка на участие в электронном аукционе состоит из 2-х частей, которые направляются на ЭТП одновременно:

  1. технические характеристики объекта торгов;
  2. сведения о себе с предоставлением необходимой документации. 

После чего заказчик рассматривает 1-ю часть на соответствие требованием и выносит решение о допуске исполнителя к торгам. Аукцион проходит в назначенный день и время на ЭТП. Участники подают ценовые предложения, понижая сумму контракта на установленный шаг.

После торгов заказчик проверяет 2-е части заявок и назначает победителя, который предложил лучшую цену и соответствует всем требованиям процедуры. Заключается контракт. Затем недвижимость передается заказчику, подписывается акт приема-передачи, оформляется сделка и происходит оплата по договору.

Где искать информацию о тендерах?

Для поиска интересующей информации разработан специальный портал – Единая информационная система (ЕИС). Его адрес в интернете: zakupki.gov.ru. Поиск является бесплатным и все данные расположены в открытом доступе. Система предлагает поиск по фильтрам. К ним относятся:

Разумнее будет в начале своего пути нарабатывать опыт поиском закупок в своем регионе. Позже можно будет искать недвижимость по всей России.

Сохраняйте фильтры поиска, чтобы потом не терять время на заполнение одних и тех же параметров.

Где искать недвижимость?

Чтобы недвижимость предложить государству нужно иметь ее в своей копилке. Но где ее найти? Проще всего пользоваться специальными сайтами. Они известны всем. Вот некоторые из них:

www.youla.ru

Поиск подходящих квартир и ведение переговоров с собственниками или риэлторами будет отнимать очень много времени. Важно не только найти хороший вариант, но и быть убедительным, чтобы в дальнейшем успешно заключить сделку. Поэтому нужно постоянно тренироваться и приобретать навыки общения, быть позитивным и харизматичным. Если это сложно для вас, то отдайте этот блок работы тем, кто с ней справится лучше вас.

Модели участия в госзакупках недвижимости

Модель № 1  — Участие от имени собственника

Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.

Важный момент! Если в документации указано требование, что участвовать в процедуре могут только собственники, то в этом случае Модель № 1 является единственно возможной.

Модель № 2  — Участие от имени посредника (представителя)

Этот вариантом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам. Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).

После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги. Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.

Модель № 3  — Выкуп квартиры под выигранный тендер

Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр, а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.

В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье, то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.

Важный момент! Перед решением о выкупе согласуйте квартиру с заказчиком, удовлетворяет ли она его требованиям. 

Пошаговая инструкция заработка на недвижимости в госзакупках

Руководство к действию:

  1. Зарегистрироваться в качестве ИП / ООО;
  2. Оформить усиленную квалифицированную электронную подпись;
  3. Зарегистрироваться в ЕИС;
  4. Открыть спецсчет;
  5. Найти актуальные тендеры на сайте ЕИС или в другой платной системе;
  6. Изучить документацию, техническое задание и проект контракта;
  7. Найти подходящую недвижимость;
  8. Убедить собственника (риэлтора) на сделку;
  9. Взять у собственника электронные копии всех необходимых документов и доверенность, заключить агентский договор;
  10. Внести на спецсчет сумму для внесения обеспечения заявки;
  11. Подготовить и подать заявку;
  12. Принять участие в тендере;
  13. Победить;
  14. Внести на р/с Заказчика обеспечение исполнения контракта или подготовить банковскую гарантию;
  15. Заключить контракт с Заказчиком;
  16. Сдать объект Заказчику (объект сдает собственник);
  17. Зарегистрировать сделку в регистрационной палате (документы на регистрацию сдает собственник);
  18. Получить комиссию от собственника.

Какие вложения понадобятся для работы?

Например, вы выбрали для себя модель работы в качестве посредника. Какие затраты ждут вас впереди?

1. Регистрация ИП – самый распространенный вид организации. Госпошлина обойдется в 800 рублей. И 1000-1500 рублей на печать.

2. Открытие расчетного счета и спецсчета

Данную информацию уточняйте в банках. Чаще всего открытие счета является бесплатным.

3. Оформление усиленной квалифицированной электронной подписи – она обойдется в 5000-7000 рублей.

4. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках – является бесплатной, но если вы хотите сократить время и обратиться к специалистам, то их услуги будут стоить 3000 — 5000 рублей.

5. Нотариальная доверенность от собственника

Такого рода услуги нотариуса обойдутся в 2000-3000 рублей. Владелец помещения соглашается в тексте на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупке.

6. Деньги для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта

Скорее всего, для этих целей вам необходимо будет иметь собственные финансы, потому что банковские гарантии редко выдают новичкам. Приятным фактом является то, что внесенные суммы впоследствии вам вернут.

Для обеспечения заявки нужно иметь 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если НМЦК будет составлять 2 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 20 тыс. рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта составляет 5%-30% от НМЦК. Если же закупка предназначается для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего ОИК составляет 5% от НМЦК. Если начальная цена — 2 млн. рублей, то размер ОИК будет 100 тыс. рублей.

7. Плата за победу на ЭТП

Законодательство разрешило площадкам взимать плату с победителей. Ее размер равен 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка для СМП, то максимальная сумма не должна превышать 2 тыс. рублей. Деньги списываются со спецсчета.

8. Платные системы по поиску тендеров

ЕИС предоставляет бесплатный сервис по поиску информации. Но платные системы гораздо проще и удобнее. Пользование ими в среднем обойдется вам в 2-3 тыс. руб./мес.

9. Услуги связи и интернета – все зависит от ваших операторов.

10. Ремонт помещения

Встречаются квартиры, требующие ремонта, а владельцы не всегда имеют на это деньги. Поэтому вы должны быть готовыми потратиться, воспользовавшись услугами строительных бригад. В отдельных случаях квартиру потребуется выкупить, тогда можно привлечь инвесторов или взять займ. Внимательно составляйте бизнес-план, чтобы не нести убытки.

11. Текущие расходы

Поиск квартиры – долгий процесс, на него может уйти 2-3 недели. И сама сделка займет 1-1,5 месяца. Этот период вам нужно как-то жить, поэтому важно иметь финансовую подушку, чтобы некоторый срок не переживать о деньгах.

Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись.

Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными.

К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Заниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту. Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда, у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом. Если понять правила «игры», то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели.

К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров. Также у вас должен быть запас денежных средств. Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время.

Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но, не разобравшись, здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии.

Мэрия предлагает желающим продать свою квартиру принять участие в аукционах по покупке жилья для детей-сирот

Администрация Владивостока предлагает владельцам недвижимости, желающим продать свою квартиру во Владивостоке, принять участие в аукционах по приобретению жилья для детей-сирот. Начальная и максимальная цена муниципального контракта – 3 739 346 рублей.

По регламенту Закона Приморского края от 24.12.2018 № 433-КЗ, с 2019 года жилые помещения детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, покупают муниципалитеты. К приобретаемому жилому помещению предъявляются следующие основные требования:

— многоквартирный жилой дом, в котором расположено жилое помещение, должен быть построен не ранее 1965 года;

— общая площадь жилого помещения (без учёта площади балкона, лоджии) должна составлять не менее 26 квадратных метров;

— в состав жилого помещения должны входить жилая комната (не менее одной), кухня, санузел или ванная комната и туалет (уборная), прихожая (передняя);

— в жилом помещении жилая комната(-ты) и кухня должны иметь непосредственное естественное освещение;

— жилое помещение в многоквартирном доме должно быть расположено не ниже 1-го этажа;

— жилое помещение должно находиться на территории Владивостокского городского округа (за исключением села Береговое (м. Песчаный), посёлков (островов) Попова, Рейнеке, Русский, пос. Трудовое) в многоквартирном жилом доме, не признанном аварийным, подлежащим сносу, реконструкции;

— по техническим и функциональным характеристикам жилое помещение должно соответствовать технической документации и данным кадастрового учёта;

— жилое помещение должно быть пригодным для заселения и постоянного проживания граждан, не требовать капитального ремонта, не нуждаться в текущем ремонте, в том числе в замене окон, дверей, материалов напольного покрытия, материалов потолочного покрытия, материалов отделки стен, инженерных систем, санитарно-технического, электрического и иного оборудования;

— в жилом помещении должны быть в исправном и рабочем состоянии трубы системы водоснабжения и водоотведения (канализации), а также трубы системы отопления с радиаторами (для домов с водяной системой отопления) либо электрические отопительные приборы (для домов с электрической системой отопления).

Электронные аукционы по приобретению жилых помещений проходят на Единой электронной торговой площадке. Здесь же можно ознакомиться с документацией и техническим заданием.

Принять участие в аукционах при наличии жилых помещений, соответствующих объявленным требованиям, документации и техническому заданию, могут все желающие.

Как сообщает администрация города, в 2019 году для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, было приобретено 27 квартир. До конца июня этого года планируется приобрести 19 квартир. Процесс покупки жилья находится на личном контроле главы Владивостока Олега Гуменюка.

Закупка квартир по 44 ФЗ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *