Завысить стоимость квартиры для ипотеки

Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик. Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья. Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение. Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта. В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку

Оформление залогового обременения на ипотечную недвижимость — краеугольный камень ипотеки. Есть заблуждение, что жилье находится в собственности у банка до полной выплаты займа. Это не так: собственником недвижимости является заемщик. Банк накладывает обременение, которое не позволит собственнику продать, подарить или обменять объект залога без ведома кредитора. Когда ипотека выплачена, заемщик собирает необходимые документы и идет в Росреестр снимать залоговое обременение с согласия кредитора. Если обременение после выплаты кредита не снято, любая сделка с недвижимостью будет сорвана.

Первоначальный взнос — тоже важная часть ипотечной системы. Банки крайне редко предлагают клиентам жилищные займы без стартовых вложений. Причина простая: если заемщик по стечению обстоятельств не сможет оплачивать долг, банку придется продавать ипотечное жилье, чтобы получить свои деньги обратно. Сам процесс продажи залогового жилья достаточно сложен. Квартиру выставляют на торги, и не всегда банку удается реализовать объект с выгодой или хотя бы в ноль. Поэтому заемщик должен предоставить кредитору первоначальный взнос для компенсации возможных убытков.

Интересные факты о первоначальном взносе:

  • стартовый порог первоначального взноса начинается от 10%. Но получить ипотеку будет намного проще, если у вас есть 20% и более от стоимости жилья наличными. По рекомендации Центробанка в 2019 году заемщики с низким порогом стартовых вложений подвергаются усиленной проверке, и шансы на одобрение займа снижаются;
  • большинство банков не принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Во-первых, с момента подачи заявления на перечисление средств материнского сертификата на ипотечный счет в банке проходит не менее 1 месяца и 10 дней, а то и больше. Во-вторых, когда речь идет о семейной ипотеке, отсутствие у потенциальных заемщиков наличных сбережений — плохой признак для кредитора. Высока вероятность, что при первой кризисной ситуации семья перейдет в разряд должников, а банки этого не любят. Даже госпрограмма ипотеки под 6% не позволяет использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса;
  • если нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. Некоторые банки специально предоставляют такую услугу, как потребительский кредит на стартовый взнос по ипотеке. Однако нужно учитывать, что дохода заемщика должно быть достаточно для погашения всех кредитных обязательств.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей. Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей. Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку. Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Описанная схема — идеальный вариант. Иванов и Петров обо всем договорились заранее, никто никого не пытался обмануть. В реальности возможны следующие неприятные последствия попытки завышения стоимости квартиры:

  • договор аванса подразумевает, что в случае срыва сделки продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Наличие расписки в получении денег также обязывает к возврату фиктивного первоначального взноса. Для продавца это весьма рискованная операция;
  • для полного успеха нужно, чтобы оценщик, аккредитованный банком, указал в отчете об оценке завышенную сумму. Если специалист откажется это сделать, затея обречена на провал;
  • в банке узнают об искусственном завышении стоимости жилья для оценки. Покупателю отказывают в кредите. Цель не достигнута, в кредитной истории появляется запись об отказе на основании мошеннических действий.

Прежде чем соглашаться на завышение стоимости квартиры под ипотеку, нужно тщательно взвесить все за и против. При наличии доступных вариантов легально решить квартирный вопрос, лучше отказаться от сомнительных махинаций.

Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Даже если нет средств на первоначальный взнос, есть альтернативные способы решения проблемы:

  • получить потребительский заем для покрытия стартового взноса;
  • взять деньги под залог уже имеющегося жилья;
  • привлечь созаемщика, который сможет обеспечить небольшой стартовый капитал;
  • договориться с продавцом о рассрочке первого платежа — необходим грамотно составленный договор аванса или задатка.

Если не хотите иметь проблем с завышенной стоимостью жилья и получить выгодную ипотеку без лишних проволочек — обратитесь к ипотечному брокеру. Грамотный и опытный специалист имеет нужные связи в банковских кругах, при этом играет на стороне клиента. Вы получаете комплексное решение ипотечного вопроса и можете не беспокоиться об одобрении даже при наличии в кредитном резюме стоп-факторов. Это очень удобно: ваши интересы защищает брокер, а вы спокойно готовитесь к переезду в новую квартиру. С нами заемщики получают ипотеку без проблем!

Ипотека с завышением без первоначального взноса

Ипотека с завышением — явление, при котором в договоре купли-продажи указывается намерено преувеличенная рыночная стоимость залогового объекта. В основном эту схему используют люди, не располагающие средствами для первоначального взноса или желающие выручить дополнительную сумму на собственные нужды.

Правда, завышение оценки квартиры для оформления ипотеки при неграмотном использовании чревато последствиями, поэтому целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к проверенным кредитным брокерам компании Royal Finance.

Как происходит?

Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

  1. Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
  2. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
  3. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
  4. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.

Как взять?

Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

Последствия завышения стоимости недвижимости

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.

Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:

  1. Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
  2. Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
  3. Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.

Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.

Помощь в ипотеке без взноса

Программа господдержки ипотеки

Перевод ипотеки на другое лицо

Помощь в ипотеке с плохой кредитной историей

Ипотека без созаемщика супруга

Ипотека на покупку загородного дома

Программа льготной ипотеки

Ипотека: третий ребенок

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Льготная ипотека по ставке 6%

Перезалог заложенной квартиры

Купить комнату в ипотеку

Льготная ипотека для многодетных

Перевод ипотеки в другой банк

Дома и коттеджи в ипотеку

Ипотека без супруга созаемщика

Где и как рефинансировать ипотеку?

Двухкомнатная квартира в ипотеку

1-комнатная квартира в ипотеку

Квартира-студия в ипотеку

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на строительство

Покупка доли в квартире в ипотеку

Может ли мать-одиночка взять ипотеку

Ипотека на землю

Может ли мать-одиночка взять ипотеку

Ипотека по 2 документам: какие банки дают

Ипотека при рождении 2 ребенка

Завысить стоимость квартиры для ипотеки

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *