Застройщик переносит сроки сдачи дома, что делать?

Содержание

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Приобретая будущее жилье в долевом строительстве, гражданин должен быть готов, что сдача новостройки может задерживаться. Многие согласны потерпеть, когда речь идет о незначительном запоздании, не желая связываться с судами.

Но что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома снова и снова? Универсального ответа на данный вопрос не существует.

В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от обмана и отсудить солидную компенсацию, если застройщик не выполняет должным образом договорные обязательства.

Сколько застройщик может законно переносить сдачу дома

Каждый договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункт о дате передачи квартиры. Иногда застройщики прописывают право одностороннего переноса сроков путем уведомления, чем вводят покупателей в заблуждение. В ряде случаев используются замысловатые формулировки. Все это противоречит федеральному законодательству.

Если строительная компания (СК) не успевает сдать дом в оговоренные сроки, то она обязана известить об этом своих дольщиков не позднее, чем за 2 месяца. При этом часто составляется дополнительное соглашение с целью уйти от ответственности. Подписав его, гражданин лишает себя возможности требовать неустойку, поскольку сам соглашается на новый срок.

Фактически оттягивать момент сдачи можно неограниченное количество раз. Понесет ли застройщик наказание, зависит от того, по чьей вине произошла задержка.

Нередко в качестве причин называются обстоятельства непреодолимой силы. Сегодня под ними подразумеваются не только стихийные бедствия, но и несвоевременное поступление оборудования, затягивание в выдаче разрешения государственными органами и иные действия третьих лиц.

При этом важно понимать, какие случаи являются поводом для беспокойства. Одно дело, когда не успевают завершить подключение к сетям или благоустройство придомовой территории.

Другая история, если на объекте прекращены строительные работы, отсутствует техника и нет рабочих. Такую ситуацию нельзя пускать на самотек, иначе дольщик потеряет все вложенные средства. Чем раньше он предпримет активные действия, тем быстрее повернет ситуацию в свою пользу.

Юридическая помощь по спорам с застройщиками и ДДУ

Консультация в офисе и по телефону

+7(495) 728-99-14

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по спорам с застройщиками и ДДУ!

Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.

Как действовать, если застройщик не сдает дом в срок (пошагово)

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

  • Дождаться сдачи дома,
  • Продать жилье,
  • В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

В некоторых случаях задержка может быть выгодна участникам долевого строительства. Например, когда она компенсируется в виде ремонта квартиры или лишними квадратными метрами.

Шаг 2. Имеет смысл поддерживать связь с соседями. Единомышленников можно найти на форумах дольщиков. Некоторые СК создают страницы в социальных сетях, где публикуют отчеты о ходе строительства. Их также можно использовать для общения с другими будущими собственниками многоквартирного дома.

Шаг 3. После 2 месяцев задержки, покупатель вправе требовать расторжения ДДУ. Для этого отправляется уведомление об отказе с указанием причин. В течение 10 дней застройщику положено вернуть не только вложенные деньги, но и проценты за их использование.

Такой вариант подходит не всем, особенно если работы находятся на завершающем этапе. Риск состоит в том, что если платежеспособность СК находится на нуле, возвращать денежные средства вы будете очень долго.

Чтобы узнать, не находится ли СК на грани банкротства, получите выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте ФНС. Также обратите внимание на размер уставного капитала и наличие серьезных партнеров.

Во многих регионах публикуются списки недобросовестных застройщиков и долгостроев. Но целесообразнее проводить проверку на благонадежность еще на этапе заключения договора.

Если СК не намерена вести диалог с дольщиками, единственный выход — обращаться в судебные и надзорные органы.

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.

Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится

По окончании судебного спора, дольщик получает исполнительный лист. По закону у взыскателя есть два варианта:

  • передать его для исполнения судебным приставам,
  • обратиться в банк, где у СК открыты счета.

Мы советуем выбирать второй способ, как более быстрый и результативный. Узнать банковские реквизиты СК можно из договора. Можно подать запрос в налоговую инспекцию с просьбой предоставить полный список открытых счетов застройщика.

После проверки заявления службой безопасности банка, денежные средства будут списаны со счета застройщика в течение 3 рабочих дней. Если их недостаточно, вы можете подать документы в другой банк.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

По закону. В делах по спорам с застройщиками и ДДУ, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Нарушение договора застройщиком: что делать?

Какие законы регулируют сроки сдачи дома застройщиком

Согласно положениям ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 указанной статьи (когда стороны заключили дополнительное соглашение).

В соответствии с ч. 2 этой статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Частью 3 указанной статьи установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Изменение и расторжение договора между застройщиком и дольщиком

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, участник долевого строительства вправе подписать с застройщиком дополнительное соглашение, в котором будет установлен иной срок передачи объекта, но не обязан этого делать. Если участник согласится изменить срок передачи объекта долевого строительства, то лишится права требовать с застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который был предусмотрен первоначальной редакцией договора.

Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Право на обращение в суд имеет любое заинтересованное лицо, чьи права нарушены в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

Из ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению в добровольном порядке.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обратиться к застройщику с претензией участник долевого строительства вправе с момента, когда его права были нарушены, т.е. с момента, когда застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, тем самым не исполнил свое обязательство.

Что нужно указать в претензии

Для удовлетворения требований о взыскании неустойки их необходимо официально предъявить застройщику путем направления на его юридический адрес (он должен быть указан в договоре) заказного письма с уведомлением (лучше также составить опись вложения), в котором указать реквизиты договора участия в долевом строительстве, подробно описать, в чем выражается нарушение права участника (в данном случае ссылка на ст. 6 Закона о долевом строительстве и положения договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта), рассчитать неустойку на день направления претензии (неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем нарушения срока передачи) и предъявить требования об уплате рассчитанной сумы неустойки, указав реквизиты своего счета, на который застройщик должен перевести денежные средства.

Когда застройщик обязан удовлетворить указанные требования

Указанные требования застройщик должен удовлетворить в течение 10 дней с момента их получения (ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Обращение в суд

В случае если застройщик в указанный срок не удовлетворит требования участника долевого строительства (потребителя), участник вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, при этом в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) (в данном случае с застройщика) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Участник долевого строительства также вправе заявить требования о взыскании компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя и иных расходов, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки согласно ст. 94 ГПК РФ), а также убытков, возникших в связи с нарушением срока передачи квартиры.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).

Претензию застройщику можно направить в любой момент со дня, когда ваше право было нарушено, но при условии, что вы исполнили свои обязательства по договору, в частности, полностью уплатили цену договора участия в долевом строительстве, так как в п. 3 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В силу п. 3 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.

На основании абз. 1 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

  • нахождения организации,
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства (абз. 2 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (п. 3 ст. 17) за исключением случаев, когда цена иска превышает 1 млн руб. (п. 2-3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).

Однако в силу сложившейся судебной практики и на основании положений ст. 333 ГК РФ суды по требованию ответчика (застройщика) снижают размер присуждаемой неустойки до разумных пределов (разумный предел устанавливает суд).

Данная мера направлена на соблюдение баланса между мерой ответственности за нарушение обязательства и последствиям нарушения обязательства.

Размеры компенсации морального вреда и оплаты услуг представителя суд также снизит на свое усмотрение. Поэтому рассчитывать на удовлетворение заявленных требований в полном объеме не стоит.

Хочу отметить, что несмотря на право подачи в суд требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до момента его фактической передачи, такое требование лучше заявлять после подписания акта приема-передачи квартиры (или иного объекта) с застройщиком, так как одной из возможных причин задержки срока ввода объекта в эксплуатацию может быть недостаточное количество денежных средств на счетах застройщика. Многочисленные претензии и иски, предъявляемые к застройщику, только затруднят окончание строительства, а в худшем случае приведут к банкротству организации.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрены пределы осуществления гражданских прав. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Тем не менее защищать свои права нужно. Отслеживайте информацию, которая размещается в единой информационной системе жилищного строительства в Интернете (сайт: наш.дом.рф), информацию, размещенную на официальном сайте застройщика, узнайте срок действия разрешения на строительство, проверьте на сайте арбитражного суда, не подано ли заявление о признании застройщика несостоятельным (банкротом), интересуйтесь информацией о застройщике у контролирующего органа исполнительной власти вашего субъекта (области).

Также участник вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве и требовать возврата как уплаченных денежных средств, так и процентов за их пользование.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае, в частности:

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1.1 указанной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 2 рассматриваемой статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 этой статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 этой статьи, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Но и в данном случае рекомендую учитывать финансовое положение застройщика.

Включение в реестр обманутых дольщиков

Также участник долевого строительства может подать в контролирующий орган заявление о включении его в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Контроль за деятельностью застройщиков осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 23 Закона о долевом строительстве.

Частью 2 указанной статьи установлено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этим законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган). Таким органом может выступать Инспекция государственного строительного надзора области.

Контролирующий орган, на основании ч. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве, признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан утверждены приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр.

Одним из критериев является неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Законом о долевом строительстве, в течение более шести месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Подать заявление можно, воспользовавшись сайтом «Портал государственных услуг Российской Федерации» (сайт госуслуги).

Зaстрoйщик нe сдaл дoм вoврeмя: прaвильныe дeйствия

Чeлoвeк, рeшивший приoбрeсти сeбe жильe путeм финaнсoвoгo учaстия в стрoитeльствe и, зaключивший дoгoвoр дoлeвoгo учaстия, пoлучaeт квaртиру гoрaздo дeшeвлe, чeм ужe имeющиeся вaриaнты нa рынкe. Oчeнь чaстo зaстрoйщики зaдeрживaют сдaчу дoмa, внoсят измeнeния в прoeкт стрoитeльствa, нe учитывaя пoжeлaния дoльщикoв, или вoвсe зaмoрaживaют стрoитeльствo. Нe всe знaют, чтo дeлaть и кудa oбрaщaться, eсли зaстрoйщик нe сдaл дoм вoврeмя. Здeсь мoжeт быть нeскoлькo вaриaнтoв, кoтoрыe пoмoгут рeшить квaлифицирoвaнныe юристы OOO «Прaвoвoe сoпрoвoждeниe», хoрoшo знaющиe зaкoнoдaтeльствo в дaннoй oблaсти прaвa.

Кудa oбрaтиться, eсли зaстрoйщик нe сдaeт дoм вoврeмя

Кaждую ситуaцию при зaключeннoм дoгoвoрe дoлeвoгo учaстия (ДДУ) нужнo рaссмaтривaть в индивидуaльнoм пoрядкe. Зaстрoйщик мoжeт зaтягивaть сдaчу дoмa, пoстoяннo пeрeнoсить ee и в кoнeчнoм итoгe «зaмoрoзить» стрoйку, лишив дoльщикoв нaдeжды нa oбрeтeниe дoлгoждaннoй квaртиры. Oт тaкoгo рaзвития сoбытий нe зaстрaхoвaн никтo и нaвeрнякa мнoгиe знaют, чтo зaстрoйщик oбязaн уплaтить нeустoйку и вeрнуть людям влoжeнныe срeдствa в стрoитeльствo.

Всe этo зaкрeплeнo зaкoнoдaтeльнo и прoписaнo в Фeдeрaльнoм Зaкoнe №214 oт 30.12.2004г. «Oб учaстии в дoлeвoм стрoитeльствe мнoгoквaртирных дoмoв и иных oбъeктoв нeдвижимoсти и o внeсeнии измeнeний в нeкoтoрыe зaкoнoдaтeльныe aкты Рoссийскoй Фeдeрaции».

Нo бeз квaлифицирoвaннoй пoмoщи в этoм дeлe прoстo нe oбoйтись.

Eсли у вaс вoзникли прoблeмы с нeдoбрoсoвeстными зaстрoйщикaми, тo мoжнo рaстoргнуть дoгoвoр дoлeвoгo учaстия и пoтрeбoвaть нeустoйку или выбрaть другиe дeйствия, кoтoрыe будут нaпрaвлeны нa вoзврaщeниe и сoхрaнeниe вaших инвeстиций. Кoгдa рeчь идeт o нeскoльких миллиoнaх рублeй, лучшe oбрaтиться к прoфeссиoнaлaм. В OOO «Прaвoвoe сoпрoвoждeниe» для нaчaлa вы смoжeтe пoлучить кoнсультaцию прoфильнoгo юристa, кoтoрый пoмoжeт пoнять, в кaкoм нaпрaвлeнии нужнo идти дaльшe и в кaкиe инстaнции oбрaщaться. При нeoбхoдимoсти нaши юристы дoвeдут вaшe дeлo дo пoлнoгo зaвeршeния, учитывaя всe нюaнсы и рукoвoдствуясь пoслeдними измeнeниями в зaкoнoдaтeльствe.

Кaк взыскaть нeустoйку с зaстрoйщикa

Сeгoдня зaстрoйщики нe сдaют дoмa вoврeмя. Мнoгиe люди увeрeны, чтo дoбиться чeгo-тo oт нeдoбрoсoвeстнoгo зaстрoйщикa нeвoзмoжнo. Нo тaкoe убeждeниe нe вeрнoe. Учaстникaм дoлeвoгo стрoитeльствa нe стoит пoдписывaть никaких дoпoлнитeльных сoглaшeний o пeрeнoсe сдaчи срoкoв oбъeктa, пoскoльку прaвильнee будeт срaзу жe трeбoвaть с зaстрoйщикa нeустoйку.

Кoгдa стрoитeльнaя кoмпaния нaрушaeт срoки сдaчи дoмa, тo учaстнику дoлeвoгo стрoитeльствa oнa oбязaнa выплaтить сумму, кoтoрaя сoстaвляeт 1/300 стaвки рeфинaнсирoвaния ЦБ РФ oт цeны, укaзaннoй в дoгoвoрe, зa кaждый дeнь прoсрoчки. Eсли зaстрoйщик нe выпoлняeт oбязaтeльствa пeрeд грaждaнинoм, учaствующим в дoлeвoм стрoитeльствe, тo нeустoйкa увeличивaeтся в 2 рaзa.

Oбрaщaясь к квaлифицирoвaнным и oпытным в этoм дeлe юристaм, вы смoжeтe пoлучить:

  • нeустoйку в мaксимaльнoм рaзмeрe;
  • мaксимaльнo вoзмoжную кoмпeнсaцию рaсхoдoв, связaнных с юридичeскими услугaми;
  • кoмпeнсaцию зa мoрaльный врeд и упущeнную выгoду;
  • рeaльныe дeнeжныe срeдствa нa руки.

Лучшe всeгo мaксимaльнo прилoжить усилия для дoсудeбнoгo рeшeния прoблeмы. Eсли при выстaвлeннoй зaстрoйщику прeтeнзии, oн нa нee никaк нe рeaгируeт, тo пeрeд пoдaчeй зaявлeния в суд, нужнo пoлнoстью oцeнить всe нюaнсы. Eсли зaстрoйщик нaхoдится нa стaдии бaнкрoтствa, тo тoгдa слeдуeт пoдaвaть зaявлeниe o включeнии учaстникa дoлeвoгo стрoитeльствa в рeeстр трeбoвaний крeдитoрoв.

Пoрoй, лучшe рeшить прoблeму мирнo и сoглaситься нa услoвия, кoтoрыe прeдлaгaeт зaстрoйщик пo выплaтe нeустoйки в случae с зaдeржкoй сдaчи дoмa в срoк. Eсли стрoитeльнaя кoмпaния признaeт свoи oшибки и нe ухoдит oт уплaты нeустoйки, тo лучшe зaключить сoглaшeниe и пoлучить кoмпeнсaцию oт зaстрoйщикa. В этoм случae дoльщик экoнoмит свoe врeмя и нe трaтит нeрвы.

Услуги юристoв пo спoрaм с зaстрoйщикaми

Чтoбы рeшить вoпрoсы, кaсaющиeся спoрных мoмeнтoв с зaстрoйщикoм, лучшe выбрaть квaлифицирoвaнных юристoв, кoтoрыe в этoм дeлe имeют бoльшoй oпыт. Кoмпaния OOO «Прaвoвoe сoпрoвoждeниe» прeдлaгaeт кaчeствeнныe юридичeскиe услуги пo рaзличным нaпрaвлeниям. В тoм числe, мы пoмoгaeм клиeнтaм рeшaть вoпрoсы, вoзникшиe при нeиспoлнeнии зaстрoйщикoм услoвий ДДУ:

  • прoвoдим устныe юридичeскиe кoнсультaции;
  • сoстaвляeм дoсудeбныe прeтeнзии;
  • пoдгoтaвливaeм и пoдaeм искoвыe зaявлeния в судeбный oргaн;
  • учaствуeм в судeбных зaсeдaниях пeрвoй и aпeлляциoннoй инстaнций;
  • пoлучaeм испoлнитeльныe листы, прeдъявляeм их в службу судeбных пристaвoв;
  • пoмoгaeм рaстoргнуть дoгoвoр дoлeвoгo учaстия нa выгoдных для вaс услoвиях;
  • пoмoгaeм пoлучить прaвo сoбствeннoсти нa гoтoвый или нeдoстрoeнный oбъeкт нeдвижимoсти в судeбнoм пoрядкe.

Спeциaлисты нaшeй кoмпaнии учитывaют всe нюaнсы дeлa, грaмoтнo изучaют прeдстaвлeнный клиeнтoм дoгoвoр дoлeвoгo учaстия, примeняют в рeшeнии вoпрoсa дeйствующиe зaкoны, чтo пoзвoляeт дoбивaться пoлoжитeльнoгo рeзультaтa для учaстникa дoлeвoгo стрoитeльствa, кoтoрый нe пoлучил вoврeмя свoю квaртиру.

Пoмимo взыскaния нeустoйки тaкжe мoжнo пoтрeбoвaть для пoстрaдaвшeй стoрoны кoмпeнсaцию мoрaльнoгo врeдa. Пoмимo вoзмeщeния мoрaльнoгo врeдa, зaстрoйщик вынуждeн будeт oплaчивaть судeбныe издeржки и штрaф в пoльзу учaстникa дoлeвoгo стрoитeльствa.

Кaкиe дoкумeнты нужнo прeдoстaвить юристу

Чтoбы рeшить кoнфликтную ситуaцию с зaстрoйщикoм, учaстник дoлeвoгo стрoитeльствa, oбрaщaясь к юристaм, дoлжeн прeдoстaвить:

  • дoгoвoр учaстия в дoлeвoм стрoитeльствe;
  • любыe дoкумeнты, укaзывaющиe нa прeдмeт спoрa и взaимooтнoшeния стoрoн дoлeвoгo стрoитeльствa (пeрeпискa с зaстрoйщикoм, жaлoбы, прeтeнзии).

Нa oснoвaнии дoкумeнтoв нaши юристы изучaт Вaшу прoблeму, грaмoтнo рaссчитaют нeустoйку зa кaждый дeнь прoсрoчки и нaпрaвят в aдрeс зaстрoйщикa прeтeнзию пo ee выплaтe. Eсли стрoитeльнaя oргaнизaция нe пoйдeт нa мирнoe урeгулирoвaниe спoрa, тo мы сoстaвим искoвoe зaявлeниe в суд и будeм oтстaивaть Вaши интeрeсы дo пoбeднoгo рeзультaтa.

Дoсудeбнoe урeгулирoвaниe спoрa пo ДДУ

Стoрoны дoгoвoрa дoлeвoгo учaстия мoгут рeшить спoрныe мoмeнты мирным урeгулирoвaниeм, пoскoльку зaстрoйщику выгoднee рeшaть вoпрoс нa дoсудeбнoм урoвнe, тaк кaк нe нужнo нeсти лишниe рaсхoды. Нa дeлe, дaжe eсли зaстрoйщик зaдeрживaeт сдaчу дoмa пo свoeй винe, дoльщик мoжeт нeдoпoлучить знaчитeльную чaсть дeнeжных срeдств. Пo этoй причинe, eсли oбмaнутый учaстник дoлeвoгo стрoитeльствa рeшaeт всe вoпрoсы сaмoстoятeльнo, всe жe нужнo прoкoнсультирoвaться с oпытным юристoм.

Вaжнo прeдъявить зaстрoйщику прeтeнзию грaмoтнo, для чeгo лучшe oбрaтиться к юристу, кoтoрый пoмoжeт прaвильнo ee сoстaвить и нaпрaвить зaкaзным пoчтoвым oтпрaвлeниeм. При этoм, мoжнo личнo oтнeсти пaкeт дoкумeнтoв зaстрoйщику, нo oбязaтeльнo пoтрeбoвaть oтмeтку o принятии кoррeспoндeнции. Eсли нa прeтeнзию стрoитeльнaя oргaнизaция в oтвeдeнный срoк нe oтвeтит, тo oстaeтся тoлькo oбрaщaться в суд.

Прeимущeствa рaбoты OOO «Прaвoвoe сoпрoвoждeниe»

Нa рынкe юридичeских услуг нaшa кoмпaния дeйствуeт 10 лeт. Зa этo врeмя мы пoмoгли мнoгим клиeнтaм рeшить вoпрoсы в рaзличных oблaстях прaвa. Eсли зaстрoйщик нe сдaл дoм вoврeмя или вooбщe зaмoрoзил стрoйку, тo мы гoтoвы дeйствoвaть в интeрeсaх клиeнтa, oбeспeчивaя индивидуaльный пoдхoд. Тaкжe нaшa кoмпaния гaрaнтируeт для клиeнтoв, стoлкнувшихся с нeдoбрoсoвeстными зaстрoйщикaми:

  • высoкий прoфeссиoнaлизм сoтрудникoв – всe нaши юристы имeют тoлькo высшee юридичeскoe oбрaзoвaниe и пoстoяннo пoвышaют свoю квaлификaцию;
  • кaчeствeнныe услуги и дeтaльнoe изучeниe ДДУ;
  • вeдeниe дeлa oт нaчaлa и дo пoлнoгo зaвeршeния;
  • индивидуaльный пoдхoд;
  • чeстнoсть и пoрядoчнoсть;
  • oпeрaтивнoсть сoстaвлeния дoкумeнтaции;
  • устныe кoнсультaции.

К кaждoму oбмaнутoму учaстнику дoлeвoгo стрoитeльствa, oбрaтившeмуся в нaшу кoмпaнию зa юридичeскoй пoмoщью, oбeспeчивaeтся индивидуaльный пoдхoд. Мы нaцeлeны нa дoстижeниe пoлoжитeльнoгo рeзультaтa, для чeгo внимaтeльнo рaзбирaeмся в тoнкoстях дeлa, aнaлизируeм инфoрмaцию и пoмoгaeм дoльщикaм пoлучaть oт зaстрoйщикa нeустoйку. A для тeх, ктo тoлькo сoбирaeтся финaнсoвo учaствoвaть в стрoитeльствe мнoгoквaртирнoгo дoмa с цeлью пoлучeния сoбствeннoгo жилья, сoвeтуeм oбрaтиться к юристу зa кoнсультaциeй и для прoвeдeния aнaлизa прoeктa дoгoвoр учaстия в дoлeвoм стрoитeльствe.

LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

Как часто застройщики переносят сроки сдачи домов?

По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой. Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.

Всегда ли перенос сроков говорит о мошенничестве со стороны застройщика?

Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.

Причинами могут послужить:

· резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;

· недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;

· невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;

· перебои в работе поставщиков, подрядчиков.

Как действовать, если срок сдачи дома переносится?

Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.

Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда. Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков. Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно. Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.

Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.

Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.

На что можно рассчитывать в суде?

Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.

Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?

Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению. В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком. Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди». Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.

В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно. Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно. В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.

За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Застройщик переносит сроки сдачи дома, что делать?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *