ЖСК это некоммерческая организация

Выясняем, что это за организация ТСЖ и к какому типу она относится

Что это такое: законодательное определение

Гражданским кодексом в ст. 291 п. 1 товарищество собственников жилья описывается как объединение на добровольной основе большинства собственников помещений в одном или нескольких (при условии близости их месторасположения) многоквартирных зданиях, владельцев более одного жилого дома с целью:

  • содержания обслуживаемого имущества в надлежащем состоянии;
  • сохранения целостности объектов недвижимости;
  • достижения эффективности управления домовыми комплексами.

В ст. 135 Жилищного кодекса говорится о форме объединения собственников недвижимости (перечень имущественных объектов идентичен позиции ГК РФ) для реализации совместного управления ею.

Чем является товарищество собственников жилья?

Объединение собственников жилья в соответствии с ГК РФ обладает статусом организации. Товарищество характеризуется всеми присущими организациям признаками:

  1. Есть цель – эффективное управление недвижимостью.
  2. Обособленность организации – разделителем между внешней средой и внутренними процессами ТСЖ выступает устав.
  3. Работающий принцип саморегулирования.
  4. Создается внутренний координационный центр, осуществляющий распределение функций между членами товарищества и контроль их исполнения.
  5. Имеется собственная организационная структура.
  6. Характерно наличие внутренней среды в виде организационно-правовой формы, кадров, финансовой системы, средств коммуникации и налаженного процесса обмена информацией (собрания).
  7. В роли внешнего окружения выступает деловой фактор (поставщики коммунальных услуг, подрядчики, осуществляющие ремонт, потребители – жильцы дома) и фоновая обстановка (политика государства, конъюнктурные особенности рынка, на которые организация никак не может повлиять, вынуждена постоянно приспосабливаться к ним).

Относится ли к юридическому лицу или нет?

ТСЖ по нормам действующего законодательства относится к категории юридических лиц. Основными критериями определения принадлежности товариществ к юридическим организациям являются:

  • фактическое владение имущественными активами;
  • по комплексу своих обязательств несет полную имущественную ответственность;
  • присущи гражданские права наряду с обязанностями;
  • предоставляется возможность принимать участие в судебных заседаниях в качестве истца или ответчика.

ВАЖНО! Для объединения владельцев жилья статус юридического лица приобретается после завершения процедуры его государственной регистрации.

Органы управления организацией обязаны наравне с другими категориями юридических лиц вести делопроизводство, реализовывать сотрудничество с поставщиками и подрядчиками на основе заключенных договоров с ними, производить расчет и своевременную уплату налогов в бюджет, отчитываться по ним в контролирующие органы.

Имеет ли оно коммерческий или некоммерческий статус?

П. 2 ст. 291 ГК РФ причисляет товарищества собственников жилья к некоммерческому типу организаций. Дополнительным подтверждением такого статуса является присутствие ТСЖ в перечне юридических лиц-НКО в пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ.

В соответствии с нормами ГК созданные товарищества могут быть как коммерческими, так и некоммерческими структурами.

Основное отличие между ними кроется в цели финансовой деятельности. Для коммерческих организаций характерно стремление к извлечению максимальной прибыли для последующего ее перераспределения между участниками.

По нормам ст. 2 закона «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. под № 7-ФЗ некоммерческий тип структурных образований аккумулирует объем финансовых ресурсов, необходимый только для реализации возложенных на организацию обязанностей. Прибыль не является самоцелью.

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Единственная возможность формирования прибыли некоммерческими организациями – привлечение дополнительных источников финансирования (сдача в аренду помещений, продажа рекламного места на обслуживаемых зданиях).

Но и в этом случае участники ТСЖ не смогут претендовать на долю полученных средств, все денежные ресурсы могут быть направлены исключительно на содержание имущественных активов.

Товарищество владельцев жилья представляет собой объединение владельцев квартир или смежных домов для эффективного управления комплексом недвижимости и минимизации затрат на его содержание. ТСЖ относится к категории некоммерческих юридических лиц, главной особенностью финансовой политики является отсутствие нацеленности на получение прибыли.

Про жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в законодательстве сказано не много: им посвящен раздел Жилищного кодекса РФ, упоминаются они в Гражданском кодексе РФ. Есть даже Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Но специального (отдельного) закона, посвященного именно строительному виду кооператива, нет.

Что такое ЖСК? Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Такое определение дано в пункте 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ.
Создается кооператив гражданами и юридическими лицами, желающими объединить свои денежные средства для строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.
ЖСК – это разновидность потребительских кооперативов, и относятся они к некоммерческим организациям. Такой вывод позволяют сделать нормы жилищного и гражданского законодательства (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ; п. 3 ст. 50, ст. 116 Гражданского кодекса РФ). Что немаловажно для организации учета. Правда, согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», на потребительские кооперативы этот закон не распространяется.
Таким образом, правовое положение ЖСК определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива в части, не противоречащей действующему законодательству.
В уставе должны содержаться следующие сведения: предмет и цели деятельности кооператива; порядок вступления и выхода из него; размер паевых взносов и порядок их уплаты; ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; состав и компетенция органов управления кооператива, а также порядок принятия ими решений и т. д.
Обязательные положения устава кооператива перечислены в статье 113 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, не запрещено включать в устав ЖСК иные не противоречащие указанному кодексу и другим федеральным законам положения. 📌 Реклама Отключить Организационные вопросы Жилищно-строительный кооператив создается на собрании учредителей, количество которых не должно быть меньше пяти, но и не должно превышать числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом.
Права и обязанности юридического лица появляются у ЖСК после государственной регистрации, производимой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 114 Жилищного кодекса РФ).
Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции. Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива. В периоды между собраниями руководит деятельностью кооператива правление (не менее трех человек). Его члены избирают из своего состава председателя правления ЖСК, если иной порядок не предусмотрен уставом. Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном нормами гражданского законодательства. 📌 Реклама Отключить Права и обязанности пайщиков Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица (п. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ).
Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением, согласно статье 124 Жилищного кодекса РФ, является членство в жилищном кооперативе. Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в домах этого кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Однако следует знать и о том, что наряду с перспективой вселения в новую квартиру пайщик приобретает также некоторые неприятные обязанности. Так, принадлежность к группе потребительских кооперативов возлагает на членов ЖСК обязанность ежегодно (в течение трех месяцев после утверждения годового баланса) покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этого условия кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Кроме того, члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 4 ст. 116 Гражданского кодекса РФ). >|Понятие субсидиарной ответственности изложено в статье 399 Гражданского кодекса РФ. Это ответственность, дополнительная к ответственности другого лица, являющегося основным должником. 📌 Реклама Отключить Когда пайщик становится собственником Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Напомним: права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация в данном случае носит правоподтверждающий характер и производится в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Уплата имущественных налогов После регистрации права собственности на жилое помещение член ЖСК (гражданин) должен платить налог на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Исчисление налога производят налоговые органы с рассылкой (вручением) уведомления об уплате плательщикам. Таким образом, налог со стоимости жилья платит его собственник, а не кооператив.
В то же время, если у кооператива есть объекты, учитываемые на счете 01 «Основные средства» (оргтехника, оборудование и т. д.), их стоимость включается в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Налог кооператив платит с остаточной стоимости указанных объектов. При этом следует учесть то, что активы некоммерческих организаций не подлежат амортизации: на них в конце года начисляется износ. Амортизации не подлежат даже те объекты, которые приобретены за счет средств от предпринимательской деятельности. Поэтому для целей налогообложения учитывают первоначальную стоимость основных средств за вычетом износа, который отражается за балансом на счете 010 «Износ основных средств».
Исключение составляют земельные участки. Они налогом на имущество не облагаются (по ним уплачивается земельный налог).
В то же время, поскольку земельный налог относится к местным налогам, при установлении его в конкретном регионе нормативными правовыми актами местного законодательства могут вводиться налоговые льготы, а также основания и порядок их применения (п. 2 ст. 387 Налогового кодекса РФ). 📌 Реклама Отключить Строительные аспекты Перед началом строительства необходимо заняться оформлением правоподтверждающих документов на земельный участок (собственный или арендованный); проектной документации; разрешения на строительство. Пренебрежение этими правилами осложнит оформление прав на построенную недвижимость, а также повлечет наложение значительных штрафов. В частности, строительство без разрешения (если его получение необходимо) обойдется кооперативу в сумму от 500 тыс. до 1 млн руб. Такая ответственность предусмотрена в пункте 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком.
Застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта (подп. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, вести строительство может застройщик либо привлекаемое им (или заказчиком) на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Виды работ, предусматривающие наличие допуска (а значит, и обязательное членство в СРО), содержатся в Перечне видов работ… оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624).
📌 Реклама Отключить Если застройщик выполняет самостоятельно функции строительного контроля, свидетельство о допуске ему не нужно. Такой ответ был дан в письме Минрегиона России от 18 августа 2010 г. № 30213 – ИП/08 на официальный запрос редакции журнала (см. «Учет в строительстве» № 11, 2010). По окончании строительства оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Особенности учета ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, кооператив ведет деятельность «по смете». То есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»
КРЕДИТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы», «Дополнительные паевые взносы»)
– отражена задолженность членов ЖСК по соответствующим взносам;
ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»
– поступили соответствующие взносы от членов кооператива (в разрезе аналитики по каждому пайщику). >|При внесении взносов наличными применение ККТ не требуется, так как эта операция не является реализацией товаров, работ, услуг (ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ).|<Расходование средств отражается следующими записями:
ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)
– учтены текущие расходы кооператива по ведению деятельности;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы» и т. д.)
КРЕДИТ 20 (26)
– списаны текущие расходы кооператива за счет привлеченных средств целевого финансирования;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)
– отражены расходы, связанные со строительством дома;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Паевые взносы» («Дополнительные паевые взносы»)
КРЕДИТ 08
– переданы в собственность пайщиков жилые помещения по полностью оплаченным паям.
📌 Реклама Отключить Налогообложение Ведение деятельности с использованием целевых средств накладывает особенности и на порядок налогообложения кооператива. Налог на добавленную стоимость Рассмотрим особенности исчисления НДС в различных ситуациях.
При строительстве. Жилищно-строительные кооперативы на средства, полученные от членов кооператива, организуют строительство, а затем передают квартиры их собственникам. Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы носят целевой характер, они предназначены на осуществление основной уставной деятельности некоммерческой организации, не связанной с предпринимательской деятельностью. В связи с чем эти средства налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Что касается передачи квартир, члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на определенную квартиру, а также долю в общем имуществе многоквартирного дома.

У самого же кооператива права собственности на жилье не возникает. Поэтому его передача собственникам не считается реализацией и также не подлежит обложению НДС.
Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.
При отражении «входного» налога нужно помнить о том, что пайщики покрывают взносами все расходы с учетом налога на добавленную стоимость. ЖСК права на вычет не имеет, так как рассмотренные операции НДС не облагаются. Так что «входной» налог, уплаченный кооперативом поставщикам и подрядчикам при строительстве дома, нужно включить в стоимость здания, ведь принять его к вычету, то есть возместить из бюджета, нельзя (подп. 4 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).
При дальнейшем обслуживании жилья. Отметим еще одну особенность, связанную с деятельностью ЖСК. После сдачи дома в эксплуатацию кооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр.
С 1 января 2010 года жилищно-строительные кооперативы законодательно освобождены от уплаты НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при условии приобретения кооперативом коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345. 📌 Реклама Отключить Налог на прибыль Паевые вклады, членские и вступительные взносы не включаются также и в базу по налогу на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
Правда, для того, чтобы вывести из-под налогообложения эти суммы, их нужно учитывать обособленно от других поступлений и использовать строго на уставные цели.
Но в некоторых случаях и при соблюдении порядка целевого использования взносов и отсутствии коммерческой деятельности у кооператива появляется обязанность по уплате налога на прибыль. Например, при хранении денег на депозитном счете в банке или взимании штрафов (пеней) с тех членов, которые не вовремя уплатили взносы. Проценты по вкладу и суммы штрафов будут включаться во внереализационные доходы ЖСК (п. 3, 6 ст. 250 Налогового кодекса РФ).
Дело в том, что кооператив, будучи юридическим лицом, независимо от его статуса некоммерческой организации является плательщиком налога на прибыль согласно положениям главы 25 Налогового кодекса РФ.
Поэтому для целей исчисления налога на прибыль бухгалтер ЖСК обязан учитывать доходы и расходы на общих основаниях.
Следовательно, проценты по депозитам должны включаться в налогооблагаемую базу независимо от того, ведет организация предпринимательскую деятельность или нет.
Такой вывод подтвержден в письме Минфина России от 3 сентября 2010 г. № 03-03-06/4/82. В нем сказано, что, согласно пункту 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде процентов, полученных в том числе по договорам банковского вклада.
При этом чиновники подчеркнули, что положения приведенного пункта не устанавливают специального порядка в отношении признания данных доходов некоммерческими организациями.
При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.
Доходы, получаемые от предпринимательской деятельности, ЖСК учитывает при налогообложении прибыли в общем порядке. 📌 Реклама Отключить Меры ответственности за допущенные нарушения Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1).
В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.
Из чего следует, что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут.
Это обусловлено тем, что нормами законодательства, регулирующего деятельность жилищно-строительных кооперативов, такая ответственность не предусмотрена.
Поэтому к ним могут быть применены лишь общие механизмы ответственности, установленные Гражданским кодексом РФ.
К таким мерам можно отнести уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). Они рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Банка России.
Кроме того, отметим, что в случае нарушения жилищно-строительным кооперативом обязательств по предоставлению жилых помещений его члены могут добиваться взыскания и иных убытков (ст. 15). 📌 Реклама Отключить

Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №12, декабрь 2010 г.

ЖСК КАК ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ

Р. Демьянов
Разделы: Недвижимость

Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) согласно п. 1 статьи 110 Жилищного кодекса (ЖК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
ЖСК являются потребительскими кооперативами.
В соответствии со статьей 116 Гражданского кодекса (ГК) потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Потребительский кооператив в свою очередь – это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, не преследующее в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.
Следовательно, ЖСК – некоммерческая организация.
Однако к потребительским кооперативам (в том числе и ЖСК) Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» не применяется. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.

Учредительные документы
Согласно п. 2 статьи 52 ГК в учредительных документах ЖСК так же, как и в учредительных документах всех некоммерческих организаций должны определяться:

  • наименование;
  • место нахождения;
  • порядок управления деятельностью;
  • предмет и цели деятельности. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.

В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей (участников) из его состава.
Устав потребительского кооператива должен содержать помимо вышеуказанных сведений, также следующее:

  • условия о размере паевых взносов членов кооператива;
  • о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива;
  • об ответственности членов кооператива за нарушение обязательства по внесению паевых взносов;
  • о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово «кооператив», или слова «потребительский союз» либо «потребительское общество».
Цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива: ЖСК создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Согласно статье 113 ЖК в уставе ЖСК должны также содержаться сведения о:

  • порядке вступления в члены кооператива;
  • порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения.
Членство, взносы и ответственность
Членом кооператива может быть граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица. Количество членов не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 статьи 112 ЖК).
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК, подают в правление ЖСК заявление о приеме. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания членов кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива.

Члены потребительского кооператива согласно п. 3 статьи 116 ГК обязаны в течение 3-х месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Предпринимательская деятельность
Предпринимательскую деятельность ЖСК как потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.
Согласно п. 5 статьи 116 ГК доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами. Кстати, все другие некоммерческие организации не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).

Потребительский жилищный кооператив как организация

Прежде чем раскрывать понятие потребительского кооператива нужно раскрыть понятие юридического лица.

Юридическое лицо — «это олицетворенное понятие. Оно не существует как отдельная телесная вещь» Синайский В.И. Русское гражданское право // СПС Консультант плюс. Высшая школа.

2-ой выпуск. 2012г..

«Под именем юридического лица следует разуметь носителя прав и обязанностей, но в противоположность лицу физическому, не человека, а союз лиц или учреждение» Там же..

В соответствии со ст. 48 ГК РФ «Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 02.11.2013) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. 03.11.2013.

Жилищный кодекс РФ предусматривает два вида кооперативов: жилищный и жилищно-строительный. Их деятельность регулируется жилищным, а также гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом (к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. При этом согласно общим нормам ГК РФ, приведенным ранее, некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками. Согласно п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Примером получения жилищным кооперативом доходов могут служить положения п. 2 ст. 128 ЖК РФ, согласно которым жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

Согласно ст. 110 ЖК РФ целью жилищных кооперативов является следующее:

Удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);

Управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:

приобретение многоквартирного дома;

строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Участие граждан в кооперативе и право собственности на жилье также регулируется гражданским кодексов РФ. Так, на основании п.4. ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. «Лишь когда человек получит определенное жилое помещение, можно будет говорить о том, что у него есть субъективное право на жилую площадь. До этого право на жилище лишь элемент правоспособности не более того Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (Законодательство и доктрина) // Журнал российского права. 2005. № 8. Доступ из СПС Консультант Плюс».

После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме). На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК (ЖСК) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива, последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ.

Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан-членов кооператива и прекращения такового у юридического лица-кооператива:

членство в кооперативе

пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

полная выплата паевого взноса.

Процесс создания потребительского кооператива состоит из двух этапов.

Первый этап — принятие учредителями решения о создании потребительского кооператива.

Потребительский кооператив может создаваться двумя способами:

Путем учреждения.

Путем реорганизации (слияние, выделение, разделение).

Учредители потребительского кооператива проводят учредительное собрание, на котором в обязательном порядке принимают решения по двум вопросам:

Решение о создании потребительского кооператива.

Решение об учреждении устава потребительского кооператива.

Решения, принятые учредительным собранием, оформляются протоколом общего собрания членов (пайщиков) потребительского кооператива.

Второй этап — это государственная регистрация потребительского кооператива. Для государственной регистрации потребительского кооператива, необходимо представить следующие документы: заявление, устав, протокол общего собрания пайщиков и свидетельство об уплате государственной пошлины.

Гражданское законодательство РФ требует для потребительского кооператива только одного учредительного документа — устава. В соответствии с п. 2 ст. 52 ГК, устанавливающим перечень сведений, которые должны обязательно быть в учредительных документах всех юридических лиц, и с п. 2 ст. 116 ГК РФ, который требует наличия в уставе потребительских кооперативов некоторых иных сведений, определяющих особенности потребительских кооперативов, устав потребительского кооператива должен в обязательном порядке содержать:

Наименование. Наименование — это собственное имя юридического лица, от которого оно участвует в гражданском обороте. Наименование позволяет индивидуализировать конкретную организацию. Гражданское законодательство предъявляет ряд требований к наименованию потребительского кооператива. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности и слова «кооператив», «потребительское сообщество» или «потребительский союз».

Место нахождения (юридический адрес).

Порядок управления деятельностью юридического лица. «Устав потребительского кооператива должен содержать условия о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений» Постановление Президиума ВАС РФ от июня 1998 г. № 6007/96 // http://russia.bestpravo.ru/fed1998/data06/tex20081.html. .

Предмет и цель его деятельности.

Условия о размере паевых взносов членов кооператива.

Сведения о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и сведения об ответственности за нарушение обязательству по внесению паевых взносов.

Участниками потребительских кооперативов могут быть как физические, так и юридические лица, причем наличие хотя бы одного гражданина обязательно, в противном случае кооператив превратится в объединение юридических лиц. В потребительских обществах число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. 02.07.2013.. Следует заметить, что в специальных законах может устанавливаться ряд требований к участникам потребительского кооператива. Так, например, членами кредитного потребительского кооператива могут быть только физические лица. При этом число его членов не может быть менее 15 и более 2000 человек. Это обусловлено стремлением законодателя избежать создания «лжекооперативов», главной задачей которых является осуществление банковских операций без лицензии.

Члены потребительского кооператива вправе:

свободно выйти из него;

В отличие от выхода участника из общества с ограниченной ответственностью или из полного товарищества, выход члена кооператива из кооператива не влечет последствий в виде перехода принадлежащего данному члену в отношении кооператива права к другим участникам кооператива или самому кооперативу. Общества с ограниченной ответственностью и хозяйственные товарищества обладают общим, характеризующим все хозяйственные общества и товарищества признаком: они имеют уставный (складочный) капитал, разделенный на доли участников. Доля участника выражает обязательственное право, которое участник имеет в отношении общества, при выходе участника его доля должна быть либо распределена между остальными участниками, либо передана третьим лицам, либо погашена с соответствующим уменьшение уставного капитала. Деление же паевого фонда кооператива на установленные учредительными документами доли его участников законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Поэтому для сохранения размера паевого фонда при выходе из кооператива одного из его членов отсутствует необходимость в переходе другим членам кооператива либо к самому кооперативу обязательственного права, связывающего выходящего члена и кооператив.

2) принимать участие в управлении делами кооператива, в том числе в составе его исполнительных органов;

3) получать в пользование пропорциональную своему паю часть кооперативного имущества для удовлетворения соответствующих потребностей (например, жилищных);

4) участвовать в распределении прибыли;

Согласно п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами. Размер кооперативных выплат, определяемый общим собранием потребительского общества, не должен превышать 20 процентов от доходов потребительского общества Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. 02.07.2013..

5) члены потребительского кооператива имеют обязательственные права на его имущество;

Член кооператива вправе в любое время выйти из его состава, получив стоимость пая, а в предусмотренных законом и уставом кооператива случаях и иные выплаты.

Его член вправе также продать, передать по наследству (в порядке правопреемства) или иным образом произвести отчуждение своего пая и тем самым выйти из числа его участников. Вновь принятый вследствие этого пайщик приобретает права своего предшественника, включая пользование соответствующей частью кооперативного имущества. Пай в потребительском кооперативе может быть разделен между несколькими лицами лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или уставом кооператива и не противоречащих существу отношений по пользованию кооперативным имуществом.

6) член потребительского кооператива (его правопреемник) имеет также право на часть имущества кооператива, оставшуюся после его ликвидации и расчетов по обязательствам кооператива.

Одной из основных обязанностей членов кооператива является внесение имущественных взносов, виды, состав и размеры которых определены уставами потребительских кооперативов.

Имущественный взнос пайщика может вноситься в паевой фонд потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным участком, а также другим имуществом или имущественными правами.

На членов потребительского кооператива возлагается обязанность уплаты не только имущественных паевых и дополнительных взносов, но также и вступительных взносов, направленных на покрытие расходов, связанных с вступлением в потребительский кооператив.

Члены потребительского кооператива также обязаны соблюдать его устав, выполнять решения органов управления кооператива, исполнять взятые на себя обязательства по участию в хозяйственной деятельности кооператива и т.д.

Органы управление в потребительском кооперативе.

Все юридические лица, в том числе и потребительский кооператив, должны обладать организационным единством, то есть иметь определенную систему органов управления. Правовое положение потребительского кооператива в плане организационной структуры, во многом сходно с производственным кооперативом.

Гражданский кодекс РФ не определяет, какие органы управления должны быть в потребительском кооперативе, требуя только обязательного наличия в Уставе потребительского кооператива сведений о составе и компетенции его органов управления и порядке принятия ими решений. Проведя анализ законодательства РФ, мы пришли к выводу, что характерным высшим органом управления для большинства видов потребительских кооперативов является общее собрание пайщиков Хинчук В. Организация и деятельность кооперативов // Советская юстиция, 1988 №7, С. 10.. «Общее собрание — высший орган управления кооператива, оно правомочно, если на нем присутствует не менее двух третей членов, а решение считается принятым, когда подано больше половины голосов присутствующих».

К компетенции общего собрания пайщиков относится решение следующих вопросов:

1) принятие Устава, внесение изменений и дополнений в Устав;

2) определения размера вступительного и паевого взносов;

3) избрание распорядительных и контрольных органов, заслушивание отчетов об их деятельности;

4) установление средств на содержание распорядительных и контрольных органов;

7) прекращение деятельности потребительского кооператива;

8) иные вопросы, отнесенные к компетенции Общего собрания пайщиков Дрокин О.Г., Игнатенко А.А. Некоммерческие фонды и организации. Правовые аспекты- М: Филинь,

1997. С.136.

Хотя в большинстве случаев Общего собрания пайщиков, как высший орган кооператива правомочно принять к своему рассмотрению любой вопрос, касающийся деятельности кооператива.

Каждый участник потребительского кооператива независимо от размера паевого взноса обладает одним голосом при принятии решений на общем собрании.

Законодательство РФ предусматривает наличие в потребительских кооперативах исполнительных (правление) и контрольных органов (ревизионная комиссия), которые избираются общим собранием пайщиков. Исполнительные органы кооператива всегда формируются из числа его членов и не могут быть наемными. Следует заметить, что в потребительском кооперативе можно создать еще и постоянно действующий коллегиальный орган управления (например, совет потребительского общества), который занимает промежуточное положение между высшим органом — общим собранием пайщиков и исполнительными органами. Такой орган управления целесообразно создавать в потребительских кооперативах с большим числом пайщиков, где трудно собрать общее собрание. К компетенции этого органа, которую необходимо указать в уставе, можно отнести решение любых вопросов хозяйственной деятельности потребительского кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания.

Системы органов управления в потребительских кооперативах могут быть весьма разнообразны. В качестве рекомендации хотелось бы посоветовать потребительским кооперативам при определении в Уставе системы органов управления, придерживаться правила остаточной компетенции, согласно которому «к компетенции исполнительного органа управления относится решение всех вопросов текущей деятельности, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции других органов потребительского кооператива» Дрокин О.Г., Игнатенко А.А. Некоммерческие фонды и организации. Правовые аспекты- М: Филинь,

ЖСК это некоммерческая организация

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *